上海豪宅-黄埔露香园案例分析PPT课件.pptx

1 5 1高端市场 露香园 豫园板块 内环内 交通便利 对口市重点小学 周边商业齐全 2020 3 26 规划两栋冠名酒店 包括URBN精品酒店 LancePlace酒店式公寓一期公寓 规划8栋住宅楼 形成两组团 面积段200 300m2一期别墅 规划30套联排 独栋 面积段300 500m2保留六栋历史建筑 如沈醉旧居 严氏旧居及赵公馆等 5 1高端市场 露香园 总建面38 6万m2 容积率2 4 两期开发 一期整体拉高拍低 北部规划8栋公寓 248户 以200 300m2为主 南部规划30套别墅 以300 500m2为主 配有地下两层车库 引入URBN酒店 LancePlace酒店式公寓 2020 3 26 2 5 1高端市场 露香园 一期建面15 8万m2 容积率4 4 规划两个组团 共8栋公寓 东侧2个人行入口 西侧2个车行入口 地上1层裙房为2万m2持有商业 2层裙房定位泛会所 另外配有9000m2独立会所 车行入口 两处人行入口 两处车行入口 2020 3 26 3 联结组团花园 联结泛会所 2F7m转换大堂 青莲街 东侧大堂 西侧大堂 5 1高端市场 露香园 组团东侧设有四层大堂 西侧设有一层地下大堂和地上转换大堂 东西侧第二层转换大堂无缝联结楼栋 组团花园 泛会所 泛会所配有红酒区 雪茄区 阅览室 儿童托管区 2020 3 26 4 5 1高端市场 露香园 利用一层商业的屋顶打造组团内部业主专属花园 业主通过东西两侧转换大堂进入 这种做法充分利用空间 提高绿化率至35 2020 3 26 5 5 1高端市场 露香园 分为三个节点展示 售楼处通过硬装 工艺摆设 烘托老上海风情 运用视频 IPAD等科技拔高定调 外墙包装 石材干挂到底 传递项目品质感 拉长看房动线 巧用通道两旁照片 配合说辞 深化老上海定调 展示城投品牌实力 2020 3 26 6 5 1高端市场 露香园 北组团为此次首推 共152套 以206 222m2三房 243 275m2四房为主 209 三房 2020 3 26 7 成交量 套 供应量 套 19 26 30 42 69 49 59 39 25 34 10 销售率 存量 套 注 2013年数据为20130101 20130828 5 1高端市场 露香园 面积段选择 100 150m2 150 200m2为市场主力 库存压力大 价格涨幅不明显 为快速周转市场 200 250m2 250 300m2 为露香园切入的细分市场 周转率不如前者 但市场份额稳步上升 为潜力市场 10 10 09 13 12 11 21 14 17 27 年度成交金额 亿元 黄浦 卢湾 静安 徐汇内环内供求价存量分析 2012 01 01 2013 08 28 2020 3 26 8 黄浦 卢湾 静安 徐汇内环内房型面积成交套数交叉分析 2012 01 01 2013 08 28 5 1高端市场 露香园 户型选择 200 250m2以三房为主力 250 300m2以四房为主力 露香园户型定位基本符合市场主力 2020 3 26 9 5 1高端市场 露香园 总价段选择 三房切入200 250m2市场 总价段1200 1700万为成交主力 销售率50 55 四房切入250 300m2市场 总价段1400 2200万为成交主力 销售率42 50 50 55 50 42 44 14 黄浦 卢湾 静安 徐汇内环内总价面积段供应 成交 销售率交叉分析 2012 01 01 2013 08 28 34 2020 3 26 10 绿城黄埔湾70000 100000元 m2 5 1高端市场 露香园 竞争分析 露香园处于黄浦腹地区域 考虑到项目首开合理流量 定价略低于公馆77 与外滩九里 黄埔湾所在的黄浦滨江区 保持20 30 的合理价差 与徐汇腹地的中凯城市之光基本相同 2020 3 26 11 5 1高端市场 露香园 竞争分析 距离华润外滩九里3km 不看江 但紧邻豫园商圈 针对九里不看江186 188m2三房 均价7 0 9 0万 m2 露香园采用高单价性价比策略 成交均价5 5 6 5万 m2 总价切入九里的下行段 总价段范围切入段 分流客户 2020 3 26 12 5 1高端市场 露香园 竞争分析 距离绿城黄浦湾3km 不看江 但紧邻豫园商圈 露香园缩小面积段 控制总价 设置三房 切入黄浦湾空白产品线 主力四房面积245 275m2 小于黄浦湾主力282 345m2 控制总价低于黄浦湾 2020 3 26 13 5 1高端市场 露香园 竞争分析 距离中凯城市之光2 8km 均有近核心商圈优势 露香园通过切入中凯主力户型下行面积段 控制总价 突出总价性价比 206 212m2三房切入中凯224m2主力三房下行面积段 245 250m2四房切入中凯三房面积段 突出功能性 275 287m2四房切入中凯333m2主力四房下行面积段 分流客户 分流客户 分流客户 2020 3 26 14 5 1高端市场 露香园 竞争分析 距离嘉御庭4km 学区配套不如嘉御庭 对口向阳 建襄小学 对比嘉御庭成交均价7 0 9 0万 m2 露香园放大面积 打造舒适性产品 以5 5 6 5万 m2单价性价比优势 使得206 250m2总价段与170 180m2相同 分流客户 2020 3 26 15 5 1高端市场 露香园 成交表现 截止8月底 成交61套 去化率40 实现销售金额9 04亿元 以黄浦 浦东区域上海本地人改善为主 多为私企业主 2020 3 26 16 5 1高端市场 露香园 小结 巧用纵向空间 打造园林景观 节省平面空间 做足产品 这是值得我们借鉴 但是露香园的户型定位也是值得我们反思 借鉴 土地资源稀缺的市中心项目 如何提高社区绿化率 打造空中连廊 无缝连接住宅 办公楼 商业 地铁站 通过对空中连廊的绿化打造 形成高