酒店项目可行性报告

1 / 17酒店项目可行性报告目 录第一部分 项目总论 项目背景可行性研究结论第二部分 市场分析项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析第三部分 项目分析及评价 地块解析项目 SWOT 分析 项目评价项目定位 方案评估意见第四部分销售及经营收入测定各类物业销售收入估算项目销售回款计划 资金来源与运用分析 销售利润第五部分 财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 社会效益和影响分析第六部分 可行性研究结论与建议 可行性研究结论项目主要问题的解决办法和建议 项目风险及防范建议2 / 17附表:附表 1 附表 2 资金来源与运用表 附表 3 损益及利润分配表 附表 4 现金流量表 附表 5 借款偿还期测算表 附表 6 敏感分析表第一部分 项目总论“XX 酒店”是某*投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。XX 酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。项目背景某*投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将原*XX 酒店改建成产权式酒店公寓。 项目名称 某*XX 酒店 开发公司某*投资股份有限公司承担可行性研究工作的单位 某*物业顾问有限公司 研究工作依据房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评价方法与参考数 某产业导向 XX-XX 房地产评估规范1999国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准某住宅区公用设施专用基金管理规定 某主要经济3 / 17指标深圳房地产市场分析XX 某旅游统计月报年报以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。 项目的建筑规模和内容某*XX 酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体29 层，总建筑面积：40297，配套面积：，客房面积：，主体占地面积 23000 平方米。可行性研究结论经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对XX-XX 年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为： 项目的变更是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内某产权式酒店市场是乐观的； 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划； 在 XX-XX第二部分 市场分析项目投资环境和市场研究 项目投资环境分析*镇是某龙岗区迅速崛起的一个工业卫星镇.自改革开放以来，*镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，4 / 17两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区 18 个，厂房面积达 235 万平方米， “三来一补” 、“三资”企业 800 余家，自营工业 8 家，工业固定资产总值近 10 产总值达 24 亿，三级经济总收入亿元，三级集体纯收入 22345 万元，三级人均纯收入 20720 元，镇财政收入亿元。1990 年，*镇以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为“中国乡镇之星” ；1995 年，又被评为“全国乡镇最佳投资环境 100 强” ；1996 年，*镇农村三级股份合作制被评为“中华之最” 。目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使*成为人们关注的焦点。*镇经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港、澳、台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，*镇坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优势。 龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，*工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。 市场研究就地理位置而言，*位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖、福田的购房者，因此先于*发展；龙岗镇也在*之前成为大盘开发地。正5 / 17线全长公里的地铁 3 号线将提前至年内动工。连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、*镇、龙岗中心城的地铁 3 号线建成后，从福田、罗湖到*的距离将大大缩短。深惠公路改造、地铁 3 号线年内开工、深平快速干道一期明年 1 月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助 WTO、CEPE 的有利时机，*未来的外资工业、商务、旅游等行业都有非常大的发展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。就房地产发展趋势而言，*目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应。相对以前，*楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象已经得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。今年，中海占地面积 22“怡美山庄” 、振业地产万平方米的*散的单一型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合性市场,最明显的例子就是很多个人投资者在龙岗商铺的潮起潮落中,深刻体会到巨大经营风险的存在,从而对投资性物业更加谨慎,投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，*本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的指导意义。6 / 17市场宏观背景某 XX 年上半年经济分析需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。某生产总值完成亿元，比去年同期增长%，高出去年同期增幅个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自 1996年以来的新高；2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业累计完成工业增加值 亿元，比去年同期增长%；3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成 亿元，比去年同期增长%；4、社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长%，累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加； 7、交通、邮电发展增快，民航表现突出； 8、财政金融保持7 / 17稳定，存差略有扩大； 9、企业景气上升，信心指数提高。靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓、住宅价格的 23 倍。在市区，产权式商务型酒店一般超出同类物业常规价格的 20%-30%； 2、入住率分析受 SARS 的影响，XX55 入住率也在 50703、酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的产权式酒店经营规模较小，经营面积不超过 2 万平方米，楼层基本上低于 10 层，尤其是投资性较强的产权式酒店；而在商业区或市区附近的产权式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的超过 30 层； 4、酒店管理公司分析深圳产权式酒店的管理企业分为三种情况： A、发展商自管B、聘请国内外知名酒店管理公司全权管理C、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的某产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发展，酒店管理公司的品牌度8 / 17将直接决定物业的档次和投资者的购买信心。 某 XX 年上半年产权式酒店市场分析 某现有产权式酒店公寓的供应量极少，从 XX 年开始至今，产权式可售面积的供应量不足 5万平米，剩余面积约万平米。XX 年下半年，已知将推出的产权式酒店公寓项目为我司策划代理的罗湖银汉国际和*XX湖州吴兴皇冠大酒店 项目可行性研究报告第一章 总论1、1 项目概况本报告所陈述的对象为湖州吴兴皇冠大酒店，以下简称本项目。 本项目位于位于湖州市米兰广场，交通便捷，是湖州市吴兴区的地标性建筑。酒店营业面积近 2 万平米，是湖州地区最大的豪华酒店之一。酒店的经营涵盖了餐饮、桑拿、KTV、客房等服务设施，并且统一按四星级标准进行装修，计划总投入近 4500 万元。酒店拥有行政套房、行政商务房、温馨玫瑰房、商务大床及标准间等多种类型和规格客房 95 间。房内布置简约时尚，配有电视音响系统、客房自行控制的中央空调系统，并配备国际国内直拨电话、免费高速宽带上网及电脑使用和 24 小时的贴心服务，房间的隔音效果做到 45DB 以内，完全确保宾客的商务及隐私需求。吴兴皇冠大酒店的行政套房、行政商务房所特有的9 / 17休闲区能让每一位入住该房型的客人在舒适的休息之余享受悠闲的休闲娱乐体验。温馨玫瑰房能让每一对入住的情侣享受到无可比拟的浪漫情怀。吴兴皇冠大酒店的餐饮娱乐设施相当齐全，现代化的设备和标准化的服务管理将给宾客带来不同凡响的休闲时光。酒店餐饮共有餐位 900 余个，风格不同的餐饮包厢36 间。富丽堂皇的宴会厅更是酒店的一大亮点，特聘的粤菜名厨定能让每一个光顾的客人食指大动。KTV 共有各类包房 40 间，全部使用高端音响配置，包房装修高贵时尚，是娱乐消费的最佳场所。酒店的桑拿设备齐全装修豪华，是客人最佳的休闲场所。1、2 项目提出的背景及建设必要性湖州经济发达，人均消费水平较周边城市要高，在湖州进行综合性酒店投资回报较快。酒店项目的资金流动较大，能更好的拉动吴兴区的经济建设。一般情况下高星级酒店一旦建成开业对周边的商铺、房产的提升都会有较大帮助。本项目所用建筑为誉华集团下属米兰广场主体建筑。米兰广场是目前吴兴区唯一的大型公共广场。本项目的建成将填补吴兴区在高星级标准综合性酒店方面的空白。本项目的建成会产生较大的经济效益和社会效益。10 / 171、3 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1、4 主要技术经济指标总建筑面积：22000 平方米餐饮经营面积：4360 平方米娱乐经营面积：3770 平方米客房经营面积：6110 平方米桑拿经营面积：4430 平方米物业租用年限 15 年年租金 500 万元1、5 施工进度计划1、5、1 2016 年 4 月 5 日基建动工1、5、2 2016 年 7 月 5 日安装工程动工1、5、3 2016 年 8 月 5 日内装修动工1、5、4 2016 年 11 月 15 日装修结束1、5、5 2016 年 12 月 18 日开始试营业第二章 市场调研及前景预测一市场形势分析客观区域市场分析11 / 17本项目的定位是：建设一家在湖州地区排名前三，在吴兴地区第一的四星级标准酒店。酒店是高投入高产出的产业。项目所处的市场形势利好。从湖州市来看，是我国近年来旅游餐饮业发展迅速的城市之一。湖州的大型餐饮和酒店市场远没有达到饱和，市场空间较大。特别是吴兴区大型的餐饮、娱乐、酒店项目较少，本项目的出现能填补吴兴区在这方面的空白。市场供求分析吴兴区人口及中小型企业较多，目前消费较集中在湖州浙北商业圈，但浙北商业圈停车交通较本项目的位置来说并没有任何优势。本项目建成营业后将吸引大部分吴兴区的本地消费人群，并通过一系列的广告宣传推动迅速在湖州地区创立品牌效应。通过多渠道的促销会拉动整个米兰广场的人气。本项目是综合性酒店，能解决大部分不同客人的消费需求，并且可以作为度假型酒店对周边城市形成销售覆盖。第三章 项目定位3、1 主题定位湖州吴兴皇冠大酒店高星级标准酒店，大型综合性酒店12 / 17湖州一流酒店，一流服务，一流享受客房-数字化概念客房餐饮-以粤菜高档菜肴结合杭帮菜特点紧贴本地消费者口味 KTV-豪华而不失时尚，优质的高品位服务桑拿-温馨舒适的休闲享受3、2 功能定位满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，完善的一站式服务。33 开发该项目目的定位：1投资收益的最大化2创建湖州皇冠大酒店的品牌形象；3为拉动吴兴区地经济建设和社会繁荣做出贡献；4增强在市场竞争力；5增强客户满意度，提升客户重复消费率；34 市场定位市场定位实际上就是选择消费对象，确定项目的目标消费者是哪一类人。3. 4. 1、以湖州地区作为划分标准对目标客户层的分析3. 4. 2、以上海为核心的长三角地区13 / 1735 规模与设计一、总论酒店行业是旅游行业的一个组成部分，它的特点是一个由多元因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作用。我国酒店行业的起步，从 1982 年开始，至今已有 22 个年头，经历了三个阶段：第一阶段，80 年代，随着国家改革开放的政策，酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际集团的先进管理，投资主体以国有资本为主。第二阶段，90 年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主。第三阶段，到了 21 世纪，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的目标，投资主体以民营资本为主。到 XX 年底的国家旅游局官方统计数据表明全国酒店的现状如下：星级酒店总数 9,751 100% 国有经济 5,622 % 集体、股份、联营 2,816 % 私营 635 % 外商、港、澳、台 678 % 星级酒店总数 9,751 100% 5 星级酒店 198 % 4 星级酒店 727 %3 星级酒店 3,166 % 2 星级酒店 4,864 % 1 星级14 / 17酒店 796 %由于酒店行业的特点，它的经营和管理以及发展，一直处于敏感、被动的地位，国际的、国内的、政治的、经济的重大事件，都会对酒店业产生影响。二、 市场分析酒店业与政治、经济互动过程，需要我们对于市场的分析必须考虑世界政治、经济、旅游大背景、大格局的密切关系，我们不仅要客观地去分析，了解我们国内、山西省内的旅游、经济形势，而且要掌握世界旅游、经济走向，才能正确地估计、推断出我们酒店未来的经济、市场，并估算出我们酒店的发展前景和投资收益。1经济方面世界经济从 XX 年下半年开始回升，全年增长%。XX 年世界经济、贸易和投资复苏势头增强，增长率达到%，其中美国经济增长 4%，作为世界上人口最多的国家中国和印度经济也持续保持高速增长，增长率分别达到%和%。但当前世界经济仍严重依赖各国和地区刺激经济增长的各项政策和措施，例如：一是除需求回升之外，国际贸易增长缺乏其他动力；二是国际资本流动还远远没有恢复先前的活跃程度；三是很多国家和地区在信息通讯技术的投资还不够；四是地区冲突、国际恐怖事件的发生，都影响了一些投资项目的开发，但中国基本保持持续稳定。15 / 17XX 年中国的 GDP 增长率在%左右，将保持继续走高态势。今年我国经济总量的盘子不断增大，把经济的重点从投资转向消费，增加人们的收入，进一步鼓励消费增长，增强消费需求对经济增长的拉动作用。并针对当前经济运行中出现的盲目扩大投资等，增强调控的科学性、预见性和有效性，将使我国的经济保持在良好的发展轨道上。预计 XX 年中国的经济将成功实现软着陆，但因今年全球原油价格上升，XX 年中国 GDP 增长率会比预测值低个百分点。中国国家统计局国民经济司司长许宪春认为中国经济总量将在 XX 年超过法国，目前，随着祖国大陆大开发的进程，台商投资方向也逐渐向大陆中西部进发，XX 年会进入快速发展期。一些跨国公司如沃尔玛、迪斯尼、博世等在中国上海、深圳、北京追加投资，还有日本的 NEC 公司将与上广电共同开发中国最大的投资中心。由此可见，中国的经济在明年会继续沿着“上升通道”乘势而上，稳健前行。山西省作为中部地区省份，XX 年今年 1-6 月份全省进出口总值达亿美元,比去年提高了八个百分点，同比增长%，占全省上半年%。而太原又为省会城市，在全省 11 个地级市中跃居领先水平。其中出口亿美元，同比增长%,在全国各省市中排名第 15 位。16 / 17山西省 XX 年，审批外商投资项目总计 89 个，今年1-6 月份审批外商投资项目 44 个，同比增长%；项目总投资亿美元,