新房收房手续及流程

新房收房手续及流程 一 新房交房要满足哪些条件一 新房交房要满足哪些条件 按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件 1 经建设工程质量监督机构核验合格 商品房一般是由所在区 县建设工程质量监督站核验 出具是否合格的书面证明 如果验收合格 还须说明质量等 级 如合格 优良等 2 住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证 住宅房屋所属的楼需取得住宅交付使用许可证 住宅交付使用许可证是由市或区房屋土地管理局颁发的 未取得许 可证的房屋 不允许交付 公安户籍管理部门不予办理入户手续 可以通过登录房管局网站查询 3 取得了新建商品房房地产权证 大产证 实际上只要取得 大产证 就必须具备一 二条所列条件 没有 大产证 的 开发商不能办理交房手续 开发商向 买方预先交付房屋交钥匙的 买方应拒绝接受 不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时 就提前进房装修 等交房期届满 开发商却交不出符合合同约定 标准的房屋 或配套不到位 或质量存在问题或产权有纠纷 或有些费用未缴付 导致不能按时取得住宅交付使用许可证和 商品房房地产权证 这时购房者只能是左右为难 退房吧 已投入大量装修资金和时间 精力 不退吧 住下去确有诸多不便 或干脆 无法居住 再说 即使是要求退房 购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失 因为购房者也有过错 也应对 提前装修造成的损失承担一定责任 因此 在收房时一定要审核开发商是否符合上面的条件 二 新房交付的一般流程二 新房交付的一般流程 1 通知 开发商取得商品房房地产权证后 应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接 开发商约定的收楼 时限一般在收楼通知书寄出 30 天内 按有关规定 如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续 则一般被视为 开发商已实际将该房交付买家使用 2 验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收 并做好记录 同时 不要忽视对房屋 产权是否清晰进行核验 验收时 开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证 开发商不出示的 购房者可以 拒绝验收 由开发商承担责任 3 提供 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 根据 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 等相关法规 商品房交付使用时 应当提供住 宅质量保证书和住宅使用说明书 该法规规定 住宅质量保证书 是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文 件 可以作为商品房预 出售合同的补充约定 与合同具有同等效力 开发商应当按 住宅质量保证书 的约定 承担 保修责任 开发商不提供的 购房者可以拒签房屋交接书 商品住宅售出后 委托物业管理公司等单位维修的 应在 住宅质量保证书 中明示所委托的单位 而 住宅使用说明书 应当对住宅的结构 性能和各部位 部件 的类型 性 能 标准等作出说明 并提出使用注意事项 4 签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验 认为符合合同约定条件的 应与开发商签订房屋交接书 对不符合合同约定的 应做好记录 要求开发商签字 直至开发商的房屋完全符合交房标准 再签署房屋交接书 三 业主收房时需注意的要点三 业主收房时需注意的要点 1 在验房之前 如果开发商要求交费或者是签署文件 那业主一定不要答应 否则在验房时业主发现的质量问题 就只能自己付钱解决了 2 如果开发商提出代办产权证 业主是可以拒绝的 因为产权证业主完全可以自己办 如果交给开发商 那业主还 要给开发商交代办费 3 必须先验房后收住宅钥匙 购房者在没有验收房屋之前 不能签署 住宅钥匙收到书 领取住宅钥匙 办理入住手续 因为根据 关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 下称商品房买卖司法解释 的规定 交钥匙 就算房屋交付使用 因此领取住宅钥匙以后验房发现问题 开发商只承担房屋质量包修责任 而没有逾期交房的压力 4 验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上 不能听信开发商的口头承诺 并且在房屋问题的后面 还 要写明开发商承诺的解决时间 这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法 5 收房时必须仔细查看的文件 律师说 在正常交房过程中 业主应该查看以下文件 第一 房产开发商必须已经取得 建筑工程竣工备案表 这是国家强制要求的 第二 常说的 两书 质量保证书 和 使用说明书 这是建设部 商品房销售管理办法 中要求的 现在交房时 开发商都应提供 第三 开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据 看是否与购房合同中约定的有出入 以便尽早使 问题获得解决 四 逾期交房可否先收房后追究责任四 逾期交房可否先收房后追究责任 担心开发商逾期交房 担心一旦接收房屋后 就不能再追究开发商违约责任是没有必要的 原因如下 第一 接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序 也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追 究开发商违约责任 第二 在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下 是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自 身的权利 第三 除购房者明确表示放弃外 接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任 当然 追究开发商违 约责任受到诉讼时效限制 购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利 六 哪些情况可以退房 六 哪些情况可以退房 由于买卖过程中的一些不规范操作以及开发商在资金 工程进度等方面的问题 导致退房事件时有发生 那么在什 么情况下 购房者可以退掉已购房屋呢 1 延迟交付房屋 这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况 到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后 却迟迟得不到开发 商的入住通知 一般超过 3 个月开发商还不能交房 购房人就可以要求开发商退房 并要求双倍返还订金或支付房款利 息 2 开发商缺 证 导致合同无效 目前 开发商必须证件齐全才能盖楼 卖房 如果开发商证件不全 就属于违法操作 与买房人签署的合同属于无 效合同 由于是无效合同 购房人应当腾空房屋 开发商应当返还购房人交纳的房款 3 开发商没经购房人同意变更设计 在购房人与开发商签订的合同中 一般都约定开发商在变更设计之前 必须经过购房人同意 否则 开发商构成违 约 购房人有权退房 发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型 朝向 面积等有关设计的情况 购房人可以依 据合同约定要求开发商退房 4 无法得到贷款 在签订合同时 除一次性付款或分期付款外 都有对商业贷款或公积金贷款的约定 如果是公积 金贷款 需要开发商出具相关资料 交由公积金归集部门审核 如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件 购房人因此而不能取得公积金贷款 购房人就可以要求退房 5 拿不到产权证 由于开发商的原因 买房人在合同约定的期限内无法得到产权证 如约定此条件可退房 买房人就可以要求退房 另外 由于前几年一些房地产运作不规范 一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生 导致购买这些楼盘的购房 人入住多年后无法拿到房屋产权证 购房人也可以要求退房 6 房屋面积误差超过 3 目前 如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在 3 以内 含 3 购房人要求退房的 法院 将不予支持 而如果面积误差比绝对值超出 3 购房人要求退房并要求退赔利息的 法院会判决购房人胜诉 7 房屋质量不合格 房屋质量不合格是房屋的 硬伤 出现这种情况 首先是开发商难以拿到 竣工备案表 无法交房 或者是房 屋交付使用后 房屋主体结构质量经核验确属不合格 据悉 到目前为止 北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决 退房的案例 8 房屋质量导致严重影响使用 根据最高人民法院刚刚发布的商品房买卖合同纠纷司法解释 因房屋质量问题严重影响正常居住使用 购房人要求 退房并要求开发商赔偿损失的 法院也会支持 一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用 主要是房屋入住后由于 前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康 房内噪声影响居住等 9 开发商把房子抵押 如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押 或卖给购房人后 又把房子抵押给他人 购房人查明后 就可以要 求退房 毛坯房验收注意事项 业主从房地产商那买来的房多是毛坯房 通常内只有门框没有门 墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房 在开 放商通知验房之后 需在 30 天内房屋进行验收交接 那么如果买的是毛坯房 验收的时候有哪些主要要点呢 一 毛坯房验收标准一 毛坯房验收标准 毛坯房是房子的初步成型 而开放商交到业主手中的毛坯房要达到什么样的程度才算合格呢 也即毛坯房有哪些验收 标准呢 1 毛坯房的全部外饰面 包括阳台 雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程 2 毛坯房的公用部位 公共设施 各种管道 给 排 雨水 暖 热 电气设备 配电箱 柜 盘 插座 开关 灯具 等都应按设计文件完成全部装修 并按规定完成测试项目 3 毛坯房的各种管道应经过通水 试压 通球试验和暖气热工调试等验收工作 4 毛坯房的屋面工程项目已经完成蓄水 淋水试验 5 毛坯房户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的 应做到不抹灰 用腻子找平 达到板缝密实 无裂缝 接 搓平顺无错台 表面平整 色泽基本均匀 线角顺直 户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整 压实 达到粘结 牢固 无裂缝 6 毛坯房中有防水要求的房间地面应严格按照防水层 保护层的建筑要求来规划 在验收时应进行两次蓄水试验 做到无渗漏 7 毛坯房地漏与泛水坡度符合设计要求 达到不倒泛水 结合处严密平顺 无渗漏 8 毛坯房各种房间水泥地面基层标高 应考虑预留再装修时的高度尺寸要求 二 毛坯房验收常用工具二 毛坯房验收常用工具 专用验房工具 专用验房工具 激光测距仪 对角检测尺 激光投线仪 激光放线仪 三孔验电插头 15m 卷线尺 对角线检测尺 5m 卷尺 电子水平尺 2 米靠尺 垂直检测尺 游标塞尺 响鼓锤 游标卡尺 感应验电笔 验电螺丝刀 内外直角检 测尺 伸缩杆等 一般验房工具 一般验房工具 1 量具 5m 盒尺 25 33cm 直角尺 50 60cm 丁字尺 1m 直尺 2 电钳工具 带两头和三头 插头的插排 即带指示灯的插座 各种插头 万用表 摇表 多用螺丝刀 字和 字 5 号电池 2 节 测电笔 手锤 小锤 大灯 小灯 辅助验房工具 辅助验房工具 镜子 手电 塑料袋 纸 火柴 卫生纸 凳子 纸笔 计算器等 三 毛坯房的验收顺序三 毛坯房的验收顺序 1 1 先看外部 先看外部 检查外立面 外墙瓷砖和涂料 单元门 楼道 2 2 再查内部 再查内部 逐个查验入户门 门 窗 天棚 墙面 地面 墙砖 地砖 上下水 防水存水 强弱电 暖气 煤气 通风 排 烟 排气 3 3 后测相邻 后测相邻 进行闭存水试验 水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合 四 毛坯房验收具体项目四 毛坯房验收具体项目 1 1 净面积测量 开间进深及净高尺寸测量 净面积测量 开间进深及净高尺寸测量 用尺子测量房间的实际面积 根据房屋交接书中提供的套内建筑面积和图纸为依据 实地测量 如果误差较大可以 要求开发商或委托专业机构复测 也可以请装修公司派人来直接量尺寸 省去以后的麻烦 测量层高是否达到要求 建 筑层实际高度不能低于 2 6 米 层高 3 米的实际高度不能低于 2 75 米 住宅层高不能低于 2 8 米 测量层高很简单 把 尺顺着其中的两堵墙的阴角测量 尽量多测几处 2 2 楼地面空鼓 裂缝 起沙检验 楼地面空鼓 裂缝 起沙检验 地面是否平整 地面是否平整 地面不平一般来讲有两种情况 一是局部地方不平 有小坑小洞 这种情况主要出现在墙角或门角 的地方 一是大面积不平 这种情况用目测或者利用红外线水平仪可以检查出来 如果出现不平一定要重新找平 否则无 论铺瓷砖还是地板都会受到影响 地面是否开裂 地面是否开裂 一般目测就能看出来了 但是否空鼓则需要利用质检锤工具来检测 一般情况下裂纹和空鼓都会同 时出现 但是二者也有单独出现的情况 地面空鼓和开裂会直接影响到后期的装修施工 因此在验收的时候一定要慎重 细心 地面是否有起砂现象 地面是否有起砂现象 地表面有浮灰 浮沙 松软 强度差 一般原因是 水泥标号不标准或过期 沙子的含泥量过 大 水泥砂浆比例不当 养护不到位等都会造成地面起砂 3 3 墙空鼓 裂缝 龟裂 爆灰 平整度 阴阳角检查 墙空鼓 裂缝 龟裂 爆灰 平整度 阴阳角检查 墙面的垂直度和平整度 墙面的垂直度和平整度 墙面除了要检查其平整度之外 还要查验墙面是否垂直 是否有倾斜 墙面的平整度和垂 直度除了用目测之外还可以通过靠尺和角尺等工具来检验 墙面是否有裂纹和空鼓问题 墙面是否有裂纹和空鼓问题 墙面的裂纹可以直接目测到 墙面的空鼓需要用质检锤敲击才能检测出来 墙面是否方正 墙面是否方正 两个相邻墙面是否成 90 度角 这个可以用角尺来检验 两个相对的墙面是否平行等 墙面阴阳角是否顺直 墙面阴阳角是否顺直 墙面的阴阳角 墙角外阳里阴 验收时需要仔细检查墙面的阴阳角是否顺直 4 4 门 窗安装质量及配件检验 门 窗安装质量及配件检验 门窗工程关乎业主的居住安全 业主在收房验房的时侯除了要仔细核对型材是否与合同上的一致之外 主要是检查 门窗闭合的灵活性 密封性 零配件是否短缺损坏等 5 5 进行渗漏试验 进行渗漏试验 闭水试验 闭水试验 指做好挡水墙在待试验空间蓄水 检验是否有渗漏现象 淋水