物业责任风险管理及保险转嫁(7-24会).ppt

物业责任风险管理及保险转嫁 中物信和 中物信和 自我介绍中物信和保险代理有限公司副总经理 高磊 中物信和 物业管理责任风险风险统计案例分析风险特点 物业管理责任保险险种分析理赔流程风险评估及日常风险管控提供服务 两部分内容 中物信和 06 08年物业企业投保责任险统计 累计投保楼盘项目110个投保管理面积950万平方米报案案件500起理赔结案472起 结案率94 4 未决案件28起 中物信和 投保项目类型统计 投保项目中 高层 多层住宅 中物信和 06 08年报案数量统计 其中可以看到车辆刮蹭案件数量较大 占比高 中物信和 06 08年理赔金额占比统计 跑水理赔金额最高 其次是车辆刮蹭 依次 中物信和 案例分析某服装市场下水道污水反涌 造成吊顶冲坏摊位商品受损 事故现场 卖衣服的摊位 污水淋到了衣服上 事故现场 衣服受到污损 衣服已无法再出售 被污水浸坏的吊顶 损坏严重 中物信和 受损方货主提出所有受淋污的衣服 不论损失程度如何 一概不再回收 提出全部赔偿的要求 受损衣服共计192件 损失金额共计RMB9 731 00元 对于受损的衣物 按全部损失赔付 但需扣除10 的残值 保险单约定每次事故免赔500 00元 赔偿金额 损失金额 残值 免赔 9 721 00 9 721 00 10 500 00 8248 90元 某物业楼内热水管道丝扣断裂导致漏水 管道位于楼梯间 这是漏水点相片 墙面已被冲坏 被泡业主家中 当时家中无人 现场一片狼藉 橱柜房门都被泡坏了 中物信和 理赔结果 保险责任 本次事故发生原因为楼内热水管道丝扣断裂漏水所致 属于 物业责任保险 责任范围 该物业为高层住宅项目管理面积10万平方米 投保物责险保费24000元 保险责任项下损失 核定本次事故损失金额为3 410 00元 扣除每次事故免赔额300 00元 残值10 00元 保险单赔付金额为3 100 00元 下层业主家被泡 这是业主家厨房吊顶 跑 水 业主家中 水漫到客厅和卧房 事故发生原因为楼道内自来水管破裂漏水所致 赔偿业主财产损失 音响 吊顶 再装修费用等 19850元 该物业为高层住宅项目管理面积10万平方米 投保物责险保费24000元 跟上一个案例是同一个小区 地下管道发生漏水 造成位于管道上方楼层下陷 北京昌平某小区 地下管道漏水 造成地面下陷 一层商铺房体断裂 下陷断裂 裂缝达到10厘米 中物信和 2009年1月昌平区某小区地下管道发生漏水事故 造成位于管道上方餐饮企业楼层下陷 造成业主直接经济损失15万余元 该小区管理面积14万平米 投保物责险34600元 根据物业公司物业管理责任保险条款 在此案件中保险公司认为除建筑质量本身存在问题外 物业公司存在维护失职的过失 理应承担部分责任 经过保险公司进行理算和责任认定 赔偿业主损失10万元 高空坠物 高层住宅上 坠下玻璃将小区汽车砸坏 高空坠物造成业主车辆损毁 高空坠物 墙体表面脱落由于是建筑质量本身缺陷保险公司提出拒赔 建筑物外立面贴瓷砖脱落 一层商铺的顶棚被砸坏 公共设施缺失案件 地灯损坏 业主开车门时不慎踩入造成脚踝骨折跟腱损伤 理赔结果 赔偿业主医疗费 住院费 误工费用 物业公司地灯财产损失等 总计2万余元 某公寓写字楼楼外公共区域地灯陷下去女业主开车门 中物信和 比较大的案件 业主遭到入室盗抢 地下停车场车辆泡水 高空坠物致人伤亡 中物信和 高空坠物案例深圳好来居 高空坠物案 2006年5月31日 南山区向南小学一四年级学生在放学途中 被好来居大厦坠落的一块玻璃砸中头部 抢救无效身亡 年仅10周岁 案件发生后 南山警方展开了长达数月的调查 但最终毫无线索 法院判决 好来居的物业管理公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司承担30 的责任 赔偿受害人父母22万多元 中物信和 入室盗抢案例北苑家园 保安队长抢劫杀害业主案 犯罪人系北京某物业公司护卫大队保安员 北苑家园的保安小队长 2005年6月29日深夜 犯罪人在北苑家园进入13楼207房间盗窃时 被屋内女业主发现 犯罪人用尖刀残忍杀害了女业主及其男友 随后抢得价值50元的诺基亚手机一部 案发当日 犯罪人就被警方抓获 被害人家属总共向被告人 犯罪人 提出了近200万元的索赔要求 受害人起诉物业公司 开发商和保安所在单位 索赔80余万元 中物信和 车库进水案例08年7月12日凌晨 郑州下大雨 21世纪社区车库进水 60多辆车被泡 该小区的物业管理方称 社区积水及停车场灌水都是因为社区地势低 而下水管网市政上不管 一遇大雨 水就从高处和下水道里倒灌下来 除了车库设计有问题外 小区物业负有不可推卸的责任 物业承诺实行24小时巡逻服务 业主为此每月需要专门支付费用 地下车库设有监控设备 车库的业主 不但每月要缴纳车位费 还缴有车库的管理费 电子监控费等 车场进水时物业没有及时采取堵水措施 且及时通知业主挪车 中物信和 车库现场 场面可以用惨烈来形容 中物信和 业主拍照留念 其实是取证 中物信和 价值164万元的奥迪A8 中物信和 2008年10月福建石狮市下大雨 德辉文化大厦地下停车场 雨水灌入 中物信和 中物信和 风险概率P 风险成本C 0 风险概率与风险成本关系曲线 跑冒滴漏 车辆刮蹭 高空坠物 风险概率与风险事故成本呈一定反比关系 小额风险易发生发生频率也高 大风险概率底损失大 中物信和 物业责任风险事故特点 物业责任界定较难 风险事故类型多样 物业管理区域内 一旦出现事故造成人身财产损失 物业企业往往脱不了干系 小事故频发 如车辆刮蹭 经常造成业主与物业的纠纷 大事故一旦发生 物业企业往往承受很大的压力 经济和社会 损失频率 损失严重程度 自留 小额风险基金 免赔额 转移 保险 日常管控回避风险 低 高 高 中物信和 风险管理方式 中物信和 物业管理责任保险与公众责任险公众责任险仅对 公众 有责任 而非业主 适合公共场所投保 承保公共经营场所对来往人员的责任风险 承保责任宽泛 责任界定模糊 费率较低 物业企业投保较多 保险公司往往当作附属险种 缺乏风险数据积累和统计 出险后理赔较难 双方常产生纠纷 未决案件多 特别是大案责任难界定的案子 我对物责险和公众责任险做了个分析对比 而住宅或写字楼内的公共区域严格来讲不能算公共场所 中物信和 物业责任保险应属职业责任范畴 物业企业为业主专有部分及区域内共有部分提供管理服务 责任保险更有针对性 涵盖部分无过错责任 如高空不明坠物 列明式责任条款 承保责任较明确 中物信和 我司联合平安保险公司共同设计物业责任险条款 根据物业类型施用不同的承保方案 物业责任保险A款 适用于高 多层住宅 物业责任保险B款 适用于别墅 双拼 物业责任保险C款 适用于商场 写字楼等 中物信和 物责险承保责任在保险期限内 被保险人从事物业管理工作过程中 因过失导致意外事故而致使第三者人身伤亡或财产损失 依法应由被保险人承担的经济赔偿责任 保险人负赔偿责任 中物信和 明确承保以下责任所造成损失 11条A款 1 因被保险人管理不当致使共用设施设备 如绿化 园艺 围栏 楼梯扶手及踏步 供变电设施 玻璃幕墙 公共照明设备 井盖等 破损 缺失 2 因共用部位设立的霓虹灯 广告招牌及建筑装饰物发生坠落或倒塌 3 物业企业自行施工的方式对物业进行维修 维护或装修 在施工过程中给第三者造成人身伤害和财产损失 4 因共有设施设备的锅炉及压力容器发生爆炸或其他意外事故 中物信和 5 位于共用部位的管件或阀门发生漏水事故 造成第三者人身伤害和财产损失 6 由于被保险人工作人员操作失误导致管件或阀门发生漏水事故 7 物业管理区域内不明原因的高空坠物 造成第三者人身伤害和财产损失 依法应由被保险人承担的经济赔偿责任 8 小区内交通管理不当造成第三者人身伤亡或财产损失 中物信和 9 被保险人所管辖区域内因其管理不到位造成业主遭受盗抢导致其人身和财产损失 依法应由被保险人承担的经济赔偿责任 管理不到位仅指物业公司未尽到安全防卫 定期巡视 监控 安装应有的防盗设施的责任 且需经过有关部门认定为物业公司的管理责任 10 发生保险事故后 被保险人支付的经保险公司同意的诉讼或仲裁费用 11 发生保险事故后 被保险人为减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付的必要 合理的费用 中物信和 除外责任 部分 火灾 爆炸 地震 雷击 暴风 暴雨 洪水 台风等自然灾害 但因被保险人管理 维护不善 造成灾害来临时本不应发生的损失除外 物业管理区域内房屋建筑 设施本身缺陷 被保险人或其代表及雇员自身的人身伤亡以及非物业财产损失 被保险人将物业管理区域内的专项服务业务委托给他人导致的第三者的人身伤亡及财产损失 供水 供电 供气 供热 通讯 有线电视等单位未依法承担物业管理区域内相关管线和设备维修 养护责任 中物信和 保费的计算 年每平方物业费 管理面积 基准费率 累计赔偿限额系数 每次赔偿限额系数 风险评估系数政府指导价每平米0 48元 年不便宜 经适房 年 北京经济适用房物业费政府指导基准价 北京市物业服务收费管理办法 试行 平方米每月增加物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险 分钱 中物信和 其他保险产品 与物业管理责任险组合搭配 形成一揽子物业责任保险方案 最大限度地转嫁物业责任风险停车场责任保险电梯责任保险游泳池责任险业主家财保障保险财产一切保险机器损坏保险 中物信和 停车场责任保险 凡持被保险人发放的有效停车卡或出入卡停放在指定停车场内的机动车辆 因下列原因造成的损失 保险公司负责赔偿被保险人依法应承担的经济赔偿责任 一 整车被盗 二 空中物体坠落或建筑物倒塌导致机动车辆损毁 三 他人碰撞车辆或恶意行为导致的损失 中物信和 业主家财保障保险 可保财产 业主财物 包括 家用物品 贵重物品 自行装修 承保责任 火灾 爆炸 等意外事故 雷击 暴风 暴雨 冰雹 雪灾等自然灾害 水暖管爆裂 盗抢 发生于住所范围内的意外事故并且造成第三者人身伤亡或财产损失 地震可作为物责险的补充 价格70 200元每户 中物信和 办公室保障综合保险 可保财产 办公室财物承保责任 因意外事故及自然灾害引致财产损失或损毁 在保险事故发生的3个月内 用作恢复正常业务运作的额外支出 因从事生产 经营等活动发生意外事故而引致第三者受到人身伤害 财务损失或损毁依法承担的经济赔偿责任 可作为物责险的补充 价格500 1000元每户 中物信和 风险评估我们的目标 通过建立科学的风险评估体系 对投保项目进行合理的保费核定 真正做到物业管理责任保险物有所值 物业管理的风险能够有效转嫁 中物信和 风险评估 物业管理委托合同 区域总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 停车场平面图 配套设施 地下管网等竣工验收资料 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 物业质量保修文件和物业使用说明文件 物业管理所必需的其他资料 中物信和 风险评估 中物信和 理赔应注意的几个问题 最大诚信原则实事求是 真实报案 不盲目揽责任 即出即报原则最先到事故现场的不是保险公司理赔员 而是物业公司的同仁 所以做好取证工作尤为重要 减小损失原则维护好现场 避免损失进一步扩大 依法理赔原则必要时寻求法律支持 杂志社成立风险管理和法律专业委员会为物业企业提供法务支持 中物信和 理赔服务流程 物业公司 中物信和 保险公司 报案电话 理赔材料提交 1万元以上 理赔人员现场查勘 1万元以下直赔 快速理赔要件 可保责任 材料齐全 5个工作日支付赔款 中物信和 平时的风险防范定期举办风险管理培训 对管理项目风险因素定期检查 提出管理意见 建立风险预警机制