2011年成都写字楼报告

20112011 年成都写字楼年成都写字楼 市场分析报告市场分析报告 四川中原物业顾问有限公司 市场研究中心 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 2 目目 录录 一 宏观经济环境分析一 宏观经济环境分析 5 5 二 商业用地市场分析二 商业用地市场分析 7 7 1 商业用地供需两旺 7 2 重点区域成交分析 8 三 销售市场 销售平稳 未来挑战严峻三 销售市场 销售平稳 未来挑战严峻 1010 1 整体特征 10 2 供应特征 11 2 1 供应波动明显 下半年持续发力 11 2 2 商务公寓占比上升 11 2 3 供应外移加重 一路向外 12 2 4 城南再度冲高 遥遥领先 12 3 需求特征 13 3 1 成交平稳 年末下滑 13 3 2 乙级写字楼领跑 商务公寓热度不减 13 3 3 价格继续上扬 涨幅放缓 14 3 4 甲级写字楼价格持续领先 14 三 租赁市场 成交活跃 租金持续上涨三 租赁市场 成交活跃 租金持续上涨 1515 1 供应特征 15 2 1 交付项目有限 15 2 2 非核心商务区写字楼崛起 15 2 需求特征 16 2 1 租金持续走高 16 2 2 空置率下降 16 2 3 四川中原工商铺 2011 年租赁成交案例 17 四 主要商务板块 天府新城强势崛起四 主要商务板块 天府新城强势崛起 1717 1 市中心 CBD 18 2 人民南路 SBD 19 3 天府新城 20 4 东大街 22 五 五 总结总结 2323 1 2011 年市场总结 23 2 未来趋势预测 23 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 3 图表目录图表目录 图 1 成都市 GDP 及第三产业增长情况 4 图 2 成都市固定资产投资情况 5 图 3 成都市写字楼开发情况 5 图 4 2011 年成都市主城区商业用地供需概况 6 图 5 2011 年成都市各方位供需概况 6 图 6 成都市写字楼供需情况 2005 2011 年 9 图 7 成都市写字楼新增供应 2011 年 1 12 月 10 图 8 成都市写字楼供应类型分析 10 图 9 成都市写字楼供应环线分布 单位 万平方米 11 图 10 成都市写字楼市场各方位供应分布 单位 万平方米 11 图 11 成都市写字楼月度销售走势 2011 年 1 12 月 12 图 12 成都市写字楼销售类型分析 12 图 13 成都市写字楼销售价格 2006 年 2011 年 13 图 14 成都市各类型写字楼价格走势 2011 年 1 12 月 13 图 15 成都市新交付写字楼情况 2011 年 1 12 月 14 图 16 成都市新交付写字楼分布情况 2011 年 1 12 月 15 图 17 成都市优质写字楼租金及空置率 2009 年 1 月 2011 年 12 月 15 图 18 成都市中心 CBD 板块写字楼供需情况 2009 2011 年 17 图 19 成都市人民南路 SBD 写字楼供需情况 2009 2011 年 19 图 20 成都市天府新城板块写字楼供需情况 2009 2011 年 20 图 21 成都市东大街写字楼供需情况 2009 2011 年 21 表 1 城东区域主要商业金融用地出让一览表 7 表 2 城南区域主要商业金融用地出让一览表 7 表 3 城西区域主要商业金融用地出让一览表 8 表 4 四川中原工商铺 2011 年租赁成交信息表 16 表 5 成都市写字楼板块划分标准 17 表 6 市中心 CBD 典型项目分析 18 表 7 人民南路典型项目分析 19 表 8 天府新城典型项目分析 20 表 9 天府新城未来新增项目情况 21 表 10 东大街典型项目分析 22 说明 说明 本报告数据截止日期为本报告数据截止日期为 20112011 年年 1212 月月 3131 日 日 本报告中的本报告中的 新增供应新增供应 是按照取得预售许可证统计的供应 是按照取得预售许可证统计的供应 本报告中销售市场本报告中销售市场 存量存量 主要指待售项目数量 租赁市场主要指待售项目数量 租赁市场 存量存量 指竣工交付使用的项目数量 指竣工交付使用的项目数量 本报告中的本报告中的 空置率空置率 是对建成后投入使用的写字楼进行统计 是对建成后投入使用的写字楼进行统计 除特别注明外 本报告中的数据均来自于四川中原数据库 除特别注明外 本报告中的数据均来自于四川中原数据库 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 4 一 宏观经济环境分析一 宏观经济环境分析 1 1 GDPGDP 及第三产业平稳增长及第三产业平稳增长 近年来 成都宏观经济运行良好 地区生产总值 GDP 稳步增长 2011 年 1 10 月累计 GDP 突破 5000 亿 达到 5009 4 亿 同比增长约为 15 1 第三产业生产总值在 2011 年前三季度累计完成 2449 2 亿 占到 GDP 比例为 48 9 宏观经济的强势增长及第三产业的快速发展对写字楼发展起到 积极的推动作用 图图 1 1 成都市 成都市 GDPGDP 及第三产业增长情况及第三产业增长情况 2 2 固定资产投资额保持较快增长 固定资产投资额保持较快增长 2011 年 1 11 月固定资产投资 4471 9 亿元 其中房地产开发投资 1411 6 亿元 占固定资产投资比例 达到 31 6 天府新区全面启动 基础建设投资出现快速增长 固定资产投资保持较高的增长速度 城市基础设施建设也不断完善 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 5 图图 2 2 成都市固定资产投资情况 成都市固定资产投资情况 3 3 写字楼开发规模较大 写字楼开发规模较大 2010 年成都市写字楼的施工面积为 370 29 万 同比增长 41 4 新开工面积为 119 57 万 同 比增长 129 0 竣工面积为 26 10 万 同比回落 8 9 施工面积和新开工面积齐齐上扬 增长态 势明显 预示着未来仍将有大量的写字楼供应 而建设周期拉长竣工面积出现一定回落 图图 3 3 成都市写字楼开发情况 成都市写字楼开发情况 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 6 二 商业用地市场分析二 商业用地市场分析 1 1 商业用地供需两旺商业用地供需两旺 2011 年商业用地供应 3381 77 亩 成交 3013 23 亩 总体成交率为 89 1 自成都住宅市场限购后 土地市场急速转冷 政府趁机加大商业用地的供应力度 而开发商也不断增加商业地产的开发比重 商业用地供需两旺 2011 年 3 4 季度商业用地供需量持续走高 成交率持续保持在高位 图图 4 4 20112011 年成都市主城区商业用地供需概况年成都市主城区商业用地供需概况 从成都市主城区商业用地成交方位来看 主要集中在城东 城南和城西 总体供应量达到 2950 34 亩 占到总量的 87 3 成交量为 2581 30 亩 占到成交总量的 85 7 其中不乏热点区域的重点商业地 块 比如城东的建设南支路地块等大幅商业地块的出让 区域商业发展将逐步完善 建设路 大源 高新区和光华 外光华等板块表现抢眼 图图 5 5 20112011 年成都市各方位供需概况年成都市各方位供需概况 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 7 2 2 重点区域成交分析重点区域成交分析 2 12 1 城东多幅重量级商业地块顺利出让城东多幅重量级商业地块顺利出让 随着城东区域旧城改造的全面进行 后备土地充足 且位置优势明显 保和街道办事处临近东客站地 块被上海长峰公司收入囊中 预计打造城东区域标杆 龙之梦新城 对整个东客站区域推动作用十分 明显 建设路区域的建设南支路地块规模大 传媒集团预计打造成都最大影视文化产业基地 对建设 路商圈的扩容奠定了坚实的基础 表表 1 1 城东区域主要商业金融用地出让一览表 城东区域主要商业金融用地出让一览表 板块板块序号序号地块地块 面积 亩 面积 亩 起价 万起价 万 元元 亩 亩 成交价 万元成交价 万元 亩 亩 竞得单位竞得单位 万年场 保 和 1 成华保和街道办事处东 虹社区8组 9组 10组 247 31 401 401 上海长峰房地产开发有限 公司 龙潭寺 2 成华区向龙12组范围内 34 24 400 433 四川合信旅游开发有限公 司 3 成华区建设南支路4号 关家片区 A 地块 205 58 406 406 成都传媒集团 4 成华区建设南支路4号 6号关家片区 B 地块 85 14 1568 1568 成都传媒集团 建设路板 块 5 成华区建设北路二段四 号电子科大改造地块 160 42 1189 1192 信远地产 攀成钢 6 锦江区攀成钢片区 11 12号地块 76 20 1588 1588 四川泰合房地产开发有限 公司 2 22 2 城南天府新区全面启动 商业用地加快出让城南天府新区全面启动 商业用地加快出让 城南作为成都发展最快的新兴区域 商务氛围正在逐步形成 尤其是天府新城写字楼项目林立 商业 用地加快推出 出让的商业地块主要集中在大源和站南板块 地块方正 规模适中 可操作性强 并 且随着天府新区规划出台及启动 地块未来发展前景较好 表表 2 2 城南区域主要商业金融用地出让一览表 城南区域主要商业金融用地出让一览表 板块板块序号序号地块地块 面积 亩 面积 亩 起价 万起价 万 元元 亩 亩 成交价 万成交价 万 元元 亩 亩 竞得单位竞得单位 1 高新区灯塔村7组 30 00 480480 成房置业 2 高新区花荫村9组 灯塔村 8组 48 64 460460 天合裕兴 3 高新区民乐村1 2组 55 61 500 500 四川佳兆港投资有限公司 大源 4 高新区民乐村1组 44 01 500 500 成都合创锦城实业有限公司 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 8 5 高新区花荫村6 7组 58 71 548 867 成都嘉华美实业有限公司 6 高新区石墙片区 34 80 360 360 成都鑫信合实业有限公司 7 高新区大源商务商业核心 区 E6地块 31 41 400 400 四川川商投资控股有限公司 8 高新区大源组团 42 43 460 460 成都锐力投资管理有限公司 9 高新区盛锦二街南侧 盛 华北路东侧 78 80 550 550 成都裕丰汇锦置业有限公司 10 高新区大源商务商业核心 区 C4地块 29 34 500 1667 四川省集美实业有限公司 11 高新区仁和1组 2组 23 11 300 300 成都金宝盛世投资管理有限公 司 12 高新区仁和1组 2组 25 00 300 300 珠海金山软件有限公司 13 高新区仁和1组 2组 4 77 300 300 成都中国青年旅行社 站南 14 高新区站南组团 26 93 250 250 成都茵特环保技术有限公司 顺江 15 武侯区顺江村 91 50 320 340 成都润利鑫置业有限责任公司 2 32 3 城西龙湖地产率先扛起商业地产大旗城西龙湖地产率先扛起商业地产大旗 2011 年 2 月 重庆龙湖地产率先在高新西区斩获大幅商业地块 打造龙湖时代天街 这是继北城天 街之后在成都打造的又一个超大城市综合体项目 项目辐射区域将达到整个成都西部 成都青羊城乡 建设发展有限公司在外光华区域竞得三幅大宗商业用地 预计为企业总部经济发展用地 打造高新技 术产业 表表 3 3 城西区域主要商业金融用地出让一览表 城西区域主要商业金融用地出让一览表 板块板块序号序号地块地块 面积 亩 面积 亩 起价 万起价 万 元元 亩 亩 成交价 万成交价 万 元元 亩 亩 竞得单位竞得单位 1 高新区西部园区 237 75 221 221 重庆龙湖地产发展有限公司 2 高新区西部园区 220 75 221 221 重庆龙湖地产发展有限公司 3 高新区西部园区 19 17 130 136 成都云祖投资管理有限公司 高新西区 4 高新区西部园区 72 85 186 460 中国东方电气集团有限公司 5 青羊区内绕城高速西 段外侧 光华大道以 南 123 62 234 234 成都青羊城乡建设发展有限 公司 光华 外光华 6 青羊区内绕城高速西 段外侧 光华大道以 南 254 76 379 379 成都青羊城乡建设发展有限 公司 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 9 7 青羊区内绕城高速西 段外侧 光华大道以 南 218 47 496 496 成都青羊城乡建设发展有限 公司 三 销售市场 销售平稳 未来挑战严峻三 销售市场 销售平稳 未来挑战严峻 2011 年写字楼全年销售表现平稳 整体销售情况好过住宅 一方面 实体经济的不断增长对写字楼 需求与日俱增 而成都写字楼市场正处于快速发展期 市场供应持续 产品类型丰富 正常的市场消 化带动成交量的不断攀高 另一方面 由于写字楼不受限购 投资回报率较高 在通货膨胀的大背景 下 成为投资的重要渠道而被广泛关注 市场反应积极 但是值得注意的是 2011 年 4 季度开始 由于受到自身供求关系 信贷紧缩及宏观经济放缓等方面的影响下 部分中小投资者退出市场 写字 楼销售进度出现放缓迹象 并且随着供应的大规模持续放量 库存量急剧攀升 写字楼市场也开始面 临严峻挑战 1 1 整体特征 整体特征 1 11 1 供应井喷供应井喷 需求平稳需求平稳 2011 年写字楼市场供应达到 273 14 万平方米 环比增加 31 87 成交面积为 143 77 万平方米 环 比增长 28 1 在供应大幅放量的同时 市场需求保持平稳 写字楼作为楼市主要的投资产品 投资 需求较为旺盛 支撑了成交量的持续走高 图图 6 6 成都市写字楼供需情况 成都市写字楼供需情况 2005 20112005 2011 年 年 1 21 2 供需供需失衡加剧失衡加剧 供远大于求供远大于求 2011 年成都写字楼的供需比再度攀升达到 1 90 市场中供大于求的局面进一步恶化 尽管部分项目 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 10 采取只租不售的经营策略一定程度上导致供需比失衡 但是整体来看 2009 年以来市场供应大幅放 量 而市场消化能力有限 众多项目去化缓慢 写字楼库存量急剧攀升 短期内过剩危机凸显 2 2 供应特征 供应特征 2 12 1 供应波动明显供应波动明显 下半年持续发力下半年持续发力 2011 年写字楼供应波动明显 上半年供应量仅为 56 75 万平方米 下半年开始 市场持续发力出现 大幅增长 供应量居高不下 其中年度峰值出现在 9 月 供应量为 54 56 万平方米 创造出单月供应 的历史新高 成都写字楼市场正处于快速上升期 开发规模较大 供应大规模放量已经成为市场常态 图图 7 7 成都市写字楼新增供应 成都市写字楼新增供应 20112011 年年 1 121 12 月 月 2 22 2 商务公寓占比上升商务公寓占比上升 2011 年甲级写字楼仅有棕榈泉国际中心 希顿国际广场 时代 1 号及雄飞中心等项目 供应量为 34 39 万平方米 占比 13 较 2010 年出现明显下滑 乙级写字楼供应波动不大 供应量为 115 01 万平方米 占比 42 而商务公寓供应占比达到 45 首度超越前二者 商务公寓具有面积小 总价 低 销售速度快等特征 越来越多的开发商加入到这类产品的开发中 市场供应明显上升 图图 8 8 成都市写字楼供应类型分析 成都市写字楼供应类型分析 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 11 2 32 3 供应外移加重供应外移加重 一路向外一路向外 2011 年写字楼三环外供应面积为 194 28 万平方米 占到总供应量的 71 6 写字楼向外环发展的趋 势愈加明显 三环内可供开发的商业用地日益减少 写字楼供应量较为有限 而以天府新城为代表的 新兴商务金融中心写字楼建设量庞大 供应外移趋势加重 图图 9 9 成都市写字楼供应环线分布 单位 万平方米 成都市写字楼供应环线分布 单位 万平方米 2 42 4 城南再度冲高城南再度冲高 遥遥领先遥遥领先 2011 年城南写字楼供应量为 173 09 万平方米 较 2010 年上涨 59 5 领先于其他方位 再度成为 写字楼供应的主导区域 城中写字楼供应为 17 24 万平方米 土地稀缺是其发展的最大限制因素 其 它方位供应城西略高 城东 城北则大体相当 新增写字楼进一步向城南集中 图图 1010 成都市写字楼市场各方位供应分布 单位 万平方米 成都市写字楼市场各方位供应分布 单位 万平方米 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 12 3 3 需求特征 需求特征 3 13 1 成交平稳成交平稳 年末下滑年末下滑 2011 年写字楼每月成交量基本在 8 万平方米以上 整体销售较为平缓 值得注意的是年末通常为写 字楼销售的黄金时期 但是市场并没有出现预期的火热 10 月及 12 月写字楼销售出现明显下滑 由 于蓄客量不足 市场较多项目不断推迟开盘时间 而新开盘项目以较低价格入市以实现快速销售 住 宅市场的观望情绪向写字楼市场蔓延 图图 1111 成都市写字楼月度销售走势 成都市写字楼月度销售走势 20112011 年年 1 121 12 月 月 3 23 2 乙级写字楼领跑乙级写字楼领跑 商务公寓热度不减商务公寓热度不减 2011 年乙级写字楼成交面积占比达到 43 成为市场的成交主力领跑市场 甲级写字楼由于集中在 年末取得预售 进入市场时间较短 成交占比出现一定下滑 商务公寓成交占比 42 销售依然强劲 商务公寓投资门槛低 不限购 投资灵活性强 受到投资者的青睐 市场销售热度不减 图图 1212 成都市写字楼销售类型分析 成都市写字楼销售类型分析 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 13 3 33 3 价格继续上扬价格继续上扬 涨幅放缓涨幅放缓 2011 年写字楼销售价格为 10496 元 平方米 环比上升 8 18 在 2010 年写字楼成交价格出现较大 幅度增长之后 价格趋于平稳 涨幅明显放缓 由于大规模的放量 市场竞争较为激烈 部分项目为 了快速回笼资金 采取较为保守的价格策略 价格上涨步伐有所放缓 图图 1313 成都市写字楼销售价格 成都市写字楼销售价格 20062006 年年 2011 2011 年 年 3 43 4 甲级写字楼价格持续领先甲级写字楼价格持续领先 2011 年甲级写字楼成交价格维持在 19000 元 平方米上下 变动幅度收窄 整体价格居高不下 乙级 写字楼成交价格整体呈现 M 型变动 由于市场竞争较为激烈 在 10 月开始 成交价格出现一定 松动 商务公寓中随着品牌房企的不断加入 并且精装 挑高项目增多 价格呈现波动上升的趋势 图图 1414 成都市各类型写字楼价格走势 成都市各类型写字楼价格走势 20112011 年年 1 121 12 月 月 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 14 三 租赁市场 成交活跃 租金持续上涨三 租赁市场 成交活跃 租金持续上涨 2011 年成都写字楼租赁市场发展情况较好 由于交付使用写字楼项目相对较少 写字楼新增项目对 市场冲击不大 写字楼市场暂时保持平静 虽然全球经济面临不确定因素增多 外资在内地扩张计划 暂时放缓 对写字楼租赁需求有所回落 但本土企业的不断发展壮大支撑了写字楼租赁需求的持续上 升 市场成交活跃 租金上涨 空置率则持续下降 1 1 供应特征 供应特征 1 11 1 交付项目有限交付项目有限 2011 年写字楼市场交付项目较为有限 仅有 39 01 万平方米写字楼交付并投入使用 与销售市场的 巨大供应相比悬殊 但是 由于大量的写字楼项目仍处于建设阶段 随着这些项目陆续竣工并交付使 用 租赁市场压力将逐步增大 图图 1515 成都市新交付写字楼情况 成都市新交付写字楼情况 20112011 年年 1 121 12 月 月 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 15 注 统计交付项目不包含商务公寓等类写字楼项目注 统计交付项目不包含商务公寓等类写字楼项目 1 21 2 非核心商务区写字楼崛起非核心商务区写字楼崛起 2011 年交付的项目中 天府新城项目开始显现 如新希望国际等项目占据较大体量 而非核心商务 区域写字楼项目较多 例如中海大厦 优诺国际 中大君悦广场 财富又一城等项目均为非核心商务 区项目 凭借便捷的交通 较好的软硬件配置吸引企业进驻 不断填补区域写字楼空白 并且租金水 平达到 70 90 元 平方米 月 与核心商务区域写字楼租金相差不大 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 16 图图 1616 成都市新交付写字楼分布情况 成都市新交付写字楼分布情况 20112011 年年 1 121 12 月 月 2 2 需求特征 需求特征 2 12 1 租金持续走高租金持续走高 2011 年成都优质写字楼整体租金为 107 46 元 平方米 环比上升了 7 74 随着实体经济的强势增 长及第三产业的快速发展 市场对写字楼需求较为强劲 并且在通货膨胀 物价上涨的经济背景下 优质写字楼租金持续走高 图图 1717 成都市优质写字楼租金及空置率 成都市优质写字楼租金及空置率 20092009 年年 1 1 月月 2011 2011 年年 1212 月 月 注 优质写字楼包括甲级写字楼及部分准甲级写字楼注 优质写字楼包括甲级写字楼及部分准甲级写字楼 2 22 2 空置率下降空置率下降 2011 年成都优质写字楼平均空置率为 21 72 环比下降 1 32 尽管由于项目多为近期交付 优质 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 17 写字楼空置率较高 但是空置率下降趋势非常明显 由于 2011 年租赁市场新交付项目有限 入市项 目招商较为顺利 2 32 3 四川中原工商铺四川中原工商铺 20112011 年租赁成交案例年租赁成交案例 表表 4 4 四川中原工商铺 四川中原工商铺 20112011 年租赁成交信息表年租赁成交信息表 项目名称项目名称板块板块 等级等级面积 平方米 面积 平方米 租赁租赁 销售销售单价单价 仁恒置地广场市中心 CBD甲级 410 租赁160 元 平方米 月 时代广场市中心 CBD甲级 479 租赁110 元 平方米 月 川信大厦市中心 CBD乙级 477 租赁85 元 平方米 月 平安财富中心人民南路甲级 524 租赁155 元 平方米 月 丰德国际广场人民南路乙级 288 租赁100 元 平方米 月 新希望大厦人民南路甲级 981 租赁115 元 平方米 月 国航世纪中心人民南路甲级 591 租赁110 元 平方米 月 新希望国际天府新城乙级 247 租赁60 元 平方米 月 摩根中心东大街乙级 1049 租赁107 元 平方米 月 商会大厦东大街乙级 206 租赁90 元 平方米 月 中大君悦广场其它乙级 308 租赁70 元 平方米 月 数据来源 四川中原工商铺 四 主要商务板块 天府新城强势崛起四 主要商务板块 天府新城强势崛起 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 18 注 板块划分标准 根据政府的相关规划结合各个板块的市场特征 将写字楼市场划分为市中心 CBD 人民南路 SBD 天府新城 东大街沿线及其它非核心区等几个板块 表表 5 5 成都市写字楼板块划分标准 成都市写字楼板块划分标准 板块板块地理范围地理范围 市中心 CBD东至红星路 南至锦江 西至东城根街 北至江汉路 人民南路 SBD北起锦江 南至火车站 天府新城北起火车站 南至华阳边界 东起府河 西至铁路西环线 占地 37 万平方公里 东大街西起红星路 东至二环路沙河大桥 其它非核心区域除了以上板块的其他非核心区域 1 1 市中心 市中心 CBDCBD 1 11 1 概况概况 市中心 CBD 在几大商务板块中依旧居于首位 顺城大街 盐市口及红照壁为传统的写字楼聚集区 该板块地处核心商圈 交通便利 各项配套完善 市场发展成熟 但是 由于环状的城市结构注定了 市中心难以摆脱交通日益拥堵的困扰 并且区域可开发利用土地较少 后续发展受到较大限制 1 21 2 供需情况供需情况 2011 年新增供应 5 23 万平方米 成交 3 27 万平方米 成交价格 18246 元 平方米 新增供应的项目 主要来自雄飞中心 并且该项目年末开盘 市场以消化存量项目为主 区域成交量较低 市中心可持 续性供应较少 项目定位偏向高端 成交价格保持在较高水平 图图 1818 成都市中心 成都市中心 CBDCBD 板块写字楼供需情况 板块写字楼供需情况 2009 20112009 2011 年 年 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 19 1 31 3 租赁情况租赁情况 由于市中心写字楼修建年代较早 整体品质不高 普遍面临硬件配置落后 老化严重 车位不足等问 题 早期修建写字楼租金水平不高 曾经辉煌一时的甲级写字楼租金也出现一定的下滑 新建项目仁 恒置地广场及航天科技大厦等项目代表成都写字楼最高水平 租金水平则领先于市场水平 表表 6 6 市中心 市中心 CBDCBD 典型项目分析典型项目分析 项目名称项目名称等级等级建筑面积建筑面积交付时间交付时间租金租金空置率空置率 仁恒置地广场甲级 64556 2010 年 16515 时代广场甲级 78179 2005 年 1007 中环广场甲级 48000 2008 年 1128 1 41 4 未来市场分析未来市场分析 由于市中心土地稀缺 未来供应的项目较为有限 但与此同时 由于土地取得成本较高 促使新增项 目定位趋向高端 新增项目与现有项目之间的物业档次将拉大 一面是使用时间相对较长的老旧项目 云集于此 一面是按照较高标准打造的新项目逐渐呈现 市场将呈现两极分化的局面 租金差距也将 拉大 预计未来有百扬大厦 成都国际商城 华置广场 泰丰国际广场 茂业二期 帝豪大厦等项目 入市 供应体量在 30 40 万平方米之间 2 2 人民南路 人民南路 SBDSBD 2 12 1 概况概况 人民南路 SBD 发展较为成熟 人民南路作为成都的中轴线成为成都的门户 顺畅的交通使其具备集 中发展写字楼的绝佳条件 人民南路是成都甲级写字楼最集中的商务板块 写字楼整体档次及租金水 平较高 2 22 2 供需情况供需情况 2011 年人民南路 SBD 较为沉寂 区域无新增供应项目 成交面积 7 74 万平方米 市场以消化存量为 主 写字楼成交价格为 16452 元 平方米 由于可利用土地较少 同样也面临后续发展扩容受限的问 题 经过数年的发展 后续供应项目有限 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 20 图图 1919 成都市人民南路 成都市人民南路 SBDSBD 写字楼供需情况 写字楼供需情况 2009 20112009 2011 年 年 2 32 3 租赁情况租赁情况 由于区域内商务氛围较为成熟 写字楼项目整体品质较高 租金坚挺并处于领先地位 由于区域内租 赁需求十分旺盛 空置率较低 较多项目基本处于满租状态 新交付项目如新希望大厦等招商也较为 顺利 表表 7 7 人民南路典型项目分析 人民南路典型项目分析 项目名称项目名称等级等级建筑面积建筑面积交付时间交付时间租金租金空置率空置率 丰德国际广场乙级2006 年 893 汇日央扩甲级 37800 2006 年 1386 新希望大厦甲级 65721 2010 年 11040 2 42 4 未来市场分析未来市场分析 人民南路 SBD 凭借优越的交通条件和完善的配套 市场发展较为迅速 形成了良好的商务氛围 引 领市场的走势 预计未来将有来福士广场 人南科技广场 上善国际 万通中心 华宇蓉国府 香港 汇日等写字楼项目陆续推出 写字楼部分体量 40 万平方米 未来市场将继续保持良好的发展势头 3 3 天府新城 天府新城 3 13 1 概况概况 人民南路向南延伸 天府大道两侧站南及大源两大组团大量的写字楼项目崛起 逐渐发展成为写字楼 的高度聚集区 按照政府规划 天府新城将建成集办公 科研 金融 商业一体的综合性片区 商务 金融建筑面积达 3450 万平方米 随着天府新区规划获批 天府新城成为龙头区域 发展步伐将加快 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 21 3 23 2 供需情况供需情况 2011 年 天府新城新增供应 136 09 万平方米 成交 59 55 万平方米 成交价格 11951 元 平方米 尽管几大商务板块均出现一定萎缩 但天府新城持续发力 主导市场供应 由于区域写字楼项目分布 密集 产品定位同质化较明显 各项目之间短兵相接 竞争十分激烈 同时由于项目距离核心较远 写字楼成交价格在几大商务板块中也相对较低 图图 2020 成都市天府新城板块写字楼供需情况 成都市天府新城板块写字楼供需情况 2009 20112009 2011 年 年 3 33 3 租赁情况租赁情况 2011 年天府新城内仍然以政府主导的科技研发基地或市政办公为主 租金水平较低 仅 40 50 元 平 方米 月 随着高新国际广场 拉德方斯等项目的交付使用 区域租金水平有了较大提升 虽然区域 投入使用项目不多 目前人气依然不足 但商务氛围处于快速培育之中 表表 8 8 天府新城典型项目分析 天府新城典型项目分析 项目名称项目名称等级等级建筑面积建筑面积交付时间交付时间租金租金空置率空置率 高新国际广场乙级2007 年 889 水电大厦乙级 60351 2009 年 7219 拉德方斯甲级 62361 2009 年 10028 3 43 4 未来市场分析未来市场分析 区域规划了大量写字楼项目 正处于开发建设之中 随着这些项目的建成 企业的进驻 天府新城将 有可能取代市中心 成为未来的 CBD 根据统计 未来新增项目较多 写字楼部分体量约 250 300 万平方米 四川中原市场研究中心 2012 01 09 四川中原物业顾问有限公司 地址 锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 层 电话 传真 22 表表 9 9 天府新城未来新增项目情况 天府新城未来新增项目情况 组团组团新增商业项目新增商业项目预计体量预计体量 站南组团富森美创意中心 成美广场 银泰中心 枫丹中心 泓昌嘉泰金融中心 华商金融中心 金控广场 创新广场 丽都国际中心 中航国际交流中心 泰达时代金融广场 誉峰写字楼 中海国际广场 旺旺商业广场 首座 MAX 大魔方 大源组团两江国际 星宸国际 哥谭 新城国际广场 创源中心 保利国际广场 东方天祥投资大厦 环球时代中心 通威大楼 中信大厦 成都环球金融 中心 峰度天下 大源国际中心 鼎能国际广场 富润国际广场 250 300 万平方米 4 4 东大街 东大街 4 14 1 概况概况 东大街为政府规划的西部华尔街 新兴的商务板块成为港资地产商争先进驻的区域 九龙仓 新鸿基