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老四方楼盘推广整合调研报告 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 目录Catalogue 大环境分析小环境分析项目本体分析 项目整体形象定位学区房推广大型商业推广 项目分析 推广定位 项目分析 PartOne 大环境分析1 属地性质 地处青岛老四方城区 是青岛市政府 环湾发展 和 老城改造 的规划区域 本土老青岛人居多 老城区配套设施完善 原有工商企业数量多 行业广 吸引着众多外商在此举办合资 合作项目 该地区地理位置优越 地势起伏不平 东高西低 南北趋向平缓 西部临海 其中有青岛著名的明代建筑 海云庵 是民俗旅游区的重要景点 项目分析 大环境分析2 行业趋势 近些年来 青岛新楼盘的开发日趋成熟 所用来开发新楼盘的土地已经所剩无几 政府加大对老城区厂房的改造和老房子的重改 最近青岛市区内低于10000元 平方的几乎没有了 除经济适用房除外 针对青岛土地面积的紧缺 可以说寸土寸金的地步 青岛的高层住宅情况 因为土地资源的紧缺性 在市区内多是多层 小高层 高层为主 因为青岛市区四区的性质不同 各楼盘的售出情况均不尽相同 项目分析 大环境小结目前的老四方楼盘市场仍有一定的容量 还有一些新的楼盘是同期开盘 加上政府房产政策的调整 消费者的心理及其行为达到一个较为理性的阶段 附加值 成为各楼盘竞争的重点 都是差不多的建筑类型 就需要把重点放在 规划 和 广告 上 项目分析 小环境分析1 位置 青岛老四方金华路与瑞安路交汇处 地处原四方区腹地 北依孤山 东傍北岭山 自然环境优美 紧邻海云庵商圈 从区位上来看属于正在崛起的滨海新区核心位置 商业配套完善 地块周边现有杭州花园 保利百合花园 颐和广场等多个新老居住社区 本案 小环境分析2 规划 该项目位于金华路西 瑞安路北 原青岛制钉厂地块 由九栋高层 28层 一梯两户 2015年5月11日首次开盘 主力户型为85 125平套二套三户型 均价8500元 平 该项目占地面积7万余平方米 总建筑面积29万平方米 容积率3 0绿化率30 小环境分析3 配套 学校 青岛第十七中学 青岛启元学校 青岛北山二小邮局和快递 青岛市邮政局 水清沟路支局银行 银行 ATM 工行四行第二支行 交行水清沟支行 商业配套 麦德龙 家乐福 百安居 利群 乐购等 海云庵商圈 金沙路农贸市场 北方综合市场 交通配套 公交 周边还有多条公交线路 乘坐7路 21路 24路 325路 5路 609路 373路 371路 305路等公交车到瑞安路南站下车 步行10分钟可达售楼处 地铁 秀兰禧悦都位于金华路与瑞安路交汇处 规划中的地铁M1 M5号线在附近设置站点 驾车 项目位市北金华路与瑞安路交汇处 沿瑞昌路 山东路直达市政府约10公里 周边没有单行线 较为便利 医院 原四方区医院分院 恒博医院 青岛市中心医院 青岛市海慈医院 青岛401医院 青岛市阜外医院等 交通情况 项目区位优势明显 毗邻规划中的M5地铁线 多维路网畅通全城 10分钟联通中央商务区 15分钟即达青岛北客站 30分钟可至青岛机场 小环境分析四方区楼盘因为处于老城区改造中 多把厂房整改成多层 高层 小高层 因为是老四方居民 比较适合刚需和周边居民首改型客户置业 相同的地理位置 地势较高 但周围的配套还相对可以 项目地址 青岛老四方金华路与瑞安路交汇处建筑面积 70966平方米容积率 3 0绿化率 30 建筑形态 9栋28层高层住宅 一梯两户 本案 1 SWOT分析优势 发达的交通优势 地理位置很好 处于嘉定山公园 双山森林公园之间周围配套还可以 周围价格优势明显劣势 地势较高 片区形象不好 拆迁的厂区房 机会 政府重点发展项目 吸引多方招商投资威胁 本地知名楼盘的竞争 项目本体分析 中海 临安府地址 市北区杭州路28号建筑类型 板楼 小高层建筑面积 22万平方米容积率 2 30绿化率 35 开盘时间 2015年3月1日均价 12000元 平方米主推户型 套三127 132平方售楼情况 在售准现房优势 1 24路 305路 325路等公交经过 交通便利 2 距离利群超市步行10分钟路程 购物方便 不足 1 旁边为四方机厂 对居住环境会有影响 2 附近道路有待改善 有时候堵车严重 2 竞品分析 瑞纳紫轩楼盘地址 市北区顺昌路19号 嘉定路小学对面 开盘时间 2013年8月16日均价 15500元 平方米建筑类型 板楼 多层 小高层主推户型 62 120平的套一 二 三容积率 1 62绿化率 35 售楼情况 剩余房源不多 现房在售优势 1 山景洋房 居住舒适度高 2 绿化条件优越 背靠森林公园 3 交通便利位于四方核心区 不足 1 老四方的区位 有老城区的拆迁问题 2 地势偏高 出行不太便利 2 竞品分析 2 竞品分析 金域府邸楼盘地址 市北区金华路56号 原为瑞普电气厂 开盘时间 预计2015年6月底开盘建筑面积 161375 均价 待定建筑类型 板楼高层容积率 2 60绿化率 33 5 售楼情况 剩余房源不多 现房在售山景洋房优势 1 学区房 学校多 孩子上学比较方便 2 周边生活配套成熟 生活便利 不足 1 周边公交车还不太多 还需要完善 2 绿化率不是很高 竞品分析 对比较下所有楼盘 均是学区房 毛坯房 该市场竞争比较激烈 除去价格待定楼盘 其他楼盘均价均在12000以上 比较下有很好的价格优势 2013年左右开发的楼盘 所剩房源均不多 竞争相对缓和一些 在数量上有很好的优势 3 竞争策略 强化优势 通过强势包装 使楼盘的客观质素转化为消费者主观印象的偏好 合理利用发展商有利资源 略化劣势 强力诉求自身商业部分价值和前景 淡化片区不良印象 把握机会 在造势阶段制定差异需求 努力打造品牌效应 监测威胁 密切留意竞品的行动 结合实际状况及时出台政策 PartTwo 推广整合 推广定位 整合推广方面 1 项目整体形象定位2 学区房推广3 周围大型商业推广 项目整体形象定位 舍不得的老青岛 割不了的老四方关键词是什么 学区房和老四方 走四方 老歌 还有老青岛的照片 案名确定方案一 四方城依据老四方的四座山 西面孤山 东边双山 中部向南依次为北岭山和嘉定山 2013年青岛新市区的划定 老四方区划为新市北区 随着年代久远 可能 老四方 这个词会慢慢淡化 或许只能存在于儿时的记忆中 时间能抹平一切的痕迹 见上图老建筑 孤山 北岭山 嘉定山 双山 案名确定方案二 绛学园关键词 学区房和青岛市花 耐冬 另外一种称呼 耐冬 为山东对山茶花的称呼 青岛崂山上清宫千年古树又名绛雪 其耐寒 耐旱 适应性强 抗逆性强 抗病虫害 并吸收大气中的二氧化硫 是青岛市的市花 绛 意思是 赤色 火红 意思 学 是 雪 的谐音 学园 对应关键词 学区房 因为周围竞品大部分都是学区房 所以必须做到独树一格的旗帜 有些楼盘打出买房送车位 是充分考虑到户主停车问题 更有些高大上的楼盘 打出这样的口号 送户口 送花园 高考送90分的标语来吸引客户 最近很多地产公司都在尝试转型 比如万达 万科的 万万想不到 让人浮想联翩 2 学区房推广 3 周围商业的推广 3 周围大型商业推广可以结合项目的自身优势 比如老四方的特色啤酒街和糖球会的举行 啤酒街推广 7月 10月 可以将推广细节分成三个小部分 平行展开进行 1 啤酒节 通过一连串的小型促销活动进行推广 如进行各种啤酒品鉴会 酒量PK大赛 可以参考每年青岛国际啤酒节 2 微电影周 通过海选选拔合适的贴合啤酒街主题的微电影 可以选择选手自己创造 或者找传媒机构够拍摄后作为啤酒街开幕的微电影播放 或者作为项目宣传片 再搭配经典电影片段等 或者开展贴合项目的 我印象中的老四方 图片展 啤酒街推广 7月 10月 3 音乐新节拍 搭配主会场的一个展台 邀请一些民间乐队 当地艺人 校园歌手等成本较低的表演团体进行表演 一周内表演的主题不一样 分为不同适合年龄的群体 如老年人的广场舞表演 青岛本地艺人或酒吧驻场歌手表演 小朋友的才艺秀等格式串烧进行 啤酒街推广 7月 10月 4 游戏暖场结合时下最流行的综艺节目 如奔跑吧兄弟的撕名牌等 对于年轻的上班族来说 pillow大战也是个不错的选择 啤酒街推广 7月 10月 糖球会推广 12月到次年2月 青岛糖球会在青岛海云庵举办 举办时间基本上从正月十六左右开始 历时1周 主要举办地点海云庵和海韵广场 嘉禾路街心花园为中心辐射的周边道路 糖球会上的狗不理和元宝蟹 糖球会推广 要两来那个泥人吗 糖球极致诱惑 整合传播 市场气氛营建类似造势 如青岛万象城的造势就很成功主要包括硬件塑造 软性包装 1 硬件塑造 告知性工地展示 应利用楼盘入口围墙包装 树立项目形象 营造市场气氛 并可通过横幅 彩旗等工具将项目信息传达给市场 吸引买家 户外广告设置 户外广告设置能增强项目的