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房地产投资项目风险分析与防范研究.doc 房地产投资风险分析 房地产项目投资风险分析与研究 项目投资风险分析与研究 房地产投资项目风险分析与防范研究 房地产投资项目风险分析

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武汉工业学院武汉工业学院 毕毕 业业 论论 文文 论文题目 论文题目 房地产投资项目风险分析与防范研究房地产投资项目风险分析与防范研究 姓姓 名名 刘刘 永永 忠忠 学学 号号 0 0 8 8 0 0 6 6 0 0 2 2 2 2 2 2 5 5 院 系 院 系 土木工程与建筑学院土木工程与建筑学院 专专 业业 工工 程程 管管 理理 指导教师指导教师 朱朱 明明 强强 20122012 年年 5 5 月月 2020 日日 摘摘 要要 在我国加入 WTO 后 市场经济体制进一步完善和规范 产业结构的升级换代 第三产业的比重逐步加大 房地产业作为国民经济基础性 先导性产业之一的地位 日益巩固 成为当今主要的投资热点 为适合国际 国内整体形势的需要 用先进 的 科学的 完善的理论研究作为房地产业可持续发展的行动指南 论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍 结合房地产投资现状和今 后发展趋势的市场环境分析 阐明了房地产投资的市场前途 建立房地产投资应遵 循的基本原则 并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨 辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件 定性地分析了房地产投资风险问题 辨识风险的特征 并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与 投资收益的相互关系进行了分析 提出在风险因素干扰下 评估投资效益的经济技 术指标和理论方法 通过一个详尽的房地产投资实例 说明该理论方法在投资风险 评估中的应用 以及如何为投资决策提供依据和建议 根据风险评估与决策的实际 需要 提出构建风险管理机构的模式 以利于及时调整和保障投资风险决策的正确 实施 最后在结论部分 阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义 对未来 投资风险研究的趋势和方向进行了思考 关键词关键词 房地产 投资风险 评估 决策 I ABSTRACTABSTRACT After China has entered the WTO the system of market economy become Perfect and standard further industrial structure need upgrade and the proportion of the third industrial has increased estate as the status that one of the foundation and pillar in national economy strengthen so it become the hot field for investment In order to fit the needs of development of international and domestic actuality advanced scientific and perfect theory is needed to guide the estate practice The paper through to the real estate investment fundamental mode and the essential feature introduction the union real estate investment present situation and the next development tendency market environment analysis has expounded the real estate investment market future The establishment real estate investment should follow the basic principle and the union work was actual to the present stage real estate opportunities for investment choice has carried on the detailed discussion debated analyzes the favorable factor and the adverse condition which the real estate investment faced Qualitative has analyzed the real estate investment risk question recognizes the risk the characteristic and after obtained the land employment right to the real estate investment the main risk question as well as the risk and the investment income reciprocity has carried on the analysis proposed under the risk factor disturbance appraisal investment benefit economical technical specification and theory method Through an exhaustive real estate investment example explained this theory method in the investment risk assessment application how as well as does provide the basis and the suggestion for the investment decision making According to the risk assessment and the policy making actual need proposed constructs the risk management organization the pattern favor the prompt adjustment and the safeguard investment risk decision making correct implementation Finally were partial in the conclusion elaborated the risk research long term characteristic and the risk decision making practical significance has carried on the ponder to the future investment risk research tendency and the direction KeyKey wordswords real estate investment risk evaluate decision 目目 录录 摘摘 要要 I ABSTRACTABSTRACT II 1 1 绪绪 论论 1 1 1 本研究的目的 内容和意义 1 1 2 房地产投资风险分析的起源与现状 1 2 2 房地产概述房地产概述 3 2 1 房地产投资综述 3 2 1 1 房地产投资的含义 3 2 1 2 房地产投资的类型 4 2 1 3 房地产投资的目的 4 2 2 房地产综述 5 2 2 1 房地产的概念 5 2 2 2 房地产的特性 5 2 2 3 房地产业的作用 8 2 3 我国房地产业的现状和前景 8 3 3 房地产投资风险因素分类房地产投资风险因素分类 12 3 1 风险概述和特征 特点 12 3 1 1 风险概述 12 3 1 2 风险的特征 13 3 1 3 房地产投资风险的涵义 14 3 2 房地产投资风险因素的分类 14 3 2 1 政策风险因素结构图 15 3 2 2 社会风险因素结构图 15 3 2 3 经济风险因素结构图 16 3 2 4 技术风险因素结构图 17 3 2 5 自然风险因素结构图 17 3 2 6 国际风险因素结构图 17 4 4 房地产投资风险因素分析房地产投资风险因素分析 18 4 1 政策风险 18 4 1 1 政治环境风险 18 4 1 2 经济体制改革风险 19 4 1 3 产业政策风险 19 4 1 4 土地使用制度改革风险 20 4 1 5 住房制度改革风险 21 4 1 6 金融政策变化风险 21 4 1 7 环保政策变化风险 22 4 1 8 建筑安全条例变化风险 22 4 1 9 审批手续过程风险 22 4 1 10 法律风险 22 I 4 2 社会风险 23 4 2 1 城市规划风险 23 4 2 2 区域发展风险 24 4 2 3 公众干预风险 24 4 2 4 住客干预风险 24 4 2 5 治安风险 25 4 3 经济风险 25 4 3 1 市场供求风险 25 4 3 2 财务风险 27 4 3 3 地价风险 28 4 3 4 融资风险 32 4 3 5 管理风险 33 4 3 6 工程招投标风险 34 4 3 7 国民经济状况变化风险 34 4 4 技术风险 34 4 4 1 建筑材料改变和更新风险 34 4 4 2 建筑施工技术和工艺革新的风险 35 4 4 3 建筑设计变动或计算失误风险 35 4 4 4 设备故障或损坏的风险 35 4 4 5 建筑生产力因素短缺风险 35 4 4 6 施工事故风险 35 4 4 7 信息风险 35 4 5 自然风险 35 4 6 国际风险 36 4 6 1 国家风险 36 4 6 2 国际政治风险 36 4 6 3 国际投资环境风险 36 4 6 4 货币汇率变化风险 36 4 6 5 国际货币利率变化风险 36 4 6 6 国际经营风险 37 5 5 房地产投资风险评估与分析房地产投资风险评估与分析 38 5 1 房地产投资风险评估概述 38 5 1 1 房地产投资风险评估定义 38 5 1 2 房地产投资风险评估的作用及步骤 38 5 2 房地产投资项目常用风险分析方法 39 5 2 1 财务指标分析法 39 5 2 2 盈亏平衡分析法 42 5 2 3 敏感性分析法 44 5 2 4 概率分析法 45 5 3 案例分析 46 5 3 1 项目介绍 46 5 3 2 财务基础数据的确定 47 5 3 3 财务指标分析 51 5 3 4 盈亏平衡分析 52 II 5 3 5 敏感性分析 53 6 6 房地产投资风险防范与规避策略房地产投资风险防范与规避策略 57 6 1 风险防范与规避的前提 57 6 2 风险防范与规避的方法 58 6 2 1 预防风险 58 6 2 2 转移风险 59 6 2 3 减轻风险 59 6 2 4 回避风险 60 6 2 5 自留风险 60 6 2 6 后备措施 60 6 3 房地产投资风险规避策略选择 61 6 3 1 房地产种类策略 61 6 3 2 项目决策策略 61 6 3 3 投资规模策略 61 6 3 4 资金筹措策略 61 6 3 5 利率风险策略 62 6 3 6 经营管理风险策略 62 6 3 7 项目进入和退出策略 62 6 3 8 禁忌策略 63 6 4 房地产投资风险防范 63 6 4 1 政策风险与项目自身风险防范 63 6 4 2 市场环境风险与不可预测风险防范 65 7 7 建立有效的风险管理系统建立有效的风险管理系统 68 7 1 风险管理系统 68 7 2 风险管理目标系统 68 7 2 1 损失发生的目标 69 7 2 2 损失发生后的目标 69 7 3 风险管理程序系统 69 7 3 1 风险识别 70 7 3 2 风险估计 70 7 3 3 风险评价 70 7 3 4 风险决策 70 7 3 5 决策实施 70 7 3 6 检查 70 结结 论论 71 致致 谢谢 72 参考文献参考文献 73 1 1 绪绪 论论 1 11 1 本研究的目的 内容和意义本研究的目的 内容和意义 房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营中 以获得产业利润 的一种经济行为 房地产投资的风险是指在房地产投资活动中存在影响开发利润的 多种因素 而这些因素的作用难以或无法预料 控制 使开发商开发利润可能与预 计利润发生背离 因而使之蒙受经济损失的可能性 地产开发是一个动态过程 这 个过程分为四个阶段 投资决策 获取土地 建造房屋 经营房产 它具有开发周期 长 资金投入量大等特点 很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后 的收益作精确的估计 即在开发过程中存在着不确定性 从而不可避免地带有风险 本论文旨在研究房地产投资过程中可能出现的风险 影响因素以及诱发的根源 出 现的概率大小以及对策措施 希望能探讨出一种较为实用的房地产投资决策的风险 评价方法体系 以便投资者快速地在投资决策中选择自身能承受的风险限度内的房 地产投资项目 并能提供一些优化的实用的风险管理措施 1 本论文研究的内容 详细分析了房地产投资决策的风险 研究有助于提高人们 对风险的认识 加强风险意识 其二 对风险的研究 有利于提高房地产开发企业 风险的管理水平 做好风险损失的防范控制 其三 对房地产投资的风险研究 有 利于自觉利用风险机制 调节和促进房地产业的发展 因为 风险的结果是双重的 风险隐藏着危机 同时风险又孕育着机遇 所以 对风险就不单是防范 而且还有 利用的问题 1 21 2 房地产投资风险分析的起源与现状房地产投资风险分析的起源与现状 风险的定义最初出现于 1901 年美国的 A M 威利特所作的博士论文 风险与保险 的经济理论 中 风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现 而风 险的研究是为投资决策与管理服务的 目的在于风险管理 创造更好的效益 风险 管理的思想的雏形可以追溯到很早 公元前 4000 年我国长江的皮筏商便懂得动用损 失分担的道理运送皮货 公元前 916 年的共同海损 General Avereage 制度和公元 前 400 年的船货押贷制度可以说明是最早的风险管理措施 对风险问题的系统研究 起源于 18 世纪 1756 年 英国的 JomesDodson 在 保险学讲义初稿 一书中 开 始探索风险的规律 并说明如何计算保险费 而最早探索企业经营的是美国人 F Knight 他在 风险 不确定性和利润 1921 年 一书中 把行为主体难以确定 的情况分为两种 风险型和不确定性 这种划分一直延续到今天 本世纪 50 年代 风险管理在美国正式为一门科学予以推展与探讨 而风险管理者作为一种有特殊知 I 识和技能的专业管理人员 却是 60 年代以后 才逐渐在西方国家出现 进入 70 年 代以来 大约与国际上 风险投资热 有关 西方很多经济学开始把研究的重点转 向投资风险计量 决策与控制问题 并取得了不少令人瞩目的成果 与此同时 原 苏联及东欧诸国的经济学家也开始对此问题高度重视 经济学家的研究成果开始在 实际工作中应用 如投资方案评价原来是用变参数的敏感性分析方法 近年来也对 概率分析予以重视 80 年代以来 开放国家对风险管理的研究已有很大进展 基本 形成一个体系完整的学科和独立的研究领域 风险管理在企业管理实践中得到了广 泛的应用 70 以上的企业设置了专职风险管理 88 9 的企业开展了风险管理 风 险管理人员从公司的低级职员一跃而成为公司主要决策人员之一 二十年前的中国 经济学界对社会主义经济风险问题一直都是否定和回避的 这与其说是人们在理论上对此问题认识不足所造成的缺陷 不如说是客观经济事实 所决定的必然结果 在当时那种竭力追求确定性的经济体制下 专门研究经济风险 的论文廖若辰星 系统地探讨经济风险理论的专著更不曾面世 近几年来 我国经 济生活中出现的种种不确定的现象已使人们不再对经济风险问题感到陌生 无论是 经济理论界 还是社会生活中 人们开始谈论风险 思考风险 1987 年 清华大学 郭仲伟教授 风险分析与决策 的出版 标志着风险研究的开始 1989 年吴鸣同志 从风险对中国问题进行了研究 写作出版了 经济风险论 探索风险分析在经济建 设实践中的应用 同年 赵传君同志 风险经济学 问世 研究风险与经济的关系 1194 年陈湛匀和冯照副编写 金融风险管理 1998 年杜海鹏主编的 房地产投资 风险与防范 等 我国学者在房地产投资方面的研究工作多限于对现有的房地产投 资风险的介绍和对出现问题的一般描述和措施分析 在关于控制房地产投资风险认 识上观点众多 总的来说 我国在房地产开发风险研究方面还不够深入 也未上升到应有的理 论地位上 定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法 尽管 有少量的定量方法应用 但在整体上不系统 其风险分析还很表面 决策失误现象 大量存在 特别是在具体的房地产投资项目操作中 由于我国的国情和房地产市场 的特殊性 需要一种更完善的 适合我国国情和房地产市场特点的房地产投资风险 分析与决策方法 II 2 2 房地产概述房地产概述 要认识房地产投资风险 首先应认识房地产和房地产投资的含义 2 12 1 房地产投资综述房地产投资综述 房地产 是一种具备很大特殊性的商品 因此 房地产投资也在很大程度上不同 于一般意义上的投资 特别是 中国特殊的房地产制度为房地产投资赋予了明显的 中国特色 因此 一个投资者在中国房地产经济浪潮中成功的前提便是对中国房地 产投资的透彻了解 成功的投资必须能干成功地躲避投资风险 而躲避或防范风险 的前提便是正确地了解 把握投资风险 房地产投资亦是如此 因此我们在深入地 探讨房地产投资风险的规范之前 有必要先对中国的房地产投资做初步的了解 分 析 本轮问首先从几个方面分析丰地产投资 2 2 1 12 1 1 房地产投资的含义房地产投资的含义 从一般意义上讲 投资时人类进行和组织社会生产和再生产的一种主要行为 即 人类不断地组织 分配有限的资源利用它们进行社会生产和再生产 不断促进社会 经济的发展 但是 不同的生产力发展阶段 人类进行投资的形式是不同的 从实 物形式到货币形式 对于不同的投资主体 所采取的投资方式也是不同的 如国家 企业和个人不论从投资形式还是从投资途径和范围等方面都是有所差别的 注入资 金加利一家股份公司是一种投资 购买几百手这家公司股票也是一种投资 开发住 宅小区是投资 而个人购买一个商品房单元也是投资 那么 究竟应怎样界定 投 资 的概念呢 投资是以一定资源投入某项计划 以期锁期望的报酬 既可以指资金 也可知土 地 人力 技术 管理经验或其他资源 一项投资活动应该具备以下条件 投资主 体 有预期的投资目的 实施投资手段 投资是一项周而复始的连续性经济活动 这些条件是缺一不可的 投资的一般过程包括资金的筹集 使用 回收和增值 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标 间接或直接对房地产的开发 经营 管理 服务和消费所进行的投资活动 房地产投资所设计的领域有 土地开发 旧 城改造 房屋建设 房地产经营 置业等 这里的投资指预先垫付资金 没有预先 垫付资金就谈不上资金回馈和增值 就不能形成投资行为 如果投资决策失误 就 不能得到预期效益 甚至导致亏损 由于具有保值增值 风险适中 房地产投资逐 渐成为最有吸引力的投资方式之一 从趋势上看 房地产投资已经成为投资者获取 该额利润或是资产快速增值的重要投资形式 房地产投资已经成为当前投资领域的 一个热点 房地产投资形式多样 但从本质上讲 它们都具有投资的一般属性与特点 这也 III 是我们研究房地产投资的基础 房地产一般商品相比 有着很多特性 这在很大程 度上限制了房地产投资 也是其投资风险的根本起源 把房地产的特性与投资相结 合 便是我们所探讨的房地产投资 2 1 22 1 2 房地产投资的类型房地产投资的类型 房地产投资之所以是一种多方位 多层次的综合投资 这是与房地产种类的繁多 有 密切联系的 投资于不同种类的房地产 其投资风险也不相同 相应采取的风险 防范措施也必有区别 故有必要明晰房地产投资的类型 按不同形式分类为 3 1 从房地产投资形势来说 房地产投资分为直接投资和间接投资 直接投资 之投资者直接参与房地产开发和购买房地产的过程并参与有关管理工作 包括从购 地开始的开发投资和物业建成之后的职业投资两种形式 房地产间接投资者不需要 直接参与有关投资管理工作 具体投资形式包括 购买房地产投资企业的债券 股 票 购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券 2 从房地产投资的用途来说 房地产投资可分为地产投资 住宅房地产投资 商业房地产投资 工业房地产投资等 地产投资指单纯地只投资于土地 利用土地 的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取利益 单纯的地产投资在我国 并不常见 一般都伴随房地产投资进行 住宅房地产分为普通商品住宅 高档公寓 和别墅等 住宅是人类最基本的生存条件之一 故这种房地产的需求一般较为稳定 商业房地产投资的对象包括写字楼 商场 旅馆和各种娱乐设施 这类房地产主要 以出租经营为主 收益较高 风险也较大 工业房地产投资主要集中于开发区建设 中 其他都是随着一般工业投资进行的 我国的工业房地产投资一般需要政府在经 济政策的支持 3 从房地产投资经营方式来说 房地产投资分为出售型房地产项目投资 出 售房地产项目投资和混合型房地产项目投资 2 1 32 1 3 房地产投资的目的房地产投资的目的 房地产投资是将资金投入到房地产 经营 管理和服务中去 以期获得较高收益 的一种经济活动 所以 房地产投资的目的 就是通过开发和经营等过程获取未来 收益 这些未来收益具体包括 现金流量 避税收入 销售收入等 1 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营 租金收入中各种支出后的余额 房地产先进流量的大小取决于以下三个因素 第一 房地产租金总额 租金水平除了取决于同类房地产的市场供求关系 还取决于房地 产的种类 地段 质量等 租金收入的保证主要取决于房地产租户的信誉状况和租 赁合同质量 第二 房地产的总经营费用 房地产在营运是需要指出一定的管理 维护 服务费用 他们只能靠经营收入来弥补 第三 投资借款的偿还方式和数额 利率的高低直接影响筹资成本 借款总额的大小及其占投资总额的比重 对投资回 收速度有重要影响 IV 2 拥有房地产时的避税收入是指房地产所折旧而降低纳税人基数 给投资者 带来的收益 他是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益 房地产投资的所 得税是以实际经营收入扣除经营成本 贷款利息 建筑物折旧等后的净经营收入为 基数乘以税率征收 3 房地产投资的销售收入指房地产销售收入减去房地产开发经营成本之后的 差额 在所有房地产投资收益中它是最大的 对于房地产开发投资者 其投资的目的是获取销售开发利润 此时销售收益就成 了销售利润 对于房地产职业投资者来说 投资的目的是获取现金流量收益 也就 是将投资购入的物业出租给使用者 以获取稳定的收入 2 22 2 房地产综述房地产综述 2 2 12 2 1 房地产的概念房地产的概念 作为房地产投资的物 房地产在投资实践中有很多种称呼 房地产经常被称作 不动产 物业 等 不动产即不能移动的物业 这主要因为房地产位置固定 不可移动的特性 物业原是港澳地区的用词 近年随着内地与两地交流而为我国一 些业内人事使用 如今年被逐渐重视的物业管理 实质上即房地产管理 只不过物 业是对单位性的房地产的代称 如一块地产 一幢住宅楼 甚至一个住宅单元 建 议你可作为一宗物业来进行管理 将房地产单位化 方便了对房地产的管理 也便 于明确管理的目的物 房地产虽有不同称谓 但其实质部是相同的 下面 我们就 重点明晰一下房地产概念 房地产从字面上看由 房 地 和 产 三个部分组成 我们也应从这几个方 面去理解房地产的内涵 房 即房屋 构筑物等建筑物 是附属在土地上的改良物 如各类房屋 水池 设备框架 道路 围墙等构筑物以及一些附着在土地上 房屋 构筑物上不可分离的部分 如水 暖 电 卫生 通风 保安 通讯等附属设施和 绿林树木花草等 地 即土地 可以是一块空地 一块荒地 一块荒地 也可以是 一块经改良后的土地 即 熟 地 从横向来看 地 是有面积的 从纵向来看 地 又可分为地上空间与地下空间 5 2 2 22 2 2 房地产的特性房地产的特性 房地产也是土地和附着在土地之上的建筑物 构筑物和其他附属物及其有关权益 房地产作为商品 有着下面所阐述的房地产特性 这些特性直接导致房地产投资的 特殊性 也是分析和防范房地产投资风险的重要基础 是每一个理智的房地产投资 者所必需明晰的 1 商品性 即房地产是一种商品 它不但具有使用价值 而且也具有价值 我 国目前正在进行的住房改制和土地有偿使用制度改革正是基于房地产的这种商品属 V 性 市场经济条件下 更应重视房地产的商品性 运用商品经济的规律来推动房地 产经济的发展 随着这种认识与实践逐渐的结合 对房地产经济无疑将是一个巨大 的促进 2 不可移动性 这主要是由于土地的不可移动性而产生的一个特性 不可移动 性对房地产投资的影响是很大的 首先使得房地产不能像一般商品那样自由流通 我们不可能因为上海的房价高而西安的商品房调到上海来卖 这样 无论从供给还 是在需求上都使得房地产受区域限制很大 形成房地产市场的地区性 因此 一旦 对某房地产进行投资 土地的不可移动性使得各宗房地产的位置条件各不相同 这 给正确选择投资具体区位带来困难 相似区位条件下 如投资于离街道差几米的两 块土地 其所承受的投资风险也有可能存在不小的风险 例如某繁华地段 拐角处 地块与街道中段地块的投资价值会有所差别 同在以街道两旁的地块 会因是否临 街使得投资价值有差别 3 耐久性 土地是可以连续使用的 建筑物同样也是一种耐用型商品 只要是 正常使用 一般的房地产产品都可以使用几十年甚至上百年 房地产的耐久性对投 资者的投资价值一方面起到保障作用 另一方面也使得房地产投资者较易进行融资 获取资金 如进行长期抵押贷款 减少投资成本 相应也降低了投资风险 但是 耐久性也使得房地产必须进行严格的趋势分析 要经得住时间的考验 耐久性带来 的房地产投资长期性会因投资环境 经济区区位等条件的变化而产生投资风险 还 有便是房地产投资虽然具有长久性 但同一区域内的房地产投资常会出现同时老化 的现象 例如某城市的老城区 大量的 老 房地产不仅使得新的房地产投资困难 重重 而且落后的投资环境也会使得这一区域的价值降低 总之 耐久性对房地产 投资具有正反两方面的作用 是每一个房地产投资者需充分考虑的 4 高价值性 绝大多数的房地产都需要大量投资 少则几百万 多达几千万甚 至上亿都是常见的 这使得房地产投资有很高的门槛成本 需要很高的启动资金 近年建筑材料加个的上升 尤其是钢材价格的上升和不稳定 还有更严重的是土地 价格猛涨 使得这一特征更加明显 这意味着房地产投资存在高成本风险 投资的 失误所导致的后果非常严重的 房地产的高投资使得房地产投资常利用长期融资的 手段 能否获得合理利息的长期贷款常是一宗房地产投资能否成功的关键 但取得 了长期贷款后投资者又会背上债的负担 融资成本成为房地产投资风险的又一重要 来源 大量的融资也会给房地产投资带来利率风险 银行利率上升一般对于房地产 投资者是不小甚至是致命的打击 但如利率调低 贷款利息自然下降 会在很大程 度上有利于房地产融资 这在另一方面又说明房地产投资易受政府宏观调控的影响 即政府风险很大 1993 年后房地产经济不景气与政府的宏观从紧政策是密不可分的 关系 5 经济供给可改变性 这个性质主要是针对土地资产而言的 土地的供给分为 VI 自然供给和经济供给 前面讲过土地的自然供给是基本不变的 但其经济供给在一 定限度内确实可以改变的 土地的经济供给是指土地在某种经济用途土地总量的变 化在自然供给不变的情况下 某区域各种用途土地的总量结构却可以发生改变 造 成某种用途总量增加 比例增大 而另一种土地总量减少 比例减少 这便是土地 经济供给的改变 如城市化的发展会造成城市建设用地的增加而耕地的减少 而城 市发展重心的改变会引起城市内部各类型土地总量的重组 再有便是城市发展重心 即城市发展战略的改变 如某城市由工业城市向地区商贸中心演变 也会造成城市 土地经济供给的改变 虽然土地的经济供给可以改变 但这种变化最终要受到土地 自然工资的制约 这便使得土地供需变化明显不同于一般商品 也会使房地产总体 的工序关系变异 这也是进行房地产投资所不许注意的 投资分析应侧重于房地产 需求的变化 决定自己应该进行何种房地产投资 应进行多大规模的投资 6 易受政策影响性 我国的房地产业的发展历程一直是与各种有关政策 制度 的变化息息相关的 我国房地产业在 80 年代初的重新兴起的原因便是我国住房制度 改革和土地有偿使用制度的逐步实施 房地产是一种关系到国民经济全局的重要商 品 房地产业被称为国民经济的先导产业 因此必然会成为国家宏观调控的中心之 一 进行房地产投资时必须注意我国政策的动向 调整投资方向和规模 防止因政 策变化而带来的各种投资风险 房地产投资的长期性还使得其受未来政策变化影响 的可能性大大增加 除此之外 政府有关规划令也会对房地产投资形成限制 对房 地产容积率 建筑高度 绿化率等土地用途等方面的规划限制使得房地产投资者的 投资方案大受影响 不能从自身经济利益最大化出发合理投资 例如北京旧城区改 造的进展缓慢的主要原因之一便是规划的限制 旧城区地皮贵的惊人 而建筑容积 率又被限制得很低 很难从旧城改造中创造较高的投资经济收益 规划限制尤其值 得地产投资者注意 严格的规划限制会降低土地投资经济价值 7 合并和分割的可能性 位置固定性 不可移动并不排斥对房地产进行合并和 分割的可能性 对于房地产进行实物形式上的合并或分割是相当困难的 但正如前 面所讲的 拥有房地产其实是拥有与其相关的某种权利 这样 将实物的合并和分 割转化为权利的合并和分割 这种可能性便会大大增加 实践中 房地产各种权利 的合并及分割是通过法律和契约形式进行的 例如我国目前颁发的各种房屋所有权 证和土地使用证等 房地产的分割给一般投资者创造了房地产投资的机会 大大减 少了房地产投资的门槛成本 另外 我国如能扩大房地产的证券化 便可使得这种 分割和合并更加容易可行 房地产证券可将大量资金堆积而成的房地产分割成为很 小的资金单位 更加方便了房地产投资 房地产证券的流通性强 也会在一定程度 上降低了房地产投资的风险 但是 投资者在房地产投资时一定要注意各种契约 合同的合法性 保护自己的投资权益 8 外部性 房地产的外部性既表现为房地产对外的影响 也表现为外界环境变 VII 化对房地产的影响 房地产开发是城市发展的一个重要组成部分 许多现代新兴城 市都是以房地产开发为先导 带动其他各种投资 也即房地产开发不但为人们创造 一个良好的生活空间 也改善了当地的投资环境 例如吸干高新开发区 房地产开 发改变了西高新 创造了优良的基础生产 生活设施 为西安的发展奠定了良好的 基础 同事自身也获得了大量的利润 这种成功换一个角度来看可以说是一项巨大 房地产项目的成功 当然 房地产开发创造了良好的生产 生存环境 但反之如果 过度地进行房地产开发 便会对社会造成负面影响 房地产应向外界 外界对其也 有反作用 房地产具有价值的辐射作用 即一房地产的成功投资 也会同时使周边 房地产的投资价值增加 房地产会促进外界社会经济文化环境的改善 会增加其 9 价值含量 2 2 32 2 3 房地产业的作用房地产业的作用 由于房地产的以上特性 决定了房地产业是一种不同的 独立的行业 房地产是 从事房地产开发 经营 租赁 信托 中介以及房屋维修 装饰等经济活动的行业 是属于第三产业 房地产业是国民经济的支柱产业之一 是具有基础性 先导性 带动性和风险性的产业 房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素 任何行业的发展都离不开房地产 业 反过来说 任何行业都拥有一定房地产 都是房地产业经济活动的参与者 因 此说 房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一 它的重要作用可 以归纳如下 1 可以为国民经济的发展提供重要的物质条件 2 可以改善人们的居住和生活条件 3 可以改善投资环境 加快改革开放的步伐 4 通过综合开发 避免分散建设的弊端 有利于城市规划实施 5 可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道 6 可以带动相关产业 如建筑 建材 化工 轻工 电器等工业的发展 7 有利于产业结构的合理调整 8 有利于神话住房制度改革 调整消费结构 9 有利于吸引外资 加速经济建设 10 可以扩大就业面 以上这些重要作用 目前初步显示出来 随着国民经济和房地产业的进一步发展 房地产业在国民经济中心将发挥更广泛 更重要的作用 2 32 3 我国房地产业的现状我国房地产业的现状和前景和前景 纵观国际房地产业的发展历程 世界各国都将房地产作为本国的优势产业来对 VIII 待 且在不同时期 不同历史发展阶段 制定了相对应的发展对策 根据这一规律 人均 GDP 在 3000 美元以下或者人均居住面积在 30 平方米以下时 住宅建设处于快 速发展时期 同时 房地产业对宏观经济形势的变化反映敏感 属典型的周期性行 业 既有波峰也有波谷 但总是呈螺旋式上升趋势 具有关资料显示 美国的波动 频率为 10 20 年 日本的波动频率为 10 年 香港的波动频率为 7 8 年 但从其发展过程看 也直接与国民经济发展水平相关联 当前 房地产正处于 转轨时期 一是从粗放型向集约型转变 二是从单纯的消费型产品转向投资和消费双 重功能的产品 三是主要靠政府调控转向依靠市场和自身调节 四是由单一投资主 体向投资主体多元化方向发展 当前 我国经济增长已经进入新一轮上升期 投资稳步增长 消费结构保持升 级势头 从 2002 年开始 我国 GDP 增长率已经稳步在 8 以上 在我国经济增长势 头强劲的带动下 房地产市场摆脱了之前徘徊不前的局面 出现高速增长态势 2003 和 2004 年房地产更是达到高峰 显现整体过热特点 以房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的 1992 年到 1993 年是 房地产投资的高峰时期 1994 年以后随着全行业步入调整时期 房地产业的开发投 资是呈现出增速减缓的态势 1998 年房地产逐步走向复苏后 房地产业的开发投资 增长率也走向回升 从 1999 年到 2011 年全国房地产开发投资累计完成投资 217141 4 亿元 年均完成 16703 18 亿元 我国房地产的投资从 1999 年到 2011 年期间增长了 近 10 倍 尤其是 2000 年以后 中国房地产资额与增长速度的描述可以从下表得到 19991999 20112011 年中国房地产投资及增长数年中国房地产投资及增长数 年份年份投资额 亿元 投资额 亿元 投资增长投资增长 19994103 213 53 20004984 121 47 20016344 127 29 20027790 922 81 200310106 129 70 200413158 028 10 200515759 319 80 200619382 521 80 200721632 031 80 200830600 020 9 200936232 016 1 201048267 033 2 IX 201162000 027 9 据来源 中国统计年鉴和中国证券网 可以发现 2000 2011 年期间 中国房地产投资的增长速度几乎都在 20 以上 远远超过了中国的国民生产总值的增长 据统计 受调控政策影响 2012 年一季度 全国房地产开发完成投资 10927 亿元 同比增长 23 5 增幅比上年同期相比回落 10 6 个百分点 与上年四季度相比加快 4 8 个百分点 保持平稳增长 其中 办公 楼投资增长最快 共完成投资 518 亿元 同比增长 43 4 其次是商业营业用房 同比增长 34 2 商品住宅投资增长最慢 完成投资 7443 亿元 同比增长 19 0 长期供应方面 2012 年一季度中 全国房地产开发企业完成土地购置面积 7859 万 平方米 同比下降 3 9 2 降幅比 1 2 月份扩大 3 4 个百分点 土地成交价款 1555 亿元 增长 2 5 增速回落 3 3 个百分点 完成土地开发面积 17880 万平方米 同 比增长 39 3 增速回落 5 9 个百分点 总的来说 我国房地产的开发在近年里 经历了一个高速增长的时期 由于房地产对国民经济的作用及国家宏观经济条件对房地产投资的限制认识房地 产的未来表现对房地产投资有十分重要的作用 对我国房地产投资者决策提供宏观 的残开 1 经济的高速增长必然要求并带动房地产业的高速增长 2 有效需求旺盛 3 城市化进程不断加快 住宅建设是持续发展的基础 4 外商房地产投资持续增加 房地产品质不断提高 5 房地产企业重组加快 竞争力提高 6 金融业 保险业逐渐国际化 房地产金融环境改善 7 基础设施建设和轿车加个降低 城市居民获得更多实在感 8 政府职能转换 市场环境更为完善 总之 我国房地产业有前些年打下的基础 有多项政策的铺垫 上有中央 增加 城乡居民居住面积 提高住房和环境质量 改善居民消费环境 保障人们安居乐业 的决心 下有百姓改善住房条件的强烈愿望和买房即换购住房的积极性 我国加入 WTO 给房地产业提供了良好的发展机遇 可以预计 房地产市场会持续发展 但是也应该看到 虽然近几年房地产开发投资总体上呈现理性 健康的发展态势 但目前部分地区投资增幅过大 土地供应过量 价格上涨过快 出现了不同程度的 过热 虚热 和结构性问题 有些区块泡沫已经产生 房地产业存在潜在的 较严重的风险 当前我国房地产出现投资持续超高增长 消费持续超高增长 房价持续大幅攀高 或持续居高不下 房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高等 五高 病症 X 并据此得出结论 目前中国房地产存在区域性过热现象 这些区块的房地产投资风 险已经现象出来了 在一些区域房地产泡沫所造成的消极作用也逐渐显现 首先 住房消费增长过快占用了过多的消费购买力 从而抑制其他消费需求 其次 住房 消费增长过度波动 会增加处于调整期的我国经济的不稳定性或不确定性 三是房 地产泡沫破裂将造成连锁反应 使投资者和消费者信心受到巨大冲击 最后 房地 产泡沫继续膨胀可能会对金融系统和经济造成冲击 这些过热现象一般具有以下 10 特征 1 投资高 投资的持续超高增长 且呈现逐年过快的趋势 2 销售额高 商品房销售已连续 3 年增幅达到 30 左右 房地产投资与消费 已出现过热现象 3 房价高 不仅房价高 而且房价年增长率达到两位数以上 4 投资比重高 房地产投资所占比重超过 25 以上 5 房价收入高 房价收入比明显偏高 全国的平均水平约为 8 而在日本东京 居民的年收入以房价比仅为 1 4 8 自 20 世纪 80 年代以来 由泡沫经济引发的经济危机 金融危机已成为人们心头 挥之不去的梦魔 综观世界各国泡沫经济 金融危机的经验 我们可以发现 股票 和房地产是泡沫经济的主要载体 经济过热是泡沫经济产生的温床 而银行信贷非 理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用 房地产之所以能成为泡沫的载体 这主 要是由它的资产物理特征 经济特征和市场环境决定 突出表现为 1 资源稀缺 供给弹性小 2 信号不对称 3 逆选择和道德风险 4 政府干预失误 从以上对现行房地产业的分析可以 看出 随着房地产业的告诉发展 房地产投 资风险也相应产生 这使得在房地产项目投资时 决策者应该更充分的考虑风险的 因素 做出合理的决策 由于房地产企业不大不强并且房地产投资是一种多方位 多层次的综合性投资 组成结构复杂 这也是造成房地产投资风险复杂性的重要原 因 本文将从房地产投资风险因素识别角度出发通过简历房地产投资风险决策评价 体系讨论房地产投资风险的一些基本问题 最为我们探讨房地产投资风险以防范的 切入点 XI 3 3 房地产投资风险因素分房地产投资风险因素分类类 市场经济下企业的投资活动 其中一个重要的目的就是提高企业的经济效益和促 进合理的竞争 在这种情况下 投资者在投资决策时必须考虑经济活动的后果 这 就要求在制定方案的过程中考虑一些不确定因素对决策的影响 进行风险分析 作 为投资决策依据的经济分析是建立在分析人员对将来事件所作的预测与判断基础之 上的 由于影响方案经济效果的政治 经济形式 资源条件 技术发展情况等因素 的未来的变化带有不确定性 加上预测水平和工作条件的局限性等 对方案经济效 果评价不可避免地会有误差 这将使使方案的经济效果实际值可能偏离预期值 从 而给投资者和经营者带来风险 为尽量减少这种风险 我们需要了解各种外部条 13 件发生变化时对投资方案经济效果的影响程度 需要了解投资方案对外部条件变化 的承受能力 以及了解对投资方案经济效果的影响程度 需要了解投资方案对外部 条件变化的承受能力 以及了解对应于可能发生的外部条件的变化 进行投资项目 的风险分析 房地产投资风险分析的内容和过程涉及面较广 方法各异 目标一致 就是如何 合理缩小风险因素的不确定性 只有考虑了风险因素 对投资决策及后果分析和评 价才有意义 风险已经成为影响企业决策的重要依据 基于这个目的 本文将通过 房地产投资风险分析 房地产投资风险评价基本理论和房地产投资风险管理组织机 构建立三部分来完成 3 13 1 风险概述和特征 特点风险概述和特征 特点 3 1 13 1 1 风险概述风险概述 风险的定义最初出现于 1901 年美国的 A M 威利特所著的博士论文 风险与保险 的经济理论 中 风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性的客观体现 这一 定义强调了风险的客观性和不确定性 其后许多专家学者在此基础上给风险下了各 种大同小异的定义 如英国该的史蒂芬 鲁比认为 在投资决策活动中 风险可 XII 以被认为是决策的实际结局可能偏离它的期望结局的程度 美国的培尔等人也在其 著作中提到 风险是投资者不能受到期望的或要求的投资收益率的偶然性或可能性 风险是相对于期望收益或可能受益的方差 等等 虽然风险的定义很多 但大致可分为两类 第一类定义强调风险的不确定性 第 二类定义强调风险损失的不确定性 风险可以分为以下几方面来理解 1 风险与人们的行为相联系的 这种行为既表现为个人行为 更表现为集体 行为 不与行为联系的风险是一种风险 而行为受决策左右 因此风险又与人们的 决策相关 研究和管理风险 则必须注意风险决策的科学化 2 客观条件的变化是风险重要成因 尽管我们无力控制客观状态 却可以认 识并掌握客观状态变化的规律性 对相关的客观状态做出科学的预测 这是风险管 理的重要依据 3 风险是指可能的结果与目标发生的负偏离 负偏离是多种多样的 重要程 度不同 4 尽管风险强调负偏离 但实际上偏离方向有正有负 由于正偏离是人们渴 求 属于风险收益的范畴 因此在风险分析也应给予充分的重视 因为它能鼓励人 们勇于承担风险 获得风险收益 事实上 风险是反映一种特殊事件 这种时间会带来多个不确定的结果 而且每 一个不确定的结果的出现都有一个可测定的概率值 因此 风险是一个事件的不确 定性和它可能带来的不确定的结果的综合效应 3 1 23 1 2 风险的特征风险的特征 风险的特征是指风险的本质及其发生规律的表现 正确的认识风险特征 对于投 资者建立和完善风险机制 加强风险管理 减少风险损失 提高经济效益 具有重 要的意义 1 客观性 风险是一种普遍的客观存在 人们既不能拒绝也不能否认它的存 在 风险存在于客观事件发簪变化的整个过程之中 我们必须承认和正视风险的客 观存在 并采取积极的态度 认真地对待风险 2 不确定性 事物处在永恒的不断变化之中 而人的认识能力则是有限的 对事物的发展变化不可能完全把握 风险正是由于这种客观条件的不断变化而产生 不确定性导致的 因此表现为 风险形成原因的不确定性和企业投资活动结果的不 确定性 3 可预测性 不确定性是风险的本质属性 但这并非表明人们对它束手无策 我们可以根据以往发生过的类似事件的统计资料 通过概率分析 对某种风险发生 的频率及其造成损失的程度做出判断 从而对可能发生的风险进行预测 风险分析 的过程实际上就是风险预测和衡量的过程 XIII 4 损失性 风险的后果就是会带来某种损失 一般可用经济价值来量度 并 且是指非故意 非计划性和非预期的经济价值的减少 5 结果双重性 风险的发生会带来损失 但风险背后往往隐含着巨大的收益 风险越大 收益越大 反之亦然 这就是体现风险结果双重性的风险报酬原则 风 险利益使风险具有诱惑效应 使人们甘冒风险去获取利益 另一方面虽然风险与收 益并存 但一旦风险代价太大或决策者惧怕风险时 就会对风险采取回避行为 这 就是风险的约束效应 这两种效应分别是风险效应的两个方面 它们同时存在 同 时发生作用 且互相抵消 互相矛盾 人们决策时是选择还是回避风险 就是两种 相互作用的结果 因此 没有风险就没有损失 不冒风险就抓不住盈利的机会 作为一个有经验的 投资者应该及时地抓住可能的盈利机会 在相同的风险条件下 争取更多的利益 或在相同的收一下 冒较小的风险 3 1 33 1 3 房地产投资风险的涵义房地产投资风险的涵义 所谓房地产投资风险 是指在房地产投资活动中存在影响开发经营利润的多种因 素 而这些因素的作用难以或无法预测 控制 使得企业实际的开发经营利润可能 与预期的利润发生偏离 因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性 房地产投资风险作为一种客观存在的现象 具有以下特征 1 综合性 房地产投资是一个综合性概念 涉及到企业内部的各个方面和企业外 部环境中的各种因素 是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映 2 模糊性 既不肯定性 表现为风险形成原因的模糊性和由于风险导致企业开发 经营活动结果的不能事先肯定 3 损失性 风险是指损失发生的可能性 既有的财务管理无法预计或无力防范 也可能是由于管理者决策失误 操作不当而丧失了本应获得的利益 4 补偿性 既然风险会带来损失 客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵 偿承担风险所带来的损失 即 风险报酬 5 激励性 风险与竞争是同时存在的 承认和承担风险 将把企业推向背水一 战的境地 必然促使企业为了一个共同目标 努力改善经营管理 增加竞争能力 以获取最大限度的利益 3 23 2 房地产投资风险因素的分类房地产投资风险因素的分类 图图 3 13 1 至图至图 3 163 16 组成了有序的风险结构系统 组成了有序的风险结构系统 政策风险政策风险 社会风险社会风险 房房 地地 产产 投投 资资 风风 险险 因因 素素 经济风险经济风险 自然风险自然风险 国际风险国际风险 XIV 图 3 1 房地产投资风险因素 3 2 13 2 1 政策风险因素结构图政策风险因素结构图 政政 策策 风风 险险 因因 素素 政治环境风险政治环境风险 经济改革制度风险经济改革制度风险 产业政策风险产业政策风险 土地使用制度改革风险土地使用制度改革风险 住房制度改革风险住房制度改革风险 金融政策变化风险金融政策变化风险 环保政策变化风险环保政策变化风险 建筑安全条例变化风险建筑安全条例变化风险 审批手续过程风险审批手续过程风险 法律风险法律风险 图 3 2 政策风险因素 政政 治治 环环 境境 风风 险险 战争风险战争风险 社会动荡风险社会动荡风险 工潮风险工潮风险 图 3 3 政治环境风险因素 交易合同纠纷风险交易合同纠纷风险 土地产权纠纷风险土地产权纠纷风险 法法 律律 风风 险险 图 3 4 法律风险因素 3 2 23 2 2 社会风险因素结构图社会风险因素结构图 技术风险技术风险 社社 会会 风风 险险 因因 素素 XV 城市规划

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