东大街防疫站综合楼.doc

房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：开封市龙亭区东大街防疫站综合楼1-2层89号房地产抵押估价报告委托方：马建国 估价方：河南方迪土地房地产估价有限公司估价人员：王 炬 高 伟估价作业日期：2009年6月29日2009年7月3日估价报告编号：汴方迪房2009估字第275w号目 录一、 致委托方函 2二、 估价师声明 3三、 估价的假设和限制条件 5四、 估价结果报告 7五、 附件 13致 委 托 方 函马建国先生：受您委托，我公司对位于开封市龙亭区东大街防疫站综合楼1-2层8-9号的房地产（建筑面积257.92平方米，分摊土地面积42.96平方米）进行了抵押价值评估。评估目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：2009年6月29日估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照房地产估价规范，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点且在价值定义设定条件下的的房地产抵押价值为人民币206.6万元，大写：人民币贰佰零陆万陆仟元整。其中地价21.9万元，大写贰拾壹万玖仟元整 此致河南方迪土地房地产估价有限公司 法定代表人： 二九年七月三日估 价 师 声 明我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性、合法性、完整性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 国家注册房地产估价师王炬已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，国家注册房地产估价师高伟未对本估价报告中的估价对象进行实地勘察。我们对估价对象的实地勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。 本评估报告未经估价机构同意不得向委托方和报告审查部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上。 本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得用作其他用途，当用于其他目的时，本报告无效。本估价报告书必须完整使用，对仅使用其中部分内容所导致的可能的损失，我们不承担责任。 估价报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。注册房地产估价师：估价的假设和限制条件本报告评估估价对象价格是在设定条件下，产权合法，房地产用途为商业，评估期日为实地查勘之日2009年6月29日，待估房地产包含房屋配套设施、装修，且该房地产无法定优先受偿款和无他项权利限制条件下的抵押价格。如上述条件发生变化，则评估结果应进行调整或重新评估。委托方提供资料属实，估价对象为全部产权且无他项权利限制。 3. 估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象在以后能够正常合理的使用和转让。4. 本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。 本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，或评估的前提条件、估价依据发生变化，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。 本报告评估价格为2009年6月29日的房地产抵押价格，而不是买卖成交价。 估价对象在估价时点不存在法定优先受偿款。 估价对象的房屋建筑面积及产权情况、土地面积、土地用途和土地使用权性质、法定优先受权款情况等依据委托方提供的有关资料和数据确定，委托方对该资料和数据的真实性负责，如该面积有变化，或土地用途和土地使用权性质、法定优先受权款情况发生变化，则估价结果也应相应改变或重新评估。 本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。 本估价报告的有效期限为半年。如超过有效期,或估价时点之后、估价报告有效期之内估价对象状况如质量及价格标准等发生变化或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等房地产市场状况发生变化，对估价结果产生明显影响时，不能直接使用本估价结论，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。 为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。房地产估价结果报告一、委托方委托人：马建国联系电话址：开封市龙亭区东大街防疫站综合楼1-2层8-9号二、估价方河南方迪土地房地产估价有限公司估价方法人代表：花友红估价方联系电话价机构资质等级：房地产估价资质为二级估价机构资质证书号：41020032三、估价对象估价对象系位于开封市龙亭区东大街防疫站综合楼1-2层8-9号的房地产，根据汴房地产权证第（3170331）号房地产权证所载内容：产权人为马建国；土地权属性质国有土地，使用权类型出让，土地用途商业服务；房屋权属来源买受，产别私产，设计用途商业。估价对象位于该楼房的1-2层，坐北朝南，室内楼梯，建筑结构为框架结构，建于2000年。估价对象建筑面积为257.92平方米，土地分摊面积为42.96平方米。估价对象临街有两个门面，每个门面宽约3.3米，房屋进深约17米。该房屋配套设施包括通电、上下水、通讯等。估价对象已进行了室内装修：一层主要包括地板砖、吊顶等装修。该房屋临街宽度大，利于使用。估价对象所在的东大街防疫站综合楼1-2层8-9号位于开封市商业一级地区，属开封市龙亭区管辖。该区域距市中心较近，商业繁华度较高。交通以东、西大街为主，该道路为市区主干道，经过该区域公交线路较多，因此交通便利。该区域内医院、学校等医疗教育单位较齐全，且基础设施齐全，已达到六通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点二九年六月二十九日六、价值定义本评估报告所指的房地产价值为评估对象在估价时点的及本报告的全部限制条件下的公开市场价值，该价值是设定估价对象在完全和公开的市场条件下，产权合法，用途为商业，土地使用权性质为出让，房屋为目前现状条件下，包含房屋配套设施、装修，且该房地产无法定优先受偿款和无他项权利限制条件下，在估价时点的房地产抵押价格。七、估价依据中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国担保法 建设部令第98号城市房地产抵押管理办法 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范； 建住房20068号关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知； 汴国土发2006第30号开封市房屋重置价格； 汴政20034号开封市人民政府关于更新开封市城区土地级别与基准地价的通知； 委托方提供的评估委托书、房地产权证、声明等有关资料； 估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。八、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。 独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。 合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。 谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。 最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。 估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。九、估价方法根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，由于有类似交易案例可供参考，可采用市场比较法估价。又由于估价对象用途为商业，有同区域的类似房地产的租赁收益可供参考，宜采用收益法估价。市场比较法：即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：即求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的抵押价值为人民币206.6万元，大写：人民币贰佰零陆万陆仟元整。十一、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。估价对象的合法用途为商业，临街商铺式布局，由于估价对象仅有一个室内楼梯，因此不宜分割转让。估价对象临街宽度较大，该房型在市场上较受欢迎，有一定的市场需求。但由于商业房地产的价值也相对较大，因此可能购买的人群范围相对较小，影响变现能力，变现时间会较长。 假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响、购买者的额外支出等都影响抵押房地产转换为现金的可能性，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度大约在70%左右。 处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。该房地产属于商业房地产，假定在估价时点拍卖或者变卖时除拍卖佣金外其转让的费用、税金的数额约在14左右。估价对象为出让土地，转让不需缴纳土地收益金。 在处置房地产时，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权人债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；剩余金额交还抵押人。十二、房地产抵押估价报告使用提示 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。 对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。 估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。 定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。 以房地产设定抵押有一定的风险性，建议抵押权人应根据抵押人的贷款偿还能力综合考虑和分析，按房地产评估总价值扣除处置抵押房地产的法定优先受偿款后，根据一定比例确定贷款额。 十三、估价人员姓 名估价资格签名王 炬注册房地产估价师高 伟 注册房地产估价师十四、估价作业日期自2009年6月29日至2009年7月3日十五、估价报告应用的有效期本报告自评估完成之日起半年内有效。附 件1、估价对象照片2、委托方提供的房地产权证复印件3、委托方提供的声明复印件4、评估机构营业执照复印件5、评估机构资质证书复印件6、估价师资格证书复印件估 价 技 术 报 告一、个别因素分析估价对象系位于开封市龙亭区东大街防疫站综合楼1-2层8-9号的房地产，根据汴房地产权证第（3170331）号房地产权证所载内容：产权人为马建国；土地权属性质国有土地，使用权类型出让，土地用途商业服务；房屋权属来源买受，产别私产，设计用途商业。估价对象位于该楼房的1-2层，坐西朝东，室内楼梯，建筑结构为框架结构，建于2000年。估价对象建筑面积为257.92平方米，土地分摊面积为42.96平方米。估价对象临街有两个门面，每个门面宽约3.3米，房屋进深6.6米。该房屋配套设施包括通电、上下水、通讯等。估价对象现租赁给聚福楼饭店使用，已进行了室内装修：一层主要包括地板砖、吊顶等装修。该房屋临街宽度大，进深较浅，利于使用。二、区域因素分析估价对象所在的东大街防疫站综合楼1-2层8-9号位于开封市商业一级地区，属开封市龙亭区管辖。该区域靠近市中心，商业繁华度较高。交通以中山路为主，该道路为市区主干道，且公交线路多，因此公共交通十分便利。该区域内医院、学校等医疗教育单位较齐全，且基础设施齐全，已达到六通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）。三、市场背景分析2008年一季度，开封市办理商品房销售合同登记备案1249套，较去年同期下降约4%；销售合同登记备案建筑面积14.55万平方米，较去年同期下降约1.6%。一季度全市共办理商品房转让920套，较去年同期下降约10%，转让面积9.5万平方米，较去年同期下降约5%。，二手房一季度共转让900余套，成交量较去年同期上升约35%；二手房转让面积约7万平方米，较去年上升约30%目前开封市商业类销售价格最高的是以鼓楼商圈及周边几个重点商业项目（中大商贸城、凯撒财富广场、新都汇、鼓楼商城及城外地段较好商业），而同一个项目每平方米高达两万多元和几千元的的售价相差很大，但是受个别楼盘后期市场培育不佳的影响，销售进度明显低于住宅房地产，因此商业市场的培育是目前开封商业房地产开发必须要解决的问题。 目前开封市房地产开发的临街商铺式的商业房地产销售形势相对好于商场类的商业房地产，而在二手商业房地产市场上呈现有价无市的局面，成交量很小。四、最高最佳使用分析由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。估价对象设计用途为商业服务，本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为最高最佳使用。五、估价方法选用根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，由于有类似交易案例可供参考，可采用市场比较法估价。又由于估价对象用途为商业，有同区域的类似房地产的租赁收益可供参考，宜采用收益法估价。六、估价测算过程1.市场比较法市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下：估价对象价格=可比实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数可比实例选择通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下3宗案例作为可比实例。实例一：中山路中段相国寺汽车站对面1-2层商业用房结构：框架 销售均价：7000元/平方米 成交日期：2008年4月实例二：南土街路西1-2层商业用房 结构：框架 销售均价：5580元/平方米 成交日期：2007年12月实例三：北土街路东1-2层商业用房 结构：框架 销售均价：6100元/平方米 成交日期：2008年1月3.因素选择根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等。区域因素主要有商服繁华度、交通条件、区域环境质量、基础设施条件；个别因素主要有结构、房型、装修、成新状况、宽深比等。4.因素条件描述估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见表一：因素条件说明表。表一 因素条件说明表估价对象及可比实例比较因素估价对象ABC东大街防疫站综合楼1-2层8-9号商业用房中山路中段相国寺汽车站对面1-2层商业用房南土街路西1-2层商业用房北土街路东1-2层商业用房坐落东大街防疫站综合楼1-2层8-9号中山路中段相国寺汽车站对面南土街路西1-2层北土街路东1-2层交易日期2009-7-92008-42007-122008-1交易情况市场价市场价市场价市场价交易价格待估700055806100区域因素商服繁华度距市中心较近，较繁华靠近市中心，商服繁华度稍高于估价对象与估价对象位于同一区域，商服繁华度相同与估价对象位于同一区域，商服繁华度相同人流量较大与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同交通条件临主干道，公交便利与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同区域环境区域环境良好与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致距长途汽车站距离较远近较远较远基础设施六通与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致个别因素结构框架框架框架框架房型房型结构设计较好。房型结构设计较好，功能与估价对象一致。房型结构设计较好，功能与估价对象一致。房型结构设计比估价对象稍差。建筑装修装修装修装修毛胚房成新状况9成新8成新8成新9.5成新楼层1-2层1-2层1-2层1-2层宽深比110.4510.41 0.51面积面积适中，相对易变现面积大，相对变现较慢面积大，相对变现较慢面积过大，不易变现5.编制比较因素条件指数表以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数。详见表二：因素条件指数表 房地产名称估价对象ABC交易日期1001009898.5交易情况100100100100区域因素商服繁华度100104100100人流量100100100100交通条件100100100100区域环境100100100100距长途汽车站距离100103100100市政基础设施100100100100个别因素结构100100100100房型10010010096建筑装修10010010098.5成新状况1009999100.5楼层100100100100宽深比100898890面积100979794表二 因素条件指数表表中有关修正说明如下：(1)交易日期修正 可比实例B、C成交日期为2007年12月和2008年1月，根据开封市商业房地产近期的价格变动的调查分析，从2007年12月至2008年4月，开封市房地产市场保持稳步发展的态势，2007年12月至2008年4月的涨幅为3.5%，因此，实例A交易日期修正为100/98；实例B交易日期修正为100/98.5；实例C成交日期与估价时点相近，则交易日期不作修正。 (2)交易情况修正实例A、B、C的交易情况均属正常，则交易情况不作修正。(3)区域因素修正A.实例A：与估价对象除商服繁华度和距长途汽车站距离两项条件外，其余区域条件基本一致，除此两项外不作修正；实例A商服繁华度相对优于估价对象，影响该房地产收益及价格，根据对两区域繁华度对价格影响的分析比较进行修正，修正为100/104； 估价对象长途汽车站距离较远，而实例A距离较近，对该房地产市场价格有一定影响，根据对该因素影响的分析比较，修正为100/103；B.实例B、C：与估价对象位置相近，区域条件基本一致，不作修正。 (4)个别因素修正A.房型情况 实例A、B房型基本与估价对象相同，故不作修正。实例C房型设计相对较差，影响该房地产使用功能，进行修正，修正为100/96。B.装修情况 实例A、B装修基本与估价对象相同，故不作修正。实例C房型为毛坯房，估价对象为装修房，应进行装修修正。根据估价对象的装修情况和当前装修市场信息，将实例C修正为100/98.5。C.成新情况 估价对象成新为9成，实例A、B、C分别为8成、8成、9.5成、成新基本与估价对象不同，应进行成新修正。根据成新因素对商业房地产的影响情况，将实例分别修正为100/99、100/99、100/100.5。D.宽深比情况 实例A、B、C宽深比均小于估价对象，相比之下影响该房地产使用功能，进行修正，分别修正为100/89、100/88、100/90。E. 实例A、B、C面积均明显大于估价对象，相比之下面积过大，购买人群少，变现能力弱，影响该房地产价格，需进行修正，分别修正为100/97、100/97、100/94。F其它个别因素条件基本一致，则对其他个别因素条件不作修正。6.实例修正后的房地产价格分析计算上述几个可比实例位于相似区域，修正后价格较相近。因此，取上述三个可比实例修正后价格的算术平均值作为估价对象的评估价格，详见表三：因素比较修正系数表。表三 因素比较修正系数表房地产名称ABC交易价格700055806100交易日期100/98.5100/96.5100/96交易情况100/100100/100100/100区域因素商服繁华度100/104100/100100/100人流量100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100区域环境100/100100/100100/100距距长途汽车站距离100/103100/100100/100基础设施100/100100/100100/100个别因素结构100/100100/100100/100房型100/100100/100100/96建筑装修100/100100/100100/98.5成新状况100/99100/99100/100.5楼层100/100100/100100/100宽深比100/89100/88100/90面积100/97100/97100/94修正价格7760.86843.067903.19取值方法算术平均最终价格7502.35元/平方米2.收益法所谓收益法，是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(1)求取年总收入(潜在毛收入)估价人员根据评估需要，做了详细的市场调查。主要调查了与估价对象相类似的符合同一地价区段或同一供需圈范围内相同结构与类型、接近估价时点等要求的案例，如华苑小区、中城花园小区、开元幸福人家和估价对象所在大楼的临街商业用房的询价，估价对象当前的正常毛租金租赁询价为人民币31.5元/月.平方米。根据当前市场报价与成交价的一般情况，确定估价对象的年潜在毛收入为： 年毛租金收入31.5元/月.平方米12378元/年.平方米 (2)求取年运营费用:A.营业税及附加5.5% 3785.5% 20.79元/平方米B.房地产税12% 37812% 45.36元/平方米C.管理费2% 3782% 7.56元/平方米D.维修费(年折旧费的45%) 8971/5045% 8.07元/平方米E.保险费2 8972 1.79元/平方米年总费用ABCD91.57元/平方米(3)求取年净租金收益 年净租金收益=年毛租金收入-年总费用37