税法 （第九章 土地增值税）

税法 重庆理工大学会计学院 陈立 八章 土地增值税 教学目的和要求 1、了解我国开征土地增值税的主要目的 2、掌握土地增值税的具体规定 3、了解房地产企业土地增值税的清算 教学重点和难点 重点： 1、扣除项目的确定 2、应纳税额的计算 3、征税范围 难点：超率累进税率的运用 教学方法：讲授 8 1 概述 一、土地增值税开征背景 上世纪 90年代初期广东、海南、广西等地疯炒房地产、尤其是疯炒地皮 为了抑制过热的房地产，控制炒房地产奇高的暴利， 1993年 12月 13日，国务院发布了 中华人民共和国土地增值税暂行条例 从 1994年 1月 1日起开始施行 二、土地增值税的概念 是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 三、开征土地增值税的主要目的 1、增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度 2、抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为 3、增加国家财政收入 8 2 纳税义务人和征税范围 一、纳税义务人 转让房地产并取得收入的单位和个人 1、无论法人与自然人 2、不论经济性质 3、不论内资与外资 4、不论部门 二、征税范围 转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物的转让 征税范围的界定 1、转让的土地其所有权是否为国家所有 2、产权是否发生转让 3、是否取得收入 8 3 应纳税额的计算 增值额收入扣除项目 一、扣除项目的确定 1、支付土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 5、加计扣除 6、旧房及建筑物的评估价 房地产开发费用 期间费用：销售费用、管理费用、财务费用 不按实际发生费用进行扣除，而按标准扣除 利息支出 （ 1）能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明：利息（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本） 5 （ 2）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明：（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本） 10 与转让房地产有关的税金 营业税、城建税、教育费附加、印花税 加计扣除 对从事房地产开发的纳税人，加计（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本） 20的扣除 旧房及建筑物的评估价 重置成本 成新度折扣率 二、税率 四级超 率 累计税率 增值额 扣除项目 利润 成本 成本利润率 30% 40% 50% 60% 50% 100% 200% 例、某房地产公司销售房屋取得应税收入 1000万元，其扣除项目金额为 400万元，计算其应缴纳的土地增值税。 1、增值额 =100000万元 2、增值额 /扣除项目 =600/400=150% 3、应纳税额 =400 50% 30% +400 （ 100% 40% + 400 （ 150% 50% =240万元 速算扣除法： 应纳税额 =600 50%15%=240万元 8 4 税收优惠 1、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免税；超过 20%的，全额征税； 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免税； 3、个人转让房地产 征税 减半征税 免税 居