内部认购是怎么回事.doc

内部认购是怎么回事？最近，房地产业一种新的销售手段正在悄然升温，这就是内部认购。什么叫内部认购？据业内人士讲，内部认购是指开发项目未取得售房许可证的情况下，面向老客户、本单位职工的一种前期认购活动。但是实际操作中，它的“销售”对象往往不像字面上所说的仅限于内部，而是向社会开放。在此期间的认购者，一般能享受一些特殊优惠政策，比如开盘之后的优先认购权，赠与数月的物业费，房价折扣等等。双方一旦达成协议，待项目销售手续齐备，正式开盘以后，认购人就可以按照内部认购期间达成的协议，与开发商签订正式的认购书或购买合同了。认购方式一般有两种：一种是对认购人和认购房屋采取登记方式，不收订金，双方退房均不承担责任；二是对认购人和认购房屋采取协议式，收取订金，有的甚至收取房屋全款，如果认购方要求退房，已交房款则不予全额退还，这实际上已经与法定的房屋预售程序没有什么两样。很显然，内部认购是开发商将楼盘的宣传与销售在法定预售许可的基础上提前销售的一种举动。内部认购对开发商的好处至少有两个：一个是为项目开盘提前造势，另一个是提前吸纳购房者资金，支持项目开发建设，减少贷款利息支出。因此，内部认购被越来越多的开发商效仿。市房管局市场监管部门的负责同志说，住宅商品房销售实行的是许可证制度，这是铁的规定。所有签订合同、协议以及交易的行为必须在取得房屋销售许可证之后进行，任何没有销售许可证售房的行为，都是违法的，都应该受到处罚。内部认购，购销双方都要担风险天法律师事务所郭兴民律师说，在未取得法定售房资格的条件下预售楼盘，买卖双方都要承担违法的风险。首先，开发商将面临违法受罚和毁誉的风险。一旦无证售房行为被查处，经济上要受到处罚，企业形象和信誉也要受到损坏。其次，开发商和认购人都要面临政策风险。比如，规划发生改变，项目必须取消，开发商起码要承担退还订金或房款的责任，认购人则要面临开发商无力或拒不退还全额订金或房款的风险。第三，认购人要面临欺诈风险。没有销售许可证，开发商的资格难以保障，认购人的投资安全就难以保障。其一，如果开发商不具备房地产开发经营资格，缺乏必要的行政监督和金融监管，难免会出现开发商卷款而逃的坑人结局。其二，如果开发商缺乏完备的手续，得不到银行贷款的支持，也可能出现中途停工，楼盘烂尾的情况；即使是建设完成，也有可能是违法建筑，而不能交付使用，或者拿不到产权证。其三，认购房的真实性、抵押情况均可能存在欺诈。房屋销售许可证是规范房地产市场行为，保护购房人利益的一道门槛。开发商试图规避法律恨不得提前圈钱的做法，与购房人购房心切而心存侥幸的做法，都是冒险的。奉劝买卖双方还是依法办事，免得到时候麻烦缠身。内部认购尴尬二三事一位先生在市内某“小区”内部认购了一套房子，当时该楼盘只是介绍了地理位置，规划效果图，房型，他觉得比较满意，加上诱人的优惠条件，于是签订了认购协议，且在售楼人员的劝说下交了全房款，说定等售房许可证办成之后签订购房合同。谁知，不久以后，开发商通知他，该项目的规划未批，房子盖不成了。开发商同意退还房款，并补偿一些利息。认购人说，他虽然在经济上没有什么损失，但是自己倾注心血选中的房子，一下子成了一场破碎的梦，这种失落让他难以承受。而开发商呢，则是提前圈钱不成反而赔进不少利息。另一位认购人却没有上述认购人那么幸运，他在不了解购房知识的情况下，只因为对开发商展示的房型图满意，就与开发商签订了认购协议，交了订金。当时并未在意退房责任。后来，他感觉那一套房子并不理想，于是找到开发商，希望退房。开发商拿出协议，告诉他订金不予返还，认购人傻了。钱一到手，再想要回就难，开发商会用各种办法劝阻认购人退房，让认购人左右为难，同时心里更加没底。在北辰一家开发商那里认购房子的孙先生就遇到了这种麻烦。因为开发商允诺两个月后房屋销售许可证办下来即签订购房合同，但时过近4个月，催问数次，开发商总是说证还未办下来。孙先生有些害怕，自己十几年攒下的20多万元钱会不会收不回来。他想到了退房，但是开发商百般相劝，让他再等。经过咨询，孙先生才知道无(销售许可)证售房是违法的，购房人的投资安全很难保证，于是下定决心把房款要回。认购人维权的法律保障对于内部认购产生的纠纷，天法律师事务所郭兴民律师说，购房人可以通过法律，摆脱困境，讨回权利。第一，内部认购协议不受法律保护。内部认购是一种规避法律行为，只要签订了内部认购协议，且具有交付订金或预付款等付款行为，本质上就是预售商品房，就违反了城市商品房预售管理办法。因而，该协议不受法律