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某化肥厂诉某农资公司履行合同纠纷案 案情 在2005年1月中 某化肥厂业务员郭某出差时在火车上碰巧遇到某农资公司的经理匡某及其秘书李某 双方在火车上就开始谈论生意 郭某介绍了厂里的主要产品及其价格 匡某对该化肥厂的钾肥感兴趣 表示可以考虑买人一批 准备春耕季节的市场需求 下了火车后 郭某决定与匡某等同佐一家宾馆 双方都看过对方的有关证件后 郭某拿出已经盖了合同专用章的合同文本 填写了有关事项 签名 递给匡某签名 匡某说不需要自己亲自签名 让秘书李某签名就行 李某按照匡某的意思签了名 签完名才想到没有合同专用章 郭某说不要紧 只要双方有意做生意就行 双方可以先签好合同 一式两份 等匡某和李某回到公司后再益章 然后传真绘郭某 当做最后文件 匡某同意 合同上约定 化肥厂出售10吨优质钾肥绘农资公司 价格为每吨2000元 共2万元 化肥厂在3月15日之前送货上门 货到付款 李某与匡某回到公司后 因为忙于年终收尾工作 把与郭某的合同一事忘记了 不久就放假过年 郭某回到厂里却通知销售部 准备在3月15日之前发货并且送到农资公司 在3月12日 化肥厂把货送到农资公司时 谁知农资公司却拒绝收货 说不知道与化肥厂有购销合同 已经从别的厂采购了相同的化肥 农资公司的经营人员通知经理匡某 匡某才想起与郭某的合同 但是他为了维护公司的利益 随即说明签的只是合同草稿 没有盖章 合同还没有成立 后来又说该草稿是李某签的 李某不是法定代表人 又不是业务员 签字无效 化肥厂把化肥卸下堆在农资公司门口 用油布遮好 声明对方必须接收并如数付款 双方僵持不下 化肥厂到法院起诉 要求认定双方合同关系成立 判决对方履行合同 问题 l 李某的签名是否有效 2 双方签订的合同是否有效 审理 与 分析 1 审理 与 分析 审理 法庭判决该合同是有效的合同 农资公司应该履行合同 接收货物 支付款项 分析 合同法 第33条 当事人采用合同书形式订立合同的 自双方当事人签字或者盖章时合同成立 本案在审理时 农资公司的经理矢口否认他让秘书李某签字 否定自己当时在场 声称自己不知道这回事 化肥厂却到郭某曾经与匡某和李某住过的宾馆取证 找到了匡某与李某的住房登记记录 宾馆开具有关证明 匡某承认自己在那里住过 但还是否认知道这件事 法庭认为匡莱理由不足 认定李某的签名是合法的代理 签名有效 法庭认为该合同具备合同的基本条款 双方的意思表示也是一致 其他方面也符合法律的规定 应该认定从郭某和李某签字时成立 法律并没有规定合同要有合同专用章才有效 农资公司的规定只有对内的效力 不能抗辩对方当事人 法庭最后判决该合同是有效的合同 农资公司应该履行合同 接收货物 支付款项 2 三 缔约过失责任 例 因缔约过错给对方造成损失应该赔偿 某县磁性材料厂诉某区应用技术研究所技术转让合同纠纷案 典型案例 案情焦点 技术转让方是否应对受让方的损失负责 审理结果 应用技术研究所败诉 赔偿磁性材料厂40万元的经济损失 分析 适用缔约过失责任条件 分析上例 3 典型案例 1990年5月20日 江苏省某县磁性材料厂与某区的应用技术研究所签订了一份技术转让合同 合同规定 由转让方应用技术研究所提供其自己发明的具有先进技术水平的YY 4J 25WJSFT单向电容运转导步调速电动机 附减速器 的全套技术及其设计图纸和必要的零件样品 受让方磁性材料厂支付转让费50万元 分两次支付 第一笔入门费交完后转让方应及时交付图纸 零件并向受让方进行技术交底 转让方承担该技术实施过程中的技术服务工作 受让方负责筹备资金并组织生产 产品通过鉴定合格投产后 转让方分享利润得30 分成期从产品正式投产之日起算三年为止 如因转让方的技术错误造成产品失败 转让方将全部费用退回受让方 合同签订后 6月5日 受让方支付了第一笔入门费25万元 并花40万元改造原有的设备 准备一旦转让方把技术及其图纸送到厂里 就马上组织研究 投产 就在这时磁性材料厂听说该研究所正与某理工大学的机械研究所打官司 理工大学告该应用技术研究所侵犯其专利权 涉及的技术就是磁性材料厂要求转让的技术 不久法庭就判决应用技术研究所败诉 停止使用和转让该技术 赔偿理工大学机械研究所损失费 受让方磁性材料厂马上停止了投产的准备工作 经过改造的设备因为没有相应的技术和设备与之配套也搁置没用了 于是向应用技术研究所要求退还已经交付的第一笔转让费 并且赔偿改造设备所花的40万元 应用技术研究所只退回25万元 不同意赔偿设备改造费 应用技术研究所认为自己并没有要受让方改造设备 是磁性材料厂作出的改造设备的决定 自己不应该对此负责 受让方在咨询了律师的意见后到法院起诉 要求赔偿 4 分析 签订合同只是开始 合同不一定能保证是有效的并得到完全履行 在实际生活中 从合同的签订到生效 履行有时相隔一段时间 有时两人签订的合同根本就没有效力 如果在签订合同的过程中或者签订之后履行之前因为一方的过错原因导致合同无效或者不能履行 很可能会损害另一方的利益 这时造成原因的一方是否应该负责呢 负什么责任呢 为了解决这个问题 合同法 规定了缔约过失责任 这是新的 合同法 的重要突破 它把对合同的约束 监督延伸到了合同成立 生效之前的责任 缔约过失责任是指在缔约过程中一方假借订立合同 实施损害对方的行为或者其他违背诚实信用原则的行为 给对方造成损害时应负的责任 我国合同法规定的缔约过失责任是指狭义的缔约过失责任 5 适用缔约过失责任条件 l 缔约的一方违反了先合同义务 先合同义务是缔约人在订立合同的过程中产生的相互之间的注意的义务 包括协助 通知 照顾 保护 帮助 信任等义务 这些是基于诚实信用的基本原则产生的义务 2 对方当事人受到不应有的损失 3 一方的损失与对方的不履行法律的义务有因果关系 即损失是由于对方的不履行义务的行为造成的 与对方的行为无关的损失不能算是缔约过错造成的 4 违反法律义务的一方有过错 即使是他的行为造成的 如果他没有过错 是他之外的原因造成的 他也不应该对此负责 合同法 第四十二条和第四十三条集中规定了缔约过失责任的主要种类 l 假借订立合同 恶意进行磋商 订立合同的一方当事人根本没有订立合同和履行合同的意思 只是借订立合同骗取对方或其他人和单位的信任 从而取得利益 这种行为给缔结合同的另一方造成的损失要行为人负缔约过失责任 2 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情形 订立合同的双方均有义务把真实的情况告知对方 如果隐瞒真实情形或虚构事实给对方造成损失 行为人要负责 3 泄露或者不正当的使用在订立合同过程中得知的属于对方的商业秘密 商业秘密是受法律保护的 泄露或不当使用均会构成违法 4 其他违背诚实信用原则的行为 如没有尽到通知义务 滥用对方的信用 没有尽到协助的责任等 6 分析上例 结合本案 就会发现应用技术研究所有缔约过失责任 首先 它对转让的技术并没有所有权 有违反法律的多项规定 法律规定 转让 买卖 租赁等经济活动中 转让方 出卖方 出租方必须有依法取得的所有权或处置权 要保证不会有他人对受让人 买方 租赁方追究侵权等法律责任 本案的转让方也违背诚实信用的义务没有把技术的真实情况告知受让方 没有把与理工大学的机械研究所的诉讼的情况告知受让方 其次 磁性材料厂因为要履行订立的合同造成损失 这种损失直接的原因是与应用技术研究所签订了合同 材料厂想履行合同而改造设备 经过改造的设备之所以没有用 是因为转让方提供的技术有法律争议 侵犯了他人的权利 损失与合同有直接的关系 应用技术研究所显然有过错 是属于缔约过错的第二种 即故意隐瞒真实情况或提供虚假情况给他人造成损失 如果能证明转让方明知是侵权还转让给磁性材料厂 就还触犯了第一种情形 即借订立合同非法牟利 所以该研究所应该对损失负责 7 格式合同典型案例 典型案例 李某系安徽某县农民 1995年春节后与几个同村的年轻人一 起到浙江打工 因为不懂技术 又没有打工的经验 长时间找不到工作 4月3日 李某来到建安建筑公司的建筑工地上 提出到工地上打工 只要包吃包住 工资少些也没有关系 工地的负责人见他可怜 就答应他 但是同时对他说明他没有建筑经验 每天在工地上上下下很危险 公司对他以后的一切伤亡事故概不负责 由李某自己负责 李某当时写下字据 保证伤亡由自己负责 不给公司带来任何麻烦 于是李某在工地上打工 但是天有不测风云 6月21日李某不慎从脚手架上摔下来 经过多家医院抢救 保佐了腿脚 却留下右腿残疾 右腿肌肉严重萎缩 要靠拐杖才能行走 还有轻微的脑震荡 这次事故中 李家花的医疗费和住院费40400多元 李家亲属到杭州探病 照顾李某所花的车费 生活费共4000多元 出院后 公司不让李某回到工地去 也不再发工资 李某回到家里 不能干农活 还要继续吃药养伤 李家欠下一大笔债务 李家觉得非常不公平 到建安建筑公司要求赔偿 建安建筑公司拒绝了这个要求 认为公司没有聘用李某 李某是自愿到工地干活 公司是照顾李某才让他到工地干活的 而且李某自己保证伤亡由自己负责 李家多次索赔都没有成功 在1996年2月 李某在家属和某律师事务所的免费帮助下到法院起诉 案情焦点 建安建筑公司让李某写的书面保证是否有法律效力 审理结果 法庭认为李某与建安建筑公司的劳动合同关系成立 李某的书面保证无效 建安建筑公司应支付李某的医疗费 伤残补助费 营养费 家属因到医院照顾探病所花的旅差费 误工费等全部费用 8 合同成立 合同生效合同成立是指合同的各方当事人就合同的主要条款的意思表示达成一致 合同生效是指合同已经产生法律约束力 依法成立的合同 自成立时生效 9 合同成立应具备的条件第一 存在双方或多方的订约当事人 第二 合同各方当事人就主要条款达成合意 第三 合同已经过要约和承诺两个阶段 合同法 第25条规定 承诺生效时合同成立 10 合同生效即合同具法律拘束力 对于绝大多数合同而言 合同成立即生效 但如下三种情况除外 1 法律 行政法规规定应当办理批准 登记等手续生效的 依照该等规定 2 当事人在合同中约定了合同生效的条件 3 当事人在合同中约定了生效的期限 11 2001年10月5日 谢某向信诚人寿保险有限公司申请投保人寿险100万元 附加长期意外伤害保险200万元 并填写了投保书 10月6日信诚人寿向谢某提交了一份盖有其总经理李源祥印章的 信诚运筹建议书 谢某按照信诚人寿的要求及建议书的规定 缴纳了首期保险费11944元 4 1 案例 信诚案 12 信诚人寿审核谢某的投保资料时发现 谢某投保投保高达300万元的保险金额 却没有提供相应的财务状况证明 为防范道德风险 保险公司一般对高保额保单要求投保人 被保险人 提供财务状况证明 4 2 13 因此 10月10日信诚人寿向谢某发出照会通知书 要求谢某10日内补充提供有关财务状况的证明 并按核保程序要求进行身体检查 否则视为取消投保申请 将向其退回预交保费 10月17日 谢某到信诚人寿公司进行了身体检查 但仍未提交财务状况证明 4 3 14 10月18日凌晨谢某在其女友家中被其女友的前男友刺杀致死 10月18日上午8时 信诚人寿接到医院的体检结果 因谢某身体问题 需要增加保险费才能承保 信诚人寿再次发出书面照会 通知谢某需增加保险费 提交财务证明 才能承保 请谢某决定是否接受以新的保费条件投保 谢某家人称谢某已经出国 无法联络 4 4 15 2001年11月13日谢母向信诚人寿方面告知保险事故并提出索赔申请 2002年1月14日 信诚人寿经调查后在理赔答复中称 根据主合同 同意通融赔付主合同保险金100万元 同时信诚人寿认为事故发生时其尚未同意承保 未开出保险单 故拒绝赔偿附加合同的保险金200万元 4 5 16 分析要点 信诚该不该赔200万 保险合同是否成立 是否生效 17 保险合同何时成立并生效 合同的成立要经过要约和承诺两个阶段 承诺生效时合同成立 投保人填写了投保单要约行为 保险公司经过核保 同意承保承诺行为 保险公司要求提供财务状况 体检结果新要约行为合同未成立 不涉及生效问题 18 保险法 第十三条规定 投保人提出保险要求 经保险人同意承保 并就合同的条款达成协议 保险合同成立 保险人应当及时向投保人签发保险单或者其他保险凭证 并在保险单或者其他保险凭证中载明当事人双方约定的合同内容 19 保险法 第十四条规定 保险合同成立后 投保人按照约定缴付保险费 保险人按照约定的时间开始承担保险责任 保险合同属于诺成性合同 保险费的缴付与保险合同的成立与否没有必然联系 20 一审判决保险合同生效 共赔付300万 二审判决保险合同未成立 保险公司自愿通融赔付100万元人民币 21 二 无代理权的人订立的台同 1 无行为人没有代理权 超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同 未经被代理人追认 对被代理人不发生效力 由行为人承担责任 相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认 被代理人末作表示的 视为拒绝追认 合同被追认之前 善意相对人有撤销的权利 撤销应当以通知的方式作出 2 表见代理 例 三木公司诉三石公司代理合同纠纷案 典型案例 案情焦点 陈某与三木公司的商品买卖合同是否对三石公司发生效力 审理结果 陈某的代理行为有效 三石公司对陈某与三木公司的合同负责 陈某与三石公司的关系另案处理 分析 分析上例 22 典型案例 陈某是天津三石公司供销科长 任职期间办理了三石公司与上海三木公司之间的供销 加工等多方面的业务 1997年3月 陈某辞职后开办了六顺公司 六顺公司的办公房内存有一批三石公司的设备 1997年4月1日 陈某对三木公司讲有一批设备要销售 销售价格确定为58万元人民币 并说明三木公司如同意 应在一个星期之内给予答复 三木公司表示同意 同时陈某将一份载有上述内容 由陈某自己签字 以三石公司为卖方的合同邮寄给三木公司 三木公司4月4日收到该合同文本签字盖章后 于4月15日用特快专递寄给陈某 陈某于4月17日收到该合同文本后 于4月18日告知三木公司 由于该批设备由于存放的时间较长 有些部件可能有些问题 并讲明将于同日将该设备发送给三木公司 三木公司4月26日收到该批设备 后来因为设备有故障 根本就不能正常运行 而且因机器故障致一名职工严重受伤 三木公司找到三石公司 要求退货 赔偿损失 并且承担受伤职工的医疗费用 三石公司却说自己也是受害者 陈某已经离开三石公司 三石公司并没有委托陈某与三木公司签订合同 因此拒绝承担责任 双方争执不下 三木公司将三石公司告上法庭 要退回款项 赔偿损失 支付职工的医疗费用 23 分析 表见代理本来属于无权代理 即没有代理权 超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人的名义进行 第四十九条 行为人没有代理 超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同 相对人有理由相信行为人有代理权的 该代理行为有效 但是表见代理与狭义的无权代理不同的是 相对人有充分的理由认为代理是有权代理 从而与之订立合同 出于对善意的相对人的合法权益保护 法律特别规定表见代理有效 它不需要经过追认就产生效力 被代理人不得拒绝履行代理行为对自己产生的法律后果 由此可见 表见代理与一般的无权代理有绝然不同的法律后果 这实际上加重了被代理人的责任 让他更加谨慎的行使自己的授权 表见代理的基本要件是 一 相对人必须是善意的 并且是没有过失 善意是 合同法 诚实信用原则的体现 没有过失是相对人对自己行为应尽到慎重小心的义务 二 相对人自己认为代理人是有权代理应有充分的理由 如果是因为自己的原因而误以为对方有权代理造成损失 被代理人不承担责任 三 相对人已经与相对人订立了合同 没有订立合同根本就谈不上要人负责的问题 24 分析上例 认清本案中陈某代理三石公司是表见代理是本案的关键 陈某以前是三石公司的供销科长 经常与三木公司从事业务往来 这是三木公司信赖陈某的主要原因 而后来陈某辞职 三木公司并不知道 有理由认为陈某依然是三石公司的职员 从而与之订立合同 这符合表见代理的规定 该合同对三石公司发生效力 三石公司认为自己没有授权给陈某 三石公司也没有收到三木公司的钱等理由 都不能对抗三木公司的请求 三石公司应先承担责任 至于三石公司与陈某的关系应另案处理 25 五 内容不合法的合同 合同法第52条规定 有下列情形之一的 合同无效 一方以欺诈 胁迫的手段订立合同 损害国家利益 这是由于违反了合同订立时的 合意 及 诚实信用 原则 恶意串通 损害国家 集体或者第三人利益 以合法形式掩盖非法目的的 比如 某人为了逃避法律对其财产的强制执行 没收 罚款 损害赔偿等 因而与他人订立买卖合同 出卖应被执行财产的 这种合同孤立来看虽然合法 但订立的目的是为了违背法律 因此是无效的 4 损害社会公共利益 这是指订立合同的当事人的行为损害了法律所保护的社会成员的公共利益 由此导致合同无效 在有的国家把这种情况称为违反公共秩序和善良风俗 也将其列入无效合同事由之列 5 违反法律 行政法规的强制性规定 合同法第53条规定 合同中的下列免责条款无效 1 造成对方人身伤害的 2 因故意或者重大过失造成对方财产损失的 这种免责条款是违反 公平原则 往往给占据有利地位的 方将自己的意志强加于他人 这一规定仅是指条款无效 并不影响合同其他条款的效力 不能因该条款无效而否定其他条款的效力 例 华盛信托投资公司诉远洋船务公司借款与抵押合同纠纷案 26 例 华盛信托投资公司诉远洋船务公司借款与抵押合同纠纷案 典型案例 案情焦点 l 远洋公司与投资公司的借款合同是否有效 2 该借款合同的附属合同船舶抵押合同是否有效 审理结果 法院判决认定这两个合同都是成立的 但都属无效合同 法理分析 27 典型案例 1992年 远洋船务公司 以下简称远洋公司 因为资金周转不过来 向华盛信托投资公司 以下简称投资公司 申请贷款500万元人民币 因为主管部门规定该投资公司只能向其投资企业放贷 而且远洋公司与投资公司不属于同一行政区域 因此该投资公司不能直接绘远洋公司贷款 投资公司找到另外一家与远洋公司同一行政区域的投资银行 以下简称投资银行 与远洋公司三家一起商量 由投资公司向投资银行签订一份拆借资金50O万元的合同 但是资金不进入投资银行的账号 而是直接进人远洋公司的账号 然后由投资公司与远洋公司在1992年9月10日签订一份借款合同 合同约定 投资公司借给远洋公司500万元人民币 月息是0 9 每四个月付一次利息 贷款期为一年 远洋公司以其所属的 大舜 号轮船作抵押 远洋公司的上级公司得知远洋公司签订合同借了500万元 就决定挪用这笔款 远洋公司在上级公司的指使下通知投资公司把款汇到上级公司在B市的工商银行的账号上 远洋公司的上级公司把这笔款完全挪用到别的下属企业 远洋公司根本就没有用这笔款 一年后 远洋公司无力还款 经过多次交涉 没有取得任何效果 远洋公司认为自己没有用钱 钱是到了上级公司的账号上 应该向上级公司要求还钱 1993年1月 投资公司向远洋公司所在地的海事法院提起诉讼 要求远洋公司偿还所欠的500万元及其利息 并要求依法拍卖 大舜 号轮船 从拍卖所得款项中优先受偿 28 法理分析 法院在判决时也认定这两个合同都是成立了 但都是无效的 并且所持的理由却不同 法院认为借款合同无效是因为该合同的内容违反了法律的强制性的规定 不符合合同生效的基本要件 认为抵押合同无效的理由是因为该合同在程序上违法 不符合法律对于轮船的抵押所作的程序上的规定 导致合同虽然成立 但未生效 对于借款合同 法律没有特别规定它的生效方式 因此应该依照第四十四条的第一款进行 即认为生效是从合同成立时开始 但是它仍然要符合合同生效的四个基本要件 本案的借款合同违反了要件之一 即合同内容违反法律 法规的规定 法院认为投资公司作为金融机构 向不是其投资企业的远洋公司发放贷款 超越了经营范围 违反了 金融信托投资机构管理暂行规定 的第十八条的规定 而且借贷未经主管部门批准 并且一拆借的名义贷款 是规避法律的行为 因此该借款合同是无效合同 远洋公司的上级公司应当返还所得的5四万元给投资公司 29 一 合同约定不明的履行规定 四 五 六 四 履行期限不明确的 债务人可以随时履行 债权人也可以随时要求履行 但应当给对方必要的准备时间 比如 订购家具要给制作人必要的生产时间 运输时间等 五 履行方式不明确的 按照有利于实现合同目的的方式履行 履行方式 是指采取什么方法来实现合同所规定的双方当事人的义务 比如 货物的交付方法 运输方法 计量方法 验收方法 结算方法 开户银行 账户名称 账号 结算单位等 当事人应当按照法律 行政法规或合同规定的履行方法履行 不得擅自变更 比如 付款是现金结算还是通过银行划拨转账结算 并应着重写明结算时 验单付款 或 验货付款 如果合同中规定一次履行 当事人就应该一次完成合同中规定的义务 合同中规定部分履行 当事人就不能要求一次履行 而应该按照约定分期分批地部分履行 如果没有明确规定一次履行或部分履行 原则上 履行义务一方应该一次完成他应该完成的行为 但是 如果一次履行对权利人显然不利 享有权利的一方可以提出异议 在不损害履行义务一方的利益的情况下 也可以分期分批地部分履行 另外 接 提 货单位或接 提 货人也须在合同中明确规定 六 履行费用的负担不明确的 由履行义务一方负担 例 某物资公司与某房产公司房屋租赁合同不完备案 法理分析 30 典型案例 某房地产开发公司 以下称甲方 与某物资公司 以下称乙方 签订了一份房屋租赁合同 合同主要条款如下 第一条甲方将一楼所有房屋出租给乙方 租赁期限为10年 自1993年1月1日起至2003年1月1日止 前五年每年租金60万元 从第六年起 每年增加3 第二条乙方每年1月10日前向甲方支付该年度总租金额的一半 然后在7月10日前付清另一半 第三条在本合同签字后3日起10日内 乙方向甲方预付半年租金 此笔款项交付之日起10日内 甲方将出租房屋全部交付乙方使用 第四条乙方在承租期间 所使用的煤 电 水计表核算 冷暖气费按平方米计算 由甲方按月收费 第五条房屋内部设施的维修由乙方负责维修 房屋的维修保养由甲方负责 第六条乙方逾期支付租金 每逾期一日就按年租金额的万份之三罚款 如有一方无故提前终止合同 将按末完成的租期部分应付租金的10 罚款 第七条双方发生争议应协商解决 协商不成的 任何一方均可向市仲裁委员会申请仲裁 合同签订后 乙方向法律顾问咨询 发现合同内容不完备 要求重签合同 案情焦点 l 合同是否有效 2 能否补救 审理结果 合同有效 双方协商签订合同补充条款 31 法理分析 我们可以发现该合同的内容不完备 条款有很多漏洞 主要的缺陷有 l 标的物不明确 上述合同中 标的物简单的规定为 一楼所有房屋 使合同的标的物 即出租物处于不确定状态 2 标的物数量的条款不完备 上述合同中标的物的数量规定为 一楼所有房屋 出租房屋的具体数量不明确 3 欠缺关于标的物质量的条款 4 缺少关于出租房屋用途的条款 在房屋租赁合同中 一般应明确规定出租房屋的用途 通过规定用途 出租人可较确定地了解出租房屋的使用情况 监督 限制承租人破坏性地使用房屋 防止承租人擅自改变房屋的用途 以保护房屋所有人的权利 也可防止承租人利用承租的房屋进行非法活动 5 合同没有必要的违约责任条款 根据这条规定 结合上述合同 我们就可以在原合同基础上补充一些条款 使之更加完备 使合同内容更加明确 从而增强合同的安全性 可行性 补充如下规定 第一 详细写明标的物即出租房屋的坐落地点 门牌号码及附属设备 如门窗 水 电表 灯具 保暖 卫生设备等 第二 写清楚标的物的数量 如具体写明出租房屋的间数 建筑面积及附属设备的数量 用来作为交付或返还时验收的依据 第三 在合同中增加房屋质量状况的条款及当事人对出租屋的要求 明确写出出租房屋的建筑结构和室内装修情况 附属设备的质量情况 作为交付或返还时验收购根据 处理合同纠纷时 也可以以此确定双方的责任 第四 明确列出出租房屋的用途 第五 除了原来规定的承租方逾期交付租金和任何一方提前终止合同的违约责任 还应增加承租方逾期交付水 电 煤气 冷暖气费和出租方不履行对房屋内部设施的维修 保养责任 出租方出现不按时交付出租房屋 不履行对房屋的维修 保养责任等违约行为时应该承担的违约责任等条款 32 二 合同的转让 合同的转让 是指一方当事人将合同的权利和义务全部或者部分转让给第三方 合同的转让只是合同主体的变更 而不改变合同的权利与义务 一 债权转让债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人 但有下列情形之一的除外 1 根据合同性质不得转让的12 按照当事人约定不得转让的 3 依照法律规定不得转让的 债权人转让权利的 应当通知债务人 未经通知 该转让对债务人不发生效力 债权人转让权利的通