资金监管模式下房地产企业售房应对.doc

资金监管模式下房地产企业售房应对资金，作为地产企业赖以生存的命脉，正在经受着越发严峻的考验。近年来，包括天津、深圳、北京等大城市在内的七个城市已经陆续完成了对商品房预售款监管的明确规定，并且预售款监管还将被陆续在其他各个城市提上日程。这一规定或成为楼市新政“核武器”，预售款一旦锁定全国各个城市，地产商的资金链将受到什么考验？不少业内专家认为，预售金监管会勒紧地产商的钱袋子，将有近四成房地产开发资金自由度受限，地产商在资金调配方面立即捉襟见肘。既然预售资金监管已经成为国内地产市场不可逆转的大势所趋，作为地产商如何去应对这一政策呢，本文旨在从预售资金监管的模式、流程下探讨地产商如何去应对这一政策风险。一、天津市预售房款资金监管流程解读：（一）监管范围在我市行政区域内新建商品房项目预售资金均纳入监管范围，经济适用房和限价商品房除外。 （二）监管时间自2009年12月25日起，凡办理天津市商品房销售许可证（以下简称“销售许可证”）进件手续的建设项目，其预售资金均应当纳入监管系统实施监管。在此之前已经办理完毕销售许可证的企业不需要办理资金监管手续。（三）监管资金监管资金是指新建预售商品房项目在取得销售许可证后，所需要的建设资金和有关费用，即一定比例的新建商品房预售资金。市内六区、塘沽区及开发区住宅和非住宅监管比例均为35%；其他区县住宅监管比例为41%、非住宅监管比例为40%。（四）监管程序1、账户开立及监管签约（1）房地产开发企业申请办理销售许可证前，应当到天津市房地产交易资金监管中心（以下简称“监管中心”）办理资金监管账户开立手续。然后，将项目总承包合同及区内有关配套费用登记到监管系统中。同时应当向资金监管中心提供以下资料：经有关部门备案的施工合同及建筑材料、设备的购销合同等；建设工程规划许可证；标准地名使用证书；预算书；房屋建筑施工图；监管前项目已付款明细。房地产开发企业变更工程相关合同，应当向监管中心提供变更后的有关资料。（2）经监管中心审核后，房地产开发企业、商业银行开户行及监管中心签订天津市新建商品房预售资金监管协议。（3）房地产开发企业持天津市新建商品房预售资金监管协议及相关要件，办理销售许可证进件手续。2、资金收存购房人购买新建商品房时，凭房地产开发企业在商品房销售管理网上打印的缴款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户，并凭银行出具的缴款凭证向房地产开发企业换领购房专用发票。还可以通过天津市商品房预售资金监管专用pos机,将购房款直接缴入监管账户，pos机签单可作为缴款凭证,向房地产开发企业换领购房专用发票。在签署天津市商品房买卖合同后，购房人依据合同支付的无论是首付款、贷款、分期付款的各期房款均应当支付至监管账户。房地产开发企业不得直接收存房价款。3、资金拨付监管项目进款后，房地产开发企业可以按本通知规定的资金用途和工程进度申请使用资金。监管中心按照有关规定并到项目现场核查以后，符合用款条件的，准予支付。4、撤销监管监管项目完成房地产初始登记后，房地产开发企业可书面向资金监管中心申请解除监管。经监管中心核实，情况属实的，新建商品房预售资金监管协议自行解除，并于3个工作日内通知商业银行开户行撤销对新建商品房预售资金监管账户的监管。二、房地产企业从资金监管账户提取房款的流程指引：（一）对于购房人已经支付至监管账户，但并未被监管的那部分预售房款（59%65%），房地产企业提取流程：购房人按照合同约定将房款支付至资金监管账户-房地产企业在监管网络上填写预售资金拨付申请表并提交-监管中心审批同意并在网上公示通知监管账户开户银行-银行将相应的房款拨付至房地产企业的账户。上述工作周期约3至5个工作日。（二）对于购房人已经支付至监管账户，且属于被监管的那部分预售房款的提取方式：1、提取不同用途款项所需提交的材料：（1）申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明；（2）申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；（3）申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；（4）申请法定税费的，提供相关单据。（5）申请偿还在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。首次拨款后，每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的收款票据。2、提取流程：购房人按照合同约定支付相应房款至监管账户-房地产企业通过网络向监管中心提交资金拨付申请表，并提交现场查验申请-监管中心安排现场查验建设方、施工方、监理方会同监管中心对现场工程形象进行确认-监管中心将确认书带回核算价款审核后属实-出具同意拨付证明，将证明提交给监管账户开户银行-银行将房款拨付至施工单位账户（或其他合同向对方）。上述周期需要15至25个工作日。三、资金监管的风险要点提示及应对方案探讨： （一）不办理资金监管账户开立手续，就无法办理商品房销售许可证。 鉴于这一规定，为了合理安排销售周期，房地产企业应当提前规划好办开立资金监管账户的时间，避免因未开立账户导致无法及时取得销售许可证，进而延误销售工作。（二）若购房人不按照签署的天津市商品房买卖合同支付房款，有可能导致未被监管的资金无法及时提出。对于未被监管的那部分进入监管账户的资金，提取的条件是购房人按照约定支付房款。监管系统将对付款情况自动排查，一旦系统发现逾期付款数量较大且超过三个月了，严重时可能认定开发企业在逃避监管，可能导致无法提取资金。因此，房地产企业在与购房人签署天津市商品房买卖合同后必须及时催促对方按时支付房款。对于一次性付款，必须在签署天津市商品房买卖合同的同时收讫全部房款；对于贷款，首付款必须在签署天津市商品房买卖合同的同时收讫，并且同时应当审查贷款人的资信情况并要求贷款人签署贷款合同且交齐全部办理贷款的手续，以确保贷款在合同约定期限内收讫；对于分期付款，由于购房人的资信以及资金无从考证，建议在购房人付清全部房款后再与其签署天津市商品房买卖合同。（三）总包施工合同中预付款约定不明确，则已付的预付款可能无法全部从被监管的资金中支付。由于进入资金监管账户的资金都是在取得销许后的房款，这个时候工程的预付款已经支付给了施工单位，如果施工合同中未明示预付款的支付时间以及支付额度，则实践中无论开发企业支付了多少预付款，只能按照施工合同总价的10%从监管账户中提取。（四）若施工合同约定的工程形象进度以及工程进度款支付条件不明确，可能导致被监管资金无法提出。由于提取被监管的资金需要依据合同约定的工程形象进度以及工程进度款支付期限、条件，因此，房地产企业在签署施工合同时，必须要明确工程的形象进度以及付款条件。并且为了方便及时提出被监管的资金，施工合同约定的工程进度款支付周期不要太长，否则可能导致长期无法提取被监管资金。（五）由于被监管的资金提取周期较长，施工单位可能无法及时取得进度款，房地产开发企业可能面临逾期付款的风险，这时很多地产企业采取先行支付工程款给施工单位，但是监管资金审批下来后，却直接进入了施工单位的账户，会使地产开发企业面临双倍支付工程款的风险。为了避免这一风险，我们提出以下方案：建议开发企业在签署施工合同时，将此情况在合同中明示：因为发包人办理提取监管资金手续而导致延误付款的，不视为发包人逾期付款，承包人不得就此向发包人主张逾期付款责任。（六）资金监管账户被冻结、划扣的风险。由于所有的购房款必须支付至监管账户，而开发企业又无法凭主观意志及时把钱取出来，那么资金监管账户一旦被冻结、划扣，开发企业甚至无一点招架之势，因此如何避免监管账户被冻结、划扣，我们提出以下建议：建议一、对于不被监管的那部分资金应当及时提取出来；建议二、工程施工合同约定的付款周期要短，以便随时支取监管账户内的资金；建议三、在招投标选择施工单位时，应当要求施工单位披露最近三年是否有涉诉的案件，或者是否有欠付其他分包商、材料商的工程款发生。并且开发企业应当尽可能多的去了解施工单位这方面的信息，避免因施工方涉诉而被执行监管账户内的资金。上述建议虽然不能全部解决监管账户被冻结、划扣的问题，但是可以很大程度上降低被冻结、划扣出现的几率或者降低损失的金额。综上，商品房预售款资金监管政策是政府为了加强房地产市场监管，规范市场经营而出的一道重拳，短期来看这肯定跟地产商既有的资金使用计划