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第八章房地产产权制度 房地产开发与经营 八房地产产权制度 产权基本概念土地制度住房制度 8 2土地制度 土地所有制土地使用制土地管理制度 土地所有制 概念 是关于土地所有权形成 土地所有权转移等过程中所产生的人与人之间关系的制度性规定 土地所有权土地占有权 土地使用权 土地处分权 土地收益权土地所有权的取得和转移依取得的方式 原始取得和继受取得依经济实现 无偿取得和有偿取得我国土地所有制的建立 我国土地所有制的建立 城市土地所有制的建立 农村集体土地所有制的建立 土地使用制 概念 是人们在使用土地时所形成的经济关系 由对土地使用的程序 条件和形式的规定等组成 土地使用权国有土地使用权 划拨 出让 出租 入股等国有土地使用权集体土地使用权权能所有人的使用权非所有人的使用权占有权能使用权能收益权能部分处分权能我国土地使用制度的建立 我国土地使用制度的建立 城市土地使用制度的建立 农村集体土地使用制度的建立 我国的土地管理制度 国家实行土地登记制度 国有土地使用证 集体土地所有证 集体土地使用证 国家实行土地有偿有限期使用制度国家实行土地用途管制制度国家实行保护耕地的制度征用集体土地的管理国有土地使用权出让国有土地使用权转让国有土地使用权划拨 征用集体土地的管理 征地政策规定征用土地的范围 经有批准权的人民政府批准后可以征用 被征地单位和个人应服从国家需要 不得阻挠 征地批准权限的规定征用土地实行两级审批制度 即国务院和省级人民政府 征用农地的 应先办理农用地转用手续 同时办理征地审批手续征用基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的 其他土地超过70公顷的 由国务院审批其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目 由省级人民政府审批并报国务院备案 建设单位申请征地不得化整为零对被征地单位和农民进行安置 补偿和补助临时用地必须办理报批手续全民所有制企业 农村集体经济组织联营使用的集体土地征用集体土地补偿范围和标准 征用集体土地补偿范围和标准 土地补偿费和标准征用耕地的补偿费 为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍 征用其他土地的补偿费标准由省 自治区 直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定安置补助费需要安置的农业人口数 被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准 为该耕地被征用前3年平均每亩年产值的4至6倍 但每公顷被征用耕地的安置补助费 最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍 人均耕地特别少的地区 按前述标准支付尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的 经省级人民政府批准 可以增加安置补助费 但土地补偿和安置补助费之和不得超过土被征用前3年平均年产值的30倍 地上附着物和青苗补偿费等临时用地补偿 国有土地使用权出让 国有土地使用权出让的概念土地使用权出让方式拍卖 招标 挂牌土地使用权的出让年限居住用地70年工业用地50年教育 科技 文化卫生 体育用地50年商业 旅游 娱乐用地40年综合或其他用地50年土地使用权的收回期限届满收回提前收回 按使用土地的实际年限和开发程度 利用土地的实际情况给予适当补偿没收土地使用权终止土地使用权续期 国有土地使用权转让 国有土地使用权转让的概念土地使用权转让的法律条件转让条件不得变更原出让合同条件出让方已支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书完成开发投资总额的25 以上不许转让情况转让形式 出售 交换 赠与及其他形式转让程序与出让的区别 见书P87 不许转让情况 不符合上述转让条件规定的司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的共有房地产未经其他共有人书面同意的权属有争议的未经法登记领取权属证书的法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 转让程序 转让申请签订转让合同转让合同公证缴纳土地出让金我土地增值税转让人7日内到税务部门缴纳土地增值税土地使用权变更登记提交证件 登记申请书 土地使用证和房产证 土地转让合同 付款凭证 受让人资信证明 法人代表证书等 国有土地使用权划拨 划拨土地使用权的范围国家机关用地和军事用地 城市基础设施和公用事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地法律 行政法规规定的其他用地划拨土地的管理划拨土地可以转让划拨土地使用权可以出租划拨土地使用权可以抵押 抵押的金额不应包括土地价格国有企业改革中的划拨土地 8 3住房制度 概念住房制度是关于住房建设 流通以及使用等过程中所发生的各种经济关系的制度性规定 我国住房制度的演变我国住房制度改革中的产权关系我国住房制度改革中利益的调整构建新的住房制度 我国住房制度的演变 售房试验阶段 1979 1985 新建住房成本价出售补贴出售提租补贴试点阶段 1986 1988 优惠售房阶段 1988年底 1989年初 多种措施并举阶段 1989年底 1993 房改深化阶段 1994年至今 我国房改中的主要售价方式体现的产权关系 公有住房售价方式 标准价 成本价 市场价 负担价抵交价 划拨土地使用权与国家单位共有的房屋所有权 1 征地及拆迁补偿安置费2 勘察设计及前期工程费3 建安工程费4 小区内基础设施费5 管理费6 利息7 税金 成本价利润地价 出让土地使用权房屋所有权 划拨土地使用权房屋所有权 住宅产权 住房制度改革中利益的调整 住房利益调整的指导思想公平效率保障住房利益协调的原则保障人们的基本住房权利适当调整既得利益 合理分配新增利益从长远利益着眼 兼顾暂时利益保证全局利益 兼顾局部利益住房利益协调策略企业制度改革 建立现代企业制度