体育场计划ppt课件.ppt

08年度计划 由于在本项目的定位升级报告中已经包含了以下问题 主题定位 案名 广告语 核心竞争力塑造景观建议和设计机构推荐智能家居建议和厂商推荐物业管理建议春节前的工作计划所以本计划不再赘述 而以08年的推盘为重点 如何能在大盘林立 竞争激烈的滨湖板块建立影响力 抢占市场 实现销售收益的安全与丰厚 我们最大的问题是什么 总体原则 出奇制胜 以小搏大 依据 房地产 铁三角 定律 第一 至关重要差异吸引关注需求决定市场 据此定律可以解决我们的问题 一 战略篇 整体战略 销售战略 推广战略 一 整体战略 普通公寓可稳扎稳打平层豪宅需提升定位 二 销售战略 公寓先行 豪宅压轴 第一波 第二波 推售普通公寓推售顺序 按楼号推售推售方式 按照项目的基本定位导入市场 树立项目形象 推售手段 媒体整合 事件营销 注意的事项 控制 严格控制房源的销售进度 以期获取更好的利润 推售平层豪宅推售时机 当普通公寓售至70 时 乘胜推出大户型 推售方式 提升定位 二次开盘 推售手段 四围营销 媒体整合 事件营销注意的事项 刻画亮点 突出豪宅的感觉 战略意义 因为此时 项目的社会认知度和美誉度已经较高 推售平层豪宅水到渠成 但由于从开盘到此时已有一段时间 市场对项目已基本了解 关注度渐渐下降 在这一节点 推出平层豪宅 可以达到以下几个效果 1 向市场提供新的有价值的信息 重新引起市场的极大关注 2 既推售平层豪宅 又可以促进公寓剩余房源的销售 实现由普通公寓销售到豪宅销售的平稳过渡 提升项目定位和形象 使项目层次得到升华 给予新老客户信心 对客户维系和渠道拓宽都有益处 三 推广战略 一个中心 核心竞争力塑造 精神内涵 绿领 阶层生活方式的倡导与共鸣 物质基础 体育主题景观 智能家居三条线 奥运线 项目线 产品线推广思路 沿奥运线 项目线 产品线三条主线炒作 互相弥补 互相渗透 通过 借势 造市 做事 的由外到内的递进式手法 提高项目的知名度 美誉度 树立良好品牌形象 最终形成对市场购买的拉动 达到销售及项目经营的目的 三 推广战略 1 奥运线 借势 借奥运大趋势 08年 奥运年 万众瞩目 恰与本案定位契合 可借势组织一系列活动进行事件营销 吸引市场注意力 2 项目线 造市 炒作项目市场 本案在市场中处于一个概念时间差的有利时机 应利用此时机率先旗帜鲜明的打出 无锡首个体育主题智能化 绿领 社区 的概念 抢占市场制高点 形成了三大利好因素 1 首次提出绿领生活概念结合区位优势 引领健康生活风尚 2 目前无锡还没有一个明确定位为体育主题智能化住宅的项目 形成独特竞争个性 3 6号楼在青祁路上是一个标志型的物业 应将其包装成地标型建筑 有利于项目建立起一个高档项目的市场口碑 3 产品线 做事 细节卖点刻画 1 强化对产品卖点刻画 内涵诉求 2 灵活运用四围营销和事件营销 将媒体传播与促销紧密结合 并强化传播的促销功能 三 战术篇 一 整体战术 售楼中心的初步创意 整体风格 时尚动感 可带有少许科幻感觉 位置 地块东南角 即规划道路与青祁路的交汇处 与新体中心相映成趣 功能设置 除售楼处必要的功能区以外 建议增加休闲运动体验区和智能家居体验区 休闲运动体验区 室外将一面外墙以街头涂鸦为背景并安装街头篮球架 外部开辟一块空地做街头篮球场 也可做为小广场供营销活动使用 室内设置高尔夫推杆体验区 飞镖体验区 台球休闲区及吧台 智能家居体验区 制作一处客厅式样板区 引入智能门禁系统 视频系统 场景预设系统和远程控制系统 置业顾问可引导客户进行体验 给其最直接的震撼 如条件允许 可将布线方式裸露展示 也可制作独立的智能化样板房 其他 入口处设置 绿领 生活宣言展板 当客户来访 置业顾问可先引导客户阅读并签名留念 以一种仪式的方式增加客户的融入感 案场内设置液晶显示屏 播放体育题材视频 房源信息也可显示其上 客户通过此进行选房 二 推广策略 软硬并施 概念导入 活动牵头 广告加油 惊艳亮相 细节放大 战术多样 持续进攻 二 推广策略 软硬并施 概念导入 通道 工地围墙 系列报广 软文 主题 绿领 概念及生活方式倡导作用 树立 无锡首席绿领生活圈 的崭新形象 活动牵头 广告加油 通道 公关活动 主流媒体广告主题 街头篮球杯赛 长线活动 4月 6月 前期向全社会召集6 8支球队 分预赛和决赛 三人制比赛 如有可能 则邀请NBA火箭队球星巴蒂尔开球 理由 1每年夏天在中国都有一定的商业活动 可与其合作公司匹克联系 2形象亲和力强 知名度高 有很好的号召力 作用 借势 造市以事件营销的方式 借奥运会体育风尚之势 吸引市场极大关注 同时制造市场劲爆点 引导和迎合市场对健康生活的需求 二 推广策略 惊艳亮相 细节放大 通道 各媒体广告全面攻击主题 项目推介 卖点刻画作用 营造 绿领 生活的时尚感 赋予项目精神内涵和物质条件的稀缺感 树立准客户 绿领 阶层的身份感 利用成熟区位优势 将全方位打造的核心卖点放大 告诉客户我们的项目是完美的 二 推广策略 战术多样 持续进攻方式 1 08年欧洲足球锦标赛竞猜活动 时间 08年6月份 2 报纸奥运金牌榜冠名 时间 奥运会期间 3 系列休闲运动比赛 或体验活动 高尔夫推杆 飞镖 台球等 地点 售楼处体验区时间 9月 11月中组织1到2次活动细节 1前期积累客户或现场来客报名参加2奖励内容为奖品和购房优惠 金额视具体情况而定 4 组织 我最喜欢的奥运冠军评选 活动 时间 奥运会之后 伴随各媒体广告发布 提供候选人 参与方式 短信投票 奖励 抽奖活动 奖励奖品和购房优惠 金额视具体情况而定 5 工期播报 在报纸广告上定期每月播报项目工程进度 树立信誉 增强客户信心 6 车友会探险发车仪式与无锡的大型车友会联谊 推荐客户入会 并于春季组织一次自驾探险活动 发车仪式在本项目举行 相关媒体据此进行推广 还可由本案冠名在报纸定期发表车行日记专栏 保持项目的持续曝光度和吸引力 作用 以上战术可以在各重要节点组合使用 并辅以主流媒体配合 不断推出新的信息点 持续吸引市场关注 紧密维护意向客户 二 推广策略 三 媒体策略 针对目标客户 进行一次有计划的渔猎行动 行动纲领 1 全面撒网2 重点下钩3 现场捕获 三 媒体策略 全面撒网 重点下钩 现场捕获 大众传媒 分众传媒 三 媒体策略 1 全面撒网 渠道 大众传媒类型 报纸 户外目的 树立形象 提高知名度动机 张开网口 诱鱼入网依据 1 客户日常接触频率最高2 覆盖面最广3 各项目必争之地 不可失守 预算比例 约为总预算的30 三 媒体策略 2 重点下钩 渠道 分众传媒类型 移动电视 点对点短信 DM 电梯目的 推介项目 刻画卖点动机 放出诱饵 引鱼上钩依据 1 客户结构 80后 所乘交通工具和常到之处都有移动电视且其经常关注 中高端群体可通过小众通道准确制导 2 灵活机动 可根据各重要节点需要随时投放 3 成本适宜且目标精确 性价比和效率较高 预算比例 约为总预算的13 3 现场捕获 渠道 四围营销类型 售楼处 样板房目的 震撼客户 促成交易动机 收紧网口 提钩现杀依据 1 产品信息传递的最后也是最重要的环节 2 使客户从购买欲望转化为购买行动的决定性因素 3 赛博的独门暗器 一贯秉承并坚决实践的战略 预算比例 约为总预算的40 三 媒体策略 四 价格策略 现状 产品有体育景观 智能家居等亮点 且不存在景观差异大 多层楼间距较小等不足 产品质素相距不大 机会 挖掘项目中最优品质产品的价值卖点 放大成熟区域优势 以树立项目的价格支撑点 获取高收益高溢价 注意 严格控制节奏推出 保留部分亮点户型 按市场低风险方式低开高走 开局形成市场热点 随展示条件的完善缓慢提升 四 价格策略 1 低开高走 从稀缺户型进行突破 提高项目知名度 获得较好的市场反应2 提价小步快跑 不定期多次提价 每次提价幅度控制在50 100元 保证均衡稳定的销售速度和现场人气 大幅提价的风险性 买涨不买跌 促使下定成交 保证最终实收丰厚溢价3 贷款免息 免除部分利息 如5年 缓解按揭高息的抗性 迎合客户心理