北京LOFT产品研究finalPPT课件.pptx

北京LOFT产品研究 一 loft产品的发展1 loft起源与发展Loft起源于西方 艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作 20世纪40年代loft居住生活方式首次在美国纽约出现 20世纪后期 这种工业化和后现代主义结合的艺术 逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式 并且在全球广为流传 在我国loft已作为一种建筑形式 已演化成为一种时尚的居住与生活方式 北京不断推出如美利山 天鹅湾 麒麟社 东阙都 苹果社区 后现代城 立方庭 远洋新干线等loft项目 loft公寓已经逐渐走向成熟 2 loft定义 loft概念Loft在牛津词典上的解释是 在屋顶之下 存放东西的阁楼 但现在所谓loft所指称的是那些 由旧工厂或旧仓库改造而成的 少有内墙隔断的高挑开敞空间 Loft的定义要素主要包括 高大而开敞的空间 上下双层的复式结构 流动性 户型内无障碍 透明性 减少私密程度 开放性 户型间全方位组合 艺术性 通常是业主自行决定所有风格和格局 2020 3 25 1 Loft的内涵是高大而敞开的空间 具有流动性 开发性 透明性 艺术性等特征 类似产品概念Soho smalloffice homeoffice的缩写 泛指在家办公或小型创业者 实际上就是自由职业或自由职业者的意思 特色是自己掌握 调配工作时间 其实也是过去所谓 自由业 的新诠释 房地产上的soho是指具有自由办公的空间 3 北京loft发展轨迹2000年9月底 中原地产首次推出了基于loft的项目 现代城紧跟其后 2002 2005年 loft产品层高没有限制 一般都比较高 最低5 2米 但发展一直比较缓慢 loft产品供应不多 2006年 北京对loft产品户型的层高做了明确规范 2008年 loft项目集中上市 根据统计 目前北京在售的商业立项的loft项目达20多个 4 loft政策法规 北京地区 2006年 北京市规划委员会下发的 容积率指标计算规则 市规发 2006 851号 对loft类型户型的层高做了明确规范 针对不同物业类型对层高有所限制 超出规定高度 不论层内是否有隔层 建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算 2020 3 25 2 二 北京loft产品现状情况1 loft产品分布 北京loft楼盘分布 loft区域分布特征多数紧邻地铁 周边通达城市的多条公交线路 出行通达便捷 地处城市核心商圈 或位于高新科技园区域 一般位于城市居住成熟区域 周边配套设施完善 2 loft价格根据市场上在售的项目 普遍呈现高单价 低总价的特征 Loft的挑高虽比一般的产品要高 空间使用率比普通产品高 但由于大多数loft项目是以商业立项 与同区域同品质的普通产品比较单价上没有很大区别 很多loft项目是以低总价锁定目标客户群 市场上 有少数loft是以住宅项目立项 这种产品的价格 与 2020 3 25 3 同区域同品质的普通产品比较 一般要高出17 60 所以 loft产品的产权年限成为了项目价格的分水岭 低总价成为了loft产品导入市场的有力销售法宝 三 loft产品特性分析1 户型种类开敞式户型 类似soho的概念 空间完全开放 五分个 层高在2 95米左右 楼中楼户型 一户居室中层高达到4米以上 可分为两层 形成楼中楼形式 但又与复式和错层不同 总有一层控制在2 2米以内 不计入建筑面积 从几十平方米到上百平方米不等 2020 3 25 4 2 户型要素Loft作为一种细分产品 具有以下独特的户型元素 层高 以住宅立项的loft 需在4 9米以内 而办公立项个商业立项的loft 层高需分别在5 5米和6 1米以内 开发商承诺的 买一层送一层 才合法有效 空间 Loft结构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间 独特的挑空设计既节省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设 不必受平层空间的拘泥 隔层 Loft刚开始在北京出现时 最典型的特点是开间固定 层高5米多 自己去隔 当loft到纯住宅时 出现了谁去做隔层的问题 购房者又面对怎么隔 隔出来符不符合安全 最后所有的消费者都委托开发商隔 当层高出现限制的时候 又出现了一个大的问题 就是4 9米怎么分 房子净高也就是4 7米 去掉楼板就是4 5米左右 分两层非常的为难 当上层不够2 2米就非常压抑 楼梯 Loft空间关系有横向关系和纵向关系 室内楼梯成为衔接横向关系与纵向关系的重要部件 楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道 只有美观和实用结合的楼梯才能体现loft产品与众不同的产品品质 3 户型功能分区Loft户型上下都要兼顾 首先要考虑的便是上下高度配合问题 现在通行的做法便是客厅挑空 从一层整体来看 户型立体感较强 一层客厅空间挑高一般3 9米 6米 大部分都为开放式 业主可以把空间随意设计 2020 3 25 5 由于loft面积小 建筑一般采用点式楼结构 所以loft采光通风效果较差 目前新开盘的loft在户型上都有改进 部分户型设计在楼板里 加强了产品的舒适度 二层一般设有卧室 如果二层面积较大则会独立设计卫生间 保证了私密空间同时又提高了夜间如厕的安全性 4 北京loft户型特点 天鹅湾四期70年产权户型面积45 80平米共两个单元 每单元两梯七户4 85米层高 底层层高2 65米 上层层高2 2米 170 得房率 厨房可通燃气 户型采用大开间 短进深的格局 确保居住的享受性与舒适度 户内均以面积宽大的起居厅为中心 设置卧室 厨房均能采光 黑卫生间 居住空间置于套型南侧采光面 北侧主要布置厨卫等餐厨功能空间毛坯交房 2020 3 25 6 美利山 40年产权 户型建筑面积41 57平米 套内面积26 39平米 三梯16户130 使用率4 8米层高 底层层高2 45米 上层层高2 35米 精装交房 2020 3 25 7 美利山样板间大飘窗地热采暖只有一房一厅 户型小 2020 3 25 8 首城双景 40年产权 户型建筑面积76平米4 9米层高 下层净高2 3米 上层净高2 2米客厅全挑空 主卧宽敞 黑次卧黑卫生间 地面抬高6 同层排水 无主立管开敞式厨房 无燃气钢筋混凝土楼板 300厚楼梯宽700 镂空踏步宽220采暖中央空调精装交房 2020 3 25 9 aM5朗峰 住宅立项70年产权 户型建筑面积75平米4 89米层高 下层净高2 45米 上层净高2 2米客厅全挑空 主卧宽敞 次卧宽敞有窗黑卫生间 平地开敞式厨房 有燃气 有窗 餐厅大 形成独立空间楼板250厚楼梯宽800 实心踏步 直跑 下方放置冰箱采暖上下均装暖气片毛坯交房三房两厅 入户有一间书房阳台4 89米高 无封闭立面上两户型间预留一整列空调百叶整个项目都有内天井 所有卧室都可开窗空间舒适度很高 2020 3 25 10 厨房餐厅及宽敞的客厅客厅上空客厅上空主卧部分 一层书房主卧次卧 2020 3 25 11 bM5朗峰 住宅立项70年产权 户型建筑面积55平米4 89米层高 下层净高2 45米 上层净高2 2米客厅全挑空 主卧宽敞 次卧宽敞有窗黑卫生间 平地开敞式厨房 有燃气 有窗 餐厅大 形成独立空间楼板250厚楼梯宽800 实心踏步 直跑 下方放置冰箱采暖上下均装暖气片毛坯交房两房两厅 入户有一间储物间阳台4 89米高 无封闭立面上两户型间预留一整列空调百叶整个项目都有内天井 所有卧室都可开窗各空间都略窄于75 户型 2020 3 25 12 厨房客厅上空客厅厨房餐厅 主卧次卧 2020 3 25 13 COCOMOMA 40年产权 户型面积110平米 2层 4 2米净高 客厅2米 楼上主卧1 85米 榻榻米1 4米 客厅半挑空 卧室均开敞黑卫生间 3卫 厨房无燃气 主卫穿过厨房楼板250厚采暖天棚采暖制冷系统 地面新风置换 卫生间回风地面火烧石 公共空间内墙洞石 外墙航空用铝板 2020 3 25 14 客厅侧边 主卧 客厅 楼梯侧边 2020 3 25 15 中弘 北京像素 50年产权 户型面积55平米4 89米层高 下层层高2 45米 上层层高2 44米客厅半挑空东西朝向厨房有燃气 可采光通风楼板120厚采暖暖气片双卫毛坯交房标准层29户 2020 3 25 16 K2 百合湾 50年产权 户型面积47平米5 4米层高 上下层净高均为2 6米客厅无挑空南北朝向 东 南均采光厨房通燃气 可采光通风楼板120厚两层均有阳台一层窗户顶部预留400高预埋空调管线 此处低于2米2算一半面积 二层此处为一大飘窗赠送面积 采暖暖气片未安装双卫 同层排水毛坯交房标准层3梯14户二层除卫生间装墙体 其余部分均为开敞 用户自己隔墙 户内楼梯只留洞 需用户自己安装 2020 3 25 17 厨房 客厅 餐厅 2020 3 25 18 青年汇 50年产权 户型面积64平米4 89米层高 上下层净高均为2 2米客厅局部挑空南或北朝向开敞式厨房无燃气楼板100厚采暖暖气片交房时上 下层每间房安装 双卫 安装2件套毛坯交房标准层4梯30户二层卧室宽敞 客厅上空装栏杆 用户可自行安装地板将客厅上空封死二层除卫生间装墙体 其余部分均为开敞 用户自己隔墙 户内楼梯交房时安装好 客厅角落挖出一间通高封闭的空调设备间 安置上 下两层的空调管线及外挂机 2020 3 25 19 一层客厅及厨房 2020 3 25 20 客厅上空及卫生间 2020 3 25 21 Loft户型特点总结根据以上项目分析 目前北京市场中loft一层建筑面积不超过75 45 65 居多 层高以4 9米分析 一般是下高上低 也有平均分的 下高户型多见于客厅无挑空 平均分适用于客厅全挑空户型 夹层楼板一般做钢结构 墙体留预埋件 后期用螺栓连接 客厅建议全挑空 4 9米层高 如果客厅净高低于2 5米 再加吊顶 会感觉很压抑 厨房与餐厅布置较为灵活 有的夹在中间 有的进门就设置 厨房均为开敞式 多数厨房不开窗 商业立项的厨房没有燃气 住宅立项的厨房均通燃气 厨房设窗的会在立面多出一条窄的凹槽 在这里推荐M5朗峰的厨房 该厨房餐厅为一整体空间 可开窗并通燃气 业主可自行分隔厨房为一独立空间 户内楼梯毛坯交房可只留洞 如设一般设置200厚踏步13级 700宽 220进深的踏步 建议用L型 转角处可分3级 采暖的做法有暖气片 中央空调跟地暖三种 地暖会减少净高 建议做暖气片 管道预留通至上层 交房时每间房间均安装暖气片 卫生间做同层排水可不用上下楼层对应 位置可调整 如不做同层排水需上下对应 综上 个人认为想买LOFT的业主定位应该是年轻人 正处于置业的过渡期 或不愿与家长住在一起 强调独立的空间 对空间的私密性跟个性要求会比较高 应该不需要太多卧室 目前一层卧室建议只做示意 不需做墙体 住户可自行改造此区域 样板间可作灵活拆卸的隔断 客厅部分的高度比较低 会略显压抑 在空间舒适度上需要调整 建议做全挑空 户内楼梯尽量节约面积 结合布置部分家电 提高可利用的空间 卧室不宜做太小 不应将平层的卧室概念应用在loft上 这样便失去了loft的意义跟竞争力 二层除卫生间外可以不用做墙 由住户自行划分空间 可做些赠送面积 我们创造的居住产品应该在空间感跟灵活性上有所突破 材料及立面如无特殊品质要求 建议与整体项目保持一致 2020 3 25 22 5 loft产品装修由于loft户型面积小 装修设计相对困难 所以开发商通常设计好格局 通过样板间来吸引客户 精装修标准 以金地名京为例 装修标准3000元 平米 厨房 地面 优质地砖 诺贝尔或相同档次品牌 墙面 优质墙砖 诺贝尔或相同档次品牌 洗衣机 西门子或相同档次品牌冰箱 西门子或相同档次品牌抽油烟机 西门子或相同档次品牌烤箱 西门子或相同档次品牌 部分户型 燃气灶 西门子或相同档次品牌洗碗机 西门子或相同档次品牌 部分户型 消毒柜 国产品牌 部分户型 橱柜 科宝博洛尼或相同档次品牌洗池及龙头 弗兰卡或相同档次品牌台面 日本可乐丽垃圾处理器 安娜海姆或相同档次品牌卫生间 2020 3 25 23 地面 优质地砖 诺贝尔或相同档次品牌 墙面 优质墙砖 诺贝尔或相同档次品牌 坐便器 科勒品牌洗手盆 科勒品牌淋浴房 钢化安全玻璃淋浴房浴缸 科勒品牌面盆 水龙头 科勒品牌淋浴房龙头花洒 科勒品牌卧室 地面 优质实木复合地板墙面 高级壁纸 局部高档环保涂料起居室及餐厅地面 实木复合地板 部分户型高档石材墙面 高级壁纸 局部高档环保涂料公共区域 首层大堂 候梯厅走廊地面 高档石材墙面 高档石材 局部为高档环保乳胶漆6 loft产品配套 2020 3 25 24 功能配套由于loft产品的地理位置优越 周边配套成熟 小区内配套相对较少 一般社区设有会所 运动场所 商业街 少数大规模社区配有学校 医疗 银行等 楼宇配套采暖方式 地热 集中供暖 户式中央空调建筑材料 面砖 石材外立面 优质断桥隔热铝合金窗 部分户型局部LOW E玻璃 部分户型局部三层中空防噪玻璃 钢质入户门 供水系统 市政自来水管网 自动变频供水 热水系统 提供生活热水预留电热水器接口供电系统 双路供电燃气系统 市政燃气管道燃气入户供暖系统 市政热源 地板采暖 部分户型散热片采暖制冷系统 冷暖空调电话系统 预留电话接口电视系统 有线及卫星电视接收系统 预留接口网络系统 光纤到小区 宽带入户 预留网络接口消防系统 自动报警系统 消火栓灭火系统 燃气报警系统安防系统 保安监控系统 主动式红外线防盗系统 巡更自动管理系统 各户均有可视对讲系统及紧急报警按钮电梯 OTIS或同等档次7 loft产品总结 2020 3 25 25 拥有高大而宽敞的空间 上下双层的复式结构 类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁 功能分区明显 动静分区 洁污分区 但loft有自身的劣势 Loft产品一般以小户型居多 在空间布局和通透效果上 往往会有局限40年产权后 何去何从现在尚无明确的政策指向 商水商电使生活成本提高四 loft营销1 项目定位通过对北京loft项目的核心定位概念对比分析 发现大多以国际化生活为蓝本 全是的是地段的优越性 独特的地域优势 对本土文脉的提炼 挖掘 深化并加以传承不够 大多楼盘借助时尚 创意 舒适等生活方式元素提升楼盘的开发品质 吸引目标客户群 2 项目市场形象定位从北京loft项目的市场形象定位可以看出 北京loft项目侧重于比较竞争优势的市场形象定位 注重项目周边成熟的城市氛围或涉外氛围 完善的生活配套 塑造成高端城市形象 只有少数loft产品 智地 钻河公馆 是针对目标客户群定位的 同样有且仅有地处回龙观的尚城 是针对项目的产品属性定位 3 客群分析Loft产品大多享有地理优势 处于人口密集 商业成熟 交通便利的地区 主要 2020 3 25 26 客户群是25 35岁的年龄段 一类是首次置业的中等收入的年轻客户群 他们购买的