上海市宝山区典型个案研究报告.ppt

朗诗 绿岛 科技住宅 区位介绍 朗诗绿岛属于沪太路美丹路罗店镇美兰湖板块位于月罗路 沪太路相交处 是规划和在建中的美兰湖北欧新镇总体规划一部分 离轨道交通7号线美兰湖站400米 步行5分钟以内 共享区域内的规划设施 楼盘基础信息 销售代理 上海朗华置业有限公司开发商 朗诗地产规划设计 上海联创建筑设计有限公司投资商 上海朗华置业有限公司景观设计 泛亚园林设计有限公司物业管理 朗诗物业开盘日期 2010 12 30交房日期 2011 12公开日期 2008 11规划户数 740预计人口 2500 占地面积 6 3万 总建筑面积 7 5万 本期开发面积 2 08万 剩余面积 0 建筑密度 25 容积率 1 2绿化率 35 工程进度 3期已封顶入住率 一 二期约25 空置率 一 二期约75 电话 65881999 户型及面积配比 户型图 3房2厅2卫建筑面积138 户型图 3房2厅1卫建筑面积 93 户型图 2房2厅1卫建筑面积89 价格及销售情况 开盘价 21000元 成交价 19700元 价格范围 18000 22000元 总价范围 170 252万物业费 2 2元 月折扣 每平米单价减1300 销售去化情况 总套数 740推出套数 84已售套数 36可售套数 48销售周期 2个月去化速度 18套 月 开盘2个月 去化特征 约20 刚性需求 其他为改善性住房需求去化抗性 房价 物业费高 沿沪太路 月罗路 灰尘大 美兰湖板块配套设施不够完善 客户分析 区域来源 市区核心区域 长宁 徐汇 南京 苏州职业特征 企事业单位中高层人士年龄层 约20 年轻白领 40岁左右职务特征 企事业中高级管理者 白领置业用途 改善性住房 婚房 建筑分析 建筑形态 多层建筑风格 北欧风格建筑用材 外墙 涂料 面砖几梯几户 1梯2户单元门 可视通话防盗门窗 高效节能隔热外窗系统装修情况 精装修电梯 大理石厅 项目配套 会所 由售楼处改造 具体实施待定休闲娱乐 无景观绿化 普通绿化 集中 分散混合绿化智能化 24小时热水供应系统 24小时置换新风系统环保节能 节能外墙外保温系统 防辐射外遮阳光系统 抗干扰隔音降噪系统 同层排水系统 屋顶 地面严密热阻隔系统周边环境 紧邻7号线线美兰湖站 以280亩的人工湖泊美兰湖为中心 涵盖了北欧风情商业街 美兰湖国际会议中心 诺贝尔科技公园 美兰湖高尔夫球场等公共设施 营销推广 项目定位 中高档社区 轨交房广告主题 体验超前20年的舒适健康生活 消费一次 买一辈子健康 营销特色 每平米单价减1300使用媒体 罗芬路引导旗 道路口大幅广告 租售情报 商圈广告牌销售道具 社区沙盘 3期销售情况海报 节能环保系统模型 样板房 SWOT分析 优势 1 离轨道交通线7号线美兰湖站400米距离 2 小区紧临规划中的美兰湖商业街 已建成的北欧风情街 及世纪联华超市 3 共享区域内科教娱乐文化设施 4 小区科技绿色概念独树一帜 劣势 1 房价较贵 物业费也较高 2 沪太路和月罗公路比较杂乱 灰尘大 3 除了轨交7号线 公交站台较少 对出行还是有一定的制约 4 美兰湖板块的配套不够完善 SWOT分析 机会 1 绿色健康卖点独树一帜 颇具号召力 2 距超市 地铁站等生活必需设施距离较近 3 规划中的商业街区一旦成型 小区升值潜力巨大 威胁 1 区域内同类型的产品竞争多 如现在同期在售的美兰湖中华园 香岛原墅小高层 在价格上颇具优势 2 7号线距离近的同时 过于靠近沪太路 灰尘与汽车尾气污染较大 可能会影响其绿色节能设备的使用效果 导致市场的消极反应 影响销售 影响品牌 结论 总体来说 该项目自身如小区规划 户型设计上无明显特色 但由于该项目离7号线美兰湖站仅400米 属于轨交房 且卖点突出 非常适合追求生活品质人士的改善性居住需求 同时随着美兰湖区块的成熟 未来该小区的升值潜力非常大 保利叶语 景观房 区位介绍 保利叶语属于宝山顾村板块项目东临20万方地铁商业广场 北靠沙浦河 西面和南面紧靠435万方的顾村公园 到达地铁7号线的顾村公园站 步行只需三分钟 楼盘基础信息 销售代理 同策咨询开发商 上海保利建锟房地产开发有限公司规划设计 上海江南建筑设计院投资商 保利地产集团景观设计 广东棕榈园林工程有限公司物业管理 广州保利物业管理公司上海分公司开盘日期 2011 06 26交房日期 2012 12 31公开日期 2010电话 66010880 规划户数 3325预计人口 约1 1万占地面积 26 3万 总建筑面积 42万 本期开发面积 42万 剩余面积 0 建筑密度 37 容积率 1 60绿化率 40 工程进度 在建中入住率 期房空置率 100 户型及面积配比 户型图 3房2厅1卫建筑面积 115 户型图 3房2厅1卫 125 3房2厅1卫 126 户型图 2房2厅1卫 81 2房2厅1卫 90 价格及销售情况 开盘价 17000元 成交价 18000元 价格范围 17000 19000元 总价范围 150 260万物业费 公寓2 7元 月 别墅3 8元 月折扣 6 26开盘当天可免费办理贵宾卡享受3万元优惠 销售去化情况 总套数 3325推出套数 1013已售套数 990可售套数 23销售周期 3个月去化速度 200套 月 开盘后前2个月 去化特征 两房小户型销售速度较快去化抗性 大户型公寓 客户分析 区域来源 宝山 普陀 闸北地区职业特征 证券 IT等年龄层 公寓25 50岁左右职务特征 公寓客户白领居多置业用途 公寓为首次置业及改善型 建筑分析 建筑形态 洋房 板式建筑建筑风格 英式 法式风格建筑用材 由下至上为砂砖 酒红色面砖 漆几梯几户 2梯4户单元门 防火防盗门窗 塑钢装修情况 毛坯电梯 三菱 项目配套 会所 无休闲娱乐 无景观绿化 大面积集中绿化智能化 可视门铃 门禁刷卡周边环境 项目地址东南面与保利叶上海接连 东面紧贴轨道交通7号线顾村公园站直线距离约100米 步行不足5分钟 日后出行较为便捷 周边商业度不高 休闲娱乐场所较少 主要还是以顾村公园的生态环境为主 营销推广 项目定位 轨交房 景观房广告主题 轨交房 景观房 公园住宅 大尺寸景观阳台营销特色 办理贵宾卡使用媒体 广告指向牌 网络 报纸 行业平面媒体销售道具 楼书 沙盘 木质周边规划图 公寓有样板房 SWOT分析 优势 1 地处顾村公园北端 享有北上海最大的生态人居环境 2 紧邻7号线顾村公园站 步行5分钟即可到达 3 社区为公寓和别墅的混合社区 有良好的居住舒适性 4 地铁旁有在建的华山医院宝山分院 就医比较方便 劣势 1 周边地块比较偏僻 配套薄弱 餐饮店和商场都比较少 2 附近有大批的动迁房 3 目前项目周边都在施工 路况不是很好 自驾出行不太方便 4 户型在受光照方面的设计有些缺陷 SWOT分析 机会 1 顾村公园是上海市政府重点规划的生态项目 所在的顾村基地将打造成为和谐之城 生态之城 便利之城 活力之城 2 临近的小辣椒商业广场将成为顾村的中心商业项目 3 项目附近规划有教育 医疗 银行等生活配套设施 威胁 7号线沿线在售楼盘约15个 在价格和区位上保利叶语并不存在特别大的优势 结论 该项目自身小区规划以轨交房 景观房 别墅公寓复合景观为卖点 销售情况还是不错的 但是 周边商业度不高 休闲娱乐场所较少 同时价格也颇高 顾村公园是上海市政府重点规划的生态项目 升值潜力巨大 君邑地中海 学区房 区位介绍 君邑地中海属于上大板块位于祁连山路环真北路口 由四幢高层 8幢联排别墅组成靠近地铁7号线 楼盘基础信息 销售代理 世联企划开发商 上海裕田房产有限公司规划设计 上海航天建筑设计院投资商 上海裕田房产有限公司景观设计 集塔景观设计公司物业管理 冠好佳物业管理有限公司开盘日期 2010 11 27交房日期 2011 09公开日期 2010 04 29规划户数 663预计人口 2800 占地面积 3万 总建筑面积 5 8万 本期开发面积 5 8万 剩余面积 0 建筑密度 30 6 容积率 1 5绿化率 40 工程进度 2幢结构封顶 2幢15层入住率 无空置率 无电话 66167000 户型及面积配比 户型图 2房2厅1卫 93 2房2厅1卫 99 户型图 2房2厅1卫 111 3房2厅1卫 132 户型图 3房2厅1卫建筑面积 138 价格及销售情况 开盘价 18000 19000元 成交价 18894元 价格范围 18832 18892元 总价范围 167 258万物业费 2 00元 月折扣 无 销售去化情况 总套数 372推出套数 372已售套数 327可售套数 45销售周期 8个月去化速度 67套 月 前三月 7套 月 后五个月 去化特征 2房经济实惠 卖的好去化抗性 3房面积大 得房率底 空置率不小 客户分析 区域来源 上海人居多 上海大学教师比例大职业特征 各种职业 企业老板 收入丰厚人群年龄层 25 50岁居多职务特征 高级白领 教师 企业管理层 企业老板置业用途 婚房 改善住房 建筑分析 建筑形态 板式建筑建筑风格 西班牙风情建筑用材 外墙 弹性外墙涂料 内墙 水泥砂浆几梯几户 2梯2户 2梯3户单元门 钢质防火防盗子母门窗 防盗窗装修情况 毛坯电梯 日立 项目配套 会所 暂无休闲娱乐 待定景观绿化 没有大型景观绿化带 楼宇之间有小范围绿化带智能化 光纤到楼道ADSL环保节能 无周边环境 中小学 上大附属学校 小学 上大附中 综合商场 好又多大卖场 苏宁电器 弘基广场幼稚园 徐悲鸿幼儿园银行 上海银行 农业银行 中国银行邮局 中国邮政医院 祁连地段医院 同济医院其他 弘基影院 农贸市场 营销推广 项目定位 轨交房 景观房广告主题 轨交房 景观房 西班牙公寓使用媒体 户外高台 网络广告 道旗 报纸平面广告 租售情报销售道具 售楼处 沙盘 楼书 样板房 SWOT分析 优势 1 靠进地铁7号线 步行约20分钟 2 小区内40 绿化的绿化率成就景观楼盘 西班牙式高档小区使得生活更加舒适 3 小区一次性开发 预计2011年6月全部交付使用 4 小区临近上海大学 周边有好又多商场 购物比较方便 劣势 1 周边配套比较低端 商业配套基本依赖上海大学周边 2 祁连山路上的卡车较多 扬起的灰尘会造成一定的污染 3 户型设计种类较少 只有两房和三房 SWOT分析 机会 1 未来的规划中 地铁15和17号线的开通无疑使该地块的交通更加便利 2 未来5年中将会建成的商业购物设施 使生活更舒适 威胁 1 目前以及未来几年周边都没有高档的商业区和住宅区 升值潜力有限 2 周边公寓型建筑价格较低 没有价格竞争优势 其他优势也不明显 结论 该项目自身小区规划以轨交房 学区房 景观房 别墅公寓复合景观为卖点 周边的设施比较齐全 但是距离较远 自身的建设却不够完善 价格也比相近楼盘高 造成了销售困扰 但是将要建设的15和17号线 以及自身的购物中心 将会使生活更加舒适便利 美岸栖庭 轨交房 区位介绍 美岸栖庭属于淞南高境板块位于逸仙路以东的殷高路 何家湾路相交处 是规划和在建中的新江湾城中最靠近虹口的一部分 离轨道交通3号线长江南路和殷高西路500米 步行10分钟以内 楼盘基础信息 销售代理 上海佳源置业有限公司开发商 上海佳源置业有限公司规划设计 华东建筑设计研究院有限公司投资商 上海佳源置业有限公司景观设计 美国泛亚易道公司物业管理 福仕源地物业开盘日期 2010 10 10交房日期 2012 06 30公开日期 2010 05 19规划户数 3000预计人口 12000 占地面积 21万 总建筑面积 35万 本期开发面积 4 7万 剩余面积 0 建筑密度 26 容积率 1 6绿化率 46 工程进度 二 三期在建中入住率 期房空置率 100 电话 55399066 户型及面积配比 3房2厅2卫 5房3厅4卫 价格及销售情况 开盘价 23000元 成交价 22800元 价格范围 19000 27300元 总价范围 250 360万物业费 1 26元 月折扣 优惠200元 一次性付款99折 销售去化情况 总套数 2000推出套数 128已售套数 112可售套数 16销售周期 9个月去化速度 89套 月 开盘期1个月 6套 月去化特征 2房和底层总价低去化抗性 3房总价高 得房率较低 客户分析 区域来源 上海工作的外地人以及上海本地人职业特征 证券 IT行业等 预测 年龄层 25 45岁居多职务特征 白领 工薪阶层居多置业用途 自住居多 建筑分析 建筑形态 板式建筑建筑风格 古典风格建筑用材 面砖几梯几户 2梯2户单元门 铜质高级复合门窗 彩铝装修情况 毛坯电梯 上海三菱 项目配套 会所 2700 招商中休闲娱乐 待定景观绿化 小区内的主干道和分支小道都用乔木 灌木 蔓藤以及花草润色智能化 智能门禁系统 背景广播 可视对讲系统周边环境 易初莲花 乐购 沃尔玛 世纪联华 华联吉买盛 百安居 九百家居 建配龙等 农业银行 建设银行等 高境邮政局 社区会所 菜场 社区商业街 殷高西路商业街 棋牌室 长海医院 江湾中心医院 蓝鹰医院等 江湾中心小学 高境三中 交大附中 交大二附中 飞达中学 高境第六幼儿园 淞南公园 营销推广 项目定位 轨交房 景观房 复合地产广告主题 轨交房 景观房营销特色 优惠持续时间较长使用媒体 邮政 报纸 短信 户外高炮 车身 租售情报 销售道具 售楼处 楼书 SWOT分析 优势 1 小区的两个出入口离轨道交通3号线长江南路和殷高西路500米 步行10分钟以内 配套公交线路也有多条 2 周边商业 医疗 餐饮 学校配套也比较成熟 3 小区内部的景观绿化丰富 劣势 1 周边紧邻一条铁路和高架 噪声大 污染大 2 产品单一 房型面积较大 总价高 3 得房率较低 77 SWOT分析 机会 1 受新江湾城和五角场商业辐射区的影响 未来升值潜力巨大 2 周边配套也趋于完善 生活将更加舒适威胁 区域内同类型的产品竞争多 如现在同期在售的相邻楼盘三花现代城 建筑面积达40万平方米 在近期和将来都面临直接竞争 结论 该项目自身小区规划以轨交房 景观房 别墅公寓复合景观为卖点 加上周边较成熟的设施 销售情况还是不错的 但是 由于产品单一 及得房率较低 高层区销售情况不良 随着整个淞南板块的建设与成熟及新江湾城和五角场背景下 升值潜力巨大 兰湖美域 花园洋房 区位介绍 美岸栖庭属于美兰湖板块位于月罗公路上 可直上沪太路和蕰川路 离美兰湖国际生态居住区仅一街之隔步行至轨道交通7号线美兰湖站约20分钟 临近淞嘉线和淞罗专线 楼盘基础信息 销售代理 易居 中原联合代理开发商 上海融侨居置业有限公司规划设计 福建卓越建设工程开发有限公司投资商 金辉集团景观设计 地尔设计物业管理 福州融侨物业管理有限公司上海分公司开盘日期 2011 03 09交房日期 2012 11 30公开日期 2010 12 03规划户数 510预计人口 1530 占地面积 5 3万 总建筑面积 7 1万 本期开发面积 3 03万 剩余面积 0 容积率 1 3绿化率 35 工程进度 即将竣工空置率 100 电话 56591666 户型及面积配比 户型图 4房3厅3卫建筑面积139 户型图 4房4厅3卫建筑面积142 户型图 3房2厅2卫建筑面积132 户型图 4房4厅3卫建筑面积129 价格及销售情况 开盘价 23000元 成交价 21000元 价格范围 20000 23000元 总价范围 250 360万物业费 2 8元 月折扣 全款9 8折 贷款9 9折 销售去化情况 总套数 510推出套数 40已售套数 20可售套数 20销售周期 半年去化速度 15套 月去化特征 送面积 房型好去化抗性 价格较贵 周边设施不全 客户分析 区域来源 上海工作的外地人以及上海本地人职业特征 较高收入者年龄层 30 55岁居多职务特征 白领 公务员 中高层管理置业用途 自住 改善房 建筑分析 建筑形态 板式建筑建筑风格 北欧风格 新古典风格建筑用材 外立