《房价问题》PPT课件.ppt

我个人认为 目前房价上涨是由如下几个助推因素造成的 一 是我国过去政治体制所主导下的经济体制不健全 在改革中使社会大多数的财富落入极少数人的腰包 贫富不均 基尼系数极大超过国际警界线是明证 二 是由于社会财富分配的不均 极少数富人的边际消费倾向实际极低或是负数 手中大量的财富集中于银行 成为银行的极大负担 加大了银行的成本 同时使整个社会的消费水平不足 整个社会生产没有强大购买力作支撑 无法发展 三 是一批不懂内情的经济学家 为中央支歪招 要政府大力发展消费信贷 同时实行利息税 企图把居高不下的银行存款赶出银行体系转化为消费性支出 同时鼓励银行体系大力发展住房按揭贷款业务 四 是殊不知 银行体系中的普通百姓的存款是极少的 大量的是属于极少数的富人 当老百姓开始借助银行体系扩大消费并解决住房问题时 掌握大量社会财富的极少数富人也大量利用银行的信贷政策进行投机和投资 企图使财富资本升值 五 是银行为追逐利益 大量发展住房按揭贷款 并视按揭贷款是一种安全性资产 开始的时候银行还比较慎重 后来越来越放开 由开放迈入激进 后来整个银行群体失去理性 这是一个逻旋式的前进过程 目前 几乎整个银行界在发展住房贷款方面都失去了理智 只要能交得起首付款已成为目前北京所有银行的唯一条件 凡是房价疯狂的地方银行都是这个做法 六 是极少数掌握大量货币财富的富人利用银行按揭贷款这个平台 进行大量的投资和投机 无限制地放大了需求 形成了极大的需求泡沫 七 是在大量的需求泡沫面前 房地产开发商失去了理智 为虎作仗 为攫取最大利润不断抬高房价 同时进行欺诈性的营销宣传 从而造成整个房地产领域的紧张预期 在这种供不应求的需求预期下 大量的投资者和普通购房人为争抢住房而形成了羊群效应 八 是这种羊群效应经不负责任的媒体扩散开后形成了整个社会的住房紧张气氛 于是投资者 投机者和普通购房人疯抢住房 九是在掌握大量的财富的极少数投资人及投机人与普通购房者之间为房源的争夺战中 前者由于掌握了大量的货币化财富 后者掌握的货币财富极少 因此 前者手中能争抢到更多的房源 由于住房在二级市场也能赢利 于是开发商由住房生产者也成为住房投机者和投资者 屯房惜售 把一级市场延伸成二级市场 使得成品住房一半以上掌握在开发商和投资者 投机者手中 真正用于普通老百姓消费的住房极少 住房已不再是一种普通的消费品 而是一种投资品或是一种奢侈品 九 是由于住房的功能已异化了 由经济学原理 投资品和奢侈品的需求曲线是不同于一般消费品的 普通消费品的需求曲线相对于价格来说是向下的 即价格越高 需求越少 但住房异化成为投资品 投机品 奢侈品后 需求曲线是向上倾斜的 即价格越高需求越旺盛 十 是住房的原始功能是住房的住居性的消费功能 其他功能是依此功能而派生的 即没有住居性的消费功能 就没有投资功能 投机功能 也不能成为奢侈品 只要住居性的消费功能还存在 住房的其他功能就有存在的基础 但一旦住居性的消费功能消失后 住房的其他功能就会立即消失 十一 目前 住房的住居性消费功能已极度恶化 目前 整个北京市大量的近几年的新建住房都掌握在极少数投资者和投机者手中以及房地产开发商手中 北京东部的富力城 星河湾 珠江帝景等高档楼盘一到晚上 全无灯火 恋日绿岛 燕归宁馨园等处甚至整排整排早已交房的楼房晚上空无一人 极度恐怖 目前除了极少数富裕人群买得起住房外 广大普通消费者无法买得起住房 但大量的新建住房都被哄抢一空 成为投资者 投机者和部分富人谋利工具 十二 目前 中国房地产开发商与投机者 投资者们正在合谋 在银行信贷扛杆的帮助下 正在大力抬升房价 企图消灭最后一批购房人 即中国新兴富裕起来的一批消费者 当这最后一批消费者被高房价消灭后 住房将彻底失去了它的住居功能 在住房的住居功能被消灭后 巨大的楼市风险将随之而来 接着而来是整个国家的金融风险 再接着是整个民族的灾难和国家政权的危殆 后果无法想象 我个人认为 目前 在疯狂的楼市面前 政府首要之责应是果断地利用行政手段 严厉控制银行的按揭贷款的发放 除非住居需求 并且严厉规定 一个家庭只能在五年内办理一次银行按揭贷款 严厉禁止利用银行按揭贷款进行买房而进行投资和投机 要对投资 投机行为进行釜底抽薪 同时还要对部分富人大量屯集物业的作法进行严厉打击和制止 唯有如此 房市的热度才能真正地降下来 房价也才能真正地下来 才能让更多的人买得起房 使住房的住居功能不断扩大 使投资和投机功能逐步萎缩 也只有这样 房市之热才能实现软着陆 如果再听任投资者和投机者利用银行按揭信贷抬高房价 消灭最后一批富裕阶层的购房能力 受损的会是整个民族经济和整个民族的发展机遇 决定价格的永远是供给与需求 先说需求 对于房子有需求的人群大概有这么几种 1 外来人员2 年轻人要结婚3 买房后用来出租4 房虫子5 拆迁家庭 1是一个大问题 但是绝对不占绝大比例 2是指80后的人 由于国家婚姻法的历史原因 这部分的比例甚为惊人 3并不大 但是已经成为一个投资趋势 06 07年的股市暴涨抹煞了这种投资的效果 不过仍然是一个重要的投资渠道 4这种人靠房价落差吃饭 根本就已经演变成了职业 如果房价跌了他们几乎就要去要饭 5是政府行为再说供给 温总理提出的紧缩银根 紧缩地根的意思是缩小房地产上游资源的供给 无形中太高房源供给成本 缩减供给需求变大 需求曲线右移 供给变小 供给曲线左移 交点纵坐标提高 价格上涨 这里 有些原因是国家无法控制的 比如80后的人口情况 属于历史遗留问题 政府想干预也干预不了 但是在需求方面 政府可以以增加拆迁的办法增加房屋需求 在供给方面 紧缩银根 紧缩地根已经充分的给房地产增值让路 其根本原因在于国家的很大一部分外汇储备是在房地产业里面的 国家不能让房地产业降温 否则国家亏损就不仅仅是人民币升值损失的那么几千个亿了 有人说我们国家的制度不健全 尤其是社会保障制度的不健全 也导致了房价的虚高 我个人认为首先是房价的上涨速度过猛导致了社会保障制度无法健全 谁也不能帮你保证你是中国人就一定有房子住吧 国家承诺不了 其次才是社会保障不够完善反作用于房价上涨 如果这也算一个房价上涨的理由 那么房价上涨的原因还有很多很多 从经济学的角度分析就是供给减少而需求不断猛增的原因 不要光看到市面上新楼的空房率有多高多高 了解一下市场就知道了 现在2手房市场上房源是多么的紧张 新房的炒作逐步走向房票炒作 如果不是这两年股市异常火爆 房地产业将是众多股民的另一个栖息所 第一 政府所扮演的角色 地产业现在已经成为中国GDP发展的基础产业了 政府无论是从中央还是到地方 都舍不得出狠招限制房价的疯长 因为一旦房价被限制了或者被打压 损失最大的还是银行 而中国的银行都是国有的 换句话说就是损失的是政府的钱 我们常常会看到政府出台一些政策来应对房价上涨 可结果呢 有用吗 房价还是一如既往的上涨 很值得怀疑 政府的政策难道就是为了安抚老百姓的愤怒 政府若真想压压房价 就不该在一边出台限价措施的时候一边猛炒地皮而且还大肆的放任银行给开发商进行贷款 第二 银行都做了什么 现在这个的房地产现状是 银行相互独立运营 都在为了扩大占有率 而彼激烈的此竞争 只要你是地产商 只要你的手里有开发权和开发方案 银行就可以大胆的给你贷款 然后银行再从里面收取巨额利润 这种国企私营的模式 有谁还会管老百姓的死活 银行巴不得房价猛涨 那样才会有更大的利润空间 结果呢 结果是GDP每年都在疯长 虚长的GDP从那里来啊 很大部分是来自银行的印钞机 平白无故多出来的钞票只有通过透支老百姓的未来来弥补 结局就是物价上扬 通货膨胀 老百姓生活质量的下降 第三 直接的罪魁 开发商 现在的开发商只要注册一家空壳公司 再取得开发权就能够轻松的从银行那里获得贷款 这里可以做个假设 如果开发商拿着他的开发权到银行 以空壳公司做抵押 从银行那里获得100万的贷款以后 开发商只需要开发出一套实际价值50万的房子 然后标价100万 再拿这个100万的标价房子去银行做抵押贷款200万出来 继续做下一步的开发 同样只开发一半价值的房屋实体即价值100万的房子 然后继续标价200万出售 继续以为标价200万的房屋进行抵押贷款 在这个过程中我们可以粗略计算一下 通过两次贷款总额300万的资金 开发商开发出的房屋价值是150万 标价却是300万 而自己却得到剩余贷款的150万 如果房子按总标价额300卖出去了 那么银行可以获得高出实际价值的那150万利润 换句话说 就算房子卖不出去 开发商依旧可以得到拿150万的剩余贷款 至于贷款若是还不清 就让银行将贷款抵押时所进行的两次标价总额300万的房子收回去 是不是很滑稽 150万的房子标价300万以后 要嘛是老百姓买单 要嘛就是银行买单 银行最大的东家就是政府 你觉得政府会买单吗 答案很肯定 不会 所以政府会让房价下跌吗 政府会蠢到300万收来的房子按实际价值150万卖给老百姓 然后政府直接倒贴150万 现在终于知道政府出台的那些政策为什么没有起到预期的效果了吧 中国的发展原本就是以牺牲大部分老百姓的利益为代价的 在此次经济危机来临之前 中国的GDP大多来自劳动密集的廉价制造业的出口创汇 由于我们的成本低 所以一开始还觉得这样很划算 可是成本低的本身就恰恰证明了牺牲的是老百姓的利益 唯一不同的就是 旧社会是 裸的剥削 而新时期是委婉的掠夺 疯狂的追求GDP 疯狂的追求城市化 结果是让地产商变成疯狂掠夺的直接黑手 中国的经济再也不能这样依靠地产业的疯狂做法来支撑了 这样长期下去势必会导致中国经济虚假繁荣 进而形成经济畸形发展 最终的结果是民怨四起 社会不安 最根本的解决办法只有把拉动经济增长的目光从地产业转移到内需上来 只有内需增长了 老百姓才会真正的得到实惠 只有内需搞起来了 才会出现各个行业百花齐放的局面 才能实现真正的繁荣富强 说道这里愚人有几点建议提下 第一 中国的地产业发展可以国有化 为什么银行可以国有化而地产业不可以让政府来做呢 要知道地产商的资金来自银行贷款 地产商的地产工程建设可以承包给国企的工程公司 政府有钱 政府也有建筑队 为什么政府就不能搞地产业呢 如果说怕贪污腐败的滋生 那么只要少了开发商这个环节 即便出现问题 事情也要简单得多 如果由政府出面自己搞地产业 那么我想政府想要控制房价总可以轻而易举的办到了吧 三角恋总是比双向恋要简单得多 毕竟少了三分之一的利益纠缠 第二 即便政府不能全部将地产业国有化 那么总可以部分国有化吧 最起码可以和开发商进行良性的竞争 而不至于形成今天这种房价谁说了都不管用的局面 只要是良性竞争 那么发展就会有利于形成科学合理的经济局面 老百姓最终也会得到