2011年金泽房地产博物馆项目产品定位报告 (NXPowerLite)

金泽房地产博物馆项目 产品定位报告 谨呈：金泽房地产 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归博通（济南）房地产营销策划有限公司所有。未经博通（济南）房地产营销策划有限公司书面许可，不得向任何单位和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 博通顾问 第一阶段 市场调研 第二阶段 市场调研报告及定位 报告撰写 第三阶段 定位沟通 工作内容 客户沟通 地块考察 收集基础资料 典型项目调研 专业人士访谈 客户访谈 确定研究思路 撰写项目主体报告 公司评审 修改调整 工作内容 工作内容 汇报 反馈调整 本项目所要做的工作 目标 产品 价格 渠道 促销 户型 建筑形态 规划布局 相关市场数据 超越竞争对手 （竞争项目研究） 4P 项目研究的基础思路 地块解析 项目定位 宏观市场分析 房地产市场分析 客户目标 我们的思维导图 我们的一切研究都以客户的目标为出发点 ， 以市场为导向 。 1、实现项目品牌在淄博主城区的树立 2、保证一定的开发利润 目标 物业类型 价格 风险 户型 开发时间 营销 怎么样定价能保证合理收益 品牌 通过项目实现品牌的延续与提升 开发关键特征词汇 如何制定项目的物业类型及比例 未来何种户型的产品好销售 通过开发时点的选择，规避市场风险，快速销售 减小产品的风险与开发风险 通过何种方式解决后期营销问题？ 确定物业发展方向以确保项目的成功开发；确定户型面积与配比建议 项目的未来收益 成为有影响力的品牌楼盘 降低项目风险，实现快速销售 客户目标梳理 开发目标界定 项目定位 宏观市场分析 客户目标 房地产市场分析 地块解析 我们的思维导图 地块解析 地块四至及内部情况 项目周边交通状况 项目周边配套状况 地块商业价值分析 地块居住价值判断 区位 城中 &核心 教育 名校 &便利 配套 齐全 &优质 项目 现状 博物馆 规模 &人流 交通 方便 &快捷 环境 繁荣 &密集 占尽天时、地利、人和 项目所在区域 项目地块位于淄博市中心地段，是城市的核心区域 项目地块 西 城 区 城市核心区 项目位于淄博市西四路与新村路交汇处。 在淄博的总体规划中项目处于淄博市的核心区， 淄博经济最繁荣、人口最密集、业态最密集区域。是以行政、体育、科研、居住、教育等位主要职能，是淄博市文化中心、金融、商务和商业中心所在地。 项目地块方正，东面和南面临街，北面与中国陶瓷馆相距较近，西面为博物馆广场用地 北面 西面 东面 南面 南面为新村西路，是淄博唯一贯穿三个区的主干道 东面为西四路，贯穿张店南北，是沿街商铺最多的主干道之一 西面为西五路，是淄博的交通主干道之一 北面为商品街，商业气氛浓郁 地块四至及内部情况 地块解析 地块四至及内部情况 项目周边交通状况 项目周边配套状况 地块商业价值分析 地块居住价值判断 项目地块 西 四 路 步 行 街 小商品街 西 五 路 项目周边交通状况 项目周边交通组织及动线分析 项目周边交通路网非常很发达，每条道路都是淄博的主要干道。 南临交通主干道新村路。 西临西五路，交通比较便利。 公交 项目周边公交线路丰富，近十条公交线路经过。其中 96路可以到达周村区，其他各路公交可到达淄博市城区各个方向 地处连接三大主要区域的交通要道，与淄博商业、金融商务中心咫尺之遥。 车行距离 10分钟内可到达张店的任何位置。 地块解析 地块四至及内部情况 项目周边交通状况 项目周边配套状况 地块商业价值分析 地块居住价值判断 项目周边生活、商务配套发展已经成熟，无论在此生活或办公步行距离内均可满足要求 周边就学环境分析分析 兴学街 小学 洪沟小学 凯瑞园小学 铁路小学 潘庄小学 九级小学 马尚中心小学 镇东小学 科苑小学 柳泉 小学 莲池小学 公园小学 西六路小学 和平小学 潘南小学 城中小学 人民东路小学 东一路小学 大成 小学 张钢小学 开发区小学 兴学街 小学 洪沟小学 凯瑞园小学 铁路小学 潘庄小学 九级小学 马尚中心小学 镇东小学 科苑小学 柳泉 小学 莲池小学 公园小学 和平小学 潘南小学 城中小学 人民东路小学 东一路小学 大成 小学 张钢小学 开发区小学 西六路小学： 学校始建于 1990年， 学校现有 23个教学班，在校学生达 1300余人 ， “面向新世纪，培养现代人” 为办学宗旨； 山东省规范化学校， 山东省级体育传统项目学校， 山东省绿色学校， 淄博市级教育初步现代化化学校， 淄博市艺术教育示范学校， 淄博市区现代化教育技术示范学校 和平小学 凯瑞园小学 莲池小学 公园小学 西六路小学 柳泉小学 周边就学环境价值分析 马尚 二中 张店区实验 张店 一中 张店 三中 张店七中 淄博十八中 张店 二中 淄博五中 淄博三中 马尚 二中 张店区实验 张店一中张店 三中 张店七中 淄博十八中 张店 二中 淄博五中 淄博三中 张店区实验中学： 学校始建于 1995年， 现有教学班 40个，在校生 2506人， 以“全市起示范、全省创一流、全国争影响”为奋斗目标； 全国绿色学校， 山东省规范化学校， 全国“基础教育新课程教师培训模式研究”实验学校， 全国“教育信息化环境中学生高级思维能力培养”实验学校， 全国“培养学生四会能力的和谐教育实验重点实验基地 区实验中学 张店七中 淄博十八中 淄博五中 马尚二中 地块解析 地块四至及内部情况 项目周边交通状况 项目周边配套状况 地块分析总结 地块价值分析小结 地块所在位置，处于淄博中心城区之最核心地段。位置优越，城内再难有类似地块可比，是当之无愧的地王。 地块所在区域，是淄博文化中心，该地块步行距离内集中了博物馆、图书馆、体育馆、小西湖公园、中国陶瓷馆，还有淄博目前最大的市民广场 博物馆广场。 地块所在位置，新村路是淄博市区内唯一贯穿淄博三区的主干路（周村、张店、临淄），周边交通网线和公交线路密集，可轻松到达城区内任何位置。 地块所在位置，位于淄博中心商圈的边缘，完全可以划入中心商圈内。（中心商圈：步行街 银座 商厦） 地块所在位置，该区域是淄博知名度较高已经成熟的家居专业市场。 地块所在位置，生活与商务配套齐全，步行距离内各种配套应有尽有。 地块所在区域，有淄博口碑较好的西六路小学和区实验初中，属于名校学区房。 地块解析 项目定位 客户目标 房地产市场分析 宏观市场分析 我们的思维导图 宏观市场分析 政策分析 区域特点及规划 房价持续高涨 房地产泡沫大，有购房需求的人买不起房 中央宏观调控政策挤压泡沫，保障房地产稳步发展 山东房地产调控八条措施出台 要调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的 2011. 规范房地产市场秩序 ， 着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱 ，信息不透明 、 价格欺诈等问题 ， 3月16日 ， 国家发展改革委发布 商品房销售明码标价规定 ， 专门对商品房销售的明码标价问题作出规定 ，要求：商品房销售要实行一套一标价 ， 并明确公示代收代办收费和物业服务收费 ， 商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用 明码标价 产税将扩大至全国 发展改革委在报告中指出，下一步：一、督促各地加大各项政策措施的落实力度，对省级人民政府住房保障和稳定房价工作进行考核和问责。对政策落实不到位、工作不得力的进行约谈，直至追究责任。 二、严格执行好差别化房地产信贷政策，对不认真执行的商业银行，一经查实严肃处理。 三、努力增加住房有效供给。 2011. 月 27日上午，温家宝总理在新华网与网民在线交流。在回答网友关于房地产方面的问题时，温总理表示，仍有信心、有决心在任期内实现调控房价、平抑房价的目标，而主要手段是增加有效供给、抑制投资和投机性购房以及管好市场 2008. 总理：有信心、有决心实现房价调控目标 对未来市场影响判断，调控政策威力渐显 对住宅房地产政策调控叠加效应渐显 对商业地产不利影响较小，且使投资住宅资金流向商业地产 10年 到 10月 20日加息， 10年底年开始的限购，从税收、信贷、行政、土地等组合政策连续出台，促供给压需求，打击住宅房地产投资与投机， 凸显政府调控市场的决心。 本次调控政策的出发点是民生，打压住宅地产的投资、投机需求，这使得投资住宅资金转向商业地产等其他投资产品，但近期银行加息，五次上调存款准备金率 。 我们认为 ,随着时间的推移，政策对住宅的效力在逐步显现，成交价格会出现局部的、点式松动现象，并逐步影响整个居住市场成交价格的变化。 调控政策目标抑制住宅物业投资、投机需求，客观上使一部分投资资金流向商业地产领域 国人民银行决定 ， 自 2011年 4月 6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 。 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 一年期存款利率达到 一年期贷款利率达到 调存贷款基准利率 人住房公积金利率上调 当年归集的个人住房公积金存款利率上调 调之 上年结转的个人住房公积金存款利率上调 调至 五年期以上个人住房公积金贷款利率上调 调至 五年期以下（含五年）个人住房公积金利率上调 调至 币政策进一步放松 要切实实施好稳健的货币政策。处理好控制货币总量和改善结构的关系、抑制通货膨胀与促进经济增长的关系，引导商业银行加大对重点领域和薄弱环节特别是中小企业的信贷支持，合理调节中长期贷款和短期贷款的比例，提高直接融资比重，既消除通货膨胀的货币因素，又满足实体经济对金融的合理需求。 青岛 4月 9日起实行商品房预售监管规定 根据规定，青岛商品房项目预 (销 )售计划内容包括项目对各种基本情况，如项目名称、土地用途、房屋性质、项目总规模等；项目预计建设情况，包括项目预计建设周期、各期工程建设计划和进度安排；项目预计开盘销售日期；项目的可售房源幢数、套(处 )数、建筑面积和预计销售均价；项目中 90平方米以下及 90筑面积和所占比例，等等。 场： 通货膨胀和近期房地产市场的低迷影响到淄博房地产，市场观望明显，成交降低。 经济： 经济平稳增长通胀率保持高位 楼市： 调控全年难松 调控： 调控新政造成客户观望 结论： 面对残酷的市场环境，客户更加多样化的市场选择，这就要求我们采取超乎寻常的营销策划手法， 大手笔、大推广、大制作 ，高度融合发展商、建筑商、代理商、广告、媒体、金融、物业等机构的一切有效资源，为我所用，为销售是从，从而最终实现我们既定的销售目标。 宏观市场分析 政策分析 区域特点及规划 淄博市位于山东省中部，为国务院批准的山东半岛沿海开放城市和较大的市。其南与列入世界自然文化遗产清单的泰山毗邻，北与被称为中华民族母亲河的黄河相依，现辖 5个区、 3个县，总面积 5938平方公里，总人口 410万，其中市区人口 270万。 淄博的城市布局独具特色，境内张店、博山、淄川、周村、临淄个区和桓台县呈梅花状分布，东西南北个城区距中心城区分别为 20公里左右，城乡交错，布局舒展。 淄博是山东省重要的交通枢纽城市，铁路和公路密度均在国内名列前茅。市内铁路总长 558公里。公路有 15条干线通往全国各地，公路通车总里程逾 3000公里，济（南）青（岛）高速公路横贯全市东西。市中心张店距济南国际机场仅 70公里，向东距青岛港 210公里，空运、海运十分便捷。 初步核算并经省统计局审定反馈， 2010年全市实现地区生产总值 (可比价格计算，比上年增长 增速比上年加快 产业看，第一产业增加值 长 第二产业增加值 长 第三产业增加值 长 淄博市国务院批准的山东半岛开放城市和较大城市，交通便捷， 淄博城市规划 南整东改 ,中部平稳 中心城区 北城区 功能定位：淄博市行政文化中心；区域性商务商业中心；教育科技中心，服务外包产业中心。 中心板块目前城市功能以居住为主。随着城市快速发展以及人口的增加，中心板块城市功能将快速整合，伴随着大型的当地产企业 华润集团的进入为中心板块的商业、住宅的发展起到强有力的推动作用 西城区 东城区 南城区 城市化理论 淄博城市化达到 入高速发展阶段，必然给房地产业带来大量的有效需求 前期 中后期 淄博城市化率所处阶段 城市化理论 一个国家或地区的城市化水平达到 50左右时，城市化 进程将呈 20年左右的高速发展阶段。 淄博目前城市化已进入高速发展阶段，根据城市化发展的诺瑟姆曲线，未来一段时间内淄博城市化仍将处于高速发展阶段，城市化的快速发展，必然给房地产业带来大量的有效需求。 2020年淄博市规划常住人口控制在 585万，规划中心城区人口 340万。 全市实现地区生产总值 ( 按可比价格计算 ， 比上年增长 增幅较上年提高 第一产业增加值 增长 第二产业增加值 增长 第三产业增加值 增长 三次产业比例由上年的 人均生产总值63464元 ， 增长 按年均汇率折算为 9430美元 。 产业结构 宏观市场环境总结 政策分析 宏观政策环境异常严峻 政策一旦松动或沉寂，成交量就会报复性上涨 市场需求仍然旺盛，刚性需求一直存在，通胀避险资金不断涌入 成交量下降半年以上，成交价才可能松动 11年 5月前市场将出现短期停滞状态 政策面抑制住宅，但商业地产受影响较小，为商业地产发展提供了机遇 城市规划 经济因素 构建 西展北扩 ,南整东改 ,中部平稳是 淄博城市空间结构格局 均 均可支配收入、城市化水平均呈增长态势，反映淄博经济发展形势良好，可为房地产的回暖提供有力支撑 城市化进入高速发展阶段，城市呈现多极化发展态势 地块解析 项目定位 宏观市场分析 客户目标 房地产市场分析 房地产市场分析 发展现状概况 商业地产市场分析 住宅市场分析 公寓市场分析 竞争项目个案 供需对比分析 05001000150020002500300035004000450050002008 2009 2010 2011淄博潍坊三维柱形图 3近四年淄博与潍坊的房价对比 010002000300040005000600070008000900010000青岛 济南 烟台 东营 威海 淄博 潍坊淄博房价在省内排名（元 / ） 房价对比及省内排名 最近十年间，淄博房价只经历过二次快速上涨过程。一次是在 2003年下半年 2004年上半年房价有一次大涨，国家对房地产市场开始宏观调控，淄博平均房价破一进二，温和地进入 2000时代，不过由于当时市场供应量充足，没有造成盲目追涨。而且那一次的上涨也是全省各地市的普遍现象。 在 2008年以前淄博房价在省内长年处在倒数五名之内。与淄博在省内政治地位与经济环境极为不符。 2008年淄博以全市仅 2500元 /平米左右的价格成为“全国房价幸福感排名第一”的城市。 第二次大幅上涨至今仍在继续。 2009年淄博房价一跃超过多年不如的潍坊市，省内房价排序第五名。上涨如此之快，不要说省内，就是全国范围也是罕见的。我司认为供应量短缺、不断利好政策市场和资本市场回暖的综合推动造成了这次翻番行情。前两年的市场低迷给了 2009年的淄博市场一个巨大的蓄能，这个蓄能在充分爆发之下成就了淄博当年超过 30%的房价上升。 2010年淄博房价涨幅仍然在 20%以上，最直接的关系就是有效供应量的不足了，配合着开发商对有限土地的利润再挖掘造成的惜售，加上市场上的追涨心理，各种信息综合在一起再加带动了房价快速上涨。 09、 10二年间淄博房价平均水平较 08年时翻了一倍左右。 2010年开发量 全年房地产开发投资 长 增幅比上年提高 3个百分点。房屋施工面积 长 房屋销售面积 长 实现房屋销售额 长 2011年推出量（截止到 4月 全是新建住宅新建住宅 782套，新建住宅面积 77367 （房管局公布数据） 各片区开发特点 西部： 按照淄博市城市规划，淄博市城区将逐步西移。目前政府单位、市体育中心等单位已入驻，受此影响，区域内住宅迅速升值，并呈现赶超中心城区趋势。 北部： 作为淄博市高新技术区域，经济发展迅速，生活配套逐步完善，区域内住宅价位再创新高度。 东部、南部： 由于环境、区位和整个张店区发展趋势等的原因，房产发展一直处于张店的末端，该区域房源很少，客户可选择性少。 中心城区： 土地资源开发殆尽，同时在售的项目多数进入开发尾期，价位提升较快。 产品档次 高档项目出现在西部，中高档项目主要在市中心和北部地段。中低档项目分布 中心路以东和昌国路以南的东部板块和南部板块，这部分产品以经济实惠为着力点，在户型上以三房和两房为主。南部板块的安康家园，西部板块的春江花月苑、北部板块的中德亚运村为经济适用房 房地产市场分析 发展现状概况 商业地产市场分析 住宅市场分析 公寓市场分析 竞争项目个案 供需对比分析 淄博中高端商业项目主要分布在中部板块，且项目密集、早已形成成熟的商业圈 【 区域划分 】 根据城区内部楼盘分布情况，淄博商业项目主要分布在和市中心区域。 调研项目主要分布在中心板块、北片区板块、西部板块。 淄博中心商圈 楼盘名称 规模 主力面积 销售均价 销售 状况 物业 物业类型 位置 备注 尚美第三城 300 1万 / 20% 暂无 商铺 共青团路与西五路交汇处 24小时不夜城 名尚城市广场 由 8栋多层，10栋小高层，13栋高层，12栋别墅，游乐场 沿街面积 40 200 层高6米，商场内商铺 20多 100多平房米 沿街预计 3万 / ，室内商场 2 ， ，4层 80001万 / 商业 5月份左右开盘 暂无 沿街商铺、商场 鲁泰大道与西五路交汇处 商业是全面销售统一运营，商场内商铺年返 8%为期六年 温州大厦青年家园 53 116 高层 30 90 商铺 40 300 住宅均价 4700元/ 商业均价沿中心路 左右，沿新村路 万 / 住在约80% 商业约70% 中心路与新村路交汇处 占据张店中心商圈之内 18特区 由负一层地下商城，一层二层商铺，三层四层商城，四层以上公寓 100 200平方米 公寓预计 6000元/ 左右，商铺 3万元 / 左右 暂未开盘 暂无 裙楼商业、公寓 西二路与美食节交叉口西北角 美食街上唯一在售的商铺 区域商业项目状况 商业项目主要分布在中心片区，都已形成了成熟的商业圈，均占有有利地形，销售价格 1 3万不等， 区域商业项目项目状况 区域 租金 （元 / /天） 物业费 （元 / /月） 当前价位 （元） 回报率 经营状况 经营业态 西班牙风情街 1万左右 差 服装、餐饮 美食街 12000优 商场、品牌店 步行街 物业 900016000 6% 一般 餐饮、网吧、旅馆 明清街 物业 400012000 南段良好北段较差 餐饮、足浴 王府井 500032000 12% 沿街极佳内街良好 商场、品牌店、餐饮 世纪路、人民路 交汇处西侧 700015000 一般 餐饮、网吧、装饰公司 商街经营状况 西班牙 风情街 美食街 步行街 明清街 王府井 世纪路、人民路 交汇处西侧 3万以上 2万 15000 12000 9000 7000 5000 5000以内 市场主要价格区间： 8000 16000 商铺价格区间 商铺年回报率区间 淄博市商业市场，商铺回报率整体维持在 3%6%之间，王府井、美食街由于开街时间早、周边商业配套完善等原因，成为淄博市商业核心圈，回报率明显高于其他区域。 美食街 步行街 明清街 王府井 世纪路、人民路 交汇处西侧 10%以上 9%10% 8%9% 5%8% 3%5% 3%以内 西班牙风情街 美食街 步行街 明清街 王府井 世纪路、人民路 交汇处西侧 12以上 1 1元以内 淄博市商业市场，商铺租金一般在 元之间，上下波动幅度不大； 作为淄博市商业核心圈，租金方面也明显高于其他区域，最佳地段租金达到10元 / /天。 商铺租金价格区间 市场租金主要区间： 目前，淄博市商业街市场整体经营状况一般，除全市核心商圈外，整体租金维持在 2元之间，市场年回报率在 3% 6%之间。 从商铺价位来看，淄博市商铺整体市场价位在8000 16000元 / 之间，是住宅市场的 1 2倍；由此市场投资方向以住宅市场为主。 随着淄博投资者对商业地产投资理念的成熟。和目前宏观政策上明显偏向商业地产的机会。未来几年淄博商业地产必将迎来发展的黄金时期。 小结 北片区 西片区 南片区 东片区 中心片区 昌 国 路 淄博市板块区域划分 房地产市场分析 发展现状概况 商业地产市场分析 住宅市场分析 公寓市场分析 竞争项目个案 供需对比分析 区域住宅项目状况 北片区板块：中高档和高档楼盘较多。最高端楼盘价格可到 10000元 / ，其片区均价在， 5500/ 6500/ 左右 名称 规模 主力面积 主力户型 销售均价 销售状况 项目位置 备注 中润华侨城 由十五个组团加一个别墅区组成，包括多层、小高层、别墅 三室两厅（ 113 、144 ）四室两厅（ 167 、195 ） 二室二厅，三室二厅 均价 700010000元，别墅10000基本售罄 高新区中润大道 1号 现在开盘的是加州海岸组团 创业上城名府 高层、小高层 约 80 三室两厅 5000元 / ， 层差价 20元 95% 柳 泉 路 与 兰雁 大 道 交 汇处 弘韵豪庭 三栋小高层 约 80 三室二厅、二室二厅 约 5500 元 / 售罄 鲁 泰 大 道 与西 四 路 交 汇处 盛世名苑 占地 220亩 ， 总建面 22万 ， 绿化率 46%， 高层 17层 40 公寓： 33 二房： 80 107 三房二厅： 126 136 133 142 四房二厅二卫： 170 5400元 / 基本售磬 中 润 大 道 与西 四 路 交 叉路口 福泽花园 小高层 约 80 三室两厅 二室二厅 约 4400元 / 基本售罄 鲁 泰 大 道 与泰 美 路 交 汇处 该片区位于淄博的高新区 ， 为淄博重点发展区域 本版块配套不齐全 、 生活不够便利 ， 但可开发土地极多 。 均价在 5500 跨度较大 。 本板块调研楼盘在售部分总建面 消化率 55%左右 。 综合 08年剩余量与 09年将推出量 ， 预计 09年将有 17万多平米的供应量 。 此区域产品主要是高层 。 户型设计较为合理 ， 如 弘韵豪庭 项目和福泽花园项目新推出的面积在 80 130多平米；但高端的华侨城项目拥有豪宅的别墅的设计 ， 其面积最大可大 300 该片区以中高端项目为主 ， 物业服务较好 客户为淄博本地高层次置业 、 多次置业者为主 ， 投资极多 区域中高端项目状况 名称 规模 主力面积 主力户型 销售均价 销售状况 项目位置 备注 尚文苑 多层、小高层、公寓 40 两室一厅，两室两厅，三室两厅，三室三厅，一室一厅，公寓 精装公寓 6200元 / ，多层电梯洋房 6700元 / ，高层 5700元 / 80%以上 张周路以南，西九路以东，太平路以北，实验中学以西 民泰 龙泰苑 多层、小高层 约 103166 三室两厅 （ 126 、132 ） ， 两室两厅 ， 别墅 7000元 / 以上 95% 西八路与联通路交汇处市财政局东 紫园 洋房 、 高层 、 城市别墅 洋房 40， 小高层 125 ,130 ，城市别墅 170 三室二厅、二室二厅 均价 6400元 / ，现售最高价 8000元 / 以下 85% 区政务中心对面 盛世名苑 总建面 容积率 1 三室两厅（ 129 ），两室两厅（ 82 ， 112 ） 均价 5700元 / 多层仅余顶层 ，小高层剩余房源 20套左右 ，高层部分团购 世纪路与联通路交汇处西南角 福源汇 祥云家园 建筑面积约 4万平米 90120 三室两厅 二室二厅 均价 4000元 / 纯多层 ， 仅剩顶层 6层 ， 阁楼暂时不卖 西十路以西王舍路以北 西片区板块：中高档和高档楼盘集聚。沿西七路价格稍高，均价达 7000/ 以上，其片区均价在 6500平米左右。 区域中高端项目状况 区域住宅项目状况 小结： 为住宅重点规划区域，其需求量特别大，所存有楼盘是在所有片区内价格较高的，所存有楼盘以中高端为主，户型配置齐全，本身具有较好的发展基础使得其起点较高，现均价在说有片区内最高。 名称 规模 主力面积 主力户型 销售均价 销售状况 项目位置 备注 盛世康城 多层、小高层、 80 ， 104,108 ，146 三室两厅（ 116 、119 ） ，两室两厅（ 82 ， 98 ） 均价 4700元 / ，最高价 5500元 / ；地下车位 8万元 在售 3栋 ，主要为小高层 ， 多层剩余房源很少 昌国路以南，世纪路以西 幸福逸家 多层 三室两厅（ 、） ，两室两厅 （ 96 ， 91 ） 均价 4300元 ， 小产权最高 1800元；新盘未定价 ， 预计 400070% 世 纪 路 与 昌国 路 路 口 南500米路西 泉山小区 共规划 70栋 ， 其中小高层三栋 ， 计划容纳 10000人 84 三室两厅 （ 113 、 121 ） ，两室两厅 （ 98 ） 小高层 7层 2865元 / ， 层差 50元 ， 多层2600元 / 80%以上 世 纪 路 南 首泉山小区 盛世新东城 多层 、 小高层 110 130 两室两厅，三室两厅一卫，三室两厅两卫 现多层仅剩一套售价 4300/ ， 小高层均价预计4600/ 左右 分期开盘，每次开盘一栋楼 位于东四路与共青团东路交汇处 东片区、南片区：该片区一种低端楼盘为主，所在片区销售均价 4000 4500/ 区域中高端项目状况 区域住在项目状况 小结： 东片区为张店最早开发的地区，现在为张店的工业区，市政配套不完善、没有教学质量出众的中学，此片区房价普遍低，开发量较小。东城发展因污染企业大量迁出和迁出预期，还有旧城改造的启动（最大旧城改造项目洪沟板块），该片区亦有较大涨幅，以代表项目盛世新东城来看，房价比去年下半年上涨 500元左右。鉴于相对低廉的房价，仍然受到工薪阶层的追捧。东片区房价在所有片区里是最低的，但也少许有所增长。 名称 规模 主力面积 主力户型 销售均价 销售状况 项目位置 备注 黄金国际 多层、小高层、高层 90150 、300 二室两厅，三室两厅，四室两厅，错层 均价 7000/ 以上，最高 1万以上 80%；一、二期已交房； 销面积106 、 109 ； 世纪路与联通路交汇处 颐景园 总建面约 18万 ， 规划户数 1200户 ;容积率 #楼：三室两厅155 、 152 ，两室两厅 113 ； 三室两厅 ， 两室两厅 均价 5000 元 / ； 3月 20日 6#楼开盘 张店区柳泉路 21号 金领世家 2栋 19层 容积率 小户型 均价 5800 基本售罄 西五路与人民路交汇处市财政局东 民泰 兴业家园 建面 100761 ；14 三室两厅 122 三室两厅 114 三室两厅两卫171 均价 5840元 / （ 已清盘 ） 华光路与西六路交汇处 （ 张店七中对过 ） 丽水景苑 约 500套 ， 小高层 两 梯 六 户 ； 三 室 两 厅（ 两室三厅 ） 108 ， 三室两厅 117 目前价格已提至 5500 95 华光路中心路交汇处 区域中高端项目状况 中心片区板块：中高档和高档楼盘较多。最高端楼盘价格可到 10000元 / 以上，其片区均价在， 5500/ 6000/ 左右 小结： 此片区作为淄博传统的商业、经济中心，其交通便利，配套齐全，中心地位无可比拟，随着不断地发展该片区的土地资源开发殆尽，其房地产的优势地位已然被西片区所超越。此片区多为现房、准现房，工程多已完工或即将完工；均价最高；投资型商铺、写字楼项目较多；新盘较少，但华润集团新拿的两块地将再次掀起中心片区的房地产浪潮。 区域中高端项目状况 房地产市场分析 发展现状概况 商业地产市场分析 住宅市场分析 公寓市场分析 竞争项目个案 供需对比分析 区域中公寓项目状况 张店公寓发展较晚，公寓产品还主要分布在老市中心区域。 公寓市场根据用途可分为居住型、投资型及混合型，本案从区域需求和开发回款角度评价建议开发投资兼有居住的混合型公寓 项目名称 状态 蓝钻国际 已售 尚城大厦 已售 新世界广场 待售 华夏国际 已售 18特区 待售 通乾拉斐 待售 淄博高端公寓开发较少，市场上典型项目目前仅有通乾拉斐和新世界广场、 18特区有公寓待售。 18特区 蓝钻国际 新世界广场 尚城大厦 18特区 蓝钻国际 新世界广场 尚城大厦 淄博公寓市场相对较少 , 成型公寓出租情况良好 ,回报率相对稳定 ,市场对公寓投资认可度较高 项目名称 位置 体量 出租率 尚诚大厦 柳泉路西 90% 新世界广场 柳泉路西 2万平米 待售 18特区 西二路 待售 蓝钻国际 共青团路 90% 淄博公寓受欢迎的户型以 40少数 积略大在 60 市场概况 40色 户型相对较少。 购买客户主要以 淄博本地的为主 ， 约占 90%， 外地的只占 10%u， 主要是私企老板 、 周边居民 、泛公务员群体 主要以投资为主 ， 占到总数的 75%， 剩余部分考虑创业或 客户关注项目的 品牌和品质 ， 尤其是 精装修 ， 样板房直观具有吸引力 ， 50平米左右的最好卖 。 首付 50%，直接把很多客户拒之门外，所以客户一般是收入较高的中高端客户 尚城大厦 销售 李小姐 购买客户主要是本地人 ， 比例占到 80%以上 ， 大多是一些私营业主 、 个体户 、 白领以及公务员 ，很认可淄博未来的发展 公寓 投资客户占到 85%， 自用的客户只有 15%， 越小的户型 ， 卖的越快 ， 30 但是考虑其舒适性不是很好 ， 所以高端户型可定位在 50 大部分客户都比较关心 精装修和物业服务 的情况 ， 能体现项目的形象 ， 客户最关心的是开发商品牌 、 投资收益 、 产品品质 、 物业服务 、 精装修水平等 前蓝钻国际 张先生 客户构架 业目的 公寓可以居住、投资和办公，可以满足多样的需求，特别是 尚感强，特别适合开我们这样的创意型公司，又解决了居住，使用又划算。 择条件及关注点 交通便利，配套也较好，将来也会有有升值潜力。精装修、产品品质感一定要好，功能性强。还比较关注的是产品配套及物业服务 创意广告公司老板张女士 业目的 买公寓是为了投资，手上有闲置资金，投资房产是首选，现在住在市柳泉路沿线，很看好区域的发展前景。 择条件及关注点 区域升值潜力，开发商品牌，产品档次特别是精装修档次、交通及配套，总价低易转手。 蓝钻客户 私营业主刘先生 业目的 主要是自己住的，因为是外地人，要在淄博生活，暂时买一个小的自己住一下，准备留在淄博长期发展，以后再换大一些的。 择条件及关注点 交通便利和生活配套成熟是最重要的，此外产品形象和物业服务也是关注的重点。 尚城领域客户 白领李先生 高端公寓客户关注点集中在：区域升值潜力、产品档次特别是精装修水平、物业服务、性价比及周边配套等 投资性客户 关注点 过渡性客户 关注点 商务型客户 关注点 升值潜力 开发商品牌 交通、配套 单价、总价 精装修、品质 交通、配套 软性服务 形象、品质 交通、配套 产品形象 精装修、品质 产品特色 单价、总价 总结 在城市中心区高档写字楼开发已经供大于求，空置率不断上升；因此本项目不宜再开发高档写字楼。 商住楼的市场形式一直看好，但商住楼发展的趋势，考虑开发高档次商务楼。 高级公寓成为城市中心区的市场稀缺点，由于项目所在区域有大量的潜在的中高端客户，因此可以开发部分适合市场需求的高级公寓。 高级公寓 写字楼 商住楼 调研发现： 目前商务公寓楼市场正成为淄博市场写字楼的强势替代产品，同时公寓市场正越来越注重商务办公的使用价值。过去的商住楼正向商务楼演变。本项目开发商务楼有较大的市场空间。 房地产市场分析 发展现状概况 商业地产市场分析 住宅市场分析 公寓市场分析 竞争项目个案 供需对比分析 淄博市中心城区城市综合体华润中心项目（以下简称淄博华润中心项目）是淄博市政府 2011年度最重要的招商引资项目之一，范围包括淄博市老体育场地块和原鲁中宾馆地块，预计总投资约 50亿元，总建筑面积近 100万平米，业态涵盖超大型购物中心、五星级酒店、景观商业、精品公寓、高端住宅、国际 5润中心项目将于今年 6、 7月份开工，项目初步预计 2014年底或 2015年初开业，届时，这个综合体将成为淄博乃至鲁中地区的地标性建筑，开创一个时尚高档商圈 华润项目 既在定位上将会是金泽项目的直接竞争对手 ， 华润动工早 ， 又将是金泽项目入市前最重要的参照项目 温州大厦青年家园 项目简介 项目位置 中心路以东，新村路以北 项目规模 物业类别 城市综合体 建筑类型 多层、高层 建筑风格 简欧主义 建筑结构 框架、 销售进程 住宅约 90%左右， 商业约 70%左右 开盘时间 房时间 2011年底 商业均价 沿中心路 左右，沿新村路 万 / 住宅均价 4700元 / 户型情况 主力户型 面积 推出套数 销售状况 三室二厅 174 36套 约 85%左右 二室二厅 商铺 100 套 约 70%左右。 套 客户情况 以首次置业的青年人和投资客户为主 优惠及价格走势 无优惠，价格无调整 分析 优势 1、位置优越 位于淄博主干道金晶大道 2、商业气氛浓郁 毗邻美食街，附近淄博商厦、利群超市 3、项目属于综合体，不仅商业气氛浓郁而且居住环境也优越。 劣势 1、停车不方便 特色 1、淄博置业者讲求的是位置 2、低价抢占市场 启示 1、产品规划方面充分考虑地块内地势情况 2、采用高新科技提高项目品质 3、借助地段优势 18特区 项目简介 项目位置 美食街与西二路交汇处 项目规模 12733 物业类别 综合体 建筑类型 多层、高层 建筑风格 简欧主义 建筑结构 框架、 销售进程 暂无开盘 开盘时间 交房时间 商业均价 预计 3万 / 住宅均价 预计 6000/ 产品分析： （一）商业 商铺总量： 7套 ； 1、双层商铺 ， 面积区间：约 2、三层商业面积：三层面积： 1210 3、公寓 面积（） 数量 比例 364 400 502 合计 126 分析 优势 1、位置优越 位于淄博美食街与西二路交汇处 2、商业气氛浓郁 毗邻淄博最繁华商业街 美食街，附近淄博商厦等大型商场 劣势 1、停车不方便 2、体量过大 3、价格过高 特色 1、淄博置业者讲求的是位置 2、公寓吸引青年置业者、 3、投资公寓部不愁租 启示 1、产品规划方面充分考虑地块内地势情况 2青年置业者不容忽视 名尚城市广场 项目简介 项目位置 中心路以东，新村路以北 项目规模 物业类别 筑类型 6层商业 建筑风格 欧式 建筑结构 框架、 销售进程 暂无开盘 开盘时间 房时间 商业均价 沿街预计 3万 / ，室内商场 2 ， ， 4层 80001万 / 住宅均价 产品介绍： 商业： 沿街面积 40 200 层高 6米，商场内商铺 20多 100多平