《恒生基业阳春商住小区项目》设计任务书(0140223).doc

恒生基业阳春商住小区项目设计任务书一、 项目概况及项目设计委托范围1）项目用地情况用地位置：春城街道阳春大道与春州大道交汇处牛岭北侧（具体参阅甲方提供的资料）用地四界：以附图中用地红线为准；用地面积：33926.04平方米（折合50.89亩）用地性质：二类居住用地兼容商业用地。2）项目委托设计范围：项目用地33926.04平方米内所有建筑物3）技术经济指标及规划要求：满足双方已签订的建设工程设计合同相关约定、春住建复2012165号文和甲方提供的相关资料、文件的要求。二、总体规划原则 1) 在不超过建筑密度40%的情况下，尽可能降低建筑密度，以便减少地下人防面积。2) 总体规划布局尽量增大商业临街面面积，住宅塔楼尽量布置在项目地块的北面及东面。3) 住宅业主公共活动区域及花园尽量安排在同一标高（商业体楼顶及住宅同一标高的架空层上）4) 住宅首层架空层建议设置停车场及入户大堂，面向商业区域一侧规划为商铺，二层三层裙楼全部规划为商铺。5) 满足城市设计要求。建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系6) 充分体现均好性原则。尽量做到户户有良好的朝向 7) 合理处理建筑物与环境场地之间的关系8) 尽量保证各空间独立性，在此原则上有机组合9) 在总体布局时应充分考虑商业入口空间的展示作用，最大限度地展现项目卖点 10) 住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用11) 充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染三、设计理念1) 充分挖掘本项目时尚的、有品位、休闲的文化气息。2) 商业面积在保证合理性的基础上尽量最大化（容积率按3.5考虑）。3) 差异性 方案设计要求具有前瞻性，充分考虑设计与开发建设的时间差异性。 4) 独特性 独特的功能分区设计，应着重体现在建筑平面功能分区上而不仅是外立面。5) 舒适性 舒适性除户型舒适外还应体现到本项目户外的各个公共场所、环境空间、功能分布等。6) 实用性 注重提高住宅的实用率。住宅单位可设计入户花园及赠送面积7) 经济性 规划设计和单体设计均要考虑成本，力争在保证本任务书单方造价限额下设计出建筑精品。 8) 规范性 设计方案必须遵守城市规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定并符合国家有关规范和标准。 四、设计原则1、建筑风格1) 高层住宅建议以现代简约风格，可参照ArtDeco建筑,设计为新颖的造型、简洁的色彩,但必须考虑与商业街风格相协调。2) 商业部分应具有现代感、结构有力，条块简洁大方，主要临街面可设置骑楼或伸出遮阳篷。在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力，在商业部分必须设置外立面广告位，但应注意观景窗与广告位的平面布局协调，同时也须显现广告的气势2、交通组织及车位配置原则 1) 尽可能将车位配置到地面和架空层2) 商业、住宅出入口必须独立分开，注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种临时访客、消防疏散等之间的关系，做到人车分流3) 内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线，距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离4) 住宅、酒店式公寓业主可通过车库电梯直接入户，商业车库和住宅车库应各自独立，人防车库可考虑共用5) 合理配置商业区的露天停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。 3、景观设计原则 1) 结合项目地块周边没有景观的情况，进行环境设计 2) 尽可能利用现有空间增加绿地率，建议考虑地面绿地（架空层绿化、商业体顶楼及大户型设计空中花园，酒店式公寓顶楼设计游泳池等）3) 把握小区环境重心对景观主轴进行重点设计，最大限度地展现项目卖点 4) 处理好各种环境空间的有机组合与过渡 5) 注重景观细部设计。在组团景观节点、社区交通枢纽和局部小环境、架空层等代表产品细部的方面充分表现产品的精细度和质量、档次4、户型设计原则 1) 住宅设计要保证平面方整实用的前提下要有所突破、创新2) 遵循住宅均好性设计原则。对于朝向较差的户型要通过户型创新给予其它补偿 3) 满足住宅舒适性要求。每户拥有良好的自然采光、通风条件起居厅、主卧室视线开阔，保证主要功能房间朝南、东南或西南，无暗厨、暗厕出现，每户之间避免视线干扰，保证住户的私密性，提高住宅的实用率，应充分提高南向户型的重要性，尽量减少或不出现全朝北的户型4) 平面设计要求简洁，结构形式简洁，系统化户型设计中应保持不同面积户型的开间比例，做到户型设计的系统化实用率，充分有效地利用户内空间交通流线简洁，提高住宅的实用率（实用率82%以上）5) 户型设计应根据不同的景观轴线进行不同的设计。在适当位置可以考虑特殊户型的设计（如复式的设计），做到户型设计形式的多样化和户型产品结构层次的丰富性 6) 立面设计建议使用大面积飘窗以取得优良的采光通风和景观效果 7) 两房的单位尽量设计在同一栋楼内，大户型顶楼做复式，小户型（两房）顶楼建议不做。五、项目及各产品设计要点1、平面布局1) 户内要有合理的功能分区，如公共活动区、适度交流区、私密区等2) 套内交通组织顺畅，不穿行起居室厅、卧室等主要功能空间 3) 起居室厅、餐厅、厨房配置紧密协调，设置入户过渡空间 4) 除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求，自由分隔灵活组合5) 在大户型设计中要充分考虑主人、客人以及保姆的动线，使之尽可能合理方便使用 2、各功能空间的设计要点1) 阳台每户考虑设置两个阳台，分生活阳台和观景阳台，阳台应结合户型面积大小对其位置、尺度、比例进行选择 ，如果是复式单位或大户型单位考虑设置更多阳台。2) 起居厅与餐厅起居厅开间要满足要求，复式户型可考虑客厅局部贯通两层以扩大空间视野，客厅与餐厅之间最好形成空气对流3) 主卧室主卧室开间要满足要求，为了增大采光及景观面可采用飘窗/落地玻璃窗4) 厨房考虑与餐厅的联系，以及其形状、规模和设施的布置，厨房采用集中竖向排烟道 3、酒店式公寓设计要点1) 动态有机原则。酒店式公寓住户的居住时间、个人需求等因素都很复杂，所以在设计时要采取动态的弹性原则，以适应各种可变因素2) 个性化及均好性原则。酒店式公寓住户的需求较为个性化，需提供个性化的家居及服务,因此设计时应根据需要体现个性化的概念，并讲求户型的均好性。3) 酒店公寓物业建议预留一层可作自用办公区。4、商铺产品设计要点1) 商铺的层数商铺总层控制在3层以内，可设计为独立商铺及裙楼商铺2) 住宅与商业的分隔：垂直分隔：裙楼与住宅之间，设置架空层，可建设绿化景观。通过绿化、娱乐休闲设施全面提升花园环境。3) 餐饮排污通道油烟排放：排油烟采取冷却过滤的地下排放模式，并与住宅下水道相分离，排气口远离人群和住宅。 4) 餐饮垃圾处理：主要解决通道问题，并与人流、住宅有一定距离。5) 消费人群与居住人群的分流消费人流通道主要设置在临街面，消防通道可是背街面。 6) 广场布置：建议在商业区域内布置12个小型广场，其中一个是中心广场。广场地面铺设完整不同的地面材料加以区分。为促销吉庆活动预留空间。六、产品要求或建议1、商铺结构布置与功能分布建议1) 首层商铺宜独立，一二三层结构保持一致；每层应设置公共走道及公共洗手间；不同商业体之间每层要设置天桥连接；商业体不能上到三楼天台（天台预留给住宅业主使用）。2) 铺面层高：因为项目定位是休闲餐饮娱乐、涉及人员多，空间舒适度要求高，且餐饮部分可能要安排在二、三层，所以规划三层的商铺，首层层高要满足能间隔隔层，二、三层层高按经营餐饮业的舒适高度考虑。3) 铺面开间：柱距要兼顾跨度灵活布置，以4-6米作为分隔为宜。4) 铺面设施需要有生活排污管道、自来水、煤气管道、电表箱、电话、闭路电视、宽带的 商铺，考虑铺在背街面一线。餐饮娱乐和主力店，可根据铺面划分或需要预留上下步梯位置。在楼梯设计时，要尽量把楼梯贴墙、靠内部设计，尽可能不影响商业的经营空间。5) 智能系统工程方面需考虑商业与住宅连接，需考虑银行、珠宝店对安防的要求6) 机电系统宜独立：商铺尽量采取分散式的机电系统，避免中央空调。由于每间商铺不能明确业态，所以每间商铺的电量需留足，特别是消防必须的机电总量需留足7) 商业特色的营造应与住宅的文化、特色保持高度一致。不但整体建筑外观应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在表面功夫，细节也是体现事物本质的重要组成部份。2、社区商业特色营造的建议：1) 景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置，尽可能使项目特色与商业特色吻合起来。唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势七、项目总体规划与产品设计要求1、项目总体规划项目总体规划如下：建筑面积约118741.14平方商业面积35622平方酒店式公寓面积约10000平方(按45平方/套*222套)临街商铺面积约25000平方住宅车位按1：1商业部分按每100平方配0.5个车位住宅面积约83119.14平方配套面积变电房垃圾收集点文化站物业用房公厕2、 住宅户型比例初步估计住宅塔楼为7栋（每栋建议标准层28-30层之间），建筑高度取尽100米，总户数建议在660-700户之间。户型户型特色功能分区面积设计原则户型比例小户型平层2房2房2厅1卫2阳台75-90在面积经济性之上保证功能舒适性8-9%主力户型平层3房3房2厅2卫+入户花园110-123以赠送面积达到设定面积，提升产品档次20-22%跃式大3房3房2厅2卫+入户花园+（储物室/工人房）123-13032-34%跃式4房4房2厅2卫+入户花园130-13816-17%大户型跃式大4房4房2厅2卫+入户花园+工人房（电脑房、储物房）138-14516-17%复式户型平层4房4房2厅2卫+入户花园+工人房（电脑房、储物房）160-175整栋某一单位复式2%跃式6-7房6-7房2厅2卫+入户花园+工人房（电脑房、储物房）+大厅中空+二层会客厅220以上顶楼复式（2房户型所在楼栋不做顶楼复式），1F为跃式设计、2F为平层设计2%3、商业项目的功能定位功能定位商家建议需求面积特色餐饮茶餐厅、西餐厅、大型酒楼小于或等于1000社区配套商业便利店、精品店、鲜花店、药店、西饼屋、图书音响、洗衣店等小于或等于150休闲商业酒吧、咖啡馆、美容美发、沐足、SPA 等小于或等于500说明：商铺设计可分可合，设计方案以分为主，但需要合并时方案也满足上表各种功能需求（不同位置单个商业体所有商铺面积总和须超过上表需求面积）。4、商铺面积比例建议商铺标准单间面积占比商铺标准单间面积占比304540%左右45-6040%左右607520%左右备注：商铺标准单间面积控制在3075平方米。5、酒店式公寓户型配比初步建议布置两栋塔楼，建议每栋18层，3梯8户。户型房间面积比例小户型一房30-4050%中户型一房一厅40-5050%6、单方造价限额（元/平方米）多层单方造价限额1400元/平方米（毛坯，含基础、含水电消防）；高层0.00以上部分单方造价限额1500元/平方米（毛坯，含水电消防），地下室单方造价限额2000元/平方米（毛坯，含水电消防）。7、单方钢筋用量限额 多层建筑用钢量不大于55Kg/(含基础)，高层建筑用钢量不大于68 Kg/，地下室（一层）用钢量不大于125 Kg/。8、扩初、施工图设计阶段的设计要求扩初、施工图设计阶段的设计要求由发包人在该阶段进行书面函件予以具体确认。扩初阶段设计人负责向发包人提供详勘的设计任务书。八、设计成果要求1、设计成果汇报内容1) 方案设计过程汇报形式： PPT汇报电子版2) 设计成果的提交：方案设计必须符合国家及广东省的相关法规、技术规程等有关规定，满足政府及甲方要求，并最终获得甲方及政府部门的确认。方案图纸应采用公制单位进行标注，汉语简体版文字说明，R14及以上版本电子文件。3) 方案设计内容需满足阳江地区方案报审的深度要求。4) 规划报建阶段提供的成果内容包括但不限于：l CAD版资料（宜为天正软件）（1） 总平面图（包括经济技术指标、公共配套设施）（2） 建筑单体的平面图、立面图、剖面图（面积统计过程）（3） 地下室平面图（4） 日照分析（5） 指标计算过程l 图片类资料（1） 鸟瞰图（