辰溪金润负一楼商业定位PPT课件.pptx

2020 3 28 1 定位报告 2020 3 28 2 目录 市场研究 1 基地分析 2 项目定位 3 2020 3 28 3 市场研究 城市经济商业网点规划商业网点竞争项目消费者研究商家访谈 1 城市经济 GDP 零售总额及增速 2020 3 28 4 辰溪县近五年GDP平均增长率为14 1 略低于零售总额的17 增长率 城市经济 可支配收入 消费支出及增速 2020 3 28 5 辰溪县近五年可支配收入平均增长率为17 5 高于消费支出平均增长率的9 4 城市经济 怀化市2012各县GDP排行中显示 辰溪县仅低于沅陵县与溆浦县 但普遍高于其他县 2020 3 28 6 小结 2020 3 28 7 整体经济保持上升趋势 但近几年增速有所放缓辰溪县在怀化市各县GDP排行占第三位 经济实力较强 2020 3 28 8 市场研究 城市经济商业网点规划商业网点竞争项目消费者研究商家访谈 1 商业网点规划 县级商业中心 城东商业中心位于先锋东路区域 服务辰溪县 引领消费时尚 展示辰溪形象 主要业态以大中型购物中心 百货店 专卖店加以服务配套的便利店 餐饮店及文化教育设施区域商业中心 城南 辰阳 火马冲辰阳商业中心位于辰州北路与东风交叉处 服务老城区居民 主要业态以大型购物中心 连锁超市 商贸街 通讯电子专业街 另规划迁移汽车站建大型购物中心 2020 3 28 9 区域商业中心 县级商业中心 项目 辰溪规划一个县级商业中心和三个区域商业中心 项目位于县级商业中心区域 未来发展潜力较大 城东商业中心 辰阳商业中心 城南商业中心 火马冲商业中心 商业街规划 2020 3 28 10 辰溪规划11条特色商业街 本项目属先锋东路品牌街与城商业街中的一部分 11 项目 先锋东路商业街主要规划业态以品牌服饰店 专卖店 婚纱摄影 美容美发 连锁超市 餐饮店 便利店等 限制仓储商店 家居建材市场 农贸市场城东商业中心主要规划业态以品牌专卖店 专业店 化妆品 时尚饰品 眼镜 钟表首饰 美容美发等国内外一线知名品牌 2020 3 28 11 商业街规划 专业市场规划 2020 3 28 12 辰溪规划六个专业市场 均分布在城区的边缘位置 1 2 3 4 5 6 项目 2020 3 28 13 小结 城市发展由西向东拓展 项目位于未来县级商业中心 并属于先锋路商业和城东商业街的部分 是未来商业的核心区域 2020 3 28 14 市场研究 城市经济商业网点规划商业网点竞争项目消费者研究商家访谈 1 2020 3 28 15 商业现状 调查范围 双溪路步行街 中心市场 东风东路及辰州北路部分路段等区域 2020 3 28 16 商业概况 辰溪县商业主要以东风东路 双溪路两侧的物业为依托 自然形成的商业街 无专业管理 商业形象参差不齐 主要客群为城区居民及附近乡镇居民 2020 3 28 17 商业布局 1 2 3 4 辰溪县商业主要分布在老城区的东风东路两侧 一些较好的品牌商家大多分布在此路上 项目 2020 3 28 18 餐饮分布 酒楼 1 2 3 4 5 大型酒楼主要分布在东风东路上 大多与酒店做配套 6 7 8 项目 2020 3 28 19 餐饮分布 风味餐饮 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 10 12 风味餐饮主要分布在老城区的辰州北路和与新交界的八一路南端 项目 2020 3 28 20 餐饮分布 休闲餐饮 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 10 12 休闲餐饮主要分布在东风东路上及八一路的南端 项目 2020 3 28 21 餐饮分布 其他餐饮 1 2 3 4 西式快餐与中西餐厅商家较少 分布较散 西式快餐 中西餐厅 项目 2020 3 28 22 娱乐分布 1 6 7 8 娱乐类商家分布交均匀 布满城区主要区域 KTV大多与酒店配套 KTV 电玩 2 5 3 4 网吧 9 10 11 项目 2020 3 28 23 康体休闲分布 1 6 7 8 足浴主要集中在丹山路的北段及与酒店做配套 美容美体 足浴 2 5 3 4 项目 9 业态占比 辰溪县商业业态发展较全 但业态占比不合理 零售达六成以上 2020 3 28 24 2020 3 28 25 品类占比 零售业态品类发展较全 占比在前五位的分别是 建材家居29 5 超市25 1 农贸市场11 8 家具7 3 服装专业店6 8 2020 3 28 26 品类占比 2020 3 28 第页 餐饮品类不够丰富 风味餐饮达六成以上 康体休闲品类丰富度不强 足浴占比较高 品类占比 文化教育品类摄影达八成 娱乐品类中主要以KTV为主达七成以上 2020 3 28 28 品类占比 2020 3 28 第页 便民服务中主要以金融服务与居民服务为主二项合计已达九成以上 2020 3 28 30 小结 城区商业主要集中在东风东路沿街的两侧 各业态商家分布较散 知名品牌商家较少 商业等级偏低 无集中多业态的商业场所 整体业态单一 品类发展较不合理 2020 3 28 31 市场研究 城市经济商业网点规划商业网点竞争项目消费者研究商家访谈 1 2020 3 28 32 竞争项目 老城区商业历史悠久 居民较多 商业氛围较浓 消费群广 有明显优势 另已建与在建项目均在本项目的西边 将直接拦劫老城区的人流 已建未开业项目 在建项目 1 2 3 项目 现有商业区 4 竞争项目 2020 3 28 33 华盛家园位于先锋路与长城路交汇处的东南角 项目商业部分共四层 单层面积约为3千平方米 竞争项目 2020 3 28 34 城东大市场集居住 农贸市场 零售商场 家居建材为一体的综合项目 其中零售面积约在2万平方米左右 目前也处于招商状态 竞争项目 2020 3 28 35 香槟国际位于锋路的北侧与大千锦绣山城紧邻 建筑面积约为5万平方米 主要物业类型有住宅 酒店 写字楼 零售 2020 3 28 36 小结 老城区商业氛围浓 消费吸引力强 项目周边竞争项目多 直接竞争商家步步高已有意向入驻华盛家园预计早于本项目开业 2020 3 28 37 市场研究 城市经济商业网点规划商业网点竞争项目消费者研究商家访谈 1 调查概述 本次调查针对项目所在地辰溪县城区或展开 采取街头拦访和焦点座谈会两个方式调查街头拦访共取得有效样本200份 取样点主要分布于4个区域 包括有中心市场50份 东风东路50份 双溪路步行街50份 项目地附近50份 焦点座谈会一组8人 说明 以下图表均以街头拦访的200个样本作为数据分析 焦点座谈会的8个样本并未纳入 下文中红色字体代表座谈会录得信息 2020 3 28 38 2020 3 28 39 调查概述 本次调查重点针对项目所在地怀化市辰溪县县城区域内展开 共取得有效样本200份 2020 3 28 40 一般消费习惯 外出购物时间以集中在不固定其次为周末 52 与家人同行购物 其次为独行以及与朋友同行 2020 3 28 41 一般消费习惯 交通工具以步行为主 其次为摩托车 电动车和公交车 交通时间主要分布于10分钟内和20分钟内 2020 3 28 42 零售消费特征 最喜爱消费场所依次为中心广场 福满家购物广场 东风西路 福满家 东风东路 双溪路步行街选择的原因主要为种类齐全 品牌丰富 交通便利 在工作 居住地附近 价格实惠94 的消费者每月外出购物消费1 3次及以上 主要购买正装 儿童服饰 休闲装 消费金额集中在100至300元消费者最经常光顾和最喜欢的超市均为福满家 中心市场店 其次为福满家 东风西路店 选择的原因主要是种类齐全 品牌丰富 交通便利 在工作 居住地附近消费者对本地超市的看法均持肯定或较为肯定的态度 但在装修风格 通风及舒适性 收银便捷度 停车位便捷度 购物环境卫生 卫生间的充足与干净度 面积小 布置凌乱 过道窄 空气质量差方面的满意度相对较低 需要改进 2020 3 28 43 餐饮消费特征 对该区域餐饮市场现状不太满意 认为不足之处主要体现在菜系少 服务水平不高 就餐卫生及环境差 消费价格偏高 就餐场所少 停车不方便 每月1 3次及以上 人均消费31至100元普遍喜好小吃店 其次为湖南风味餐厅 再次为火锅店 大型宴会酒楼 美食广场最喜欢的湖南风味餐厅为辰溪风味最喜欢的外省风味餐厅为四川风味最喜欢的休闲餐厅为饮品店和面包店 其次为甜品店 2020 3 28 44 娱乐休闲消费特征 对该区域娱乐市场现状不太满意 认为不足之处主要体现在特色不明显 服务水平不高和中高档娱乐场所少 每月1 3次及以上 人均消费31至100元最喜欢的场所为KTV 茶馆 棋牌室 其次为电影院 再次为足浴 户外运动 酒吧 对桌球馆 桑拿 水疗 溜冰场和健身俱乐部等需求度不高 2020 3 28 45 子女消费特征 超六成受访者家中有18岁以下子女除去三餐和非课外学习支出 每月为子女消费金额在301至1 000元之间 占家庭收入的3 至10 20 30 同时 20 以上者也占到了此类人群的四分之一 主要消费在服饰 文化教育 饮食和玩具 模型等方面愿意与子女共同光顾的场所依次为儿童玩具 游乐场 餐饮 儿童服饰 2020 3 28 46 区域认知及展望 有51 表示很了解或比较了解项目区域 但也有49 表示不了解 这说明消费者对该区域的整体认知度偏低 2020 3 28 47 业态需求程度 业态需求最强烈的为超市 大卖场 其次为餐饮 再次为服装鞋帽 黄金珠宝 手表等 排在末位的为娱乐休闲 2020 3 28 48 最不感兴趣的零售业态类型 不感兴趣的零售业态前三位依次为化妆品 保健品 药品 数码产品 2020 3 28 49 最感兴趣的餐饮业态类型 感兴趣的餐饮业态前五位依次为本地风味餐厅 重庆火锅 中式快餐 面包甜点 雪糕 冷饮 2020 3 28 50 最不感兴趣的餐饮业态类型 不感兴趣的餐饮业态前三位依次为外国风味餐厅 西餐咖啡 台式风味餐厅 2020 3 28 51 最感兴趣的娱乐休闲业态类型 感兴趣的娱乐休闲业态前五位依次为KTV 电影院 儿童乐园 棋牌室 足浴 2020 3 28 52 最不感兴趣的娱乐休闲业态类型 不感兴趣的零售业态前三位依次为网吧 美容美发美甲 桌球室 2020 3 28 53 可满足实际需求的超市 大卖场类型 绝大多数均认为 商品齐全 食品干货 日用品 生鲜等均涵盖的大规模卖场 是最能满足实际需求的超市 大卖场类型 2020 3 28 54 前往消费可能性及原因 选择肯定去和可能去的占到88 仅有12 选择可能 肯定不去符合本人消费需求是会去的主要原因距离比较远是不会去的主要原因 2020 3 28 55 发展前景测试 近七成认为该区域发展前景比较好或非常好余下的32 对该区域发展前景持保留意见 但没有持悲观态度者 2020 3 28 56 小结 有明显的同行购物 就近购物习惯 关注交通便利 对消费价格具有一定的敏感度的消费特征选择购物场所的几大因素分别为 种类齐全 品牌丰富 交通便利 在工作居住地附近的五成受访者不满意餐饮现状 主要关注菜系少 服务水平不高 就餐卫生及环境差 场地少 停车不方便等因素五成受访者不满意娱乐休闲现状 重点关注的因素是特色不明显 服务水平不高 中高档娱乐场所少每月子女消费占家庭收入3 30 愿意与子女一同光顾儿童玩具 游乐场 餐饮 儿童服饰异地消费城市为怀化 凤凰 张家界 原因是购物环境优越 商品齐全认同项目区域未来发展优势与前景 期待项目打造成一个综合性 多元化的消费场所 2020 3 28 57 市场研究 城市经济商业网点规划商业网点竞争项目消费者研究商家访谈 1 本次调查主要针对辰溪县城区内的零售 餐饮 娱乐 康体休闲 文化教育 便民服务六大业态当中的经营者或管理者进行一对一的访谈 2020 3 28 58 调查概述 2020 3 28 59 商家列表 2020 3 28 60 商家列表 2020 3 28 61 商家列表 2020 3 28 62 拓展计划及意向 2020 3 28 63 拓展计划及意向 2020 3 28 64 拓展计划及意向 所调研的品牌商家基本以区域代理商为主 其余无品牌或自有品牌以买断经营为主所调研的33家商家中 有15家有明确的拓展计划所调研的33家商家中 除一家药房外 其余暂时无入驻本项目的意向 2020 3 28 65 物业需求 各业态物业要求除经营楼层外 其他 水 电 煤 空调等 均符合各业态基本需求 本项目在店铺分割中 应注意单店面积的控制 2020 3 28 66 区域认知 受访商家对本项目所在区域有较深了解 很了解及比较了解占九成以上 另有近八成商家认为本项目所在地段目前较为一般及十分好 有二成商家不看好该地段未来发展前景 觉得地段较差 地段优势目前较明显 2020 3 28 67 定位测试 对于我们给出的一站式吃喝玩乐购的初步定位 商家基本认为正确 部分商家无法给出判断的原因主要在于对周边人口增长速度的不确定性对于超市做为主力店 大多商都觉得可提升人气及营业额 仅有电器行及家居店的老板认为对自身造成冲击 经营管理 2020 3 28 68 对经营方式 六成以上商家同意统一经营管理 同时有近四成的商家表示无所谓及自行管理对所需提供服务方面 近五成的经营者表示只需提供良好的经营环境即可 对于统一宣传推广 统一促销 市场信息共享并不太感兴趣 2020 3 28 69 项目预期 受访商家对于本项目主要持观望态度 认为本项目所在地段必须在三至五年后才有可能成为成熟的商业区 但并不认为该区域最终能取代一圆台至中心市场一带的县城商业中心地位 2020 3 28 70 其他测试及建议 在受访商家心目中 本项目主要存在地段较差 与中心市场 一圆台 二圆台相比 商业氛围不足 缺乏人流三个劣势由于本地尚未形成商业物业管理形式 商家对于统一的物业管理方式基本认可 对于可提供的服务内容和服务质量抱有观望态度 对于管理费的单价并无心理价位 认可按平方计费形式部分商家认为必须给予优惠政策才能有效吸引商家入驻本项目 优惠政策包括有租金 管理费用的优惠 项目协助商家宣传推广 2020 3 28 71 小结 商家拓展意向不积极原因一 县城建成面积小 人口少 消费能力有限重庆鸡公煲 米萝咖啡均表示没有新开分店的计划 在条件允许情况下只能接受迁移门店 即在近期内在本县仅会开设一家门店原因二 自身经营能力下降受访商家中 中档鞋类品牌 蜘蛛王 中高档男装品牌 劲霸 表示营业额下降 居民消费能力有限原因三 本项目目前非商业成熟区域受访商家认为本项目首要劣势为周边人口不足 第二为距离较远 暂不认同该地段 但对于发展前景表示看好 3 5年后 原因一 县城规划打造新城区原因二 该地段新建商业项目扎堆 有聚集效应原因三 现代化小区主要集中于周边 目前购房者多为本地回流人口 消费能力较现有人口高 福满家超市品牌并未成为招商成功的杀手锏 2020 3 28 72 项目分析 周边配套四至 2 2020 3 28 73 区位 新城区 老城区 项目 项目位于城东新区 正处于发展阶段 未来发展潜力较大 2020 3 28 74 位置与交通 项目位于新城区先锋路的南面 先锋路是连接新老城区的主要纽带 项目 先锋路 长城路 八一路 辰州路 东风路 丹山路 2020 3 28 75 行政单位 项目 3 2 1 5 6 7 项目西北面分布较多的行政单位 并有部分单位迁入新城区域 对新城区的发展起到积极作用 4 8 9 10 11 12 13 2020 3 28 76 其他配套 项目 3 2 1 5 6 7 居住 公园 学校 项目附近小区入住率较低 周边生活配套不完善 整体区域处于发展阶段 4 公交站台 8 市场 超市 9 2020 3 28 77 项目分析 周边配套四至 2 2020 3 28 78 四至 项目四面临路 但本楼层处于该项目的负一层 且整层面积约3万平方米 人流的导入难 整体展示性差 先锋路 金润广场 规划路 规划路 规划路 住宅小区 建材市场 在建住宅小区 待建地 项目位于辰溪县城东新区城区内路网串连 交通便利项目周边形政单位较多 但生活配套不完善项目只有北面临主干道 本楼层在项目的负一层 整层面积较大 楼层可视性与可达性受影响 2020 3 28 79 小结 2020 3 28 80 SWOT分析 3 SWOT分析 2020 3 28 81 2020 3 28 82 定位思路 2020 3 28 83 定位思路 2020 3 28 84 经营档次及运营模式的选择 定位思路 2020 3 28 85 如何形成有效的竞争 定位思路 2020 3 28 86 定位思路 2020 3 28 87 项目定位 2020 3 28 88 项目着力打造辰溪首席家庭式购物中心 以综合型大卖场为主力店 适宜家庭聚餐 娱乐休闲的家庭餐厅 KTV等为次主力店 引入儿童乐园作为项目亮点 辅以便民服务业态为辰溪县居民提供一站式吃喝玩乐购服务 为辰溪居民建立新生活方式提供可能 吸引力因子 全新版超市 零风雨室内风情街区 业态丰富 一站满足 专业化运营管理营造舒适购物经营环境 吸引力因子 升级版超市 2020 3 28 89 2020 3 28 90 吸引力因子 全新版超市 策略 2020 3 28 91 吸引力因子 风情街区 鉴于现代商业购物场所在辰溪处于空白状态 为本项目在购物环境的营造上提供了低门槛 本项目应充分利用室内环境不受天气因素影响的有利条件 着重打造公共区域精装修 形成项目特色 建议项目应以简约现代风格为主 街区的主动线以统一的淡雅暖色调装饰 包括天花 地面 墙身及店招 街区内餐饮 娱乐休闲区域分别运用明亮整洁和热情洋溢的暖色调 为消费者营造有别于现有商业设施的购物氛围 同时清晰的主题色彩也为消费者在室内购物环境提供了方向感和方位感 2020 3 28 92 吸引力因子 一站式满足 集合零售 大型超市 大众服饰 儿童服饰为主 餐饮 家庭式风味餐厅 休闲餐厅 美食广场为主 娱乐休闲 量贩KTV 休闲足浴 儿童游乐园为主 于一体