《房地产评估》PPT课件.ppt

第四章房地产评估 第一节房地产评估概述 一 土地与土地使用权 一 土地土地一般是指地球表层的陆地部分 包括内陆水域和滩涂 二 土地的特征1 土地的自然特性 位置的固定性 质量的差异性 不可再生性 效用永续性 2 土地的经济特性 供给的稀缺性 可垄断性 土地利用多方向性 效益级差性 三 土地使用权在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度 土地使用权可以拥有和转让 因此地价一般是土地使用权的价格 二 地租与地价理论 一 地租理论根据地租产生的原因和条件 地租可区分为级差地租和绝对地租两种基本形式 房地产评估中的地租理论基础 是马克思的地租理论 二 地价理论马克思指出 地价不是土地的购买价格 而是土地所提供的地租的购买价格 因此地价是地租的资本化 三 地价的特征1 地价是地租的资本化 2 地价是权益价格 3 土地具有增值性 4 地价与用途相关 5 地价具有个别性 6 地价具有可比性 三 房地产及其特征 一 位置固定性 二 供求区域性 三 长期使用性 四 大量投资性 五 保值与增值性 六 投资风险性 七 难以变现性 八 政策限制性 四 房地产评估的原则 一 供需原则 二 替代原则 三 最有效使用原则 四 贡献原则 五 合法原则 五 房地产评估程序 一 明确评估基本事项 明确评估目的 了解评估对象 确定评估时点 签订评估合同 二 制定工作计划 三 实地勘察与收集资料 四 测算被估房地产价格 五 综合分析确定评估结果 六 撰写房地产评估报告 第二节房地产价格及其影响因素 一 房地产价格的种类 一 根据权益的不同 可分为所有权价格 使用权价格 其他权利价格 二 按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格 三 按房地产的实物形态可划分为土地价格 建筑物价格和房地产价格 四 按房地产价格表示单位可划分为总价格 单位价格 楼面地价等 五 其他价格类型 二 房地产价格的影响因素 一 一般因素经济因素 社会因素 行政因素 心理因素 二 区域因素商服繁华因素 道路通达因素 交通便捷因素 城市设施状况因素 环境状况因素 三 个别因素 第三节房地产评估的收益法 一 基本思路房地产在交易时 随着房地产所有者权利的让渡 房地产的收益转归房地产购买者 房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现 房地产购买者必须一次性支付一定的金额 补偿房地产所有者失去的收益 这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益 二 适用范围收益法适用于有收益的房地产价格评估 如商场 写字楼 旅馆 公寓等 对于政府机关 学校 公园等公用 公益性房地产价格评估大多不适用 三 纯收益 三 纯收益 一 纯收益的含义纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益 一般以年为单位 二 客观总收益总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施 劳动力及经营管理者要素结合产生的收益 也就是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益 三 客观总费用总费用是指取得该收益所必需的各项支出 如维修费 管理费等 也就是为创造总收益所必须投入的正常支出 二 房地产价格的影响因素 一 一般因素经济因素 社会因素 行政因素 心理因素 二 区域因素商服繁华因素 道路通达因素 交通便捷因素 城市设施状况因素 环境状况因素 三 个别因素 四 资本化率资本化率又称还原利率 它是决定评估价格的最关键的因素 一 资本化率的实质收益性房地产的购买实际上是一种投资行为 投资的目的是为了赚取利润 在收益性房地产交易中 投资者购买房地产支付的价格就是他的投资 房地产带来的纯收益就是利润 因此 资本化率的大小 同投资风险的大小成正相关的关系 二 求取资本化率的方法1 纯收益与售价比率法 评估人员搜集市场上近期交易的与被房地产相同或相近似的房地产的纯收益 价格等资料 反算出它们各自的资本化率 2 安全利率加上风险调整值法 首先选择市场上无风险的资本投资的收益作为安全利率 通常银行中长期利率作为安全利率 然后根据影响被估房地产的社会经济环境 估计投资风险程度 确定一个调整值 把它与安全利率相加或在安全利率上加风险调整值 3 各种投资风险 收益率排序插入法 评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料 然后把各项投资收益率的大小排队 评估人员估计被估房地产投资风险在哪个范围内 并将它插入其中 然后确定资本化率的大小 五 计算公式 一 评估房地合在一起的房地产价格房地产价格 房地产纯收益 综合资本化率房地产纯收益 房地产总收益 房地产总费用房地产总费用 管理费 维修费 保险费 税金 空房损失费 二 单独评估土地的价格1 由土地收益评估土地价格 土地价格 土地纯收益 土地资本化率土地纯收益 土地总收益 土地总费用土地总费用 管理费 维修费 税金2 由房地产收益评估土地价格 1 土地价格 房地产价格 建筑物现值 2 土地价格 房地产纯收益 建筑物纯收益 土地资本化率 三 单独评估建筑物的价格1 建筑物价格 房地产价格 土地价格2 建筑物价格 房地产纯收益 土地纯收益 建筑物资本化率六 应用举例 第四节房地产评估的市场法 一 基本思路市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一 也是目前国内外广泛应用的经典评估方法 市场法的基本含义是 在求取一宗被估房地产价格时 依据替代原理 将被估房地产与类似房地产的近期效果价格进行对照比较 通过对交易情况 交易日期 区域因素和个别因素等修正 得出被估房地产在评估基准日的价格 二 适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 因此在房地产市场比较发达的情况下 市场法得到广泛应用 在同一地区或同一供求范围内的类似地区中 与被评估房地产相类似的房地产交易越多 市场法应用越有效 三 计算公式市场法的基本计算公式是 被估房地产价格 可比交易实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 四 操用步骤 一 交易资料收集运用市场法评估房地产价格 必须有充裕的交易资料 这是市场法运用的基础和前提条件 二 可比交易实例确定在进行一宗房地产价格评估时 需要针对被估房地产的特点 从平时搜集的众多房地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例作为供比较参照的交易实例 三 因素修正因素修正包括 交易情况修正 期日修正 区域因素修正 个别因素修正 容积率修正 土地使用年期修正等 五 应用举例 第五节房评估的成本法 一 基本思路成本法是依据开发或建造被估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用 包括正常的利润 利息和税费 从而决定评估对象价格的方法 二 适用范围成本法与其他估价方法相比具有特殊用途 一般特别适用于房地产市场发育不成熟 成交实例不多 无法利用市场法 收益法等方法进行曲估价的情况 三 土地评估的成本法操作步骤 一 计算土地取得费用土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用 二 计算土地开发费用一般来说 土地开发费用涉及到基础设施配套费 公共事业建设配套费和小区开发配套费 三 计算投资利息投资利息就是资金的时间价值 四 计算投资利润投资的目的是为了获取相应的利润 用为投资伯回报 对土地投资 当然也要获取相应的利润 五 土地增值收益确定土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的 四 新建房地产评估的成本法操作步骤新建房地产项目 如果估价基准日为房地产开发建成日 无需考虑折旧 则可直接接用开发成本计算 开发成本为房地产开发过程中发生的各项费用 包括土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费和管理费用等 五 旧建筑物评估的成本法操作步骤运用成本法评估旧建筑物的现时价格时 由于建筑物是在过去某时点建造的 所以 不能采用建筑物原来的建造成本 而应以估价时点的重新建造成本为基础 考虑评估对象的使用和磨损 扣除建筑物的折旧 六 应用举例 第六节房地产评估的剩余法 一 基本思路剩余法是将被估地产的预期开发价值 扣除正常投入费用 正常税金及合理利润后 依据该剩余值测算被估地产价格的方法 二 适用范围待开发土地的估价 将生地开发成熟的土地估价 待拆迁改造的再开发地产的估价 三 计算公式购置土地的价格 A B C D E A 开发完成后的房地产价值B 整个开发项目的开发成本C 投资利息D 开发商合理利润E 正常税费 四 操作步骤根据剩余法估价的基本思路 剩余法估价的程序为 调查房地产基本情况 确定被房地产的最佳开发利润方式 预测房地产开发完成后的收益 测算开发总投资 确定开发利润 估算被估房地产价格 五 应用举例 第七节基准地价修正系数法 一 基准地价的含义基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业 住宅 工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 二 基准地价测算的基本思路基准地价测算主要采用如下方法 依据土地使用权出让 转让 出租 房屋出租 买卖 以地换房 征地拆迁 联营入股竺资料 分别采用多种方法试算样点地价 对样点地价经过年期 容积率 交易情况 土地条件等修正 得到标准宗地地价 然后根据评估区域内的标准宗地求取基准地价 三 基准地价的特点与作用 一 基准地价的特点1 基准地价是区域性价格 2 基准地价是土地使用权价格 3 因为基准地价是区域性价格 因而必定是平均价格 4 基准地价一般都要覆盖整套城市建成区 5 基准地价是单位土地面积的地价 6 基准地价具有现实性 是评估出的一定时期内的价格 二 基准地价的作用1 具有政府公告作用 2 宏观调控地价水平的依据 3 是国家征收城镇土地税收的依据 4 是政府参与土地有偿使用收益分配的依据 5 是进一步评估宗地地价的基础 6 引导土地资源在行业部门间的合理配置 四 基准地价修正系数的基本思路基准地价修正系数法 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果 按照替代原则 将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正 从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法 五 基准地价修正系数法的适用范围 一 适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价 二 可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价格评估 三 该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法 而是作为一种辅助方法 六 基准地价修正系数法估价的程序 一 收集 整理土地定级估价成果资料 二 确定修正系数表 三 调查宗地地价影响因素的指标指标条件 四 制定被估宗地因素修正系数 1 确定被估宗地使用年限修正系数 2 确定期日修正系数 3 确定容积率修正系数 五 评估宗地地价 第八节路线价法 一 路线价估价法的含义和理论依据 一 路线价估价法的含义路线价估价法是根据土地价值高低随距离增大递减的原理 在特定街道上设定单价 并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表 用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法 二 路线价估价法的理论依据路线价法实质上也是市场法的一种 路线价是标准宗地的单位地价 可看作比较实例 对路线价进行的各种修正可视为因素修正 因此路线价法的理论基础也是替代原理 二 路线价估价法的计算公式宗地总价 路线价 深度百分率 临街宽度三 路线价估价法的适用范围路线价法适宜于同时对大量土地进行估价 特别适宜于土地课税 土地重划 征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合 四 路线价估价法的程序路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容 路线价区段的划分 标准深度的确定 路线价的评估 深度百分率表和其他修正率表的制作 土地宗地价格的计算 五 深度百分率表在影响地价的因素当中 深度对地价影响较大 地块愈接近道路 利用价值愈高 六 几个路线价法则介绍 一 四三二一法则 二 苏慕斯法则 三 霍夫曼法则 四 哈柏法则七 路线价法的应用举例 第九节在建工程评估 一 在建工程的含义与特点在建工程指在评估时点尚未完工或虽然已经完工 但尚未竣工验收 交付使用的建设项目 以及为建设项目备用的材料 设备等资产 特点主要体现在 在建工程情况复杂 在建工程之间可比性较差 在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度 建设工期长短差别较大 在建工程的价格受后续工程的影响 二 在建工程评估的资料收集与分析 一 收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料 二 评估人员到工程现场查勘工程进度和工程形象进度 明确工程竣工 达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符 三 了解开发商有关情况 检查工程质量 四 收集有关法定参数 三 在建工程评估的主要方法 一 形象进度法形象进度法是选择足够的可比销售资料 根据在