小区公用设施管理程序(上部).doc

精品文档 小区公用设施管理程序（上部） 小区公用设施管理程序（上部）提要：大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区的发展需要进行技术改造更多精品自财务 小区公用设施管理程序（上部） 为规范小区机电设备等公用设施的管理，保持公用设施的良好状态，确保所管辖区域公用设施发挥正常功能，特制定此管理程序。 一、公用设施的分类 1、供配电系统：发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路等。 2、给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵、各类阀门等。 3、消防系统：烟雾/温度探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防广播系统、消防对讲系统、消防泵类、消火栓系统、喷淋系统、水幕系统、防排烟系统、防火卷帘门系统、气体自动灭火系统等。 4、电梯 5、空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机组、风柜、风机盘管、自控箱、温控开关、电磁阀、膨胀水箱、其它类空调等。 6、电讯系统：电话、有线电视、宽带网络等。 7、安防系统：闭路监控系统、门禁控制系统、停车场管理系统、保安对讲系统、居家报警系统、周界防越系统、巡更系统等。 8、维修维护设备及工具：电焊机、切割机、打磨机、冲击钻、手电钻、丝锥、板牙、各种检测仪器仪表等。 9、其它公用设施：泳池及设备、娱乐场所及设备、燃气管道及开关、停车场及设备、剪草机及绿化设施、吸尘器等。 10、房屋本体及附属设施：防雷系统、自行车棚（房）、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、建筑小品等。 二、管理职责 1、管理处经理负责公用设施保养维修工作的检查、监督工作。 2、设备主管负责公用设施保养维修工作的组织、安排和实施，建立设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。 3、设备责任人负责责任范围内公用设施保养维修的日常工作。设备责任人（技术维修人员，以下及相关作业手册同） 4、管理处客户服务中心负责不定期抽查设备保养情况及相关质量记录，监督设备大修及重要维修工作，对检修质量进行鉴定，并记录在公用设施保养维修记录表上。 三、管理细则 1、设备房管理 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。 设备房门应有“机房重地，非请勿进”等标识，进出随手关门。 设备房中重要设备上端如有管网等设施时，应在设备上端加装喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的安全使用。 高低压配电室、变压器房、电梯机房、空调机房、发电机房等重要设备房，应装置干湿球式温度计，对环境的温、湿度进行监测。设备房内温度须保持在+40以下，相对湿度须保持在80以下。 参观来访人员需进入设备房，凭管理处经理通知，并指定专人陪同方可进入。 设备责任人负责每日检查设备房，查看房内环境温度、湿度，并把各种运行数据记录在公用设施保养维修记录表上，每周清洁设备房一次。 2、设备保养维修 日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内设施，正常情况下无需记录，发现问题及时处理，并记录在公用设施保养维修记录表上。 设备主管每天负责检查监督保养维修工作，发现问题及时要求设备责任人处理，并记录在公用设施保养维修记录表上。 每月管理处经理会同设备主管及设备责任人对各类公用设施的状态及其质量记录进行一次巡查，发现问题及时在设备（设施）检查记录表中予以记录，明确整改处理的责任人、完成日期，完成后由设备主管进行复查，并做好记录。 设备检修等级按以下分类进行高等级检修包含低等级检修全部内容： 日检：属巡视性检查维护。对设备房及周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油、漏电、漏气等异常现象，如实记录运行数据，确认设备运行状态是否有异常情况。 月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故的发生，保证设备正常运行。 季检（半年检）：属维护性检查。对设备进行清扫、加油、调试。 年检：属恢复性检查。对设备进行局部解体检查，应着重恢复设备的电气性能、机械精度，视状况更换主要零、部件及附属装置。 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区的发展需要进行技术改造。设备主管应视设备故障情况及时提请设备大修报告，经管理处经理审核后报小区业委会批准执行。 分承包方保养维修：依据合同内容， 小区公用设施管理程序（上部）提要：大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区的发展需要进行技术改造更多精品自财务在设备责任人的督促下进行定期保养及处理故障，并按要求记录在分承包方设备保养记录表上。 管理处设备主管应将设备检修情况和重要零部件更换情况记录在公用设施保养维修记录表、设备台帐及设备（工具）汇总表中。 对重要设备、设施的易损易耗零、部件，管理处应有适量贮备，便于突发故障的及时处理。 设备主管应根据批准的检修计划和维修内容，做好维修前的调查准备工作及防范措施。涉及人身安全和与生活、办公等密切相关、易引起顾客投诉或影响公司形象的重要维修工作，管理处经理需到场指挥、协调、组织。 设备大修，管理处客户服务中心主管应到现场进行维修状态检查、督导检修人员按工艺要求检修，解决技术难题，保证检修质量。验收须符合国家相关行业验收规范要求。 年度检修计划由管理处在每年十二月十五日前上报公司审批。应严格执行检修计划，如有特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周上报公司批准。 管理处应设专人负责保存必要的、与运行设备相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料等设备管理档案，以便系统地掌握设备状态，便于今后维修工作的查阅。 3、供配电系统管理 管理处应严格遵守电力部门的供用电协议，明确高压设备的分界点及供用电设备的产权属性，并保存相关资料。 管理处应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设备中发现产权分界点处属电力部门等他方管理的设备有异常情况时，应及时告知他方，以免影响本小区的供电安全。 管理处应根据供用电协议和用电负荷的季节性特点，合理调整变压器的运行方式，力所能及地发挥变压器的利用率，电容补偿屏自动控制器必须始终处于良好状态，确保功率因数符合电网运行规定要求。 对供配电设备的检修应尽量在不影响顾客的时间内进行。如有高压环网柜等设备，则须有一名持有高压进网许可证的技术员作为供配电设备的设备责任人。 为确保小区供配电系统安全，对变压器二次总开关的保护整定值，设备责任人不得随意变更；若需变更整定值需报公司批准。配电回路开关的整定值变更需经管理处经理同意后方能进行，并报公司备案。 备用发电机应经常保持良好状态，在市电停电的情况下，设备责任人应保证在5分钟内使发电机运转供电，以确保重要负荷的正常使用，有关运行情况记录在柴油发电机运行记录表上。发电机与市电联络开关的电气、机械联锁装置应动作可靠，防止反送电。 设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表，每年需对发电机、电动机做绝缘测试，并予以记录。 停电设备检修时安全注意事项 由设备主管指定一名设备责任人为现场监护人，并填写停送电操作票。 断开隔离开关，必须由设备责任人挂“有人工作，严禁合闸”的标识。 停电检修设备必须由设备责任人用高、低压验电笔对变压器和配电柜进行测试，并挂接临时接地线。 最后由设备主管核对，确认无误后方可进行检修。 检修完毕后，由原挂接地线人员拆去地线，同时原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。 低压带电作业安全注意事项 严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。 设备主管向管理处经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。设备主管必须指定一名现场监护人。 作业人员必须穿戴绝缘手套和绝缘鞋。 4、给排水系统管理 无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵自动切换试验并记录。 消防泵、喷淋泵每两月启动一次管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验阀。 雨水泵、污水泵每年三月份进行年检，根据实际情况决定是否解体检查并记录。 生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。 泵房控制柜日常维护由给排水设备责任人负责并记录。 水箱、水池至少应每半年清洗一次。清洗后联系水质检测中心取水样检测，结果由管理处存档。 5、消防管理 报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在场，试验时间应尽量安排在不影响小区顾客休息或工作时间内进行。 消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。 水流指示器每半年检修一次，检修前书面报管理处经理审批，并及时通知顾客。 送风阀、排烟阀、排烟防火阀每季度由设备责任人清洁一次，保证表面清洁，油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下，联动正常，并做好记录。 破玻璃按钮每季检查一次，保持报警按钮外表清洁，字迹清晰、玻璃完好无损，具有报警功能。 送风、排烟风机每季清洁外部一次，保证运行正常。 消防管阀门每月检查一次，阀门处于常开位置。 消防泵、喷淋泵，每两月试运行一次，保证手动、自动启动正常。 消防箱每季检修一次，要保持表面清洁，配件齐全，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整，牢固，按钮功能正常，检修完贴好封条及检验条，并在封条上签字，最后做好记录。 灭火器材需每周检查，做好记录，要求压力表指针保持在绿色区域范围内，灭火器表面保持干净，摆放整齐，标签、铅封完好无损，并核对灭火器的使用说明及有效期限，按照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装。管理处须编制灭火器分布清单，列明灭火器品名、规格、数量，分布位置及有效期，以备查阅。 消防工具、防火面具、是发生火灾或消防演习时为专职消防人员灭火所用，任何人不得挪作他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。 6、电梯管理 61电梯管理设备责任人必须持有本市劳动局颁发的有效操作证才能上岗操作。设备责任人负责 小区公用设施管理程序（上部）提要：大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区的发展需要进行技术改造更多精品自财务电梯的日常巡视和清洁工作，发现问题及时处理，自己无法解决的通知维修分承包方进行维修，同时知会设备主管，并对分承包方的维修及定期保养工作质量进行监督。填写相关质量记录。积极配合劳动安全检查部门认真做好审检工作，轿厢内应张贴劳动安全部门颁发的准用证。停用电梯时应将轿厢停放在最顶层。 设备移交后，设备责任人应与前期介入人员进行设备的交接；由设备责任人负责督促保养方提出年度检修计划，每年签订的维修保养分承包合同须将年度检修计划作为合同的一个附件。 分承包公司签订保养合同时，应明确当出现保养不合格或不及时的扣款条款，半保合同中应明确零配件的价格。 每半年由公