地产项目方案设计指导书(模板).doc

项目方案设计指导书项目方案设计指导书 1 1 项目名称 项目名称 2 2 宗地技术指标宗地技术指标 3 1 土地面积 m2 3 2 土地用途 商住用地 3 3 建筑容积率 1 1 3 4 建筑覆盖率 30 3 5 小区绿地率 30 3 6 建筑退红线 各侧 8 米 3 7 计入容积率的总建筑面积 m2 住宅建筑面积 m2 商业建筑面积 m2 其他建筑面积 m2 其中 幼儿园 2 所 9 班 建筑面积 用地面积 12 班 建筑面积 用地面积 物业管理用房建筑面积 可分散布置 公厕建筑面积 2 所 文化活动站 老年人活动站 社区健康服务中心 社区管委会 邮政所 3 8 机动车停车设置标准 住 宅 1 车位 户 商 业 个车位 4 4 项目及市场定位项目及市场定位 4 14 1 项目定位项目定位 结合外部高科技区域文化特征 强化 大教育大教育 概念及 片区商业中心片区商业中心 概念 在内部为客户 营造一种大型高档多层 低密度 休闲生活文化的精品社区的居住氛围 4 24 2 市场定位市场定位 4 3 商业项目的主题建议商业项目的主题建议 5 5 产品比例 建筑面积 产品比例 建筑面积 TOWNHOUSE 花园洋房 多层 小高层 50 50 这个原则不能变 TOWNHOUSE 花园洋房 5 45 可以小幅度调整 多层 小高层 30 20 可以小幅度调整 5 5住宅设计细则住宅设计细则 6 16 1 住宅产品调整原则 住宅产品调整原则 原则一 不管方案如何调整 应保证与 产品建议书 中的住宅类型比例变化幅度不超过 5 原则二 保证花园洋房比例为 50 不变 根据容积率对小高层和多层比例进行调整 因为小高 层成本比多层高 150 200 元 而售价也高 100 元 因此不论小高层 多层比例如何变化 对利 润影响不大 决定调整比例的应该是市场对两种产品的接受程度 因此应在容积率许可的前提 下 尽可能多的保留多层住宅 原则三 若多层比例增加 则增加的单位户型套数比比例应为 2B2B 3A3A 3C 13C 1 4 4 5 5 产品建 议书 中套数比为 2 3 5 原则四 若小高层比例增加 则最后户型套数比比例应为 2A2A 3B3B 4A 34A 3 4 54 5 2 52 5 产品建 议书 中为 3 5 4 2 5 增加的三房 四房单位尽可能沿湖布置 保证良好的景观视野 两 房单位布置在底商上面或尽可能离配套设施近 原则五 小高层比例不超过 25 即面积不超过 99470 平方米 总套数不超过 1000 套 其中 2A2A 户型户型 300300 套左右 套左右 5 5 3B3B 户型户型 450450 套左右 套左右 5 5 4A4A 户型户型 250250 套左右 套左右 5 5 总建筑面 总建筑面 积积 9384093840 平方米平方米 产品建议书 中分别为 296 338 212 套 6 26 2 住宅产品基础指标 住宅产品基础指标 6 2 16 2 1 建筑高度或层数建筑高度或层数 TOWHOUSE 2 3 层 情景洋房 4 5 层 其中平地为 4 层 坡地可设计成 4 5 层 多层 5 6 层 小高层 9 12 层 6 2 26 2 2 层高层高 6 2 2 16 2 2 1 多层 小高层住宅层高均为 2 9 米 6 2 2 26 2 2 2 情景洋房和 TOWNHOUSE 层高均为 3 米 6 2 2 36 2 2 3 如有以下情况的层高按实际情况确定 底层地坪局部降低的 厅或卧室跨层设置的 顶层利用了坡屋顶空间的 6 2 36 2 3 停车方式 停车方式 地面停车位总数不超过总户数的 50 商业以地下停车为主 少量地面停车 地势比较平坦 以地面停车 半地下室停车为主 架空层停车 人防地下 室停车为辅 地形起伏较大 利用山坡地形半地下室停车 架空层停车为主 人防地下 室停车 地面停车为辅 6 2 36 2 3 总体各住宅类型建筑面积比例 总体各住宅类型建筑面积比例 小高层 多层 情景洋房 TOWHOUSE 20 30 45 5 6 2 46 2 4 总体户型套数比为 总体户型套数比为 两房 三房 四房 五房及五房以上 21 42 21 16 6 2 56 2 5 户型设计要求如下户型设计要求如下 可根据设计需要适当调整 类型类型户型户型面积 面积 M2M2 套数估计套数估计套数比例套数比例备注备注 二房二厅 三房二厅小高层小高层 四房二厅 二房二厅 三房二厅多层多层 三房二厅 四房二厅 四房二厅 情景洋房情景洋房 1 1 平地 平地 复式 复式 四房二厅 情景洋房情景洋房 2 2 坡 坡 平平 地 地 三房二厅 复式 情景洋房情景洋房 3 3 坡 坡 平平 地 地 复式 复式 四房二厅 情景洋房情景洋房 4 4 坡地 坡地 复式 TOWHOUSETOWHOUSE 套数合计套数合计 6 36 3 各户型功能房间面积 开间和必配家具各户型功能房间面积 开间和必配家具 6 3 1 6 3 1 两房一卫两房一卫 户型户型 功能功能 构成构成 最小使用面积最小使用面积 平方米 平方米 最小开间最小开间 净尺寸净尺寸 米 米 必配家具必配家具备注备注 起居室 餐厅 主卧室 次卧室 厨房 卫生间 储藏室 6 3 2 6 3 2 三房一卫三房一卫 户型 户型 功能功能 构成构成 最小使用最小使用 面积面积 平方米 平方米 最小开间净最小开间净 尺寸尺寸 米 米 必配家具必配家具备注备注 起居室 餐厅 主卧室 次卧室 1 次卧室 2 厨房 卫生间 储藏室 6 3 3 6 3 3 三房两卫三房两卫 户型 户型 功能功能 构成构成 最小使用最小使用 面积面积 平方米 平方米 最小开间最小开间 净尺寸净尺寸 米 米 必配家具必配家具备注备注 起居室 餐厅 主卧室 次卧室 1 次卧室 2 厨房 主卫生间 共用 卫生间 储藏室 6 3 4 6 3 4 四房两卫四房两卫 户型户型 功能功能 构成构成 最小使用面积最小使用面积 平方米 平方米 最小开间净尺最小开间净尺 寸寸 米 米 必配家具必配家具备注备注 起居室 餐厅 主卧室 次卧室 1 次卧室 2 书房 厨房 主卫生间 共用卫生 间 储藏室 说明说明 1 开间净尺寸 结构面到结构面的净尺寸 不考虑内墙面装饰厚度和装修做法 2 净使用面积 开间净尺寸 进深净尺寸 因考虑起居厅与餐厅多采用连通的方式组合布置 因此本标准中对餐厅 起居厅的净使用面积不做具体规定 3 两分离式卫生间 是指将洗面洗衣 座便洗浴这两个功能区域进行完全分离的空间设计的 卫生间 6 46 4 居住空间设备布置居住空间设备布置 6 4 16 4 1 各房间主要设备配置表 空调机空调机 户型户型房间名称房间名称 壁挂机壁挂机柜机柜机 电话电话 接口接口 网络网络 接口接口 备注备注 起居厅 餐厅 客餐厅合一时设壁挂 空调一台 主卧室 两房一卫两房一卫 次卧室 起居厅 餐厅 客餐厅合一时设柜机 空调一台 主卧室 次卧室 1 三房一卫三房一卫 三房两卫三房两卫 次卧室 2 起居厅 餐厅 主卧室 次卧室 1 次卧室 2 四房两卫四房两卫 书房 6 4 26 4 2 厨房厨房 6 4 2 16 4 2 1 设计原则设计原则 一 厨房中主要设备应按洗 切 炒的顺序流程布置 台面净长总和不小于 2 7 米 其中操作台 面的实际长度不小于 1 2 米 二 户型套内的冰箱设置于厨房内 三 厨房按厨柜布置方式不同的最窄宽度 开间净尺寸 为 单面布置时 不应小于 1 6 米 L 形布置时 不应小于 1 8 米 双排布置时 不应小于 2 1 米 四 厨房必须设置排烟道 油烟不可直接对室外排放 五 厨房内除煤气管要求外露以外 其它管线皆应埋墙设置或封闭于管道井内 六 两房和三房户型的厨房处可不设服务阳台 若考虑设置时 服务阳台不得影响厨房内 L 型操 作台面的必要长度和使用方便 七 同时所有厨房均需有自然采光 6 4 2 26 4 2 2 厨房设备配置表厨房设备配置表 设备预留位设备预留位 户型户型星盆星盆 操作台面净操作台面净 长度长度 炉灶 排油烟 机 消毒柜微波炉冰箱 W S 两房一卫两房一卫 单盆 700 mm 三房一卫三房一卫 双盆 900 mm 700mm 650mm 三房两卫三房两卫 双盆 900 mm 四房两卫四房两卫 双盆 1200 mm 900mm 700mm 6 4 36 4 3卫生间卫生间 6 4 3 16 4 3 1 设计原则 设计原则 一 卫生间内竖向排水管线设计应考虑集中布置 并设置相应的封闭管道井 横向给水管线应 考虑暗敷 二 卫生间应设置吸顶式排气扇 三 洗衣机位不可设置于阳台 户型中洗衣机可考虑设置于卫生间 厨房或者单独的洗衣空间 中 四 除 两房一厅 户型以外 所有户型套内的洗衣机应设置于卫生间中 并要求必须按两分 离式卫生间的原则进行设计 或者设置单独的洗衣空间 五 所有卫生间均需有自然采光 6 4 3 26 4 3 2 洁具设备配置表洁具设备配置表 柱盆柱盆台盆台盆 座便座便 器器 淋浴间淋浴间浴缸浴缸洗衣机洗衣机 热水热水 器器 卫生间卫生间 代码代码 S 600m m S 900mm 800mm 1 200mm 1000mm 1000mm S 1500m m 650mm 650 mm W1 W2W2 W3W3 6 4 3 36 4 3 3 卫生间选型表卫生间选型表 卫生间代码卫生间代码 户型分类户型分类 主卫生间主卫生间共用卫生间共用卫生间 备注备注 两房一卫两房一卫 W1 三房一卫三房一卫 W1 三房两卫三房两卫 W3W2 四房两卫四房两卫 W3W2 6 4 46 4 4 其它套内空间其它套内空间 6 4 4 16 4 4 1 门厅 过道 储藏空间门厅 过道 储藏空间 一 入户门厅应设计鞋柜的位置 鞋柜长度不小于 0 6 米 二 入户门设计应避免正对套内走道 三 套内过道面积不超过使用面积的 1 20 四 壁柜型储藏空间的净深不小于 0 5 米 最小门洞宽度为 1 2 米 应采用双扇外开门 五 净深超过 0 9 米的储藏空间 应设计成步入式储藏室 可无直接采光 但必须设置人工 照明 6 4 4 26 4 4 2 其他功能空间其他功能空间 一 书房成为独立的居住空间时 应至少考虑面宽 1 5 米电脑书桌 1 张 墙面长度不小于 2 米的书架和休闲沙发椅 1 个的家具配置组合 二 工人房成为独立的居住空间时 应具备直接采光 至少应考虑 0 9 米宽单人床 1 张 0 5 米宽床头柜 1 个的家具配置组合 三 阳光房成为独立的居住空间时 其使用面积不小于 10m2 至少应能布置 1 桌 4 椅的家具 组合 桌面尺寸应不小于 800 800mm 四 衣帽间成为独立的功能空间时 其使用面积应不小于 6m2 6 4 56 4 5 公共空间公共空间 楼梯间 6 4 5 1 楼梯间开间净尺寸 2 40m 6 4 5 2 楼梯梯段净宽 1 10m 注 楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离 6 4 5 3 楼梯踏步设计参数 踏步宽 270mm 层高 2 80 米分 18 步 6 4 5 4 入户平台 净宽 1 40m 无电梯 6 4 5 5 休息平台 净宽 1 20m 6 56 5 住宅户型特色探讨住宅户型特色探讨 6 5 16 5 1 多层多层 主要考虑性价比因素 提高使用率 可适当考虑将部分多层沿湖布置 争取较好景观 从而提高售价 创造更高利润值 2B 两房两厅 70m2 户型方正实用 3A 三房一厅 85m2 户型方正实用 卫生间干湿分区或者双阳台 4A 四房两厅 110m2 户型方正实用 储藏间 6 5 26 5 2 小高层小高层 主要考虑良好的景观视野以及户型的周正实用 小户型还要考虑交通 步行为主 和 生活配套的便利性 2A 两房两厅 63m2 户型方正实用 3B 三房两厅 105m2 厨卫全面升级 中 西双厨房 主卧卫生间宽松 布三件套 设洗衣间 储藏间 4A 四房两厅 120m2 双主卧 厨卫全面升级 中 西双厨房 主卧卫生间宽松 布三件套 设洗衣间 储藏间 6 5 36 5 3 花园洋房 花园洋房 花园洋房别墅化 用别墅的立面形式和处理手法包装花园洋房 立面上加强变化 考虑每层有不同入口 户型上增加附加值 使之拥有别墅的感受 以便与较高的定位 和价格相符 双主卧 厨卫全面升级双主卧 厨卫全面升级 中 西双厨房 主卧卫生间宽松 布四件套 设洗衣间 花园 或露台 或地下室 储藏间 6 5 46 5 4TownhouseTownhouse 本案 Townhouse 数量较少 因此可以大力发挥想象 尽可能做得更高 档 加入一些独特的设计元素 比如回廊 私家泳池等 同时 Townhouse 独立成 区 区内公共绿化尽可能简单 以绿地和茂密乔本植物为主 增强 Townhouse 私密 性 Townhouse 私家花园面积要尽量大 一方面增加附加值 提高售价 另一方面 减小公共绿地的园建成本 双主卧 厨卫全面升级双主卧 厨卫全面升级 中 西双厨房 主卧卫生间宽松 布四件套 设洗衣间 花园 或露台 或地下室 储藏间 6 5 56 5 5老人公寓 老人公寓 在部分多层住宅适当考虑老人公寓概念 建筑形式上有以下建议 多层带电梯 无障碍设计 共享中厅 娱乐室 医疗保健室 小型厨房 户外活动硬 地以及自助花园等个性化设计 6 66 6 产品分区要求产品分区要求 6 6 1 情景洋房应分别相对单独成区 空间感觉上分而不离 使情景洋房业主既能体会尊贵享受 又不游离于小区浓郁的人文氛围 6 6 2 按照资源分级的级配原则 档次高的住宅分配较好的资源 依此为 TOWHOUSE 情景洋房 多层 小高层 且尽量在景观 朝向良好的位置集中安排大户型 7 7 商业设计要求商业设计要求 7 17 1 商业具体面积详见下表商业具体面积详见下表 商家种类家数面积 米 2 基本单位面积面积比例备注 超市 品牌专卖店 品牌快餐类 特色餐厅 咖啡 酒吧 餐饮 酒楼 美容 SPA 健身中 心 配套综合类单店 总计 7 27 2 商业业态描述 商业业态描述 7 2 17 2 1 主力店主力店 超市 超市 8000m2 左右的社区店 商家进驻时机应在项目大部分人口入住后开业 考虑前期做销售 展场用 7 2 27 2 2 次主力店次主力店 书屋 含书吧类 书屋 含书吧类 次主力店的选择是可以是书屋 含书吧类 随着深圳市民对文化生活的日益关注 节 假日逛书市正逐渐成为大家休闲娱乐的一种方式 大约 300 m2 7 2 37 2 3 品牌专卖店 品牌专卖店 作为超市的补充 可与超市放在一起 时装 化妆品 鞋 皮具运动休闲等品牌专卖也 是消费者非常愿意光顾的地方 沿街面可以做临街小店面 内部可以柜台划分 7 2 47 2 4 餐饮 餐饮 餐饮设施可以延长消费者在商业中心购物的时间 提升商业项目整体的营业额 餐饮设 施中的咖啡及麦当劳类的商家安排在超市附近 可以作为购物的 休憩处 延长顾客逗留 的时间 重点营造餐饮部分 可增强商业项目的作为区域商业中心的特色和竞争力 酒楼 1500 m2 需要在地下停车场有直达的通路到达 品牌快餐 麦当劳 350 m2 1 2 层 肯德基 350 m2 1 2 层 其余 150 m2 间 1 2 层 特色餐饮 各地的特色美食 咖啡酒吧等可集中作成美食区 布局上 展开多层次 多方位的休闲空间 如花园平台 门前的休闲露天吧 特色 木窗 宽大的玻璃橱窗等 营造与环境结合的特色餐饮区 扩大商业项目 的辐射能力 吸引更多较远的客户过来 7 2 57 2 5 美容健身 美容健身 与会所的运动设施一起可以构成运动休闲的组合 可以在 2 3 层 7 2 67 2 6 综合配套类单店综合配套类单店 银行 药店 美发 便利店 网吧 音像店 冲印 干洗等 7 37 3 商业布局参考建议 商业布局参考建议 7 3 1 购物休闲区 集中商业 13000 平方米 不高于 3 层 每层面宽和进深都不能小于 50 米 位置在广场附近 品牌专卖放置在集中商业一层 每间商铺的基本单位 为 30 平方米 品牌快餐类商铺放置在集中商业一层 每间商铺的基本 单位为 150 平方米 美容