详解营改增后假设开发法中增值税测算

详解营改增后假设开发法中增值税测算 二 开发建设成本二 开发建设成本 开发建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设 房屋建 设所必要的直接费用 主要包括前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设 费 公共配套设施建设费等 1 前期工程费 前期工程费指在取得土地开发权之后 项目开发前期的筹建 规划 设计 水文地质勘察 测绘 三通一平 等前期费用 包括 筹建费 可行性研究 费 规划费 设计费 地质勘察费 场地平整费 水电气费 临时设施费用等 表 前期工程可抵扣项目分析表 项目可抵扣不可抵扣税率 通平费用 11 围挡施工费 11 可行性研究费 6 市场调研费 6 设计费 6 水文地质勘察费 6 前期工 程费 测绘费 前期的规划 设 计 项目可行性 研究和水文 地 质 勘察 测绘 三通一平 等 6 行政规费及规划报建 费 报批报建费 安检费 质 检费 标底编制费 交易 中心手续费 人防报建费 消防配套设施费 散装 水泥集资费 白蚁防治费 墙改基金 建筑面积丈 量费 路口开设费等 规 划管理费 新材料基金 或 墙改专项基金 拆迁管理 费 招投标管理费等 向政府部门缴纳的行政规 费 一般能够取得行政事 业单位收费凭证 无法取 得增值税专用发票 这些 费用无法进行增值税进项 税额抵扣 2 建筑安装工程费用 建安工程费用主要包括土建工程费 安装工程费 装修装饰工程费 样板 房 售楼部 装修装饰费用 监理费 检验检测费和工程等咨询费用等项目 大部分项目在取得增值税专用发票前提下 可按照表中相应税率进行抵扣即可 表 建安工程可抵扣项目分析表 项目适用税率可抵扣不可抵扣税率备注 土建工程费 11 安装工程费 11 装修工程费 11 样板房 售楼处装修费 11 不考虑甲供材 情况 工程监理费 6 检验检测费 6 建筑安装 工程费 工程造价咨询费 6 此项目也有的 在开发间接费 用考虑 土建 主体 工程费 安装工程费和装修工程等费用接受提供建筑服务 可向施工单位取得 11 的进项税额发票 则适用税率为 11 此外 需要注意的 是一些电梯 门窗 空调 玻璃幕墙等工程 一般属于混合销售行为 如果供 应商是以生产 批发 零售为主 则适用抵扣税率为 17 估价时 为便于处 理 宜设定按以安装服务 施工为主 则建安费用部分均按适用税率为 11 处 理 3 基础设施建设费 基础设施建设费主要为开发小区内道路 供水 供电 供气 排污 排洪 通讯 照明 环卫 绿化等工程发生的支出 表 基础设施建设费可抵扣项目分析表 项目可抵扣不可抵税率 扣 供电工程费 11 给排水工程费 11 燃气工程费 11 电视工程费 11 通讯工程费 11 通讯线路及设备安装费 11 小区道路工程费 11 环卫工程费 11 绿化工程费 11 基础 设施 费 其他费用 11 4 公共配套设施建设费 游泳池 业主会所 幼儿园 学校 儿童游乐设施 公共用房和其他社区 配套用房建造费以及地下人防工程建设费用等 表 公共配套建设费可抵扣项目分析表 项目可抵扣不可抵扣税率 居委会 11 物业管理用房 11 幼儿园 11 警务室 11 活动用房 11 会所 11 自行车棚 11 露天停车场 11 水塔 11 文化游乐设施 11 配套 设施 费 人防工程 11 如为缴纳易 地建设费 则不能 抵扣 说明 根据各地开发项目实际情况和估价测算来看 人防工程有两种形式 一种是按规划要求进行人防工程建设 一种是项目不配建人防工程 经批准改 为向人防部门缴纳人防异地建设费 如果进行人防工程建设 该部分费用可以 简单参照建安费进项税额抵扣 如采用缴纳人防异地建设费 则该费用不能在 进项税额中抵扣 5 管理费用及销售费用 包括为管理和组织房地产业开发经营活动所发生的各种费用管理费用和开 发建设销售的市场营销 广告宣传费和代理佣金等销售费用 此部分费用项目 最为复杂 发生内容众多 适用税率也难以区分 具体如下 表 期间费用可抵扣项目分析表 1 项目可抵扣不可抵扣 管理费用 期间费用 销售费用 劳务费 咨询 顾问费 广告 费和业务宣传 费 佣金 办 公费 通讯 车辆维护 水 电气暖 会议 费和专业咨询 服务费用等 职工薪酬 业务招待费 资产折旧 摊销费 盘 亏及毁损损 失 董事会 费 除住宿 费中差旅费 等 表 期间费用可抵扣项目分析表 2 序号项目 能否 抵扣 税率备注 1 办公费 17 2 差旅费 6 仅限住 宿费 3 通讯费 6 11 4 车辆费用 6 11 17 5 水电气暖 17 13 6 会议费 6 11 7 广告宣传 费 代理费 6 17 8 审计 评估 法律等咨询费 6 9 应酬费 评估时 实际难以区分得如此详细 在不影响评估结果客观性前提下 也 无必要如此细分 为便于计算 建议销售费用按代理方式考虑 进项税额该部 分统一按 6 税率抵扣销项税额 管理费用以组织房地产开发所发生的费用为 主 很大部分为开发企业人工薪酬 该部分不可抵扣 当然一些零星办公费用 在取得专票情况下是有部分可以抵扣的 但总体不并不影响评估结果客观性 建议该项目按不考虑可抵扣项目处理 6 投资利息 财税 2016 36 号第二十七条第 六 款规定 购进的贷款服务的进项税 额不得从销项税额中抵扣 贷款服务 以提供贷款服务取得的全部利息及利息 性质的收入为销售额 接受贷款服务向贷款方支付的全部利息及利息性质的费 用 以及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费 手续费 咨询费等费用 其进 项税额不得从销项税额中抵扣 7 其他补充说明 哪些进项税额可从销项税额中抵扣 1 从销售方取得的 增值税专用发票 含税控 机动车销售统一发票 上注明的增值税额 2 从海关取得的 海关进口增值税专用缴款书 上注明的增值税额 3 购进农产品 全部取得 增值税专用发票 或 海关进口增值税专用缴 款书 可以按照注明的增值税额进行抵扣 未全部取得的 采取 农产品增 值税进项税额核定扣除办法 进行抵扣 4 从境外单位或者个人购进服务 无形资产或者不动产 自税务机关或者 扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额 企业取得增值税专用发票是抵扣进项税的前提条件 但是 并非取得了专 用发票就能够抵扣进项税 如以上提到的应付职工福利费 业务招待费 交通 费和非正常损失等 三 测算举例三 测算举例 1 项目基本情况 待开发项目净用地面积 42 427 平方米 规划设计可售总建筑面积 250 598 平方米 经估算 预计开发完成后房地产总值 项目销售收入 为 2 120 898 232 00 元 表 项目主要指标 土地面积可售总建面积开发完成后房地产总值 42 427 00250 598 002 120 898 232 00 2 项目开发成本 各项开发费用估算如下表 以下开发成本为某房地产开发企业会计及相关 开发建设合同数据 成本费用不具有客观性 仅用于本次测算举例说明 实际 估价测算项目参考以上各项目适用税率测算 表 开发成本估算表 3 管理费用 按不可抵扣处理 略 4 销售费用 按房地产销售收入的 3 计 即销售费用为 63 626 947 00 元 5 投资利息 不可抵扣 略 6 销项税额 2 120 898 232 00 V 1 11 11 7 销项税额 综上 计算可抵扣进项销额 具体见下表 表 进项税额计算表 1 表 进项税额计算表 2 项目项目金额金额税率税率进项税额进项税额 管理费用 18 606 882 00 0 015V 销售费用 63 626 947 006 3 601 525 00 8 增值税 增值税 销项税额 进项税额 2 120 898 232 00 V 1 11 11 125 617 385 00 84 561 719 00 0 099V 注 以上测算方法适用于纳税主体为一般纳税人且采用一般计税方式的房 地产开发企业 在经营性项目 土地评估中涉及到增值税估算 可抵扣项目为 在市场同等条件下应取得增值税专用发票及相关可抵扣凭证 不适用于小规模 纳税人和采用简易计税方式的估算 文章转自 评估师资讯 我们致力于保护作者版权 除我们确实无法确认作者外 未注明来源 如涉及侵权 请及时联系我们删除 20162016 年年 9 9 月份营改增及房地产税务专题课程公告 月份营改增及房地产税务专题课程公告 班次班次地点地点上课时间上课时间主讲课题主讲课题主讲专家主讲专家 第 46 期北京9 月 6 8 日 后营改增时代房地产建筑企业 涉税疑难问题解析与税收风险 管控专题 许老师 第 47 期厦门8 月 21 23 日 后营改增时代的土增税清算实 务和新申报表解读专题之 福建省土地增值税清算技 巧专场训练 杨老师 第 48 期成都9 月 22 24 日 后 营改增 时代房地产业入 账票据管理规范与税