万科蓝山推广方案基础.pptx

万科蓝山外拓方案 中原集团大连公司 DaLian 05 2013 本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播 万科蓝山作为待售项目 项目现阶段处于临时售楼处弱展示阶段 第一点让更多人知道项目是关键 第二点让感兴趣的客户到访售楼处是重点 目的 预热地缘 广撒网 高来访唯达到以上目标清晰目标 精准执行 总结分析是关键 前言 Part1外销渠道拓展说明 六月上半月 案场接待流程 客户接待培训 临时售楼处试开放 月份 节点 七月展会前 临时售楼处正式开放 可展示内容 学区 区位交通 社区排布 营销阶段 营销初期 客户分类 周边环境 地缘性 万科老业主 非地缘性 可借助内容 鼎山公园 交通区位 场地 周边学校 临时接待中心 困难 场地小 展示力弱 信息少 外拓方式 Part1 1 地缘性客户推广策略重点说明 地缘性客户特点 对区域极为熟悉 小学学区是80附小 周水子小学 周水子第二小学 中学学区80中 汇文 小区陈旧 除去唯美品格 林语佳话 友谊壹品天城 亿达梧桐路 面积改善和小区环境改善为主要诉求 本身居住在此 希望家人能住的近一些 可展示内容 学区 区位交通 社区排布 周边环境 品牌展示为主 让周边居民都对项目耳熟能详 周边小区扫楼鼎山公园派单周边区域插车东特商圈周末派单公交站点拦截 活动 派单扫楼 非地缘性客户关注点 学区改善 区位改善 面积改善 小区环境改善 老业主追随 家人居住在此 希望与家人能住的近一些 可展示内容 学区 区位交通 社区排布 周边环境 以学区主线 广撒网 Part2外拓工作执行方案 地缘性客户 Part2 1 1 4 6 5 1 5 第一阶段 2 4 第二阶段 第三阶段 3 6 周边片区行销推广顺序 从档次较低的片区先入手 做声势 攒经验 逐步进入重点区域 做精细逐步包围最终目标区域 3号区域 亿达社区聚集地 6月21日至6月30日 为期10天 3 2 A3芙蓉人家周边 第七天至第十天外销工作计划及说明 A10 亿达三大社区 A区亿达世纪城 B区唯美品格 C区林语家话 区域人口扫描 A区约1562户合计4200人 B区约1900户合计5000人 C区约1200户合计2700人 物料数量 4700份 三大社区同步 6 30 7 30插车7 30 19 00小区出入口拦截 设立临时展点进行客户问卷访谈行动方式 小组负责人 小组组长 小区情况 A10区域 亿达世纪城 唯美品格 林语佳话区域二手房平均单价 14000 18000元 平左右 非地缘性客户 Part2 2 区域划分 A泡崖子区域B山东路区域C原石灰石矿居民区域D迎客路区域E锦绣绿波区域 工作目标 配合项目活动 达到项目信息甘井子北部全部覆盖 高来电高转访 A区域先行启动 时间为6月8日和6月16日 B C区域随后启动 时间为6月19日至6月26日 D E区域最后启动 6月28日至夏展会前3日 大型居民区巡展 Part2 2 1 泡崖子作为大连人口最密集的居住小区 其园区规划极为混乱 但居住在次的居民生活交汇点比较集中 因此在这个区域我们选择以点带面的形式进行宣传 在几个居民经常聚集区域进行集中宣传 由于泡崖子园区较大 因此利用2个周末共计9天时间进行宣传 力求全域覆盖 针对孩子在上小学的家庭进行专门宣传 突出环境与学区优势 吸引客户到访 泡崖子宣传思路 1 2 3 4 5 重点区域划分 泡崖子市场 欣乐公园 泡崖子八区市场 欣荣广场 游崖门 泽龙湖 工作目标 以上6个点作为集中派单区域 以点带面 进行全域覆盖 6 时间 6月8日至6月16日 9 00 19 00 工作形式 以街头派单为主要模式 配合插车 公交车站点形象宣传 重点区域划分 A玉山小学E宇峰小学H泡崖小学J利民小学 工作目标 以小学为目标 对接送学生家长进行学区宣传 让有兴趣改善学区的家长到访售楼处 时间 6月10日至6月14日 15 30 18 00 6月12日为11 00至12 30 工作形式 以街头派单 配合插车 形象宣传 山东路作为城市新兴区域近年来得到长足发展 其周边小区以山东路为分界东西分布较平均 因此在这个区域我们选择行销扫楼的形式 利用一周的时间将山东路全域覆盖 针对孩子在上小学的家庭进行专门宣传 突出项目环境与学区优势 吸引客户到访 山东路沿线宣传思路 山东路沿线小区特点 小区周边环境较差 临近的小区之间档次差距较大 区域显的乱 周边小区建成时间较早 住户多为大连本地人 无学区支撑 1 2 3 4 5 重点区域划分 华贵园北门 盛世闲庭静庭园 枣园公园 动力院景 游崖门 华南沃尔玛 工作目标 以上6个点作为集中派单区域 以点带面 进行全域覆盖 6 时间 6月19日至6月26日 9 00 19 00 工作形式 以街头派单为主要模式 配合插车 公交车站点形象宣传 重点区域划分 A南华小学B六一小学C华西小学D千山路小学F松江路小学G兴华小学H华中小学 工作目标 以小学为目标 对接送学生家长进行学区宣传 让有兴趣改善学区的家长到访售楼处 工作形式 校门口派单 配合插车 形象宣传 时间 6月19日至6月26日 9 00 19 00 周末除外 石灰石矿场区域作为08年逐渐开始发展起来的新生活区 几个小区都属于新兴小区 批次临近 因此在这个区域我们选择行销扫楼的形式 利用2天的时间将6个小区覆盖 石灰石矿场区域沿线宣传思路 石灰石矿场区域小区特点 新兴小区 临近小区档次相同 多为婚房首置 周边配套较差 完全依托华南沃尔玛 作为矿场周边新兴区域 环境较差无学区支撑 1 2 3 4 5 重点区域划分 华东人家 晶品枫林 格林翠庭 乐活源 亲亲美境 今都小区 工作目标 从西向东6个小区依次进行扫楼进行覆盖 6 时间 6月27日至6月28日 10 00 20 00 工作形式 以街头派单为主要模式 配合插车 迎客路周边多为军产房 住户多为部队家属 周边小区出行必须依靠迎客路上的公交站点 因此在这个区域我们选择公交站点截客形式宣传 利用周末2天的时间将项目信息传达到周边住户端 迎客路区域沿线宣传思路 迎客路区域小区特点 军产房较多 周边居住氛围较平淡 1 2 4 重点区域划分 迎客广场 公交站 迎客路 公交站 机场 公交站 一品蓝天 工作目标 公交站点截客形式 让周边住户知道项目信息 增加来访 时间 6月29日至6月30日 9 00 19 00 工作形式 公交站点截客 形象展示 扫楼 3 锦绣绿波区域最早是大连动迁居民安置区域 住户多来自市中心 其内部小区房龄均比较老 同时万科城市花园在这个区域内 并且城花在区域内属于知名小区 因此在这个区域将会作为重点区域进行推广 作为第一阶段推广最后一期 结合前边的推广经验 进行方案升级优化 以完全覆盖区域为目标 多种形式结合 锦绣路以南区域没有高标准的学校 周边住户对学区诉求较高 合理有效的利用城花典范作用 区域以锦绣路为中心分南北两部分 分阶段宣传 全面覆盖 锦绣绿波区域沿线宣传思路 重点区域划分 锦绣路北 锦绣路南 锦绣新玛特 刘家桥市场 工作目标 区域内完全覆盖 让周边住户知道项目信息 高来电高来访 时间 7月1日至7月15日 9 00 19 00 工作形式 分两个片区集中宣传 形象展示 扫楼 核心区域派单 大型活动 1 2 3 4 1 2 3 4 5 重点区域划分 鼎润府周边 锦江路周边 锦城园 锦虹北园 锦华北园 锦绣新玛特 工作目标 按照编号顺序进行覆盖 时间 7月1日至7月7日 9 00 19 00 工作形式 分两个片区集中宣传 形象展示 扫楼 核心区域派单 大型活动 6 1 2 3 4 5 6 7 时间 7月7日至7月14日 9 00 19 00 重点区域划分 锦绣园锦云南园锦华南园中海英伦官邸帝欧花园绿波花园万科城市花园 工作目标 按照编号顺序进行覆盖 工作形式 分两个片区集中宣传 形象展示 扫楼 核心区域派单 大型活动 时间 7月7日至7月14日 15 30 18 00 周末除外 重点区域划分 C锦绣小学D锦华小学G绿波小学I知行小学 工作目标 以小学为目标 对接送学生家长进行学区宣传 让有兴趣改善学区的家长到访售楼处 工作形式 校门口派单 配合插车 形象宣传 活动 Part2 2 2 问 我们有什么 好环境 好地段 好房子 问 我们能展示什么 好环境 好地段 问 我们能借助什么 好环