2011年苏州相城台家大厦项目入市战略报告.ppt

谁主相城 苏州相城 台家大厦项目入市战略报告 2011年7月 一 策略思考二 市场简阅三 个案调研四 定位沟通 一 策略思考 项目本体坐落 2009年底 相城区总人口达36 93万 预计在2012年将达到40万嘉元路位于相城区偏市心位置 在相城区政府未来的规划发展中 嘉元路被规划为未来的金融一条街 项目本体指标 近10万方的开发量体在苏州地产大格局里 本体单薄 属于 小家碧玉 型 仅西侧活力岛市级商贸圈内的恒基苏州中心开发量就达95万方 项目本体检视 项目基本面 隐性中心化相城未来商办中心将落子在活力岛区域 城市副中心的市级商贸圈 本案仅沾未成形的金融街之 财气 项目入市立基究竟为何 不酒也不甲酒店公寓为时下苏州现金牛产品 但扎堆严重 脱离红海战略可能为佳策 而SOHO办公在几大板块中亦绝非主流 产品瘦狗 价值何在 谨慎对待以下3个问题 可建与热销本案写字楼 商业格局 具丰富的产品定位可能性 但产品定位必须考虑市场能够接受的产品类型 以热销为依据 因为 在地价成本相对较低的背景下 最大的风险来自建设投资带来的资金积压风险 泛中心与独有化本案处于以活力岛为中心化的主导开发趋势之下 以中心边缘化的金融街价值 对撼未来市场热点 必须营造出反中心化的独有价值 否则将难以立足 投入与回报在区域住宅与商办价格倒挂的背景下 项目开发短期内实现价格跳跃比较艰难 因此 必须冷静对应好高骛远 不是10万方的楼宇开发 而是8平方公里一体化运作的开发策略 课题设定 二 市场简阅 苏州经济的持续迅速发展 吸引了大量的人流 带来旺盛的购买欲和强大的购买力 为房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境 GDP 城市的蓬勃发展 吸引了大量人口的涌入 将存在较大的刚性需求比例 给市场带来众多的潜在购房客户 促动发展 人口发展 苏州2010年的人均可支配收入为28840元 比上年增长约10 人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础 随着国民经济水平的提高 房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化 固定资产投资 私营企业和外资增加 带来稳定增长的客户群体 私营外资企业 人均收入与支出 苏州对外向型经济依赖比较重 但综合考量 苏州经济非常向好 为房产市场开发奠定了基础 城市经济简阅 关键词 基础扎实 苏州市私营经济快速发展 品牌建设迈出步伐 新增中国驰名商标21件 中国名牌产品24只 累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只 私营经济快速发展 给GDP的腾飞注入强劲的发展动力 同时也形成大量的中产阶级 为高档房地产的开发带来充足的客源苏州市利用外资项目呈现大型化 实际利用外资金额呈上升趋势 对于推动苏州的经济发展起到了极大的作用 世界500强企业已有134家落户苏州 显示出苏州市吸引外资的强大潜力 而实际上 苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一 苏州私营企业蓬勃发展 09年私营企业投资金额达922 9亿元 比去年增长17 私营企业和外资增加 带来稳定增长的客户群体 世界500强企业有134家落户苏州 每年利用外资的金额稳步增长 显示出苏州吸引外资的强大潜力 私营经济简阅 关键词 消费力强 铁路 南靠京沪铁路 京沪铁路将在相城区设站 轻轨 轻轨2 4号线 苏州最大的换乘中心 快速公交 北环快速路的建成 将使苏州由南环 东环 北环 西环组成的内环快速路的最后一个缺口被缝合 公路 贯穿区内的沪宁高速 苏嘉杭高速 苏州绕城高速 312国道 苏虞张一级公路以及205省道 广济路 人民路 齐门北大街北延工程 进一步完善市区交通体系 满足区域内部联系交通需求 使相城快速畅通城市各方 往来出行均快捷便利 由此进入15分钟都市生活圈 沪宁高速 京沪铁路 京沪高铁 4号线 2号线 苏嘉杭高速 G312 BRT北环通道 在三条主干道北延 高铁轻轨效应的作用下 区域的土地价值和房价将出现较大的上行空间 交通红利简阅 关键词 受众面广 中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目 是苏州中心城区向北拓展的主要承接地 具有重要的长三角区域服务功能 相城中心商贸城是苏州市相城区中心城区建设的旗舰项目 西起金光路 东至元和塘 南到阳澄湖路 北至春申湖路 总用地面积8平方公里 相城中心商贸城位于苏州城区向北拓展的中央主轴上 是苏州中心城区向北拓展的主要承接地 具有重要的长三角区域服务功能 相城规划简阅 关键词 后劲支持 土地供应简阅 2002 2009相城区土地供应量 万方 相城区的土地拍卖经历了2008年的低迷之后 在2009年又重新爆发 全年出让土地159万方 居历史第二位 土地出让简阅 2002 2009相城土地分类供应走势 万方 商业地块出让情况和整体土地出让情况类似 在08年的低迷之后 09年重新爆发 商业地块出让达34 44万方 第二高位 关键词 量体庞大 2002 2009年相城区土地楼板价走势图 楼板价简阅 商业地块楼板价格在2008年快速冲高后 于2009年急速回落 但整体价格依然略低于2006而大幅高于2007年的水平 剪刀差明显 关键词 趋势抬升 未来量体简阅 项目周边未来推量土地一览表 相城区目前还是一个新兴的区域 未来的两大副中心之一 通过地产开发来填补各项空白的契机尤多 同时也会得到政府相关支持 相城正呈现一个大工地状态 其楼市价格在大苏州格局内处于相对谷底位置 相比之下 相城大道还算较成熟的商圈 其中专业性市场占据了很大的比例 而生活类商圈集中在大润发等大型超市周边 真正借力提振区域形象的是相城中心商贸城超大手笔 其未来规划愿景很好 但是现今条件远远不够成熟 关键词 政府给力 三 个案调研 公寓均价 9500元 商业均价 27000元 公寓均价 10000元 商业均价 MOTEL酒店 商业均价 25000元 公寓均价 6800元 底商均价 27000元 按照目前市场行情 基于本案所处区域开发特征 保守估计 本案未来SOHO写字楼入市缺乏价格上攻依托 同时商业亦需营造特色规避奥食卡 蠡口家具城 相城中心商贸城 齐门北大街 中翔商圈 相城区的商区重要分布在齐门北大街板块 中翔商圈 蠡口家具城 相城中心商贸城 项目周边商业扫描 专业市场为主 专业市场为主 当前相城老城区 相城中心商贸城 中心商贸城包括了活力岛 合景地块 恒基地块几大组团 总占地8平方公里 重点发展楼宇经济 构筑智能化商务平台 使其成为城市功能提级 高端服务产业集聚的新地标 规划建设商贸区 商务核心区 商住混合区 水景居住区 中央公园区等五大功能区 将再现繁华市井和现代水乡民居的风貌 但是项目处于起步阶段 基础设施基本落实 峰汇国际项目进入第4期的开发 但距离项目的整体落成还有一段时间 蠡口家具城 江苏蠡口国际家具城为华东最第一 全国内第二大的家具批发市场 位于苏州市区东北面 相城区元和街道 家具城横跨原蠡口 陆慕两镇由38栋大型家具广场组成 现有1600多家家具生产厂家 3000多家家具销售商 家具商场由建元路 相成大道 家具大道 万里路四条路组成 中翔商圈 中翔商圈位于相城大道南端 是相城面向市区的门户 通过相城大道直达东环 商圈内 中翔小商品 装饰城 大润发 家乐福 兼顾了专业市场和中端商业配套 春申湖路 小区配套商业 业态 主要以餐饮 休娴娱乐 美容SPA为主主力店 上岛咖啡 名典咖啡 可的等出租状况 全部租出经营状况 良好 采莲路 业态 餐饮为主主力店 珍珠湖酒店出租状况 出租率不到20 经营状况 惨淡 社区类商业配套 齐门北大街 阳澄湖中路 齐门北大街和阳澄湖路 主要是中路 是相城区南北向和东西向的两条主干道 其沿街散铺较多 但尚未形成规模 街铺档次较低 主要为当地居民和外来人员服务 项目周边业态分布 相城区作为一个新兴的区域 整体的商业氛围不够成熟 相比起主城区 新区 园区相对较弱 区域多为中低端的社区配套类商业 缺少规模的 中高端的 集休闲娱乐购物餐饮于一体的多功能的商业中心 相城大道是相城区现在较为成熟的商圈 但是专业性市场占据了很大的比例 生活类商圈集中两个大型超商周边 但是品质中段 并且功能性单一 相城中心商贸城起步较晚 发展至今依然是大工地一片 关键词 亮点星稀 恒达中环 元联中心 智海广场 中祥丽晶 嘉元广场 如果产品平行于现行市场 金融街地产效应的游离特性 短期难有质变作为SOHO办公 很难 2元租金突破 更难 台家大厦 同质比拼 低价揽客 四 定位沟通 项目面临的主要环境 S 项目优势金融街优势入市产品具可调空间区位价格优势交通大格局给足红利 W 项目劣势金融街显性价值不高周边商务气氛不足住商倒挂难以扭转办公刚性需求较弱 O 项目机会未来市级商圈依托细分市场存在机遇 结论 必须塑造垄断型的产品竞争力 T 项目威胁潜在竞争对手强 商贸城产品截流 纯投资项目的后现金流压力 关键词 价值创造价格 办公43000方商业23000方 行情值 4 3 0 8 2 3 1 8约6亿 动魄值 4 3 1 2 3 2 5约10亿 未来产品的变化值得再精研 亮点案例就在身边 环球奥食卡城采用产权式扣率回报商铺的方式 独立产权 收益 租金 营业额分红 前2年年固定回报8 第3 5年开始享受固定回报6 营业