《资本投资与运营管理办法》解读.ppt

1 资本投资与运营管理办法 解读 上海公司财务管理部二 八年七月 2 作为行业领跑者 与优秀同行比 万科主要运营指标并不占优 集团业务增长主要依赖于外部融资的增加 而非自身运营效率的提高 增长速度取决于资本市场的融资规模 对一线公司的绩效评价偏重于规模和利润 对现金流 运营质量和效率关注不够 销售增长的同时带来了库存和低效资产的大幅增加 业绩增长主要依赖总部新增投资 忽略新项目的优质发展 存在项目获取后运营结果低于预期的情况 总部对一线公司的投资与一线的运营结果关联不够 导致新项目投资出现分配不合理现象 背景 3 主要内容 一 资本投资与运营管理办法 框架简介二 资本投资与运营管理办法 解读1 资本核定管理办法2 运营评价指标及体系3 内部融资管理办法4 外部融资管理办法5 新项目投资资金管理办法三 资本投资与运营管理办法 对上海公司09年的影响和对策四 对 资本投资与运营管理办法 的思考 4 一 资本投资与运营管理办法 框架简介 5 1 1贯穿规则 四方面五办法 资本核定 运营评价 融资管理 投资管理 资本核定 运营评价指标及体系 新项目投资资金 内部融资 外部融资 6 1 2 资本投资与运营管理办法 关系图 新办法显示 总部对一线公司的投资与一线公司运营结果直接关联 运营评价结果直接影响投资额度 影响公司可持续发展 鼓励一线关注运营质量 优化资产结构 改变集团依赖外部融资实现增长的模式 真正实现内涵式增长 7 二 资本投资与运营管理办法 解读1 资本核定管理办法2 运营评价指标及体系3 内部融资管理办法4 外部融资管理办法5 新项目投资资金管理办法 8 2 1资本核定管理办法 概述 实际占用集团资源 万科权益 计息负债 总部核定 依据 各一线公司 区域统筹 备注 占用集团资源包括万科方权益和往来投入 计息负债 资产核定管理办法 对一线公司当前实际占用的集团资源进行股权资本和计息负债比例的核定 作为集团对一线公司运营成果评价的基础 区域统筹 内部往来 9 以各一线公司2007年底实际占用减去应上缴总部2007年度利润的集团资源为基数 按照统一的股权资本 计息负债比率核定各区域的股权资本和计息负债 计息负债率控制目标为50 区域和一线公司占用集团资源不变 只在股权资本和计息负债之间进行调整 区域总体计息负债比例须控制在50 可在一线公司内平衡分配 过渡期 2008年1月1日至2008年12月31日 外 各一线公司超出目标计息负债比例的负债 双倍计息 2 1 1资本核定管理办法 核定原则 备注 占用集团资源 万科方权益 内部往来 计息负债计息负债率 计息负债 占用集团资源 10 2 1 2资本核定管理办法 变动因素 股权资本变动 计息负债变动 增加项 盈利 分配得到的股权形式的投资资金 减少项 亏损 上缴集团利润 增加项 得到内部借款 外部借款 债权形式投资额度 减少项 归还内部借款 外部借款 债权形式投资额度 调减股权资本A 增加计息负债A 资金中心借款 调增股权资本B 调减计息负债B 原则 调整前后一线公司占用资源总额不变 关注计息负债率变动 警戒线50 11 资本核定结果 除去南昌和合肥公司 2007年底上海区域合计占用集团资源185 52亿 按照50 的计息负债比例调整后 资本核定92 8亿 苏南公司和南京公司调整后 暂无法满足集团要求的负债比率50 苏南公司 考虑到合资公司的因素 集团和区域同意延长过渡期一年 期间不收罚息 南京公司 超出50 的负债比率较多 需要着力在下半年优化运营 备注 根据与集团沟通 南昌公司属合资公司 不进行核定 合肥公司为2008年成立新公司 07年没有占用集团资源 2 1 3资本核定管理办法 核定情况 12 上海公司08年初报表计息负债率为44 9 区域核定上海公司08年初权益资本为313 846万元 计息负债率为42 8 较核定前有所降低 08年6月30日 上海公司计息负债率为53 6 主要是由于铜山街项目增加借款9亿多所致 2 1 4资本核定管理办法 上海公司状况 13 2008年12月31日后 在运营过程中一线公司的计息负债率需控制在50 内 超过该目标的新增计息负债将双倍计息 其中罚息直接在考核利润 所得税后净利润 中扣除 过渡期的时间 2008年1月1日至2008年12月31日 过渡期内一线公司经营性资金缺口 由资金中心根据一线公司实际资金缺口核定借款金额和期限 所借款项全额按计息负债计算 过渡期内老项目付款还应控制在资金中心核定的现金流管理目标内 对于过渡期内无法达到集团要求的负债率控制目标的公司 各区域 指深圳 上海 北京 只允许一家公司申请并经总部批准后延长过渡期 过渡期最长延至09年12月31日 被允许延长过渡期的公司向资金中心借款不计收罚息 但在未达到总部要求的负债率控制目标前不得新增投资项目 2 1 5资本核定管理办法 其他关注要点 14 二 资本投资与运营管理办法 解读1 资本核定管理办法2 运营评价指标及体系3 内部融资管理办法4 外部融资管理办法5 新项目投资资金管理办法 15 基于运营管理办法的指导思想 统一运营导向 改善投资收益 提高运营效率 保持稳健增长 在资本核定的基础上 选取了投资回报率 周转能力 成长性三方面指标对一线公司的运营能力进行评价 2 2运营评价指标及体系 概述 16 关注点 利润 占评价指标80 的份额 效率 占评价指标20 的份额 考核销售回款 强调现金流 注重销售规模增长的同时降低库存和低效资产 2 2 1运营评价指标及体系 评分比重 17 总分100分 投资回报率占50 周转率占20 成长性占30 达到上年集团平均水平 得分60 达到集团优秀水平 得分100 集团平均水平和优秀水平 总部每年根据实际情况调整一次 年内不变 2 2 2运营评价指标及体系 评分规则 18 关注点 万科权益 利润 2 2 3运营评价指标及体系 权益投资回报率 说明 如09年7月实施分配 则投资回报率的考核季度数为08年4个季度 09年2个季度 合计为6 08年万科方权益投资采用权益资源占用口径 包括万科权益及内部往来 权益结算净利 财务报表结算净利润 权益创造净利 集团确认的运营平台数 19 2 2 4运营评价指标及体系 业绩增长率 说明 每年第一季度计算一次 年内不调整 年度计划 本年计划净利润如果高于实际结算净利润 则在下年考核中 以本年计划净利润为考核基数 集团操作的并购 并购日已售未结利润体现在当期的结算予以剔除 20 2 2 5运营评价指标及体系 总资产周转率 说明 考核总资产按 净资产 有息借款 应付帐款 计算 不加计预收帐款 应交税金 取上年1季度至上季度末算术平均值 这里的净资产含股东往来 少数股东权益 扣除内部投资抵消数及同一考核主体内部往来 即奖金考核的 权益及往来占用 概念 21 评分假设条件08年12月31日 0118版销售计划区域和各公司约完成70 集团平均分 区域平均分 备注 合肥公司为2008年成立新公司 暂无经营结果 2 2 6运营评价指标及体系 模拟预测08年数据 22 二 资本投资与运营管理办法 解读1 资本核定管理办法2 运营评价指标及体系3 内部融资管理办法4 外部融资管理办法5 新项目投资资金管理办法 23 2 3内部融资管理办法 概述 该办法09年1月1日起正式实施 此后一线公司在资金中心可能获取的贷款有四证贷款 过桥贷款和救济贷款三种 一线公司在资金中心的贷款全额按计息负债形式计 且原则上不允许展期 24 2 3 1内部融资管理办法 贷款方式比较 买地 开工 竣工 交付 过桥贷款 四证贷款 救急贷款 全过程能用 但需承受高额罚息 25 2 3 2内部融资管理办法 四证贷款 定义 资金中心利用资源从外部机构获取的贷款 由资金中心根据相应规定以债权 资金中心借款 的形式分配给一线公司 对象 集团全资公司 合资公司的融资按立项时的资金解决方案执行 条件 已获取四证的全资项目 授信额度确定 1 额度根据有效四证资源核定 新办法实施时已确定获取的项目 每年年初经营计划确定后 根据该公司全资老项目当年获取的四证打包核定授信额度 本办法实施后获取的新项目 根据决策计划中四证获取时间核定项目全生命周期的授信额度 2 授信额度在四证齐全30天后起 至后续三个月内有效 每推迟提款一个月 额度递减1 3 3 对于各公司分得的银行提供担保的公司债额度要在其对应项目的授信额度中扣减 26 2 3 2内部融资管理办法 四证贷款 注意事项 借款须按时提前申请 额度内允许分批提款 但不可循环使用 根据银行相关政策 申请四证贷款的公司须在资金中心申请专户 专款专用 借款只能用于支付工程款 不可支付地价 税费等其他支出 借款期限最长15个月 借款利率根据各公司基础利率执行 按各公司上年资信核定 期内如中国人民银行调整同期贷款利率 资金中心有权作相应调整 四证贷款中超过计息负债率控制目标的新增贷款 除需要支付正常利息外 还要对超过部分收罚息 罚息 贷款额 公司基础利息 贷款期限 直接在考核利润中扣除罚息 27 2 3 3内部融资管理办法 过桥贷款 使用范围 一线公司可向资金中心申请用于支付新项目首期地价的短期借款 授信额度 不超过申请贷款新项目首期地价款的40 期限 最长6个月 不允许展期 利率 1 借款期限3个月内 含 按银行基准利率的1 5倍计收 2 借款期限3 6个月 按银行基准利率的2倍计收 3 在资信中心资信评级AA 含 以上 上述利率可按80 计收 4 申请过桥贷款的一线公司的计息负债率如超过集团负债率控制目标 利率按银行基准利率的2倍计收 且不得享受资信评级AA 含 以上公司的利率优惠 5 过桥贷款通过存贷比的方式来影响公司的计息负债及相应的利息 28 2 3 4内部融资管理办法 救急贷款 范围 四证贷款 过桥贷款以外的贷款 利率 1 资金中心根据各公司基础利率计收利息 2 除资金中心正常计收利息外 由财务部在当年考核利润指标时 直接在考核利润中扣除罚息 罚息金额 贷款额 公司基础利率 年 贷款期限 2 注意点 救急贷款需设立监管帐户 由总部监管该帐户的流入流出 直至此笔贷款归还 29 资信评价表 满分100分 年度评分 07年上海公司信用 2 3 5内部融资管理办法 资信评价 使用救急贷款必需慎之又慎 每发生一次扣30分 基本等同于贷款利率上浮5 30 二 资本投资与运营管理办法 解读1 资本核定管理办法2 运营评价指标及体系3 内部融资管理办法4 外部融资管理办法5 新项目投资资金管理办法 31 2 4外部融资管理办法 概述 本管理办法通过规范从外部机构融资的行为加强集团对一线公司外部融资的管理 有序拓展融资渠道 全面控制融资风险 32 2 4 1外部融资管理办法 原则 原则 总部统筹 一线辅助 全资公司国内银行融资 外资类合作 合资公司国内银行融资 信托类合作及一线公司的非金融机构合作 一航万科融资 资金中心统一操作 经资金中心批准统筹安排 一线公司自行安排 在这样的背景下 如何能够在全集团近三十个公司中脱颖而出 资信等级将成为一个重要的考核标准 33 2 4 2外部融资管理办法 融资成本规定 融资成本规定 1 银行融资成本 一线合资公司与当地银行合作 贷款利率不得超过同期基准利率的110 存贷比不得超过15 2 非银行机构债券类融资成本 注 1 资金中心将根据市场的形势及集团整体的融资状况及时调整可接受的融资成本 2 如果一线公司通过与合作方沟通缓付地价的方式来改善现金流出情况的 给合作方的资金成本不得超过8 5 34 二 资本投资与运营管理办法 解读1 资本核定管理办法2 运营评价指标及体系3 内部融资管理办法4 外部融资管理办法5 新项目投资资金管理办法 35 本管理办法明确了一线公司新项目投资资金来源 同时明确集团外部资本市场融资等增量资金的分配将主要依据运营评价结果 将资源投入到收益更好 效益更高的区域和城市 2 5新项目投资资金管理办法 概述 36 2 5 1新项目投资资金管理办法 资金来源 08年前 区域分得07年额度余额 分得的集团增量资金 一线公司超额回款及股权置换 一线公司新项目投资资金构成 37 内外交错 融会贯通 四管齐下 收入囊中 2 5 2新项目投资资金管理办法 资金来源 08年后 资金中心存款 一线公司新项目投资资金 分得集团的增量资金 未来净现金流 总部主导的战略并购 38 一线公司通过内部运营创造的投资额度资金中心存款 存量资金 过渡期后 09年开始 一线公司在资金中心或当地银行的存款可用于新项目发展 但一线公司之间及区域间不可调剂使用 一线公司在资金中心的存量统筹及调节权属于总部 由资金中心根据集团总体资金状况以过桥贷款或救急贷款的形式予以利用 但需要考虑已有项目的未来支出 一线公司未来净现金流 根据一线公司的动态现金流计划确定 包含经营 融资 投资现金流 如因计划不准 导致需要借款 按照救急贷款处理 分得集团的增量资金 按照核定资本和运营得分分配 2 5 3新项目投资资金管理办法 内部创造 39 外部融资分配原则 集团增发置换资金 无担保公司债及集团其他短期债权融资的总额根据20 30 50 的比例分别归总部 区域及一线公司支配 2 5 4新项目投资资金管理办法 外部融资分配 40 三 资本投资与运营管理办法 对上海公司09年的影响和对策 41 3 109年经营概况 09年经营状况 0707版 单位 平米 万元 42 3 2上海公司09年运营评价指标预测 权益投资回报率 2 8 24 备注 08年上海公司预计该指标为46 43 3 3上海公司09年运营评价指标预测 业绩增长率 备注 08年上海公司预计该指标为58 44 3 4上海公司09年运营评价指标预测 总资产周转率 61 44 17 备注 08年上海公司预计该指标为162 09年周转率提高主要原因为归还集团贷款 45 3 5如何提升09年运营评价指标 关注点 一 各季度结算资源分布情况二 期末库存货值情况三 项目盈利能力 46 一 09年各季度结算资源分布情况不均衡 单位 万元 3 5 1如何提升09年运营评价指标 结算资源分布 47 二 期末库存货值情况 3 5 2如何提升09年运营评价指标 期末库存货值 48 若09年末90亿货值积压若进行加售 则影响利润如下 单位 万平米 亿元 09年末可补充资源对利润的影响引起运营评价指标的变化 3 5 2如何提升09年运营评价指标 期末库存货值 49 三 项目盈利能力09年盈利能力较低的项目为 例如 吴中路项目销售净利率为1 9 旗忠144项目销售净利率为2 2 旗忠一期销售净利率为3 2 琥珀郡园一期二区销售净利率为5 罗店C3一期多层销售净利率为5 9 地杰一期 C 高层装修销售净利率为9 8 关注低盈利能力的项目 通过优化成本等方式提升项目盈利能力 3 5 3如何提升09年运营评价指标 盈利能力 50 单位 万平米 亿元 09年考虑成本下降对净利的影响分析 假设09年结算面积和结算金额不变 我们每优化1 成本 就是减少9500万元的结算成本 如果成本优化的目标是5 09年结算成本下降4 75亿元 结算净利增加2 69亿元 结算净利率上升1 8 提高项目盈利能力措施 3 5 3如何提升09年运营评价指标 盈利能力 51 四 对 资本投资与运营管理办法 的思考 52 思考 一 转变认识二 开工与销售配比三 持续关注项目盈利能力四 减少库存五 关键节点执行情况六 现金流七 新项目运作 53 一 转变认识1 具备 当家做主 的主人翁意识 2 把集团资金中心当作是提供 开发贷款 的政策性 银行 4 1对 资本投资与运营管理办法 的思考 二 开工与销售配比 假设 当年的项目开工节奏必须结合当年销售量及次年的入伙安排来分期考虑 54 09年有些项目出现销售净利率较低的现象 如下 三 持续关注项目盈利能力把提升盈利能力当作为一种工作常态 若上述项目销售净利率均提高1 则影响创造净利5619万元 4 1对 资本投资与运营管理办法 的思考 55 四 减少库存案例 上海公司09年末预测积压在售货值达75亿元 库存 库存 库存 砍掉 4 1对 资本投资与运营管理办法 的思考 56 4 1对 资本投资与运营管理办法 的思考 09年末在售资源明细 多售10 就能增加7 5亿元的回款 将有力的增加上海公司09年可用资金 57 分析 1 回款延后将使得公司损失一年发展机会 利润减少将降低当年的运营评价指标 同时09年3月之前支付的资金将多承担一年利息 2 未按计划获得四证 按违约处理 将影响公司资信评级 从而可能导致次年的贷款利率上浮 五 关键节点执行情况假设 某项目原定09年3月拿施工许可证 09年6月开盘 当年销售回款金额达4亿元 若获取施工许可证推迟至2010年3月 则09年该项目现金流入及利润将大幅减少 措施 关注重大节点 动态进行经营提示 4 1对 资本投资与运营管理办法 的思考 58 六 现金流假设该公司无存量资金和为A级信用 现金流出超过计划 将有可能导致向集团资金中心申请救急贷款 分析 救急贷款的出现 除了支付正常利息外 还需要支付双倍罚息 同时 罚息将在考核利润中扣除 假设该贷款为3个月期限 则实际总利息 2000 7 47 0 25 2 0 75 2000 7 47 0 25 1 136 95万 4 1对 资本投资与运营管理办法 的思考 59 根据预测 08年下半年统筹资金以及计息负债预测如下 4 1对 资本投资与运营管理办法 的思考 60 08年经营现金流情况 上海公司2008年预计整体经营净现金流为 4 3亿元 其中上半年现金流入仅完成全年计划40 下半年还需完成61 5亿元的现金流入 除确保下半年销售计划实现以外 还需要营销部加紧催收逾期款1 7亿元 截至7月20日数据 事业部落实政府延误的七街坊回购款3200万元 213 回购款2 6亿元 4 1对 资本投资与运营管理办法 的思考 61 五街坊项目09年3月开盘 08年工程款支出1 4亿元 建议适当控制工程款支付 地杰C街坊工程全开施工面积达到12万平米 08年仅推3 4万平米 建议事业部在保证09年结算的前提下至少放缓25层 3 6万平米 的施工进度 中林和新里程工程款达到10 6亿元 建议与总包协商放缓付款节奏 4 1对 资本投资与运营管理办法 的思考 62 罗店C5二区虽然开盘推迟至09年一季度 但工程进度已基本达到预售条件工程款无法优化 因此建议二区仍按9月推盘增加销售供应量 罗店C3项目的开盘节点由09年3月推迟到10年初 事业部需调整相关进度重新制定资金计划 4 1对 资本投资与运营管理办法 的思考 63 浦江镇需要协调好报批报建与工程施工的节奏 目前工程进度已大大超出报批报建速度造成工程款积压 08年上半年已支付5874万元 华尔兹由于产证分割问题 销售存在困难需要公司关注落实 旗忠项目尚未考虑资金支出 4 1对 资本投资与运营管理办法 的思考 64 187 项目08年占用资金3 5亿元 需要与政府协商争取早日实现回款 53 项目预计今年须支付清地价 08年占用资金3 3亿元 如自行开发10年才能实现回款 建议尽快引入合作伙伴或转让减缓资金压力 城花新园合作方一直存在资金紧张情况导致万科垫付资金 需要事业部合理安排好资金计划并落实施工许可证保证贷款及时跟进 4 1对 资本投资与运营管理办法 的思考 65 铜山街项目目前延至10年销售 由与该项目08年占压资金26 6亿元将极大影响公司各项运营指标 中房滨江项目目前尚未落实可行的开发计划 目前仅利息一年就需要支付近0 6亿元 需要事业部尽快推进进度或者引入合作伙伴分担资金压力 4 1对 资本投资