房地产买卖合同书写说明200903版.doc

新版买卖合同操作流程一、新版买卖合同及相关资料二、新版买卖合同填写规则1、新版买卖合同2、地址及帐号确认书三级市场法律事务部制作二九年三月一、新版买卖合同及相关资料：1、买卖双方签署的房地产买卖合同（一式三份，我司留一份原件）；2、三方签署的资金监管协议（如有）（一式三份）；3、佣金承诺书（卖方）、佣金承诺书（买方）（各一式一份，原件留我司）；4、地址及帐号确认书（卖方）、地址及帐号确认书（买方）、风险告知书（各一式一份，原件留我司）；5、房地产证复印件；6、买卖双方身份证/营业执照复印件；7、放弃购买权声明书（如有）；8、价格变更确认书（各一式一份，原件留我司，复印件尽量不能流出公司）；9、买卖业务中所涉及的其他相关文件。二、合同填写规则：房地产买卖合同卖方： 身份证/护照/营业执照号： 代理/代表人 身份证号 ： 地址： 买方： 身份证/护照/营业执照号： 代理/代表人： 身份证号 ： 地址： 填写说明以上涉及的是合同主体业主（即卖方）永远是房地产证上的权利人，签订合同时合同上的卖方只能写房地产证上权利人的名字，权利人是谁合同上的卖方就应该写谁，权利人有几个人合同上的卖方就应该要写几个人。在填写合同时一定要注意主体称谓还要与房地产证上保持完全统一，对公司要写全称不能简写，对个人不能以张生、李太之类的泛称来指代。要注意签合同前，对双方主体资格的资料审查：1、自然人一般情况下，如签字人是当事人本人，业务员应要求该当事人提供其本人的身份证原件，审查后留存一份复印件；如签字人员是当事人的代理人，业务员除要求该代理人提供被代理人即当事人本人的身份证原件外，还应要求该代理人提供代理人本人的身份证原件以及当事人授权其进行代理的授权委托书原件（委托书应经公证，尤其代理内容涉及收款、放款等重大事项）。2、单位在合同上签章的应严格为产权证上登记的权利人，即产权证上是什么公司，就要盖该公司的公章及相应代理人的签字。（1）如签字人员为该公司的法定代表人，业务员应要求其提供公司的营业执照原件，该法人代表的身份证原件，董事会决议原件，审查后各留存一份复印件。在审查营业执照时应注意审查其营业执照记载的信息，包括经营范围、经营期限等。尤其要注意的是该营业执照上是否有登记机关当年或上一年度的年检盖章。如最新的年检期为前年或更早，应对该公司的工商登记信息做进一步的审查（可通过工商查询等方式进行核实），以确定该公司是否具有缔约能力。如该公司已被依法吊销营业执照或因其他事由而丧失缔约能力，则该公司不能成为合同的主体。（2）如签字人员非该公司的法定代表人，业务员应除要求其提供公司的营业执照原件外，还应要求该代理人提供代理人本人的身份证原件以及公司授权其进行代理的授权委托书原件，该委托书应有公司加盖的公章（代理内容涉及收款、放款等重大事项）。在审查完上述材料后，应留存各材料的复印件一份；其中公司营业执照复印件应加盖公章，授权委托书应留存该原件。 买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就本合同所涉房地产买卖事宜，达成如下协议：第一条 【拟转让标的】买卖双方交易的房地产位于深圳市 区 路 花园/大厦/苑 栋/阁/座 层 单位（以下简称该物业）。建筑面积约为 平方米，房地产证号为 ，房地产性质用途为： （上述三项均以房地产证或相关正式法律文书上的记载为准）。本次交易约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件清单，清单所列设备、装修及物品等无需买方另行付费，成交价已包含清单所列物品价值。 填写说明一定要严格按照房地产证上记载的地理位置和名称来填写：写明在哪个区，哪个路，哪个大厦，标的名称，不能用简称和俗称。如果报件或者是后来的房地产证上的名字与现在房产的名字或地名不一致的，也要在合同中注明，标的要与房产证一致。否则当事人可能以此为借口违约。第二条 【转让价款】卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为 币 元（小写： ）,以上转让成交价不含税费,因本次交易所产生的相关税费根据本合同第8条之约定各自承担。填写说明转让价款是填实际成交价，税费除外。第三条 【交易定金】买方同意在本合同生效之日起 日内（含当日）向卖方支付定金 币 元整（小写： ）。在本合同生效后 日内（含当日）再向卖方支付定金 币 元整（小写： ）。本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。填写说明1、定金的法律特征1.1 定金必须在合同中有书面约定才有效，并且注明“定金”字样；口头上的约定不具有法律效力，也起不到法律上的定金效果。1.2 定金必须实际交付才生效；我司对买方交付的保证金予以托管，该笔款在卖方以定金名义签收后才转为定金；约定定金与实际交付(收受)额不一致的,以后者为准。当然,买方可以将合同中约定的定金分批交付给卖方。例如：合同约定买方要支付30万定金，后来买方实际只交付了20万元定金，则具有定金效力的定金是20万元。1.3 定金数额由当事人自由约定，但上限不得超过合同总成交价的20%，仅超出部分无效，而不是所有交付的定金都无效。例如：合同总成交价100万，约定定金30万，那么有效的定金就只有20万，超过的10万是不具有定金效果的。1.4定金法律特征最重要的一点就是定金的法律效果，即定金罚则。简单的说，业主违约，双倍返还定金，客户违约，定金被没收。2、我司交易中定金的具体操作流程买方选定房产，交诚意金于我司业主、买方与我司签署深圳市二手房预约买卖及居间服务合同，业主对前述诚意金以定金名义签收，我司向业主开具定金托管收据，并收回客户诚意金收据（红联）买方在约定时间内补足大定至我司，我司同样向买方开具相应数额的诚意金收据我司通知业主前来签收大定，我司向业主开具定金托管收据，收回客户诚意金收据（红联）我司查验确认该物业产权清晰可转让后，我司放定金予卖方，收回定金托管收据。注意事项：2.1我司永远不能以中原名义开具定金收据，也不能代替业主向客户开具定金收据。2.2合同中虽然约定买方将定金存入监管帐号，即视为卖方收讫。但为了定金的效力更加具有法律保障，同时也为了减轻我司的责任，避免不必要的风险，客户向我司支付定金时，我司仍然只能向客户开具诚意金收据，并要求业主签收定金，即我司以前的定金操作流程不变2.3买方已交小定并依约前来补大定，但卖方无故未到场签收大定，且卖方可能违约，在此情形之下，我司可以将买方之大定予以托管，并向买方开出保证金收据，且也只能是开保证金收据。此证据是为了证明买方已依据合约约定前来补足定金，在日后可能产生的诉讼中对我司和买方证明卖方违约是有利的。若非如此，卖方可能在诉讼中提出买方没有按时来补定，是买方违约，这对我司和买方都极为不利。2.4居间方对业主负有“定金签收通知“义务，即有时候我们会遇到这样的情况，我司即电话通知业主前来签收，但业主却已经明示或暗示不卖了，但业务员却是一直打电话催，而没有用书面函件的形式固定下来，我司应向业主发送告知函要求其来我司签收定金。第四条 【付款方式】经买卖双方协商一致，约定买方按下述第 种方式给付定金（含交楼押金）之外的楼款（单选），该楼款到买卖双方指定银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于双方均签署本合同后 个工作日内到监管银行或第三方办理监管手续签署一切相关文件，如买卖双方对监管银行无法达成一致，可由替双方监管定金（含交楼押金）的第三方指定监管银行。（1）一次性支付本条约定楼款 买方除定金（含交楼押金）之外的全部楼款 币 元整（小写： ）于 年 月 日之前（含当日）支付至第4条所述的监管机构指定的指定帐号中。（2）买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款 具体履行方式如下：A、买方须将首期款（不含定金）于买卖双方与监管银行签署监管协议后 个工作日内将首期款支付至第4条所述监管协议指定的监管帐号中，买方所付的首期款为转让成交价减去定金（含交楼押金）后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款（即：首期款 = 转让成交价 - 定金 - 银行承诺贷款金额）；B、买方于 年 月 日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；C、若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金（含交楼押金）后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。填写说明1、付款方式分两种：第1种是一次性付款，第2种是买方向银行抵押付款，如果选择哪种付款方式则第七条中填写相应序号，同时未选择的付款方式后的空格处应划掉或不填。2、关于一次性付款的注意事项2.1第七条中剩余房款应为转让总价减去定金和交房保证金的余额，计算公式为：转让总价=定金（含交楼押金）剩余房款。2.2第七条第款中约定的剩余楼款支付日期不能晚于合同第十三条约定的签订深圳市二手房买卖合同的日期，以免前后发生冲突3、关于按揭付款的注意事项3.1在签合同前，业务员咨询按揭员得到一个大概的贷款数额，然后告诉客户，客户接受，三方就可签订合同；按揭员带领客户去银行正式申请按揭，银行审查资料；在买卖双方签署资金监管协议且客户首期款到帐后，银行才出具贷款承诺书，所以合同中千万不能有支付首期款时间晚于贷款承诺书时间的约定，否则就是条款内容矛盾，容易产生纠纷。3.2第七条第2款第(1)项的首期款金额是预期之金额，要依据贷款承诺函的承诺金额做调整，多退少补。3.3 第七条第2款第(1)项明确了首期款的填写金额。计算公式如下：剩余首期款=总楼款定金（含交楼押金）银行贷款承诺书承诺金额应注意的是此款中填写的首期款金额不包含定金和交房保证金，这与银行通常意义所指的非银行贷款承诺部分的首期款有区别，请各同事在填写金额时务必将首期款金额减去定金，否则容易产生歧义。4、关于资金监管的注意事项。4.1 合同中对于定金和交楼押金一般监管于居间方。4.2 而对于一次性付款方式下的剩余楼款或银行按揭抵押付款方式下的剩余首期款的监管方式一般选择银行监管，应写明具体的某某银行某某支行以及具体监管账号，以方便买方存入剩余首期款或剩余楼款。如果不写明具体银行及具体账号，则买方无法付款，如果卖方欲违约不卖时，则其有可能以买方未付楼款为由认为买方违约在先从而拒不履行合同。即楼款一般不选择居间方监管。第五条 【递件过户】递件过户时间约定：如买方选择一次性付款，则在买方按约定将楼款打入买卖双方指定的机构监管帐号之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已按一次性付款的条款约定将楼款全部打入买卖双方指定的机构监管帐号之日）起 日内（含当日），买卖双方需签署深圳市二手房买卖合同并办理递件过户手续；如买方选择银行按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起 日内（含当日），买卖双方需签署深圳市二手房买卖合同并办理递件过户手续。递件回执由买卖双方指定的第三方或第三方指定的人员代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起 日内（含当日），买卖双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取房地产证的手续。领取房地产证当日（如国土产权部门要求附带送审报告才能办理抵押登记手续的，则办理抵押登记的时间为领取房地产证且送审报告通过后两个工作日内，买卖双方均需配合办理送审手续，任何不配合办理送审的行为均构成违约，如因送审原因买方申请按揭银行无法贷出预先承诺款项，则买方应在两个工作日内补足银行未能贷到的款项），买方须与第三方或担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费或是拒不办理递件、拒不办理抵押登记等方式给交易制造障碍的，按本合同第10、11条承担违约责任。第六条 【房地产产权现状】买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业产权现状及若存在抵押状态需赎楼的办理方式为以下第 种（单选）：本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第11条承担违约责任。（1）该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权,卖方保证于签署本合同后 日内(含当日)将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方。（2）该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起 日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。（3）该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起 日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件,卖方撤销公证委托又不在 日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约行为，发生此情形则卖方应按本合同第11条承担违约责任。填写说明1、法律规定权属有争议、处于查封、抵押状态的房屋不得转让。因此，签订合同之前，我们必须首先了解该房屋的产权现状，没有房产证的一般情况下是不能交易的，有查封、抵押状况的必须先解除查封和抵押才能交易。如果房屋的产权状态都不明确，将来很有可能产生合同无效的情况，这样中介可能要承担一定的责任。2、合同明确约定了卖方什么时候将红本房产证交到中介，这样就可以避免卖方故意拖延不交房产证，从而影响合同的正常进程，约定了交红本房产证的时间后，一定要提醒卖方按时履行合同，若推迟履行可能要承担违约责任，甚至导致合同的解除。第七条 【房地产租约现状】买卖双方均清楚该物业所附租约现状并同意以下第 种处理方式（单选）。本条款中该物业所附租约现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购入、使用该物业，则卖方应按本合同第11条承担违约责任。（1）该物业没有租约；（2）该物业现有租约正在履行中，卖方保证承租人放弃购买权并保证于本合同约定交楼时间前租客已搬离该物业且租赁关系已解除或终止；（3）该物业现有租约正在履行中，其租期到 年 月 日止。月租金为 币 元，押金为 币 元。卖方保证承租人已放弃购买权。卖方须于交楼后 日内（含当日）配合买方与承租人办理租约业主更名手续，如之前的租约在租赁所已备案则卖方还需配合办理撤销备案的相关手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定。填写说明1、如果买卖的物业附带租约，要在合同中写明，尽量写明这个租约的租期、租金，还要在合约中注明对该租约的解决办法，是由这个买家接手这个租约呢，还是由卖方自行去跟租客协商解除租约。并将租赁合同作为买卖合同的一个附件让买方签字确认。2、承租人的优先购买权法律明确规定，出租人出售已出租房屋，在同等条件下，承租人有优先购买权。同等条件下，主要指价格条件；卖房前，业主具有提前一个月书面通知承租人的义务；我们可以以书函邮递形式发送通知，承租方可以随时要求以同等条件下购买，也可主动声明放弃优先购买权（这时候我们应尽量取得租客书面放弃优先购买权的证明）；如其既不做购买表示，也不做放弃表示，则一个月之后视为放弃购买。如果业主即未取得租客放弃优先购买权的证明，也未有证据证明在合理期限内通知过租客，承租人可以以侵犯其优先购买权为由向法院主张买卖合同无效。因此，我方应适当审查承租方是否已放弃优先购买权，避免交易被法院宣告无效的法律后果。3、买卖不破租赁所谓买卖不破租赁，房屋过户后，租赁合同在新业主与租客之间继续有效，双方仍应受租赁合同约束，享有租赁合同下的权利，即使有一方不配合导致无法去租赁所撤销原租赁合同签订新的租赁合同（撤销及重新签订只是形式要求）。当然业主也可以在过户前与租客协商解除租赁关系，交空铺给客户。第八条【税费承担】按政府及有关规定，买卖双方需支付税费有（1）营业税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；（4）卖方印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）卖方房地产交易服务费；（8）土地使用费；（9）买方印花税；（10）契税；（11）产权登记费；（12）买方房地产交易服务费；（13）房地产贴花；（14）因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用；（15）产权查档费；（16）公证费；（17）评估费；（18）律师费；（19）抵押登记费；（20）赎楼担保费和短期利息；（21） 其他 （以实际发生的税、费单为准）。经双方协商，其中：买方自愿支付上述 项；卖方自愿支付上述 项。 如在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类、税率或征税标准、条件的变化导致税费增加，则按相关税费规定的缴纳主体由买卖双方各自承担。填写说明1、由于转让价不包含税费，因此，这里要对税费的缴纳做出约定，有些税费法律明确规定由卖方或买方承担，但是我们还是可以自行约定哪些税费由谁负担。2、对于签订了本合同后，因政策原因新增税费，则应该约定预期税费的承担方式：如第1款约定的买卖双方各自承担应付税费，第2款约定的全部由买方或卖方承担，第3款约定其它承担比例，比如买卖双方各自承担一半。当然也可以在备注中约定如遇政府新增税费，买卖双方可协商处理，协商不成，买卖双方可解除合同，各方互不承担违约责任。 第九条 【交楼押金】【房地产交付】卖方应当于 将该物业交付予买方。在交付该物业时，应当履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况准确记载并签名确认。为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该物业和结清所有费用，双方协商同意在定金中预留 币 元整（小写： ）作为交楼押金。此款在卖方实际交付该物业时进行结算。 买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定。卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。填写说明1、要尽可能留交房保证金，并调查了解可能的欠费、租赁保证金金额等，以保证交房保证金足够上述欠款除此之外，还要把我司的佣金包括在其中，这样我司根据资金监管协议可以自动扣除此等费用。从而使我司收佣占主动地位，保障公司利益。2、交房保证金的交纳时间可以与首期款的时间一致，不能在卖方托管定金中直接扣除，需买方交纳定金之外另外单独支付，并作为总楼款的一部分。3、虽然合同条款上注明交房保证金不超过交易总价款（登记价）2%，但实际上从技术角度而言，系统上仍然可以填写高于登记价2%的交房保证金，但若填写超过2%的金额是否违规，市国土局政策目前尚不明确并有待实践检验，这一点业务部门可以自行把控。4、交楼的标准一定要约定明确，让买卖双方填写房地产交接清单，让双方签字确认，特别是涉及到屋内有装修及家私电器的，要写清楚名称、品牌、件数等。尤其是涉及到附带装修的豪宅的，要注意多留一些实际的证据第十、十一条 【违约责任】如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之 支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过 日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之 的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之 支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过 日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之 的违约金承担违约责任或双倍返还买