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租赁合同法律讲座 广东鹏浩律师事务所 一 租赁合同的法律定义 租赁合同是指出租人将租赁标的物交付给承租人占有 使用 受益 承租人支付租金的协议 二 法律特征 1 租赁合同是转移财产使用权的合同 承租人可以对租赁物占有 使用 收益 但不能任意处分租赁物 合同期满 承租人要将租赁物返还出租人 这一特征区别于买卖合同和赠与合同 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同 赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人 这两类合同都是以转移财产的所有权为基本特征的 2 承租人应支付租金 这是租赁合同的本质特征 这一特征区别于借用合同 借用合同中虽然借用人取得了借用物的使用权 但是借用是无偿的 也区别于借款合同 借款合同支付的是利息 租金双方当事人可以约定 利息在很多情况下是法定的 当事人是不能约定的 即使是自然人之间的借款利息也有一个上限要求 不能放高利贷 3 租赁合同的标的物是有形物 非消耗物 租赁可以是动产 如汽车 机械设备 计算机等 也可以是不动产 如房屋 但都是有形的 都是能以一定的物质形式表现出来的 无形的财产不能作为租赁的标的物 非消耗物是指能够多次使用而不改变其形态和基本价值的物 一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作为租赁物 如洗涤用品 粮食等 因为这些物品一经使用 就已丧失其自身的价值 甚至物本身已经消失了 根本不可能再要求出租人返还 因此 消耗物不能作为租赁合同的标的物 4 租赁合同是双务有偿的合同 任何一方当事人在享有权利的同时都是以履行一定义务为代价的 它区别于赠与合同 赠与合同在通常情况下一般是单务合同 赠与人向受赠人赠与财物并不以对方承担一定义务为条件 5 租赁合同具有期限性 我国合同法规定 租赁期限最长不能超过20年 超过无效 根据租赁合同是否约定期限可分为定期租赁和不定期租赁 定期租赁关系到租金的交付日期 租赁物的返还的日期 合同终止的时间等问题 不定期租赁赋予合同当事人随时解除合同的权利 6 租赁合同根据租赁物的不同可分为动产租赁和不动产租赁 不动产租赁在我国主要指房屋 土地 林地 山地租赁 而动产租赁有很多方式 如机器设备 交通工具等 三 主要条款 1 名称 如汽车 是小轿车还是货车 要约定清楚 租赁物应是流通物而不是禁止流通物 如枪支是禁止制造 买卖 销售的 也是不能出租的 租赁物可以是种类物 也可以是特定物 对于种类物 一旦承租人对其选择完毕就已特定化 2 数量 明确数量 出租人才能准确地履行交付租赁物的义务 它也是租赁期限届满时 承租人返还租赁物时的依据 3 用途 必须约定按租赁物性质使用租赁物 承租人有按约定及合法使用租赁物的义务 租赁物的用途应当根据租赁物本身的性质特征来确定 民用建筑不能作工业用途 工业建筑不能作商业用途 否则不但约定 也可能违法 4 期限 租赁期限的长短由当事人自行约定 但不能超过法律规定的最高期限20年 也不能超过租赁物的法律寿命 否则无效 5 租金 包括租金的多少 租金支付方式 币种 支付时间 期限等 6 租赁物维修 一般房屋修缮由出租方负责或承担其费用 二是根据商业习惯 汽车租赁中一般都是由承租人负责汽车的维修 修理 7 限制性条款 房屋租赁合同必须约定限制性条款 以利于保护出租方的权利 主要有 不得改变房屋主体结构及基础 装修不得破坏房屋主体结构及建筑风格 添附应征求承租方书面同意 租期结束应拆除恢复原状或不得拆除直接交付出租方 外墙面的装饰装修及报批 8 保证条款 一般租赁合同都会要求提供相应的担保以保证合同的顺利履行 主要有 押金条款 承租人提供担保人或担保物条款 购置保险等 9 违约条款 一方出现违约反约定行为而使另一方维护合法权利并获得补偿 赔偿的权利保护机制 可以约定支付违约金 赔偿损失 解除合同等 10 争议解决条款 可以约定如产生争议选择解决的方式 如向法院提请诉讼或向仲裁机构提请仲裁 11 水电网络条款 房屋租赁合同还涉及提供水 电 气 电话 网络 安保 门禁 停车 卫生 管理等其他服务及收费 税收安排 这些问题都需要作出专门的约定 12 其他条款 当事人根据合同的性质 租赁特点 当事人身份 租赁惯例等而作出的其他约定 四 保管 妥善保管租赁物是承租人的主要义务之一 1 按照约定的方式或者租赁物的性质保管 房屋应合理使用 机器设备不应露天摆放等 2 按照租赁物的使用状况进行正常的维护 房屋应定期或不定期维护 汽车应当经常加机油 3 通知和协助 当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时 应及时通知出租人 并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大 否则承租人要承担相应的责任 承租人如果没有尽到保管义务而造成租赁物毁损 灭失的 应当承担损害赔偿责任 五 租赁物的改善及添附 改善是对其性能进行改良从而适合承租人的使用要求或租赁物的一般使用 添附 是指在原有的租赁物上又添加另外的物 如在在房屋里安装空调等 承租人需要对租赁物进行改善或者添附时须征得出租人的同意 如果租赁期限届满 1 可以要求出租人偿还由于改善或增设他物使租赁物的价值增加的部分费用 2 拆除增设他物 但应恢复原状 3 承租人未经出租人同意对租赁物进行改善 增设他物的 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失 六 买卖不破租赁原则 承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人 即使是该租赁物所有权人享有其他物权的人也不例外 权利还包括租赁物抵押 赠与以及遗赠 互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况 适用买卖不破租赁的条件是 第一 租赁合同已成立并生效 第二 租赁物已交付承租人 第三 所有权发生变动是在租赁期间 第四 出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人 具备上述条件 即使买受人不知道该租赁合同存在 租赁关系仍然能够对抗该买受人 八 优先购买权 是指承租方在出租方出售租赁物时 在同等条件下 依法享有优先于他人购买财产的权利 它是一种法定的权利 是由法律直接规定的 它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权 出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人 它是专属于承租人的权利 不能通过转让或者继承转移至他人 它是一种附条件的形成权 即以同等条件为前提 条件 1 在租赁合同的存续期间 2 在同等的条件下购买 3 必须在一定期限内行使 如果出租人违反了该项规定 承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效 九 诉讼时效 追讨租金的诉讼时效是一年 返还押金的时效是二年 因此存在出租人未及时支付租金 承租人认为有押金在手可以折抵租金从而在一年内放弃向出租人主张支付租金 导致即要返还处押金又无法追讨租金的困境 还有一种情形是长时间放任承租人不支付租金 最后形成诉讼时一并主张 此时法院仅支持一年之内的租金主张 十 案例 一 2013年1月A向B租赁房屋店面用于经营服装 约定时间从2013年1月至2018年12月 租金按二年递增10 A经营二年后于2014年12月将房屋店面转让给C 由C一次性支付转让费120万元 双方签订了转让协议书 之后C向B交纳了2015年的房屋租金 2016年1月起至6月没有交纳租金 B因此向法院提出诉讼要求二被告立即返还租赁房屋 支付欠付租金及违约金 终止租赁合同 二 李向陈租赁住宅 双方签订租赁合同 约定三押一租 时间为两年 从2013年3月至2015年2月 租金按月支付 在履行合同过程中租金存在未按月支付的情形 李以经常出差为由解释 陈也接受 双方一直履行至2014年12月份 后李没有继续交纳租金 陈多次向李追讨没有结果 因考虑有押金可以抵扣租金未作究竟 2