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2006年XX花园项目管理方案XX物业有限责任公司 天马行空官方博客 2 总目录 一 项目基本概况二 管理定位三 管理目标四 2004 2006年费用五 开源措施六 节流措施七 组织架构及人员配置八 薪资标准九 2006年管理费测算附件 2006年预算与2004 2005年实际支出比较 服务项目及服务标准 天马行空官方博客 3 一 项目基本概况 项目基本概况XX花园占地70余亩 建筑面积11 4万平方米 绿地面积1 8万平方米 于2003年8月正式入住 2005年被评为 物业管理优秀小区 共有11栋高层及小高层楼房 主要配套设施有 地下停车场 39部电梯 配电间 二次供水 智能化安防及消防等设施设备 4 二 管理定位 二 管理定位1 以 亲情化服务 个性化管理 为服务宗旨 2 在同等物业收费条件下 保证管理水平高于其它住宅小区 3 不断完善管理体制 使现有的物业管理得到良好的维护和延续 维护XX形象 推广物业管理项目的市场形象 5 三 管理目标 三 管理目标1 把小区管理成 安全 文明 优美 舒适 的优秀住宅小区 2 一年内力争成为江西物业管理教学的示范区 3 三年内达到 省优秀示范小区 的标准 4 培养一支专业的物业管理团队 5 服务项目及服务标准 见附件 6 四 2004 2006年管理费用 1 2004年亏损63万元实际收入 104万元支出 167万元2 2005年亏损37万元 比04年减亏26万元实际收入 134万元支出 168万元3 2006年费用预算亏损23万元 比05年减亏14万元收入 148万元支出 171万元2006年争取实际亏损控制在20万元以内 四 2004 2006年管理费用 XX花园在2006年要朝着力争持平的方向继续努力 主要在开源 节流两方面狠下功夫 7 五 开源措施 五 开源措施1 不断提高物管费 停车费及水费的收缴率 重点清理长期拖欠费用 2 采取有效措施 提高地下停车场车位出租率 3 充分利用XX花园现有资源合理开展第三产业 利用现有的场地和住户资源 有效的开展有偿经营服务和商业活动 4 合理经营南楼会所 会所一层引进超市 增加经营收入 二 三层拟经营会所 考虑前期投入 包括装修及设施购置 需50万元 拟计划对外招商 出租给商家自行经营 以节省前期大量投入资金 8 六 节流措施 六 节流措施为降低管理成本 我处采取了以下节支管理措施 1 发挥员工 一专多能 的作用 合理安排岗位 尽量减少人员 降低管理成本 2 节电措施 原照明系统功率大 光源多 现已对照明系统进行全面节能改造 并严格控制每月用电量 杜绝浪费 超出标准将对责任人进行处罚 3 节水措施 原地下供水管网存在渗漏 现已进行全面检修 可大幅度减少水费 9 七 组织架构及人员配置 1 组织机构图 共56人 管理处项目经理 1人 综合事务部 5人 工程维修部 6人 安全管理部 27人 主管 主任兼 队长 1人兼班长 客服人员4人 文员兼仓管1人 主管 1人 保洁员9人 保安中班9人 保安晚班9人 技术维修工4人 泥工1人 保安白班8人 绿化保洁部 17人 主管 1人 园林工3人 保洁技工4人 10 七 组织架构及人员配置 2 人员配置原则及说明 原则 本着精干 高效 以岗定人的原则确定人员配置 配置说明1 管理处项目经理1人2 综合事务部5人 主管由项目经理兼 客服 收费 采购 楼管等4人 文员兼物品 资料管理1人3 安全管理部27人其中班长1人 队长兼白班班长 车辆入口岗1人车辆出口岗1人中门岗1人停车场管理员1人监控中心值班员1人巡逻人员2人轮休1人每班次9人 每天三班次共27人 含轮休 每周6天工作制 4 工程维修部6人其中主管1人 工程技术人员 含水电 空调 电梯 强弱电维修 4人 泥工1人 5 绿化保洁部17人其中主管1人 2号楼 12号楼内保洁员9人 保洁技工 外围保洁 垃圾清运等 4人 园林绿化工3人 11 八 薪资标准 1 主任级别 2000 2500元 月2 主管级别 1000 1200元 月3 领班级别 600 900元 月4 其他员工管理人员 800 1000元 月工程技术员 800 1000元 月安全管理员 600 800元 月保洁技工 600 800元 月保洁员 400 500元 月 12 附件1 2006年预算与2004 2005年实际支出比较 13 附件1 2006年预算与2004 2005年实际支出比较 14 附件1 2006年预算与2004 2005年实际支出比较 15 附件1 2006年预算与2004 2005年实际支出比较 16 附件2 服务项目及服务标准 一 保安配备一支经过专业训练的保安队伍 采用门卫值勤 移动管理 摄像 红外监控等点 线 面相结合的管理方式 与当地派出所合作 实行联防 联治 服务标准 1 门卫24小时不间断值勤 并严格要求值勤保安按 大门岗值班员职责 执行 严格控制出入小区的外来人员及车辆 2 巡逻保安严格按照巡逻细则要求执行 在规定时间按指定路线巡逻 对隐蔽点 要害点重点巡逻 对小区内可疑人员进行暗中监视 盘查 并及时处理紧急情况 3 摄像 红外监控24小时不间断工作 并严格要求监控人员按 监控室值勤员职责 操作 及时处理报警率达到100 4 小区内无因失职而引起的重大火灾 刑事交通事故 17 附件2 服务项目及服务标准 二 工程配备一支具有专业技术等级职称及丰富实践经验的工程队伍 对大厦内设备 设施进行养护 维修 对住户报修的项目在保修期内实行免费维修 在保修期外实行有偿维修 服务标准 1 严控装修管理 杜绝危害主体结构及其它系统 电路的违章装修 2 设备运行良好 设备完好率达98 以上 3 设备完好率 设备正常运行的时数 100 4 对公共设备 设施及住户报修的维修及时率达98 以上 急修 在报修后30分钟内到达现场 根据现场判断 属于小修的项目在8小时内完成 属于中修的项目在3 7天内完成 属大修的项目在7 15天内完成 小修 在报修后1小时内或与住户约定的时间内到达现场 在8小时内完成维修 中修 涉及部分系统的改造及部分土建工程 在报修后1小时内或与住户约定的时间内到达现场 在7 15天内完成维修 5 维修后的质量合格率达100 以住户在维修单上签字认可为评定合格标准 18 附件2 服务项目及服务标准 三 绿化配备一支具有专业养护经验的绿化队伍 对小区内的花 草 树木 景观进行养护 管理 服务标准 1 植物长势良好 基本无枯死衰败现象 2 植物形态完整 修剪及时 景观维护基本完美 3 在草坪上基本无非自然或施工原因而出现的裸地 四 保洁配备一支具有专业清洁技能的保洁队伍 对小区的公共过道 楼梯间 公共门窗 垃圾桶 停车场 公共休闲椅 道路 路灯 景观灯等公共部位进行清洁 服务标准 1 小区内垃圾做到日产日清 2 道路基本干净 无非施工原