《成都市商品住房购房登记规则指引(试行)》和《成都市商品住房公证摇号选房规则指引(试行)》的解读.doc

成都住宅与房地产业协会关于成都市商品住房购房登记规则指引（试行）和成都市商品住房公证摇号选房规则指引（试行）的解读文本一、背景和目的2017年11月16日，市房管局会同市司法局联合印发了关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知（成房发2017137号）（以下简称通知），要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。为确保通知全面准确落实，促进房地产开发企业诚信规范、合法合规开展商品住房公证摇号排序选房工作，我会特制定了成都市商品住房购房登记规则指引（试行）和成都市商品住房公证摇号选房规则指引（试行）（以下统称指引），供房地产开发企业使用。二、主要内容（一）适用范围。我市范围内按规定应采取公证摇号排序选购商品住房的，适用本指引。（二）支持棚改货币化安置住户购房需求。为推动城市有机更新，支持棚改货币化安置住户解决居住的现实需求，指引明确了以下几个方面：1.关于“两江环抱”区域。“两江环抱”区域是指本市中心城区锦江、饮马河、西郊河围合而成的区域，面积约13.6平方公里。指引明确，商品住房项目位于“两江环抱”区域内的，统一执行公证摇号排序选房规定；商品住房项目位于“两江环抱”区域外的，支持棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，以利于进一步提升中心城区功能，强化历史文化保护，疏解中心城区人口。2.关于优先摇号选购住房的条件。由于我市商品住房限购政策自2016年10月1日开始实施，在此之前补偿协议生效的棚改货币化安置住户购房需求并未受限，而2016年10月1日后，受控价影响，商品住房供应量明显降低，中心城区内部分棚改货币化安置住户难以选购到合适住房。因此指引明确，安置补偿协议在2016年10月1日以后生效的棚改货币化安置住户，以改造范围为区域认定标准，根据“拆一购一”原则，遵照区域住房限购政策，符合下列条件之一的，房地产开发企业应支持其优先摇号、优先选房：（一）补偿协议生效后，未在我市住房限购区域内购买住房；（二）补偿协议生效后，已在我市住房限购区域内购买住房，但购房日期为2017年3月24日之前，且所购房屋为二手住房。以改造范围为区域认定标准，是指对于选择在我市住房限购区域购买商品住房的棚改货币化安置住户，以棚改项目改造范围是否在限购区域为认定标准，与其户籍等其他因素无关。3.关于房源比例。考虑到全市棚改货币化安置住户跨区购房较多，指引统一设定了不低于当期准售房源总量10%的下限，以保障棚改货币化安置住户跨区购房需求，具体比例由房地产开发企业在当地房产行政主管部门的指导下确定。（三）统一购房登记平台。为防止部分房地产开发企业在购房登记环节设置不利于登记购房人的条件，保障购房登记环节的公平，维护登记购房人的合法权益。指引明确，购房登记在成都住宅与房地产业协会商品住房购房登记平台上统一进行，登记购房人自行登录并填报信息，房地产开发企业在购房登记环节将只能查看或汇总登记购房人信息，无法对登记购房人信息进行修改，无法增加或减少登记购房人。登记购房人需要注意的是，未在购房登记平台上实名登记但要求现场登记或核验购房资格的，房地产开发企业将不予受理。（四）核验购房资格。关于购房资格材料核验工作，指引明确了以下方面：一是购房资格核验工作依网上登记号分批次分时段，目的在于促使房地产开发企业切实根据项目实际情况，结合自身团队力量，合理安排资格核验工作的进度，避免浪费登记购房人时间，确保资格核验工作的有序、高效；二是登记购房人资信证明，包括按揭方式付款的个人信用报告、核验之日前1个月内的家庭成员银行存单或账号交易明细等（不得要求到指定的银行打印银行存单或账户交易明细；不得要求打印的银行存单或账户交易明细等，高于意向房源首付款。首付款按四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例确定），此举的目的一方面是让登记购房人在摇号选房前充分了解自己的个人信用情况，避免因个人信用问题导致无法办法按揭贷款而带来的失信、违约等一系列问题，另一方面明确了资信证明的参考标准，充分保护按揭方式付款的登记购房人权益，防止部分房地产开发企业调高验资标准。（全款购房需要验证资信证明？自注）考虑到棚改货币化安置住户具有优先摇号、优先选房的权利，为避免部分登记购房人通过提交虚假资料获取购房资格，实际操作中，将通过四个层面实现对其优先资格的有效审查：一是棚改货币化安置住户在购房资格核实时，需提交通过成都市房屋征收系统自助终端机打印的成都市国有土地上房屋征收补偿安置合同备案表（货币补偿）；二是备案表由成都市房屋征收系统生成，不需要相关部门出具证明认定，可有效避免产生各种虚假证明；三是备案表上印有可用于校验的二维码，房地产开发企业可通过扫描二维码进行快捷、准确的资格审查；四是房产行政主管部门将结合当地棚改项目实施情况，对棚改货币化安置住户提供的备案表进行再次复核，确保其购房资格的真实有效。（五）购房资格复核。一是商品住房位于我市住房非限购区域的，登记购房人的相关证明材料由房地产开发企业自行核验，核验合格的登记购房人名单，由房地产开发企业直接提交公证机关；二是商品住房位于我市住房限购区域的，房地产开发企业对登记购房人提交的相关证明材料进行初次核验，初次核验合格的，由房地产开发企业将登记购房人的身份证明、户籍证明、社保缴纳明细、稳定就业证明等材料交房产行政主管部门复核，复核合格的登记购房人名单，由复核部门反馈房地产开发企业，并提交公证机构。复核后具备购房资格的购房人信息方可导入摇号系统。（六）选房规则。为确保选房工作有序进行，指引明确：1.摇号选房顺序。公证摇号时，公证机关将先行对棚改货币化安置住户登记购房名册中的棚改货币化安置住户进行公证摇号，产生选房排序号，棚改货币化安置住户选房排序号在本批次支持棚改货币化安置住户房源总量以外的，公证机关再将其纳入普通登记购房人名册，与普通登记购房人一起摇号排序。2.摇号选房范围。指引明确，棚改货币化安置住户的选房范围为本批次全部准售房源；棚改货币化安置住户登记购房名册中的登记购房人数少于本批次支持棚改货币化安置住户房源数量的，剩余房源纳入总房源，由普通登记购房人名册中的登记购房人按摇号排序结果依序选购。3.依序递补选房。棚改货币化安置住户放弃选房所空房源或选房后所退房源，在公证机构监督下，按棚改货币化安置住户摇号排序结果依序递补选房，依序递补仍剩余的房源，纳入普通登记购房人依序递补选房范围；普通登记购房人放弃选房所空房源或选房后所退房源，在公证机构监督下，按普通登记购房人摇号排序结果依序递补选房。房屋价格不得高于原开盘销售时公示的价格。（七）监督处理。为确保通知的贯彻落实，规范登记购房人、房地产开发企业、中介机构的相关行为，指引明确：1.登记购房人提供虚假信息或者连续2次不参与按序选房的，行业协会在相关