刘玉龙税法精品-第08章-土地增值税法PPT课件.pptVIP

第八章土地增值税 这一章从历年的考题看 基本只有3题 题型分别为单选 多选和判断 分值大约是3分 也是一个小税种 这一章的重点和难点是扣除项目金额的确定 另外 还应该掌握应纳税额 主要是掌握超率累进税率 的计算 1 第一节土地增值税基本原理 一 土地增值税概念土地增值税是对在我国境内有偿转国有土地权 地上建筑物及附着物的单位和个人取得的增值收益征收的一种税 2 二 土地增值税的特点1 土地增值税是在房地产的转让环节征收 每转让一次就征收一次土地增值税 2 土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据 3 土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准 4 土地增值税是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节 具有特定的征收目的 三 土地增值税的作用了解 3 第二节纳税义务人 转让国有土地使用权 地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人 包括内外资企业 行政事业单位 中外籍个人等 4 举例下列单位中 属于土地增值税纳税人的有 A 建造房屋的施工单位B 中外合资房地产公司C 出售国有土地使用权的事业单位D 房地产管理的物业公司 5 第三节征税范围 一 征税范围 一 转让国有土地使用权 二 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让注意 1 以继承 赠与方式无偿转让房地产的行为不属于应税对象范围 2 我国土地的所有权不能转让 转让的只是使用权 6 二 征税范围的界定是否确定为土地增值税的征税范围 需要同时满足下面三个标准 一 使用权是否为国家所有必须是国有土地使用权的转让 集体土地使用权不得转让 将集体土地转让的 应在有关部门处理 补办土地征用或出让手续变为国家所有之后 再纳入土地增值税的征税范围 二 土地使用权 建筑物及其附着物产权是否发生转让 二级市场的转让 注意 一级市场 即国家转让 出让行为是国家转让 不纳税 二级市场转让 即再转让 要纳税 7 三 转让房地产是否取得收入收入指的是货币收入 实物收入 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 只有取得收入的转让行为才纳入课税对象范围三 若干具体情况的规定 一 以出售方式转让的1 购买者缴纳土地出让金后 不进行开发 而只是将生地变熟地 通水 通电 通路 平整 再将空地卖出去 应纳入征税范围2 取得土地后进行房地产开发后出售 既发生产权转让又取得了收入 应纳入征税范围 3 存量房地产的买卖 8 既发生产权转让又取得了收入 应纳入征税范围 原土地使用权无偿划拨的 还应补交土地出让金 二 以继承 赠与方式转让房地产的继承 原所有人未取得收入 不属于征税范围赠与 未取得收入 不属于征税范围 赠与 仅指如下情况 1 房产所有人 土地使用权所有人将房屋产权 土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 2 房产所有人 土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体 国家机关将房屋产权 土地使用权赠与教育 民政和其他社会福利 公益事业的 9 三 房地产的出租出租人虽取得了收入 但没发生产权 使用权转让 因此不属于征税范围 四 房地产的抵押在抵押期间不征收土地增值税 对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的 应列入征税范围 五 房地产的交换这种行为既发生了产权转移 又取得了实物形态的收入 属于征税范围 但对个人之间互换自有居住用房地产的 经核实可免征土地增值税 10 六 以房地产投资 联营的将房地产转让到所投企业中时 暂免征收 对投资企业 联营企业将上述房地产再转让的 应征收 七 合作建房对于一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 八 企业兼并转让房地产在企业兼并中 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 暂免征收土地增值税 11 九 房地产的代建房行为不属于征税范围 十 重新评估增值的 不属于征税范围 原因 产权没有转让简单总结 只要发生了产权转让 取得了收入就要征税个人换房免征自建自用免征用于投资免征 12 举例 1 下列各项中 应征收土地增值税的是 2002 A 赠予社会公益事业的房地产B 个人之间互换自有居住用房地产C 抵押期满权属转让给债权人的房地产D 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 13 2 下列各项 不属于土地增值税征税范围的有 2003 A 以房地产抵债而尚未发生房地产产权转让的B 以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C 被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D 以出地 出资双方合作建房 建成后又转让给其中一方的C属于土地增值税的征税范围 但暂免征 14 下列各项中 应当征收土地增值税的是 2006 A 公司与公司之间互换房产B 房地产开发公司为客户代建房产C 兼并企业从被兼并企业取得房产D 双方合作建房后按比例分配自用房产 没有发生房屋产权的转移 属于是免缴土地增值税的情况 没有发生房屋土地的转让业务 15 下列各项中 属于土地增值税免税范围的有 2007 A 房产所有人将房产赠与直系亲属B 个人之间互换自有居住用房地产C 个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D 因国家建设需要而搬迁 由纳税人自行转让房地产 16 第四节税率 税率要记住 四级超率累进税率 17 第五节应税收入与扣除项目的确定 一 应税收入主要包括货币收入 实物收入和其他收入 其他收入指的是取得的无形资产或者具有财产价值的权利 专利权 商标权 二 扣除项目的确定这是这一章的难点 也是这一章的重点由于土地增值税是对土地的增值额课征的一种税增值额 销售收入 可扣除项目金额因此扣除项目的确定就非常重要了 18 按照 暂行条例 和 实施细则 的规定 可以扣除的项目组要包括六大类 一 基本扣除项目之一 取得土地使用权支付的金额1 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 以转让方式取得土地使用权的 是实际支付的地价款 其他方式取得的 为支付的土地出让金 2 按国家统一规定交纳的有关登记 过户手续费 19 举例 在计算土地增值税应纳税额时 纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除 这里的地价款是指 2002 A 以协议方式取得土地使用权的 为支付的土地出让金B 以转让方式取得土地使用权的 为实际支付的地价款C 以拍卖方式取得土地使用权的 为为支付的土地出让金D 以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的 为补交的土地出让金 20 二 基本扣除项目之二 房地产开发成本 1 土地征用及拆迁补偿费2 前期工程费 规划 设计 可行性研究以及三通一平3 建筑安装工程费4 基础设施费 包括开发小区内道路 供水 供电 供气 排污等工程发生的支出5 公共配套设施费6 开发间接费用 直接组织 管理开发项目发生的费用 包括工资 职工福利费 折旧费 修理费等前面这两项为基本扣除项目 21 三 房地产开发费用管理费用 销售费用 财务费用 不能据实扣除 应按标准扣除第一种情况 能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融证明的1 财务费用中的利息支出如果能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的 可以据实扣除 但最高不能超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息额2 其它费用 在基本扣除项目的5 以内计算扣除 具体标准由省级政府掌握 房地产开发费用扣除总额 利息 基本扣除项目 5 22 第二种情况 不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融证明的基本扣除项目的10 以内计算扣除房地产开发费用扣除总额 基本扣除项目 10 23 举例 支付的地价款为280万元 开发成本为520万元 第一种情况 其他开发费用扣除数额不得超过40万元 即 280 520 5 利息按实际发生数扣除 第二种情况 房地产开发费用总扣除限额为80万元 即 280 520 10 超限额部分不得扣除 24 四 与转让房地产有关的税金 税金是指营业税 城市维护建设税 印花税 教育附加1 非房地产开发企业扣 三税一费 营业税5 城市维护建设税7 5 1 教育费附加3 印花税0 5 可扣除 2 房地产开发企业只能扣 两税一费 印花税列入管理费用中 故不许扣除 25 举例 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时 允许单独扣除的税金是 2005 A 营业税 印花税B 房产税 城市维护建设税C 营业税 城市维护建设税D 印花税 城市维护建设税 26 五 其他扣除项目这一项仅指从事房地产开发的纳税人其他扣除项目金额 基本扣除项目 20 27 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房 与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元 该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息 该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行 该项目转让的有关税金为200万元 计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时 应扣除的房地产开发费用和 其他扣除项目 的金额为 2003年 A 1500万元B 2000万元C 2500万元D 3000万元房地产开发费用 10 其他扣除项目 20 28 六 旧房及建筑物的评估价格评估价格 重置成本价 成新度转让旧房的 应按房屋及建筑物的评估价格 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的 不允许扣除取得土地使用权所支付的金额 转让旧房的扣除额 评估价 取得土地使用权所支付的地价款 按国家规定交纳的费用 转让环节缴纳的税金 29 举例 某单位转让一幢位于城区的旧办公楼 原造价400万元 经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元 成新度折扣率为七成 转让价格2000万元 支付有关税费500万元 转让项目应纳土地增值税为 A 90万元B 198万元C 415万元D 441万元评估价格 1200 70 840万元增值额 2000 840 500 660增值率 660 1340 100 49 25 应纳土地增值税 660 30 198万元 30 某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼 支付8000价款万元 2008年5月 该企业将办公楼转让 取得收入10000万元 签订产权转移书据 办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元 成新率70 该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为 A 400万元B 1485万元C 1490万元D 200万元 31 第六节应纳税额的计算 一 增值额的确定增值额 土地增值税计税依据土地增值额 转让收入 扣除项目金额对于纳税人有下列情形之一的 按房地产评估价计算征收 1 隐瞒 虚报成交价的2 提供扣除金额不实的 3 转让成交价低于评估价又无正当理由的 32 举例 按照土地增值税有关规定 纳税人提供扣除项目金额不实的 在计算土地增值额时 应按照 2001 A 税务部门估定的价格扣除B 税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C 房地产评估价格扣除D 房地产原值减出30 后的余值扣除 33 二 应纳税额的计算方法 这一方法需要掌握应纳税额 每级距的土地增值额 适用税率 或 应纳税额 增值额 适用税率 扣除项目金额 速算扣除系数 34 举例 1 某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算 此项目已缴纳土地出让金300万元 获得土地使用权后 立即开始开发此项目 建成10 000平米的普通标准住宅 以每平方米4 000元价格全部出售 开发土地 新建房及配套设施的成本为每平米1 500元 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出 账面房地产开发费用为200万元 已经缴纳营业税 城建税 教育费附加 地方教育费170万元 请问如何缴纳土地增值税 35 解析 第一步 计算商品房销售收入4000 10000 4 000万第二步 计算扣除项目金额1 购买土地使用权费用 300万元2 开发土地 新建房及配套设施的成本 1500元 10000平方米 1500万元3 房地产开发费用因为未按转让房地产项目计算分摊利息支出 房地产开发费用扣除限额为 300 1500 10 180万元 36 4 计算其他扣除 300 1500 20 1800 20 360万元5 税金 170万元扣除项目金额 300 1500 180 360 170 2510万元第三步 计算增值额增值额 商品房销售收入 扣除项目金额 4000 2510 1490万元第四步 确定增值率增值率 1490 2510 100 59 36 增值率超过扣除项目金额50 未超过100 37 第五步 计算土地增值税税额土地增值税税额 增值额 40 扣除项目金额 5 1490 40 2510 5 470 50万元2 某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元 已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元 房地产开发成本为200万元 房地产开发费用为40万元 经税务机关批准可全额扣除 与转让房地产有关的税金为60万元 该公司应缴纳的土地增值税为 A 180万元B 240万元C 300万元D 360万元 38 3 某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元 该办公楼建造成本和相关费用3700万元 缴纳与转让办公楼相关的税金277 5万元 其中印花税金2 5万元 该企业应缴纳土地增值税 2004 A 96 75万元B 97 50万元C 306 75万元D 307 50万元扣除项目金额 3700 277 5 3977 5万元土地增值额 5000 3977 5 1022 5万元增值率 1022 5 3977 5 100 26 应纳土地增值税 1022 5 30 306 95万元注意 印花税金是否可以扣除 39 4 2004年 某房地产开发公司销售其新建商品房一幢 取得销售收人1 4亿元 已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元 该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息 该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10 销售商品房缴纳的有关税金770万元 该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为 2005 A 2256 5万元B 2445 5万元C 3070 5万元D 3080 5万元 40 第七节税收优惠 这一节的内容了解一下即可 注意以下几个方面1 纳税人建造普通标准住宅出售时 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征 增值额超过扣除项目金额20 的 就其全部增值额计税 41 普通标准住宅的标准 住宅小区建筑容积率在1 0以上 单套建筑面积在120平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下 省级范围内确定享受优惠政策普通住房的具体标准 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20 纳税人既建造普通住宅 又建造其他商品房的 应分别核算土地增值额 如果没有分开核算或不能准确核算的 其建造普通住宅可享受的土地增值税优惠将不能享受 42 2 因国家建设需要依法征用收回的房地产 免征3 对个人转让房地产 自用住房 凡 居住满5年或以上的 免征 满3年未满5年的 减半征收 未满3年的 不优惠 43 举例 1 下列各项中 符合土地增值税征收管理有关规定的有 2004 A 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 减半征收土地增值税B 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税C 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额超过扣除项目金额20 的 应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额超过扣除项目金额20 的 应就其全部增值额按规定征收土地增值税 44 2 下列各项中 符合土地值税有关规定的有 2005 A 个人转让居住未满3年的自用住房 按规定计征土地增值税B 个人转让居住未满1年的自用住房 加征50 的土地增值税C 个人转让居住满3年未满5年的自用住房 减半征收土地增值税D 个人转让居住满5年或5年以上的自用住房 免予征收土地增值税3 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经向税务机关申报核准 凡居住满3年或3年以上的 免于征收土地增值税 45 下列项目中 按税法规定可以免征土地增值税的有 2006 A 国家机关转让自用的房产B 税务机关拍卖欠税单位的房产C 对国有企业进行评估增值的房产D 因为国家建设需要而被政府征用的房产 46 第八节征收管理 一 土地增值税的征收管理了解二 房地产开发企业土地增值税的清算2006年12月28日发布 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187号 2007 2 1开始执行 土地增值税清算管理规程 2009 6 1实行 47 一 清算单位房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 应分别计算增值额 二 清算的条件1 应进行土地增值税清算的三种情况 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 48 下列情形中 纳税人应当进行土地增值税清算的有 2009 A 直接转让土地使用权的B 整体转让未竣工决算房地产开发项目的C 房地产开发项目全部竣工并完成销售的D 取得销售 预售 许可证2年仍未销售完的 49 2 四种特殊情况的处理符合下列情形之一的 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省税务机关规定的其他情况 50 下列各项中 房地产开发公司应进行土地增值税清算的有 A 直接转让土地使用权的B 房地产开发项目全部竣工完成销售的C 整体转让未竣工决算房地产开发项目的D 取得销售 预售 许可证满2年仍未销售完毕的 51 三 非直接销售和自用房地产的收入确定1 将开发产品用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币性资产等 发生所有权转移时应视同销售房地产 其收入按下列方法和顺序确认 按本企业在同一地区 同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 由主管税务机关参照当地当年 同类房地产的市场价格或评估价值确定 2 将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时 如果产权未发生转移 不征收土地增值税 在税款清算时不列收入 不扣除相应的成本和费用 52 四 土地增值税的扣除项目1 扣除取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 费用及与转让房地产有关税金 须提供合法有效凭证 不能提供合法有效凭证的 不予扣除 2 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的 地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料 结合房屋结构 用途 区位等因素 核定上述四项开发成本的单位面积金额标准 并据以计算扣除 具体核定方法由省税务机关确定 53 3 开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房 会所 停车场 库 物业管理场所 变电站 热力站 水厂 文体场馆 学校 幼儿园 托儿所 医院 邮电通讯等公共设施 按以下原则处理 建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 4 房地产开发企业销售已装修的房屋 其装修费用可以计入房地产开发成本 54 清算土地增值税时 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施 其成本费用可以扣除的情形是 2009 A 建成后开发企业转为自用的B 建成后开发企业用于出租的C 建成后直接赠与其他企业的D 建成后产权属于全体业主的 55 5 属于多个房地产项目共同的成本费用 应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法 计算确定清算项目的扣除金额 五 土地增值税清算应报送的资料 清算土地增值税书面申请 纳税申报表 项目竣工决算报表 取得土地使用权所支付的地价款凭证 国有土地使用权出让合同 银行贷款利息结算通知单 项目工程合同结算单 商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入 成本和费用有关的证明资料 其他资料 56 六 土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时 应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告 对符合要求的鉴证报告 税务机关可以采信 57 七 土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的 税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况 按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税 1 依照法律 行政法规的规定应设置但未设置账簿的 2 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的 3 虽设置账簿 但账目混乱或者成本资料 收入凭证 费用凭证残缺不全 难以确定转让收入或扣除项目金额的 4 符合土地增值税清算条件 未按照规定的期限办理清算手续 经税务机关责令限期清算 逾期仍不清算的 5 申报的计税依据明显偏低 又无正当理由的 58 对房地产开发企业进行土地增值税清算时 下列表述正确的是 A 房地产开发企业的预提费用 除另有规定外 不得扣除B 房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的 不得扣除C 房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的 不得扣除D 房地产开发企业销售已装修房屋 可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10 59 八 清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产 清算后销售或有偿转让的 纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报 扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算 单位建筑面积成本费用 清算时的扣除项目总金额 清算的总建筑面积 60 三 纳税地点 纳税人是法人的转让的房地产座落地与其机构所在地或经营地一致的 在办理税务登记地纳税 如果不一致的 在在房地产座落地纳税 纳税人是自然人的 如果转让的房地产座落地与居住地一致的 在居住地纳税 如果转让的房地产座落地与居住地不一致的 在办理过户手续所在地的申报纳税 61 举例 土地增值税的法人纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报 当转让的房地产所在地与纳税人机构所在地或经营所在地一致时 在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税 如转让的房地产所在地与其机构所在地或经营所在地不一致时 按税收管理的源泉控制原则 也可由转让的房地产所在地税务机关委托纳税人机构所在地税务机关代收代缴土地增值税 2003 62 2007真题 某中外合资房地产开发公司 2006年发生以下业务 1 1月通竞拍取得市区一处土地的使用权 支付土地出让金6000万元 缴纳相税费240万元 2 以上述土地开发建设普通标准住宅楼 会所和写字楼各一栋 占地面积各为1 3 3 住宅楼开发成本3000万元 分摊到住宅楼利息支出300万元 包括超过贷款期限的利息40万元 63 4 写字楼开发成本4000万元 无法提供金融机构证明利息支出具体数额 5 与住宅楼配套的会所开发成本480万元 无法准确分摊利息支出 根据相关规定 会所产权属于住宅楼全体业主所有 6 9月份全部竣工验收后 公司将住宅楼出售 取得收入15000万元 将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场 收取固定收入 不承担经营风险 当年收到250万元 其他相关资料 该房地产公司所在省规定 按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用 要求 根据上述资料 按下列序号回答问题 每问需计算出合计数 64 1 计算公司应缴纳的房产税 2 计算公司应缴纳的营业税 3 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额 4 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额 5 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目 6 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金 7 计算公司应缴纳的土地增值税 65 1 外商投资企业不适用房产税 所以应缴纳的房产税 0 2 应缴纳的营业税 15000 5 250 5 762 5 万元 3 公司缴纳土地增值