城市土地利用与内部空间结构.ppt

第五章城市土地利用与内部空间结构 空间性是城市经济的特征之一 城市内部空间结构的决定及其演变 是城市经济理论的核心内容 本章主要阐述地租与土地利用的基础理论 城市土地利用的均衡和城市空间结构的形成及演变 并结合中国制度环境的演化 从土地利用机制入手 分析中国现代城市空间结构的特征及其演进趋势 说明中国城市经济运行特殊的空间性特征 第一节地租与土地利用 一 土地租金 土地价值与土地价格1 土地租金土地租金本质上是土地在一定时期内所提供的服务流量的价格 2 土地价值 或市场价值 MarketValue 是指土地租金收入流量的现值总和 假定某块土地第t年的租金为Rt 市场利息率为i 则N年内其收入现值为 当N趋于无穷大时 PV即为该块土地的价值 当土地的年租金不变时 土地价值则成为 式中 R是固定不变的年租金 未开发土地价值和已开发土地价值的概念 前者是指没有进行开发 没有建筑物的土地的价值 后者则包含了建筑物及其它投入品的价值 通常又称为房地产价值 3 土地价格土地价格的概念比较复杂 在马克思主义经济学中 价格是价值的货币表现形式 然而 土地作为一种自然资源 并没有凝结人类的劳动 也就没有价值 因此 土地价格源于土地所有权的垄断 在西方经济学中 土地价格是地租的资本化 与上面的土地价值并无二致 如果一定要把土地价格与土地价值区分开来 那么 可以把土地价格理解为土地所有权市场上的价格机制 其作用与土地使用权市场上的地租一致 都是调节市场供求关系的 二 地租的决定在完全竞争市场的假定下 厂商要获取最大化利润必须满足要素边际产品价值等于要素价格的均衡条件 假定厂商的要素投入仅包括劳动 资本 土地三类 只生产一种产品 则在完全竞争假定下 其利润最大化条件为 其中 P为产品价格 分别为劳动力 资本 土地的边际产出 在完全竞争市场中 产品价格P不变 因而 要素的价格是由要素的边际产出所决定的 土地作为一种生产要素也不例外 其投入价格也是由边际产品价值 theValueofMarginalProduct 决定的 图5 1土地供求与地租决定 在土地市场上 由于土地的供给有限 因而其市场供给曲线几乎完全缺乏弹性 于是 土地的价格 地租主要取决于需求状况 如图5 1所示 均衡土地供给永远是 而地租则取决于需求曲线的变动 行业 生产的产品 不同 其利用土地的效率即土地生产力也不同 同一行业的不同企业 其技术水平不同 土地要素的生产力也会有差异 从而对某一固定供给的土地的需求价格和需求曲线也就不同 在完全竞争条件下 土地要素将被出价最高者获得 而土地自身因自然状况 位置等方面的差异具有不同的生产性能 从而土地使用者愿意支付的租用价格也不同 于是 不同的土地市场需求与不同用途但数量固定的土地供给 共同决定了土地要素价格 地租的最终形成 三 地租 土地位置与土地利用在市场竞争条件下 地租的支付因土地位置不同而不同 一 土地生产力 级差地租与土地利用根据土地肥沃程度 距离市场位置远近和气候条件等因素所决定的土地生产力的不同 可以将土地分为不同的等级 对土地的利用会根据社会产品需求的大小 自优至劣依次进行 所生产产品的价格必须不小于最劣土地的平均成本 否则没有人去开发 最劣土地的平均成本等于市场价格 不会产生级差地租 这种不会产生级差地租的土地在经济学上被称为边际土地 由于边际土地以上的土地产品平均成本较低 故可以得到平均成本以外的剩余报酬 这种市场价格与边际土地以上的土地产品平均成本之间的差额 就是级差地租 如图5 2所示 分别表示一 二 三级土地的平均成本 LMC为土地的边际成本 分别为相应的产品市场价格 图5 2土地边际生产力 级差地租与土地利用 由于人类对产品的需求有增无减 边际土地以下更劣等土地也逐渐被开发使用 于是 边际土地标准进一步降低 从而绝大多数土地均可获得级差地租 而且由于土地私人占有权的存在 任何土地利用均须支付报酬 从而均存在绝对地租 但无论如何 随着土地利用广度与深度的增加 因土地生产力不同而形成地租差异是始终存在的 二 便利性与地租 杜能模型德国的地理学家杜能 J H VonThunen 最早分析了土地位置 便利性 与土地利用 地租之间的关系 其模型的分析方法应用于城市土地利用 成为空间经济学和城市空间结构理论分析的基本模式 并且通过不断的发展和创新形成众多城市土地利用和空间结构分析模型 杜能的模型主要考察运输成本空间上的差异对农业地租的影响 模型假定 1 固定的价格 由于产出品和投入品的价格由统一的市场供求所决定 因而对于农民而言所有价格都是既定的 2 市场区 所有的产品均由农场以每英里单位产品t美元的运费运至中心市场 城镇 3 完全竞争性的农产品市场 任何人均可自由进出该农产品市场 所有农民获得零经济利润即仅获得正常利润 4 所有区位的土地肥力相等 因此各个区位的产品其生产成本相等 假定只生产一种产品 没有任何中间产品 其单位产品成本为C 则其净收益为 PQ CQ tQu R式中 为净收益 Q为产量 P为产品价格 u为距离 R为地租 根据前述完全竞争产品市场下零经济利润的假定 上式可变为 PQ CQ tQu R 0于是 R PQ CQ tQu根据假定 P Q C和t均为常数 说明租金仅受运输成本的影响 从R求关于u的偏微分可得 这表明 租金是距离的减函数 即随着距离的增加租金呈递减趋势 比较区位和的租金差可得到 现在考虑两种产品的情况 假定农产品a和b 在各自固定的产量 价格 成本和运费条件下 其租金分别为 当u 0时 两种农产品的生产需支付的最高地租分别为 相应地 两种农产品所能种植的最远距离即土地利用边界分别为 显然 单位面积净收益高的农产品生产可以更有效地利用土地 能够支付更高的地租 从而将位于中心地带 假定为a产品 随着区位的向外延伸 距离u的增加 运输成本将逐步抵消其净收益 从而租金的支付也逐步递减 如图5 3所示 两类产品的分界线位于租金 距离曲线的交界处 图5 3两部门杜能模型中的地租与土地利用 三 要素替代与非线性地租曲线在上述模型中 暗含着一个假定 农民在土地要素的价格 地租 变动时 并不改变其要素投入组合 从而 地租曲线是线性的 这一模型通过放松有关假定很容易得到拓展 如果要素投入组合随土地要素价格的变化而变动 地租曲线就不再是线性的 而是非线性的 当地租升高时 农民就会更多地使用相对便宜的非土地要素 从而土地的使用量也随不同区位上地租的差异而不同 假定土地使用量为T 则利润函数为 PQ CQ tQu RT超额利润为零时 则有 RT PQ CQ tQu于是租金函数为一非线性函数R PQ CQ tQu T 图5 4非线性租金曲线 上述模型很容易拓展为城市土地利用模型 现代城市经济学正是运用上述模型的基本方法来分析城市内部空间结构的 在城市中 以中心商务区 CBD CentralBusinessDistrict 为核心 土地的稀缺程度和利用价值随距离延伸而依次递减 同时 由于城市的异质性 聚集性和要素替代的典型性 土地利用密度也随距离延伸而递减 第二节城市土地利用与内部空间结构 一 基本理论假定现实中 最常见的城市土地使用模式是同心圆型城市 其它类型的城市结构基本上都是由同心圆型城市发展而来的 因此 了解城市结构的形成及其演化的原因和机制 必须从同心圆型城市入手 同心圆型城市的基本结构是商业或服务业位于中心地区 制造业和住宅区则环绕市中心布局 这一特征与杜能的模型极为相似 我们以单中心城市模型为主来阐述和分析城市内部空间结构的形成 为了分析上的便利 对单中心城市作出以下假定 1 市中心为中心商务区 市内所有的商品均在这里出售 工作和购物也主要集中在这里 2 市内土地为一平面 没有任何自然差异 3 交通路线呈辐射状 即由市中心向外辐射 从而运输费用或交通费用随距离增加而递增 4 城市内有三类部门 服务业 制造业和房地产业 各部门内的各单位个体之间是无差异的 二 企业的市内选址与土地利用企业的市内选址决策受其利润最大化行为所决定 根据假定 企业之间无差异 从而企业选址的影响因素可抽象为 位置 地租和企业间的竞争 在不同的区位上 企业获得的便利程度是不同的 因而 在充分竞争条件下 不同区位上的企业支付地租的能力也不同 所以 企业的区位选择决策本质上可以通过其竞租函数表现出来 竞租曲线反映了该部门在城市内可能的土地利用状况 一 制造业的竞租函数与土地利用在完全竞争条件下 企业产品的价格 非土地要素的价格都是既定的 不随区位的不同而改变 假定技术不变 市内不同区位的成本不变 在这种情况下 企业的区位选择是市场指向的 设单位产品单位距离的运输成本为一常数t 均衡产量为B 产品价格为 生产成本为C 地租为R 土地使用量为T 则企业的经济利润为 B C tBu RT式中 u为与CBD的距离 在完全竞争市场下 企业经济利润为零 从而有竞租函数R B C tBu T对u求偏微分可得 竞租函数具有负的斜率 表明竞租曲线向右下方倾斜 随着距CBD距离u的增加 制造性企业对土地租金的出价逐渐降低 而随着u的缩短 地租上升 土地要素相对变得昂贵 企业将更多地投入相对便宜的非土地要素 即存在非土地要素对土地的替代 从而随着R的增加T将减少 所以竞租曲线是一条向右下方倾斜的非线性曲线 如图5 4所示 二 服务业的竞租函数与土地利用服务业是位于市中心地区的又一类重要部门 这类企业多以办公机构为主 非土地要素与土地的比率较高 即对土地的替代性很强 服务性企业的经营成本主要包括 非土地成本 地租和交通成本 服务业的交通成本 又称旅行成本 TravelCost 指的是办公机构所在区位与中心区顾客 假定其服务需求位于市中心 从而也是市场指向 之间通行的机会成本 除了包括交通费外 更重要的还包括时间成本 所以服务业的交通成本多以时间计量 假定单位距离的通行时间为t 单位时间的机会成本为w 业务量为A次 则总的交通成本为 TC t W A u于是 企业的经济利润为 在完全竞争条件下 企业的经济利润为零 从而其竞租函数为 式中 为服务的价格 C为非土地要素成本 三 家庭选址与土地利用 一 家庭选址的消费均衡居民家庭住房消费的区位选择 本质上也是一种追求总效用最大化行为 扣除交通费用支出 居民的消费支出可分为两类 一类为住房 另一类为非住房商品 在不同的区位上 居民可能支付不同的住房支出 从而对非住房商品的消费也可能不同 但不同的住房与非住房商品组合则可能为消费者带来等量的总效用 这种组合的轨迹可以用等效用线来表示 如图5 5 假定居民的可支配收入为y u处住房价格为 非住房商品价格为 在距离u处其消费量分别为 交通费用率为一常数t 则其预算线为 如图5 5所示 在预算约束下 为满足效用最大化 居民家庭的消费组合应为 图5 5居民在距离u上的消费均衡 二 替代原则 Trade offPrinciple 与家庭住房竞租曲线上述家庭选址的消费均衡的条件为 住房和非住房商品之间的最佳边际替换率等于价格比率 即 由于住房价格随区位不同而不同 而非住房商品的价格则是由商品市场所决定的 因而是既定的 同时 随着距市中心距离的增加 居民交通费用的支出也将增加 因此 在不同区位上的消费均衡意味着 式中 表示的微小变化量 即区位变动引起住房价格 交通支出和消费均衡组合的变动 但总支出不变 由消费均衡条件可得 将其代入上式可得 即 由于这里的土地需求是由住房需求所引致的 因而住房价格的变化将导致占用土地租金的变化 二者是统一的 为简化起见 可直接将不同区位上的住房价格和消费量等同于地租和土地占用量的变化 于是 上式所表明的是 区位变动所引起的住房支出也即用地支出是距离的负函数 且其变化率等于交通支出的变化率 换句话说 随着距市中心距离u的增加 交通费用增加了 但却可以节省土地费用支出 反之 距市中心越近 交通费用节约了 但却必须支出较昂贵的土地费用 因此 居民家庭的区位选择必须在最大化效用前提下 在较高的地租 较少的土地占用量和交通费用相对节省与较高的交通费用 较低的地租和较多的土地占用量之间做出权衡和抉择 这就是所谓的家庭选址 替代原则 由于交通费用是距离u的增函数 而在替代原则下居民家庭选址的均衡区位本质上是交通费用与地租出价之间的权衡 因此 正如上式所表明的 居民选址的竞租曲线将是一条向右下方倾斜的曲线 即是距离u的减函数 如图5 4所示 还应指出的是 上面的分析是针对具有相同收入和偏好的同一类家庭的选址均衡状况的 收入水平不同 对土地空间 非住房商品和交通方式的偏好也不同 从而前面所述效用水平 商品替代率 土地与交通费用的评价也均不相同 从而将会有不同的竞租曲线斜率 但正如上式所表明的 无论如何 它们均是距离的减函数 四 城市土地利用的均衡与内部空间结构形成在城市经济中 土地利用要达到均衡状态必须同时满足以下几个条件 1 企业选址的均衡 在充分竞争的市场机制下 只有所有区位上的企业均达到零经济利润状态时 企业才没有改变区位的刺激 优越的区位节省了成本 但租金的上升又起到了平衡作用 从而各个区位上各企业的总成本支付均是无差异的 2 家庭选址的均衡 所有家庭 无差异的典型家庭 在市内各区位上获得的效用相同 从而任何家庭也没有改变区位的刺激 这一条件也是通过租金来调节的 通过竞争优越的区位支付较高的租金 从而在各个区位上家庭的住房总支出也是无差异的 3 区位竞价的均衡 在充分竞争条件下 土地总是被出价最高的使用者获得 在同一区位上 不同的企业或家庭的竞租水平不同 只有出价最高者才能获得该区位上的土地 企业的最高租金出价取决于其土地要素的边际生产力 交通费用和产品价格 而家庭的最高地租出价则是由其效用最大化下的消费均衡所决定的 所以 某一区位上具体配置什么样的经济部门 通过土地市场上的竞价均衡来实现的 4 劳动力市场的均衡 在开放城市模型中 必须满足这一条件 也就是说 市内工商业的劳动力需求必须与居住区的劳动力供给相适应 否则就会有城市人口的迁入或迁出 从而影响地租乃至土地利用的变动 5 土地利用边界的均衡 在两类土地利用的边界 两类土地的地租必须一致 否则边界将会移动 在城市土地利用边界 城市地租必须等于农业地租 若前者大于后者 则城市用地必然侵占农用土地而向外扩张 反之 则不能形成城市用地 图5 6土地利用的均衡与城市内部结构形成 满足上述几个条件后 城市用地结构就达到了均衡状态 从而就决定了城市内部空间结构的形成 如图5 6所示 五 城市地租函数与均衡地租曲线如前所述 不同区位上的城市土地将由能够支付最高地租者使用 由于不同部门的生产技术特征不同 它们的竞租函数也各不相同 这就意味着不同部门对不同区位的土地有不同的出价 通过市场竞争 各个区位上的土地都能获得最高的出价 地租 在同心圆式的城市结构中 随着与中心区距离增加 区位优越性就依次递减 所以就整个城市而言 通过市场竞争 均衡地租也是一个距离的减函数 在图形上表现为各个部门竞租曲线的包络曲线 如图5 7 从理论上讲 当城市内的活动趋于无穷多时 城市均衡地租曲线将表现为众多竞租曲线的包络曲线 这条曲线又称为城市地租梯度曲线 它表明了城市土地市场上地租随距离延伸而递减变化的规律 从断截面角度反映了城市的内部空间结构 图5 7城市均衡地租曲线与均衡用地结构 图5 8现实中的地租梯度曲线和城市结构 第三节城市内部空间结构演化 一 城市空间结构的基本演进类型城市内部空间结构是城市内部功能分化和各种活动所造成的土地利用的内在差异而形成的一种地域结构 从理论上说 通过市场竞争 城市土地利用将形成单中心对称的圆形分层结构 但在现实中 城市的形成受到诸多方面因素的影响 所以现实中城市结构复杂多样 此外 城市也处于不断成长之中 其规模和结构也在不断地演进 而且受各方面的制约 不同城市空间结构的演进也有所差异 所以 在所有城市中很难有完全同一的内部空间结构 历史上看 同心圆模式是城市形成的基本结构 随着社会经济的不断发展 城市结构不断演化 其具体内部结构虽然千差万别 但也存在某些共同或相似的空间特征 根据土地利用特征的不同 城市的内部空间结构大致可区分为同心圆型及其变形 轴向结构 放射扇形和多中心型等几种类型 如图5 9所示 图5 9城市内部结构的基本模式 一 同心圆型城市 如图5 9a 这类城市以不同用途土地围绕单一核心 有规则地向外扩展形成同心圆形区为特征 这一核心 往往被称为中心商务区 中心商务区是市内所有主要商业 办公机构 事务所和零售商店的集中地 通常是城市最古老的部分 从历史上看 这一地区往往是各个阶段城市化的遗迹 围绕中心商务区通常是一环形居住区 为中心商务区的从业人员提供方便的居住条件 随着城市郊区的发展这里逐步成为低等收入者的居住区 环绕第一个环形区之外是另一个环形居住区 那里为中等收入者提供较好的住房 再向外是豪华的住宅 这里住着高收入阶层 由于中心商务区的扩展和城市规模的扩大 这一模式也不是固定不变的 中心商务区的再发展 导致地价上涨 可能会迫使低收入居民向外迁移 于是 因城市增长而发生的持续压力迫使各圆形区域不断向外移动 使土地及房屋由较高收入阶层向低收入阶层转移 即发生通常所说的住房 过滤 Filtering 现象 当然 随着中心区的日益改善 中高收入阶层也可能回迁至市中心地区 即呈现逆郊区化现象 二 轴向结构模式轴向结构是同心圆形型城市的一种特定类型或特殊情况 见图5 9b 这种模型最初是由巴布科克 Babcock 于1932年提出来的 考虑到运输轴线对简单同心圆模式的影响 这种类型的城市运动是沿着许多放射形干道集中 因此沿着这些主干道的地点都具有通往市中心的高度便利 所以 城市主要活动将沿着交通干线分布 从而中心商务区有沿放射形干线延伸形成星状形态的趋势 三 放射扇形模式放射扇形城市是由商务中心射出的许多扇瓣组成 颇像一只桔子 如图5 9c所示 这一模式最早是由经济学家霍伊特 H Hoyt 于1939年提出的 在这类城市中 每个扇瓣专作为一种特殊的土地使用 这里的扇形区域是企业和个人选址决策的产物 企业集中在一起以便获得聚集经济的好处 高收入居民选定在最好的放射形通道上 而具体条件的制约促使娱乐设施定位在其它扇形区内 四 多中心型城市这类城市又称为多核城市 不是只有单一的核心而是有许多相互分离的中心 不过其中有一个在规模和重要性上占优势 如图5 9d 这类城市是城市演进中最复杂的一种结构 多以大城市为主 多中心城市并不排斥土地利用放射型或同心圆型模式的存在 相反 城市内每个次中心均具有放射或同心圆的性质 二 城市土地利用影响因素的变动与空间结构的演化由前面的分析我们知道 城市土地利用的空间均衡结构是由企业和居民的选址均衡所决定的 因而影响企业选址决策的任何因素的变动均会导致城市内部空间结构的相应调整 这里 运用本章第二节的微观经济学分析工具 对城市内部结构演化的具体动因与过程进行一般化的理论分析 随着城市的发展 城市的总体经济规模 产业结构 收入分配 交通状况 城市管理等方面也相应发生着变化 从而从各个角度影响并改变着企业与家庭的最优化决策 其均衡区位也将相应作出调整 为简化起见 这里仅就城市输出产品的产量与价格的提高 收入的增加 交通条件的改善等方面 对城市土地利用结构的影响加以说明 一 城市输出产品产量与价格的提高对企业区位的影响如前所述 土地要素的价格取决于土地的边际生产力及产品的价格 即地租随着产量的提高 价格的上涨 同一区位上的企业所愿支付的地租也将增加 同时 土地的边际生产力及产品的价格的增加也必将引起原来位于均衡区位上的企业利润的增加 从而扩大生产规模 促使原区位就业密度上升 土地需求增加 最终迫使地租上升 所以 其结果必然导致企业竞租曲线的上移和均衡区位的外移 如图5 10所示 图5 10输出产品产量与价格提高对城市结构的影响 二 居民收入增加对家庭区位的影响为了说明收入变化对家庭选址的影响 对等式进行调整可得 两边同除以 可得 等式左边表明的是单位距离的变动所引起的居民选址均衡状态下住房价格 也可以说是地租 的变化率 所以 这一等式实际上是表明家庭竞租函数或竞租曲线的斜率 住房对居民而言显然属于正常品 随着收入的增加 住房 从而其占用的土地 作为正常品的消费量自然要增加 从而等式右边的绝对值肯定要下降 为了维持区位均衡 等式的左边也将下降 即竞租曲线将变得较为平坦 同时 收入的提高也意味着居民愿意对同一区位上土地出价的提高 所以 收入提高首先将会使竞租曲线变得平坦 且向上移动 图5 11收入变动与家庭选址的变化 但是 收入的提高同时也对交通成本t产生影响 收入的增加即工资率的提高 意味着时间成本的增加 从而通勤所花费的机会成本也将增加 于是 t的上升将有可能抵消收入提高对住房消费的影响 即将使等式右边的绝对值升高 所以 收入对居民选址从而对用地的影响 将取决于其对交通成本和土地需求影响弹性的大小 根据传统的经验分析 居民住房支出的收入弹性一般大干交通费用 因此 居民住房竞租曲线会变得较为平坦 且向上移动 但其变动幅度则因交通成本的增加而减弱 三 交通条件的改善与用地结构的变化交通条件对城市结构的影响是相当广泛而深入的 正如本章第二节所分析的 交通费用是除地租以外制约城市结构形成的另一决定性因素 甚至对区位的好坏 地租的形成也起着某种程度的决定作用 交通状况对企业和居民的选址决策均有重要的决定性影响 交通条件的改善对土地利用的影响是直接的 它将使竞租曲线变得平坦 由于交通条件的改善 各区位上的可达性和便利性得到提高 运输成本将会降低 其结果从两个方面对用地结构产生影响 一方面 远离市中心的地区会因交通条件改善而增加吸引力 从而对土地的需求增加 地租上升 另一方面 靠近市中心地区的土地则因便利性 优越性的相对下降而需求降低 同时 具有同样优越地位的土地供给会因交通改善而增加 从而均衡地租将下降 这样 企业和居民的竞租曲线将变得平坦 且靠近市中心的部分下降 而远离市中心的部分上移 其结果导致各种用地边界和城市边界的向外扩张 见图5 12 图5 12交通条件的改善对城市结构的影响 第四节中国城市的土地利用机制 一 改革开放前的土地利用机制随着我国社会主义政治经济制度的建立 城镇土地的所有制性质和构成也发生了相应的变化 土地利用机制随之向计划经济体制下的土地要素配置方式转变 新中国成立前 中国城市土地存在着多种多样的所有制形式 但从本质上讲基本属于私有制 因此存在着以地租或地价为基础的土地市场调节机制 建国后至1956年这一时期 国家没收了国民党政府 大地主 官僚买办资本 外国资本家的土地 使其成为国有土地 通过行政手段分配使用 随着1954年政务院对土地使用费或租金收取项目的取消 中国开始采用行政划拨 无偿使用的土地利用机制 同时 在这一时期城市和农村还存有部分私有土地 仍然可以买卖 出租 入股 典当 赠与和交换 但与过去相比已受到很大程度的限制 因而土地市场机制的作用大大削弱 1956年以后 农村土地已归农民或农村集体经济组织所有 城镇土地通过社会主义改造全部成为国有土地 并基本分配完毕 此后 新的用地者向国家申请使用土地时 国家只能通过强制征用农民所有的土地 使之变为国有土地再划拔给新的用地者 或者拆迁征用城镇原使用者的土地 再划拔给新的用地者 所以 1956年后直到改革开放之前 中国城市土地配置主要是通过行政划拨和政府征用两种机制来实现的 这一土地配置过程大体上如图5 13所示 图5 13中国城市土地使用权配置过程示意图 二 改革开放后的土地利用机制1979年后 中国城镇土地使用制度发生了两项根本性的变革 一是由政府行政划拨土地制度向城市土地有偿使用制度的转变 逐步引入了竞争机制 二是允许土地使用者依法转让使用权 从此 土地使用者不仅可以通过竞争和非竞争 划拨 方式从政府那里取得土地 而且可以由城镇国有土地使用者的土地使用权转让中获得土地 于是 城市土地利用配置出现了多种多样的方式 土地市场逐步建立起来 形成了包括农村土地的征用 城镇国有土地使用权的出让和转让三个层次 具体包含农地征用划拨 市地拆迁划拨 国有土地使用权的有偿性出让和转让四种土地配置方式的城市土地利用机制 一 农地征用划拨农地征用划拨是中国城市增量土地的最主要的配置方式 是国有土地使用权的一种非竞争出让形式 征地划拨过程基本上按照图5 13所示的程序进行 用地者必须得到政府计划部门 城市规划部门和土地管理部门的批准后 才可获得征用的土地 在征地划拨过程中有三个当事人 用地者 国家 即当地政府 和农村集体组织 要发生相应的三重关系 用地者与国家 国家与农村集体经济组织 用地者与农村集体经济组织 征地划拨实际上包含两种土地权属的变化 一是农村的集体土地所有权变为城市的国有土地所有权 二是国有土地使用权转变为用地者的土地使用权 两种产权变更在同一过程发生 在实际中 农地的征用划拨有四种形式 1 用地者自己按照国家征地费标准直接与被征地者商定征地补偿费 然后经当地政府的征地管理机构批准 办理征地手续 2 所需土地由政府的征地机构统一征用 征地单位与被征地单位不直接见面 政府的征地机构核定被征土地的补偿费后直接与农民协商确定最终的补偿费 3 在政府打算进行某种开发建设 如开发新城区 改造旧城区等 需要成片征用农民土地时 政府作为开发者 一般要成立临时的开发建设机构 然后委托征地机构征地 设计机构设计 施工单位建设 最后将建成的房屋设施分配给用户 4 政府规划出一片待开发的土地 委托房地产开发公司进行统一征地 统一设计 统一施工 统一出让和管理 由开发公司代行政府的征地职责 直接与被征地单位协商征地补偿费 安置被征地的农民 居民等 显然 在农地征用划拨过程中 农民出让土地所有权 政府获得土地所有权并出让土地使用权 开发者则获得土地使用权 产权权属的转移与变更仍然带有浓厚的计划经济色彩 政府对土地利用仍起着决定性的作用 开发者使用土地并非通过竞争方式 在市场经济体制下 用地者是部分或完全独立的法人 自负盈亏 因而征地费的性质亦发生了变化 已不再是财政上的转移支付 而成为企业的经济硬约束 即使是政府支付的补偿费部分 由于已不再是统收统支 因而实质上也构成了政府行为的预算约束 同时 在实践中 征地费的形成机制正在发生变化 它已不完全由国家规定的征地标准来决定 而或多或少由征地过程中三方当事人经过竞争协商来决定 所以 征地费在某种程度上已成为调节土地利用的价格工具 由于长期以来工农业产品剪刀差和城乡经济巨大差距的存在 征地费经常被压低 即低于正常农村经济所要求的地租水平 从而城市用地的过度膨胀和不合理利用仍严重存在 地租对城市边界的调节并未发挥应有的作用 二 市地拆迁划拨市地拆迁划拔是城市内国有土地非竞争性出让的一种主要方式 始于20世纪50年代 根据当时的规定 新土地使用者要在城市内取得原土地使用者的土地 必须经过政府批准 并由政府以国家建设或城市建设的名义强制原土地使用者迁离该地 并将该地划拨给新的土地使用者 其过程参见图5 13 原土地使用者迁离原地所造成的损失和发生的费用由新使用者予以补偿 因此 拆迁费是新土地使用者取得土地的经济代价 实践中 拆迁费实质上由对地上附着物的补偿和土地使用权的补偿两部分组成 换句话说 市内拆迁补偿费实际上已成为对原使用者让渡房地产权的补偿 正因如此 市地拆迁划拔中 既存在行政计划因素 政府与用地者之间 也同时包含市场经济因素 用地者与被拆迁者之间 土地利用的双轨并行极其严重 从而产生了产权归属 利益分配等方面的种种问题 制约了市内土地利用再配置过程的顺利进行 三 有偿出让有偿出让土地是中国在改革后出现的 城市国有土地通过竞争手段实现使用权转移和土地利用的新方式 目前 国有土地的有偿 竞争性 出让主要有四种形式 1 协议出让 指土地使用者直接向国有土地的代表人 土地管理部门 提出有偿使用土地的要求 双方进行一对一的谈判 通过协商取得一致并达成土地出让合同 协议出让的过程包括申请 协商和签约三个阶段 协议出让一般适用于 高科技项目用地 福利住宅如廉租房 经济适用房用地 党政机关 部队 文化 教育 科研 卫生 体育和市政公共设施等非营利性用地 政府认为适宜的其他用地 2 招标出让 即国有土地的代表人发布招标公告 邀请特定或者不特定的公民 法人和其他组织参加国有土地使用权的投标 根据投标结果择优确定土地使用者 招标出让的过程可以分成招标 投标 开标和决标 签约这四个步骤 招标出让土地使用权大多适用于 大型区域发展用地 小区成片开发用地以及技术难度较大的项目用地 3 挂牌出让 即国有土地的代表人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告 接受竞买人的报价申请并不断更新挂牌价格 根据挂牌结束时的出价结果 以出价最高原则确定土地使用者 它是介于招标与拍卖之间的一种竞争方式 挂牌出让过程包括挂牌公布 报价并更新竞价 挂牌截止三个步骤 4 拍卖出让 是指国有土地的代表人发布拍卖公告 由竞买人在指定时间和地点进行公开竞价 根据出价结果 按照出价最高原则确定土地使用者的行为 拍卖由于完全是在交易现场进行 具有最强的公开性 因而也就保证了最大的公平和公正 拍卖出让土地使用权一般适用于竞争性很强的商业 旅游和居住类用地 以及区位条件很好的城市中心区土地等 上述四种土地出让方式所具有的竞争性和公开性不同 所得的出让价格也就相差悬殊 一般从低到高依次排序是 协议 招标 挂牌 拍卖 四 国有土地使用权的转让国有土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 它也是中国城市土地利用市场配置的一种重要形式 土地使用权的合法转让 使得土地使用权作为一项独立的财产权从土地所有权中分离出来 从而土地使用者具有了利用土地获取经济利益的权利 使得中国的城市土地利用具备了根据土地供求关系调整土地配置的能力 由此 城市土地利用的市场配置机制逐步形成 并日益成为调节城市空间结构变动的重要手段 综上所述 城市土地利用机制的改革 与社会主义市场经济相适应 运用价值规律和市场机制 通过土地市场来调节城市土地的供求关系 合理配置土地资源 完善城市用地结构 提高土地利用效益 从而达到最大限度节约土地的目的 第五节中国现代城市内部空间结构的特征 一 中国现代城市空间结构的基本模式中国大多数的现代城市 基本上都是在解放前既存的城市基础上 经过建国后大规模工业建设和总体规划 有计划地逐层扩展而形成发展起来的 至今在城市内部 其空间结构的发展已基本上形成工业区 居住区 商业区 行政区 文化区和旅游区等多种功能分区组合配置的总体格局 而且 大多数城市空间结构也形成了一定的圈层分异特征 基本上围绕一个市中心 其他功能分区在四周环绕分布 如图5 14所示 图5 14中国现代城市空间结构的解释性模型 为了更全面地说明中国现代城市内部空间结构的基本模式 根据城市规模 性质的不同 可以进一步概括出四种不同的空间结构模型 见图5 15 5 16 图5 15我国大 中 小城市内部结构的基本模式 图5 16我国矿业资源型城镇结构模式 二 中国城市空间结构的基本特征与西方城市受地价调节而形成同心圈层结构及其演化状况不同 中国现代城市的内部空间结构基本上由政府计划配置 是行政命令的产物 其圈层结构的形成不是企业 居民在城市聚集过程中对土地要素竞价均衡的结果 而主要是由于发展先后的不同 在优先发展重工业的经济发展战略指导下 中国城市以建设生产性城市为主导 逐渐形成了以工业用地为主导的 各项功能用地有计划配置的总体结构特征 这些基本特征主要表现在以下几方面 1 围绕市中心地区 一般为老城区 各项功能区为主体在一定地域范围内有计划配置 2 生活居住区与工业区就近配套布置 形成比较均匀分散 相对自成体系的生产 生活综合单元 3 城市内部 小 企业密布 形成典型的工业 居住混合区 见图5 14 4 集中组织全市的行政管理和公共服务中心 5 在城市外围建立农副食品基地及其他工业组团 卫星城镇等 三 中国现代城市内部空间结构要素的区位布局特征在传统的计划体制下 国家政府对工业区 居住区 市中心 独立单位地段等各类城市结构要素的规划和布局 直接决定着中国现代城市内部结构的形成及其演化 下面针对这些结构要素在传统体制下的区位布局特征 概括如下 一 城市工业区的区位布局特征一方面 城市工业用地在城市总用地中的比重明显偏高 另一方面 中国的城市工业用地区位布局偏于分散 在城市内部 边缘区和外围地区均有分布 而形成与之配套的居住 生活 交通布局相对集中 而整体上也较分散的结构特征 具体而言 城市工业的区位布局特征有以下几个方面 1 大批中小型企业广泛分布于城市内部 形成了大面积的工业 居住混合区 2 一些大中型工业环绕市区 在城市边缘相对集中布局 形成在城市工业区布局中占有主体地位的呈环形分布的边缘工业区 3 在城市边缘地带沿公路 铁路或河流分散布局 形成一些相对孤立的工业点 片 4 一些大型工业区远离城市在外围地区集中布局重工业为主的郊外生产中心 二 城市居住区的区位布局特征同西方国家所出现的按收入水平 家庭结构 种族构成而形成的居住空间分区不同 中国城市居住区的形成是在旧城改造和社会主义有计划经济建设过程中统一建设的结果 其布局特点服从于工业的布局方针及其变动状况 形成了均衡分布 统一供给 分散发展 与工业布局相邻的基本特征 三 城市中心区的空间结构待征中国现代城市中心区的空间结构 是在传统城市和近代城市中心基础上逐步改造 建设而发展起来的 传统城市的中心区 多数位于城市的几何中心或主要交通轴线上 功能上以布置象征封建礼制的政治建筑为主 近代以后 中国的城市形成了类似西方市中心的中心商务区和中心零售商业区 建国后 随着城市土地利用机制发生根本变化 城市中心结构也发生了新的变化 一方面 原有的中心商务区逐渐萎缩 被改造为各类机关 商店 学校 居住和工业用地 另一方面 中心零售商业区则得到了进一步的发展 新建了各类大型国有 集体商店和各类文化服务设施 同时 在统一划拨体制下 这里也形成了大量的居住 办公用地 原有的城市中心区逐渐演变为以商业零售功能为主 兼有居住 工业 办公 文化 金融等多种功能的混合中心区 四 城市单位制独立地块的布局特征所谓城市单位制独立地块 是指由一定的公有制单位 如国家政府机关 学校 科技院所 大中企业等 独立使用某一地块 内部生产 工作 生活设施一应俱全 对外则建有围墙 形成封闭式的独立 大院 这种单位制独立地块是在传统体制下中国现代城市发展的特定历史条件下形成的 形成了中国现代城市结构中特有的一类功能混合型的用地组织单元 城市单位制地块的布局 远近有别地 不均匀地分布于城市的各个区位 这种用地组织单元分布的广泛性 构成了中国现代城市空间结构的主体内容之一 其所以如此 也有一个历史的发展过程 早在五十年代前期 在若干城市新建的教育 科研和机关用地中 就已出现就近随家属区的 大院制 六十年代起 随着城市住宅统建制度的中止 政府提倡 见缝插针 填空补缺 各单位纷纷圈地建院 到七十年代初 又全面倡导 单位自建宿舍 从而 大院 制愈演愈烈 逐步成为中国现代城市空间结构中的一个基本构成要素 第六节体制变革过程中中国城市内部空间结构的演变 一 体制变革 空间结构演化的新机遇在传统体制下 单一的土地利用行政配置方式和以工业建设为主导的城市发展战略 导致中国现代城市以工业为主导的 居住与工业用地混合 各功能分区计划配置的内部空间结构特征 这种结构模式虽然具有一定的计划性 但由于发展政策的不连续性和规划本身的不科学性等原因 造成空间布局极不合理 系统性差 土地浪费严重 从而造成严重的社会经济后果 传统体制下不合理的城市内部空间布局严重阻碍着城市的进一步发展 从1978年起 中国逐步深入推行改革开放政策 传统的计划经济体制日益被社会主义市场经济体制所取代 中央集权的计划产品经济也逐渐为市场经济所取代 市场取向的体制变革使中国在经济发生深刻变化的同时 给城市发展带来了新的机遇 城市土地利用和空间结构的演化 也开始进入了一个崭新的阶段 首先 体制变革给城市发展提供了全新的社会经济制度背景 城市土地利用和内部空间结构的演变逐步引入了新的调节机制 市场配置机制 其次 体制变革为城市土地利用和空间结构的演化提供了新动力 改革以后 随着各类商品市场 服务市场和土地市场的形成和拓展 市场力量正在成为城市发展的原动力 独立自主的企业 居民行为日益成为决定城市土地利用和空间结构演变的重要力量 第三 体制变革也为城市土