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西南证券研究发展中心 二零零五年六月 年 月 日 机密 地产政策研判与投资策略分析 此报告仅供客户内部使用 未经西南证券的书面许可 其它任何机构不得擅自传阅 引用或复制 段海瑞 3 综述内容 政策 山雨欲来风满楼 应对 而今迈步从头越 分析 暂时困难无所惧 趋势 利益博弈定走向 投资 做空已经不合宜 4 政策 山雨欲来风满楼 1 政策历程 扶持 扶持与规范并重 规范 2 政策背景 几经调控压不下房价高涨的 牛头 3 政策举措 纲举目张调控房地产 5 1 政策历程 扶持 扶持与规范并重 规范 全国范围取消福利分房 创造出巨量的房地产需求 1999 2000年政策以扶持为主 按揭 利率 税收政策 潜在需求迅速成为有效需求 取消地产企业上市限制 象征着地产公司不再受歧视 6 1 政策历程 扶持 扶持与规范并重 规范 扶持 规范 2001 2002年扶持与规范并重 不合理行政收费取消 各项政策细则出台 房改推进 二手房放开 整顿交易 土地 中介市场 贷款利率降到最低点 央行规范住房金融业务 7 1 政策历程 扶持 扶持与规范并重 规范 国务院18号文 支柱产业各方面需要规范 2003 2004年政策以规范为主 土地新政推出 力图从源头上根治房地产 121号文件 信贷政策 规范房地产融资的主要渠道 8 政策 山雨欲来风满楼 1 政策历程 扶持 扶持与规范并重 规范 2 政策背景 几经调控压不下房价高涨的 牛头 3 政策举措 纲举目张调控房地产 9 2 政策背景 几经调控压不下房价高涨的 牛头 2004年部分城市房价上涨过快 全国平均房价上涨14 4 10 2 政策背景 几经调控压不下房价高涨的 牛头 2005年上涨势头依然强劲 8个城市房价上涨超过10 土地交易价格上涨7 8 11城市地价上涨超过10 2004年调控效果不显著 一季度平均房价上涨9 8 11 2 政策背景 几经调控压不下房价高涨的 牛头 高层意识到 高昂的房价 牛头 必须按下 泡沫危害的防范 商务成本不能大幅增加 金融安全角度出发 综合考虑 房价不能再涨 社会公平和安定考虑 12 政策 山雨欲来风满楼 1 政策历程 扶持 扶持与规范并重 规范 2 政策背景 几经调控压不下房价高涨的 牛头 3 政策举措 纲举目张调控房地产 13 3 政策举措 纲举目张调控房地产 强烈而明确的政策导向 行政 土地 供应结构 拆迁 消费观点 市场监测 检查等多方面切入 纲举目张的国务院八条 2004年政府工作报告 明文指出 要保持价格总水平基本稳定 重点抑制房地产价格过快上涨 14 明确的导向下 各部门不遗余力 地方政府出台调控措施 各大媒体口诛笔伐 各部门一致针对高房价 央行提首付比例 调息 3 政策举措 纲举目张调控房地产 15 从4月底开始 调控明显提速 房地产 山雨欲来风满楼 3 政策举措 纲举目张调控房地产 4月24 房地产形势座谈会 4月27 银监会严控贷款 5月11 七部委联合通知 4月27 国务院常务会议 16 综述内容 政策 山雨欲来风满楼 应对 而今迈步从头越 分析 暂时困难无所惧 趋势 利益博弈定走向 投资 做空已经不合宜 17 趋势 利益博弈定走向 1 我们为什么要关注地产政策 2 房价问题牵涉到方方面面的利益 3 利益的博弈决定未来政策走向 18 房地产在诸多环节都实现了市场化操作 房地产 市场化步伐不可阻挡 1 我们为什么要关注地产政策 建筑 采购阶段市场化 推广 销售阶段市场化 售后服务阶段市场化 策划 设计阶段市场化 19 政府对房地产仍然有很强的控制力 房地产 政府主导特征明显 1 我们为什么要关注地产政策 主要的银行是政府控制的 政府很大程度影响需求 政府控制土地市场 20 趋势 利益博弈定走向 1 我们为什么要关注地产政策 2 房价问题牵涉到方方面面的利益 3 利益的博弈决定未来政策走向 21 房价的问题是一个社会问题 2 房价问题牵涉到方方面面的利益 22 2 房价问题牵涉到方方面面的利益 利益主体 利益诉求 中央政府 短期和局部看涉及巩固宏观调控成果避免经济过热 长期和全面看关乎建设和谐社会 维护持续稳定的大局 地方政府 土地出让收入已经成为事实上的 第二财政 房地产投资成为拉动考察政绩重要指标 GDP的重要手段 23 2 房价问题牵涉到方方面面的利益 利益主体 利益诉求 银行 直接间接提供了60 的开发资金 全社会贷款50 左右以房地产和土地作为抵押 金融风险与房价的波动息息相关 其他经济部类 房地产行业拉动20多个相关产业 房价上涨带动了近几年钢铁 水泥 电解铝等行业的投资过热 24 2 房价问题牵涉到方方面面的利益 利益主体 利益诉求 房地产行业 房价的波动直接涉及到整体的盈利水平和行业的投资价值 影响不言而喻 广大居民 既是房产的持有者 又是构成房地产市场的重要主体之一 房价的涨跌意味着他们资产是否 缩水 同时决定着他们能否带来新的购买力 25 趋势 利益博弈定走向 1 我们为什么要关注地产政策 2 房价问题牵涉到方方面面的利益 3 利益的博弈决定未来政策走向 26 调节三个利益 达到两个平衡 中央和地方 局部和全局的平衡 政府和房地产行业 开发商和购房者 公平和效率的平衡 3 利益的博弈决定未来政策走向 27 未来政策走向判断一 政府不能过分加大供应来平抑房价 廉价土地本身的稀缺 过多低价房浪费土地资源 不一定低收入购买低价房 加大供应易引起投资过热 3 利益的博弈决定未来政策走向 28 未来政策走向判断二 政策不会打压房地产业来平抑房价 房地产地位举足轻重 政府投鼠忌器 稳定 重于一切 卖方市场的成本转嫁 3 利益的博弈决定未来政策走向 29 未来政策走向判断三 政策不会容许房价持续上涨 房价上涨弊端达成共识 我们的政府是强势政府 平抑房价会不遗余力 政策信号非常明显 3 利益的博弈决定未来政策走向 30 未来政策走向判断四 抑制需求是未来政策的主旋律 重点考虑自住需求 抑制投资性需求 打击投机性需求 房地产三大需求 3 利益的博弈决定未来政策走向 31 未来政策走向判断五 3 利益的博弈决定未来政策走向 相关政策重点维护银行的利益 银行改革是首要任务 避免房地产风险转化 维护金融安全是重点 32 综述内容 政策 山雨欲来风满楼 应对 而今迈步从头越 分析 暂时困难无所惧 趋势 利益博弈定走向 投资 做空已经不合宜 33 分析 暂时困难无所惧 1 2005 产业生态环境变化不改房地产投资价值 2 2005 2010 美好前景坚定投资信心 34 1 2005 产业生态环境变化不改房地产投资价值 投资拉动 向消费拉动转换 过去 2005年 刺激经济增长 宏观调控 土地协议出让 土地招拍挂 银行资金支持 银行信贷进一步紧缩 房地产投资过热争论 抑制房价继续上涨 产业生态变化 35 投资拉动 向消费拉动转换 过去 2005年 产业生态变化 住宅是重要的消费品 居民住宅消费需求旺盛 居民有能力进行住宅消费 经济转型有利于房地产业 1 2005 产业生态环境变化不改房地产投资价值 36 过去 2005年 产业生态变化 刺激经济增长 宏观调控 土地开发少增22个百分点 土地购置少增47个百分点 宏观调控导致供应减少 供应减少带来价格上涨 1 2005 产业生态环境变化不改房地产投资价值 37 过去 2005年 产业生态变化 杜绝土地出让暗箱操作 建立房地产企业游戏规则 地价成本大部分已经转移 招拍挂制度无损企业利益 土地协议出让 土地招拍挂 1 2005 产业生态环境变化不改房地产投资价值 38 过去 2005年 产业生态变化 银行按揭贷款并没有减少 以土地运作资金模式不变 优质的地产公司并不缺钱 地产公司并非走投无路 银行资金支持 银行信贷进一步紧缩 1 2005 产业生态环境变化不改房地产投资价值 39 过去 2005年 产业生态变化 稳定 为主确立保底收益 政策不以打压地产为目的 总量短缺下存在旺盛需求 总体来看没有太大的冲击 房地产投资过热争论 抑制房价继续上涨 1 2005 产业生态环境变化不改房地产投资价值 40 分析 暂时困难无所惧 1 2005 产业生态环境变化不改房地产投资价值 2 2005 2010 美好前景坚定投资信心 41 2 2005 2010 美好前景坚定投资信心 宏观经济向好 42 2 2005 2010 美好前景坚定投资信心 城市化加快 43 2 2005 2010 美好前景坚定投资信心 金融支持加大 44 2 2005 2010 美好前景坚定投资信心 住房消费支出增长 45 2 2005 2010 美好前景坚定投资信心 总量估计 46 综述内容 政策 山雨欲来风满楼 应对 而今迈步从头越 分析 暂时困难无所惧 趋势 利益博弈定走向 投资 做空已经不合宜 47 应对 而今迈步从头越 1 看好而不唱好 2 对困难作充分的评估 3 地产公司应对策略 48 1 看好而不唱好 任志强的万言书 中城联盟总体健康判断 4月底 博鳌批判泡沫论 地产商仍然不遗余力唱好 49 1 看好而不唱好 曾培炎4月底上海讲话 国土资源部批判开发商 媒体 民众的指责 唱好容易引起各方的反感 开发商应适当低调 50 应对 而今迈步从头越 1 看好而不唱好 2 对困难作充分的评估 3 地产公司应对策略 51 2 对困难作充分的评估 未来可能有的困难一 房地产行业利润率可能下降 总体要抑制房价上涨 房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位 套型面积等控制性要求 52 2 对困难作充分的评估 未来可能有的困难二 高档住房拿地会比较困难 要严格控制低密度 高档住房的建设 加大土地供应调控力度 严格土地管理 53 2 对困难作充分的评估 未来可能有的困难三 房地产项目运作速度必须加快 满2年未动工开发的 无偿收回土地使用权 2年内未开工的住房项目 要再次进行规划审查 54 2 对困难作充分的评估 未来可能有的困难四 导致普通住宅市场竞争的激烈 加大经济适用房建设和中低档房供应 55 2 对困难作充分的评估 未来可能有的困难五 房地产需求下降 销售减缓 资金周转速度降低 调整住房转让环节营业税政策 严格税收征管 56 2 对困难作充分的评估 未来可能有的困难六 房地产企业内部管理需要进一步加强 切实整顿和规范市场秩序 严肃查处违法违规销售行为 57 2 对困难作充分的评估 未来可能有的困难七 房地产企业融资的门槛大大提高 要加大对商业银行房地产贷款的检查力度 切实纠正违规发放贷款行为 58 2 对困难作充分的评估 未来可能有的困难八 持币待购 对买方及地产企业投资信心严重的打击 一系列政策的调控 媒体的口诛笔伐 舆论导向 59 应对 而今迈步从头越 1 看好而不唱好 2 对困难作充分的评估 3 地产公司应对策略 60 3 地产公司应对策略 提高产品的附加值 提高资金的周转速度 创造价值的三条途径 除非转型 地产企业必须的选择 寻求新的增长点 61 3 地产公司应对策略 地产公司应对策略一 市场化的胜利 万科 金地等的启示 中房 深建投的教训 把市场化进行到底 62 3 地产公司应对策略 地产公司应对策略二 目前流行异地开发 异地开发并不一定成功 立足本地也是选择 谨慎地区域扩张 63 3 地产公司应对策略 地产公司应对策略三 成本压缩已经不容易 华侨城 金融街的启示 1 1 2的选择 复合地产提高附加值 64 3 地产公司应对策略 地产公司应对策略四 并购时代来临 行业回落提供机会 加快资金周转的有效方式 并购实现超常规发展 65 3 地产公司应对策略 地产公司应对策略五 资金为王的时代 融资门槛不断提高 珠海华发的成功 上市是较好的选择 66 3 地产公司应对策略 地产公司应对策略六 除了钱 还剩下什么 品牌意味着高利润 整体品牌推广 品牌战略越来越受重视 67 3 地产公司应对策略 地产公司应对策略七 多数是项目公司 提高管理水平 提高整体素质 项目型向公司型转化 68 综述内容 政策 山雨欲来风满楼 应对 而今迈步从头越 分析 暂时困难无所惧 趋势 利益博弈定走向 投资 做空已经不合宜 69 投资 做空已经不合宜 1 做空已经不合时宜 2 投资地产股的四个策略 3 精选已经具备投资价值的公司 70 1 做空已经不合时宜 政策利空已经释放 政策的实质性影响很小 多数地产股已经大幅下跌 地产股的机会已经大于风险 71 投资 做空已经不合宜 1 做空已经不合时宜 2 投资地产股的四个策略 3 精选已经具备投资价值的公司 72