房地产测绘特点及技术应用

目目 录录 一一 摘要 二二 前言 三三 房地产测绘简介 四 房地产测绘的作用 1 为房地产管理部门提供信息服务 2 为房地产开发 经营以及交易提供基本信息服务 3 为其他部门提供参考资料 五 房地产测绘的特点 1 测图比例尺大 2 测绘内容上与地形测量的差别 3 测绘成果效力的差别 4 测绘成果产品的差别 5 精度要求不同 6 修测 补测 变更测量及时 7 房地产测绘人员既懂测绘 更懂房地产 六 现代化技术的应用 1 全站仪在房地产测绘中的应用 2 机助制图在房地产测绘中的应用 3 房地产测量信息系统 GIS 的使用 七 参考文献 房地产测绘特点及技术应用房地产测绘特点及技术应用 作者 文荣 单位 贺州市房屋登记交易管理中心邮编 542800 摘要 房地产测绘是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的 专业测绘 本文对建筑测绘中的现代化房地产测绘的概念 特点和 有关房地产测绘现代化技术应用方面的知识进行阐述 关键词 房地产测绘 应用 特点 技术 前言 房产测量的目的房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有 关信息 为房产产权 产籍管理 房地产开发利用 交易 征收税费 以及为城镇规划建设提供数据和依据 房屋是人民生产和生活的场 所 房屋和房屋用地是人民生产和生活的基本物质要素 这一要素信息 的采集和表述 必须经过房地产测量 所以房地产测量是房地产管理工 作的重要基础 准确而完整的房地产测绘成果是审查确认房屋的产权 产籍 保障产权人合法权益的重要依据 也是发展房地产业 进行城市 建设和管理的必不可少的基础资料 这样从事房地产测量及信息管 理的各级人员了解现代化房地产测绘的特点和新的测绘知识 熟练 掌握其测绘手段及其技术应用是十分必要的 一 房地产测绘简介 房产测绘是一项技术性以及政策性非常强的专业测量 它主要 就是利用测绘技术以及手段 通过测绘和调查得到房屋及其用地的 权属 位置 质量 数量以及利用现状等有关信息 为房地产管理 尤其是房屋的产权 产籍管理提供准确可靠的成果资料 同时也为 房地产开发 交易 征税以及市政工程 公共事业 城镇规划建设 等提供基础数据和资料 房产测绘工作具体包括房产平面控制测量 房产调查 房产要素测量 房产图绘制 房产面积测算 变更测量 成果资料的检查与验收等七个方面的工作 其中 房产平面控制测 量是房产测绘的第一步 属于房产基础测量 房产调查和房产要素 测量包括房屋和房屋用地及其相关要素的调查和测量 是进行房屋 产权登记和产籍管理的依据 房产图绘制主要是指房产分幅平面图 简称分幅图 房产分丘平面图 简称分丘图 房产分户图 简 称分户图 三种图的绘制 房产面积的测算包括测算出房屋的建筑 面积 产权面积 公摊面积以及房屋用地面积等 房产变更测量是 由于房产状况的不断变化而进行的一项经常性房产测量工作 成果 资料的检查与验收工作作为房产测量的最后环节 是保证房地产成 果资料质量的最后一道关口 房产测绘成果为产权的登记 转移和 纠纷提供依据 确认以后的房地产成果资料具有法律效力 二房地产测绘的作用 1 为房地产管理部门提供信息服务 首先 在制定相关政策时 房地产管理部门需要掌握区域内房地 产的整体情况 如房屋总量 房屋地域分布 行业分布情况 房屋利 用状况等基础资料 其次 为了实施房地产权属登记发证管理 房 地产管理部门需要掌握各个产权单位具体位置 界址 占地范围和 房屋面积等信息 2 为房地产开发 经营以及交易提供基本信息服务 房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据 为房地产开发 经营企业实施房地产开发经营决策 销售 核算 提供了数量方面 的参考依据 也为房地产消费者选择 购置房地产提供了必要的信 息 当买卖双方以合同形似约定以产权登记面积作为销售面积且销 售价格按单位面积售价来核定时 房地产面积就与房地产价值挂上 了钩 3 为其他部门提供参考资料 房地产测绘还可以为城市建设 司法机关判案 仲裁 税收 保 险等部门提供基础资料和相关信息 三房地产测绘的特点 房地产测绘与普通的测量有较大的差别 与地形测量 工程测量 区别更大 其主要表现在 1 测图比例尺大 房地产测绘一般在城市和城镇内进行 图上表示的内容较多 有 关权属界限等房地产要素 都必须清晰准确地注记 因此房地产分 幅图的比例尺都比较大 作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是 1 500 或 1 1000 分丘图和分层分户平面图的比例尺更大 1 50 有时也有 表示的内容更细 2 测绘内容上与地形测量的差别 地形测量测绘的主要对象是地貌和地物 而房地产测绘的主要对 象是房屋和房屋用地的位置 权属 质量 数量 用途等状况 以 及与房地产权属有关的地形要素 房地产测量对房屋及其用地必须 测定位置 定位 调查其所有权或使用权的性质 定性 测定其范 围和界线 定界 还要测算其面积 定量 调查测定评估其质量 定 质 和价值 定价 地形测量没有如此广的任务 房地产图一般对高 程不作要求 而地形测量不但要高程 而且还要用等高线表示地貌 3 测绘成果效力的差别 房地产测绘成果产品多样 其成果被房地产主管机关确认 便具 有法律效力 它是产权确认 处理产权纠纷的依据 而一般测量的 成果不具备法律作用 4 测绘成果产品的差别 房地产测绘的成果产品不仅有房地产图 还有房地产权属 产籍 调查表 界址点成果表 面积测算表 图也有几种 即有分幅图 更多的是分丘图 分层分户图 地形测量仅只有分幅图 所以房地 产测绘最后的产品 在数量上 规格上比地形测量繁杂得多 且房 地产图在一般的情况下只是单色图 一般不大量印刷 地形图则用 多色 可以大量出版印刷 5 精度要求不同 地形图上的要素成果 用者一般可从图上索取或量取 其点位 中误差在 0 5 0 6mm 以内 这个精度可以满足城市规划对地物 精度的要求 但房地产测绘不能按此来源 例如界址点的坐标 房 屋的建筑面积的量算精度要求比较高 不能直接从图上量取 而必 须实测 实算 6 修测 补测 变更测量及时 城市基本地形图的复测周期一般 5 10 年 而房地产测绘的复 测周期不能按几年来测算 城市的扩大要求及时对房屋 土地进行 补测 对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测 对房屋 和用地的非权属变化也要及时变更 以保持房地产测绘成果的现势 性 现状性 及保持图 卡 表册与实地情况一致 所以房地产测 绘成果要及时修补测 变更测绘 7 房地产测绘人员既懂测绘 更懂房地产 房地产测绘的另一大特点 就是从事这一工作的人员不仅要熟练 掌握测绘技术 测绘业务 运用各种测绘方法得心应手 而更重要 的是要掌握房地产的业务知识 作为一个称职的房地产测绘工作者 应是房地产这一门学科的好手 应是房地产权属管理的帮手 应是 房屋交易买卖中的鉴证者 必须熟悉房地产的若干法律 法规 必 须正确测算房屋面积 保护双方的合法利益 否则 做不好房地产 测绘 这也是房地产测绘区别于其他测绘的特点之一 四 现代化技术的应用 1 全站仪在房地产测绘中的应用 全站仪是现代化房地产测量中常用的数据采集设备 它是一种集 测距装置 测角装置和微处理器为一体的新型测量仪器 全站仪能 自动测量和计算 并通过电子簿或直接实现自动记录 存储和输出 当今的全站仪已经达到令人不可致信的角度和距离测量精度 既可 以人工操作也可以自动操作 既可远距离遥控运行也可以机载应用 程序控制下使用 全站仪这一最常规的测量仪器将在现代化房地产 测量中发挥越来越大的作用 2 机助制图在房地产测绘中的应用 近年来 计算机辅助制作房地产图取得了飞速发展 在众多的制 图系统中 人们普遍采用美国 AUTODESK 公司的 AUTOCAD 对所测的房 地产图加以修改和整饰 在 AUTOCAD 系统中 只要把数据预处理产 生的房地产图形交换文件调入生成图形时 就会发现所测的地物全 会按照实地的相关位置 相似 准确的呈现在显示屏上 看起来一 目了然 在对图形的处理上 AUTOCAD 具有强大完备的功能 操作 简便易行 它还具有良好的自我保护特性 即使非规范操作也不会 对系统构成任何伤害 因此 用其来进行房地产图形编辑十分方便 3 房地产测量信息系统 GIS 的使用 管理的现代化 决策的科学化将要求对房地产测量信息的处理方 法由用手工操作到计算机处理等现代化技术 其作用也由一般统计 发展为辅助决策 进而形成房地产测量信息系 但建立房地产测量 信息处理系统是一项非常复杂的系统工程 它要求有比较高的技术 素质和管理水平 作为世界 GIS 的拓荒者 美国环境系统研究所 ER SI 在 GIS 领域已有近三十年的历史 其代表产品 ARC INFO 是当今世界上最完整的 GIS 系统 它所包含的几千个 GIS 分析工具 已经被各个领域的项目所采用 给测量数据计算 绘图带来了技术 革命 随着科学技术的发展 房地产测量信息管理现代化已越来越 被人们所重视 我国房地产业的振兴 期待着计算机等管理自动化 技术的更广泛应用 以及应用水平的逐步提高 总之 房地产测绘涉及千家万户 是一项技术性和政策性都很强 的工