房地产投资信托基金REITSppt课件.ppt

房地产投资信托基金 金融产品中心2015 03 1 2 3 4 5 REITs概况 REITs类型 REITs的运作模式 特性比较 REITs功能 6 总结 目录 房地产投资信托基金 RealEstateInvestmenlTrusts 简称REITs 是产业投资基金的一种 其以公司或商业信托投资计划或者契约的组织形式 通过发行受益凭证 股票 商业票据或债券 募集不特定的多个投资者的资金 委托专业投资机构投资于房地产的开发 经营 销售等价值链的不同环节以及不同的房地产公司与项目 并将绝大部分投资综合收益按比例分配给投资者 REITs概况 房地产投资信托基金作为一种筹集资金的工具 特点 灵活性和广泛性 它通过对现存房地产的获取和经营来获利 提高了房地产资产的流动性和变现能力 优点 专家经营 组合投资 分散风险 流动性高 品种多等 是一种像股票一样在大型交易所买卖的证券 主要通过物业项目或抵押直接投资于房地产 物业投资型REITs equityREITs 物业投资型REITS指REITs直接投资房地产物业 通过出租房地产获得收益的REITs 它是REITs中最主要的投资类型 抵押投资REITs mortageREITs 是指专门购买房地产抵押证券的REITs 其收入来源主要是抵押贷款或抵押证券的投资利息 REITs按其投资对象分为三大类型 混合投资型REITs hybridREITs 是指既从事物业投资又从事抵押投资的房地产投资信托 REITs类型 REITs 投资者 房地产项目 基金托管机构 物业管理机构 基金管理机构 红利 投资 管理服务 管理费用 托管服务 托管费用 租金及物业升值收益 投资 物业管理 管理费用 投资者 REITs的运作模式 特性比较 注 抵押型REITs之所以有较稳定的收益及较低投资风险 是因为在不计违约的假设情况下 特性比较 筹资渠道使房地产开发商及时回笼资金 在房地产开发阶段 当工程项同达到预售条件时 房地产开发企业就可以将该项目委托给房地产投资信托公司 后者通过信托权益凭证发售方式向社会投资者募集资金 这样房地产开发企业在预售阶段就可迅速回笼资金 这不但有助于工程项目的全面完成 而且房地产开发企业还可以顺利开发下一个项目 进而推动房地产业的良性循环发展 REITs功能 投资渠道VS股票基金 风险小 收益稳定 VS债券基金 收益高 VS传统房地产投资 门槛低 流动性高和风险小的优势 具有风险低 收益稳定的优点 因而能广泛地将社会资金 特别是广大民众手中的大量散资金迅速集聚起来 投向房地产业 不仅能大大缓解房地产企业资带来源紧张局面 还可以提高民众的财产性收入 解决房地产市场被热炒的问题房地产投资信托基金就能解决这一问题 房地产投资信托基金属于专家理财 可以有效防止某一资产被疯狂热炒 因为这样的投资同时伴随着巨大的风险 房地产投资信托基金往往分散投资于不同地区 不同层次的资产 有利于房地产业的健康发展 REITs功能 利于房地产宏观调控房地产投资信托基金相对于传统房地产投资更易于调控 由于国家现今调控措施需要区分首套房 二套房 三套房 这在具体实沲过程中存在巨大的难度 个人投资者可以通过种种措施逃避监管 变三套房 二套房为首套房 从而使得国家的政策效果大打折扣 而建立房地产投资信托基金后 国家可以只对房地产投资信托基金公司加强监管 不必针对个人投资者 可以有效降低监管范围和提高政策效果 我国REITs模式的选择 可供选择的三种模式 1 信托计划模式 信托制是由信托公司集合多个信托投资客户的资金而形成的基金 信托计划 直接或者委托其他机构进行PE投资 这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的资产管理职能 在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时 有效地保护投资人 委托人 的利益 目前的房地产信托计划上升到房地产基金的层次上 就要克服其在产品设计上的障碍 一是只具融资性 不具投资性 二是无统一交易平台 面临市场流动性问题 三是债权性质 使得不能像真正的REITs那样参与项目的管理和投资决策 2 房地产上市公司模式 这种模式的优势在于 一是障碍少 以现有 公司法 和 证券法 为根本依据 二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富的经验 三是这种模式下的基金的股东即为公司股东 回避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突 四是国际上有成熟的经验可借鉴这种模式面临的问题有 一是我国 公司法 所规定的 公司对外投资不得超过净资产的50 对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍 二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问题 3 封闭式契约型产业基金模式 契约型基金又称为单位信托基金 Unittrustfund 指专门的投资机构 银行和企业 共同出资组建一家基金管理公司 基金管理公司作为委托人通过与受托人签定 信托契约 的形式发行受益凭证 基金单位持有证 来募集社会上的闲散资金 这种模式的优势在于 一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验 二是避开公司法对公司对外投资50 限额比例的限制 三是通过基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理 这种模式面临的问题有 一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突 二是缺乏法律依据 我国REITs产品的三种发展路径比较 我国REITs模式所遇到的障碍 股东最高及最低人数的限制目前并没有经批准可在证券交易所公开上市的信托产品的先例和 信托法 规定的单项信托计划发行不能超过200份的限制 而最高200份的限制本身已失去了公开上市交易的意义公司制投资公司投资额不能超过自有资产的50 的限制 我国 公司法 规定 公司对外投资不得超过净资产的50 对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍税收优惠REITs在信托法律关系及 公司法 框架下可能发生的双重征税问题 房地产产权登记与结算制度的障碍目前我国实行的产权登记制度法律依据为建设部2001年实施的 城市房屋权属登记管理办法 但其权属登记部分关于信托法律关系下的产权登记管理是空白 同时 城市房地产转让管理规定 中对资产证券化的房产交易面积单位分割 交易登记也是空白 对产权转让的操作细节和程序规定过于粗放 缺乏实际指导意义 无法保证REITs在涉及物业产权持有和转让的时候拥有明确的法律支持 无法公开上市的障碍目前公开上市基金的条件都和发展REITs有冲突 无法在公开市场平台募集更多的资金 我国发展REITs的背景 房地产开发风险的加大目前房地产开发市场风险加大 房价有下行趋势 银行普遍考虑到风险惜贷 为了支持房地产行业的发展 需要考虑开展REITs来平衡风险与收益的问题 世界不动产证券化的潮流驱动投资对于间接金融需求转向直接金融需求的改变 房地产投资信托与房地产信托的联系与区别 从历史渊源上看 REITs是在信托的法律关系基础上发展起来的 是一种特殊类型的信托 REITs与房地产信托的共同点 1 从内在价值取向上看 二者都是代理他人运用资金 管理财产 聚集零散资金 实行专业化运作 组合投资 分散风险 为投资者获得最大收益 2 二者活动中的当事人都有委托者 受托者和受益者 受托者与委托者之间均有契约关系 受托者在契约和法律规定的范围内运用委托者的资金 并对受益者的利益负责 3 二者都有将社会闲散资金集中化 短期资金长期化的特点 能有效运用资金 二者的区别 1 两种信托方式的信托财产不同 REITs的信托财产是通过发行受益凭证而向社会公众募集的资金 而房地产信托的信托财产是土地或房屋等房地产 也可以是通过信托存款等方式收存的信托资金 这是两者最显著的区别 这一区别也决定了REITs应被视为一种独立的信托方式 而不是房地产信托的一种 2 两种信托方式的委托人不同 REITs的委托人是房地产投资信托基金公司 是法人机构 而房地产信托的委托人是土地 房屋或资金的所有者 它既可以是法人 也可以是自然人 3 两种信托方式的直接受益人不同REITs的受益人是代表全体社会公众投资者利益的投资信托基金公司 当然最终受益者仍为投资者 而房地产信托的受益人则可能是房地产的所有者 也可能是认购受益权证书或是信托证券的投资者 4 投资者投资期限不同 投资于房地产的信托产品具有短期性 相比之下 REITs则是以长期投资为目的 投资者实际上买的是上市公司股票 REITs公司没有赎回股票的压力 房地产投资信托基金可以提供一种新型投融资工具 可以拓宽房地产企业的融资渠道 相比发行股票 债券的筹资渠道 房地产投资信托