公司厂房、宿舍、办公楼等（一期）建设项目申请报告

项目名称： 限公司 厂房、宿舍、办公楼 等（一期） 建设 项目申请报告 建设单位： 限公司 编写单位： 编写日期：二 七年 九 月 1 目 录 第一章 项目概况及申报单位概况 . 2 .目申报单位概况 .项目研究结论 .二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 . 12 .子材料行业政策 .业准入分析 .三章 资源开发及综合利用分析 . 22 源开发方案 .四章 节能方案分析 . 26 筑用能标准和节能规范 .耗状况和能耗指标分析 .能措施和节能效果分析 .五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 . 30 项目选址及用地方案 .土地利用合理性分析 .征地拆迁和移民安置规划方案 .六章 环境和生态影响分析 . 32 境和生态现状 .态环境影响分析 .态环境保护措施 .质灾害影响分析 .殊环境影响分析 .七章 经济影响分析 . 37 .利能力分析 .八章 社会影响分析 . 43 .会风险及对策分析 .2 第一章 项目概况及申报单位概况 目概况 名称 子科技（ 限公司 厂房、宿舍、办公大楼等 （一期） 建设 项目 申请报告 。 目建设单位 子科技（ 限公司 。 目建设地点 登云镇大坪山 。 目建设背景 子科技（ 限公司位于广东省 宝通工业园 内 ， 由“（香港） 业集团有限公司”独家投资。于 2006 年 6 月 13 日成立，主要的生产多层电路板，柔性线路板 及其它电子电器产品 等。 子科技 （ 有限公司拟开发建设为 占地面积 约 151000 平方米 。总投资 3 亿港 元 。一期 建筑面积 48200 平 方米 （其中 包括 一栋共 二层主生产厂房 23000 平方米， 员 工宿舍 2 栋 14400 平方米，文体 及食堂大楼 一栋7000 平方米及其它生活文化设施， 办公楼 3000 平方米等及 工业废水净化厂 、环保、仓库等构筑物 ） 。 引进日本、德国、美国、台湾等先进生产设备 200 台套，投入 1 亿港元，计划于 2007 年 10 月份建成投产，投产后可实现产值 3 亿元，利税 3000 万元；第二期投资 1 亿港元，计划于 2008 年10 月建成投产。二期增加厂房、宿舍建筑面积约 40000 平方米，引进先进 3 的生产设备 300 台套，形成年产值 8 亿港元，实现利税 1 亿元规模的生产企业。同时可解决 3000 人以上的就业，并带动一批相关产业及产业上下游企业的发展，推动当地的经济繁荣。 子科技（ 限公司 按照建设项目立项及申请用地程序，于2006年 06 月 15 日办理有建设用地规划许可证，编号为 龙规地字（ 2006）第 052号 ； 2006年 12 月 09 日取得国有土地使用证，证号为 龙府 国用（ 出 ）第 0000461号。 项目用地坐落在 临 建设大道 及 文昌路 ，本地块属于 城市发展规划区域。 所处区位交通便利 。现有商业繁华程度较差， 区域周围 大部份正在建设施工 ,周边有 广晟 凯旋城 、 文雅苑 、 文华苑、怡景云天 等。 其它 公共设施配套正在完善。可预测，该区域 未来 居住生活环境规划良好 。 项目土地 红线内 已平整 ,达五通一平 ,建设进场条件成熟 ,项目的早日建设可以使土地实现其价值尽快地得到实现。 设内容及规模 子科技（ 限公司建设项目拟建集厂房、办公楼、员工宿舍、食堂及文体楼， 配 电房 、 仓库、污水处理 厂及环保 为一体的建筑群 ,总用地面积 151000 平方米 ,总建筑面积 95000 平方米。（筑面 积 48200 平 方米）。项目主要经济技术指标详见表 1 表 1 一期 建筑 经济技术指标 项 目 单 位 指标 用地面积 平方米 占地面积 24600 栋数及层数 总建筑面积 平方米 48200 其 厂房占地面积 12000 1栋（ 2 层） 厂房建筑面积 平方米 23000 4 中 宿舍楼占地面积 2400 2栋（ 6 层） 宿舍楼建筑面积 平方米 14400 办公楼占地面积 1000 1栋（ 3 层） 办公楼建筑面积 平方米 3000 文体楼及食堂占地面积 3000 1栋（ 3 层） 文体楼及食堂建筑面积 平方米 7000 配电房占地面积 800 1栋（ 1 层） 配电房建筑面积 平方米 800 污水处理 厂占地面积 1600 1栋（ 1 层） 平方米 环保占地面积 1800 1栋（ 1 层） 平方米 仓库占地面积 2000 1栋（ 1 层） 平方米 容积率 化率 劳动定员 项目总投资 注： 水厂、环保及仓库等为构筑物 要设备选型及配套工程 1、关键技术开发 （ 1）优选优质材料，适应环保和尺寸收缩问题。 （ 2）建立超级图形净化室 ，确保环境要求，提高成品合格率。 （ 3） 采用 脉冲电镀技术，实现大板面均镀能力。 （ 4）采用 术，严格控制图形精度和质量。 （ 5）采用飞测技术（ 缩短检测时间，降低样板或小批量板的 5 测试的成本。 （ 6）采用无铅技术，解决焊装工艺的可靠性和稳定性。 2、主要设备选型及配套设备 （ 1）加工设备包括： 孔机、 边机、沉铜线、全板镀铜线、曝光机，丝印台、显影机、烘箱、图形电镀 N 线、图形电镀 板机、酸性蚀刻机、碱性蚀刻机、光绘机、层压机、开料机、化学沉 膜机等。 （ 2）检测设备包括： 、 、 电阴测试仪、微切片显微放大检测仪、 （ 3）配套设备包括：输电变压器、空压机、纯水机、空调机、污水处理设施、吸尘机、排气处理、配电柜、运输车、转运车等。 3、主要原材料 1、 技术方案 （ 1）、生产工艺流程 该项目生产柔性线路板和多层板二部分，均采用 目前常用的生产工艺。 （ 2）、工艺流程及简述 2、建筑 工程 方案 （ 1）、总面布置 本项目选址用地位于 登云镇大坪山地段，位于梅龙高速登云出口处。用地总在积为 151000平方米，其中一期用地面积 据项目的生产工艺性质要求，用地规划拟建 为生产区、生活区及办公区 6 等，项总平面经济技术指标见表 1 表 1 项目一期总平面经济技术指标表 序号 项目 单位 指标 备注 1 用地面积 平方米 2 建 (构 )筑物占地面积 平方米 3 总建筑面积 平方米 4 容积率 （ 2）、建筑 方案 本项目规划拟建主要建（构）筑有：工业厂房、员工宿舍楼、食堂及文体大楼、办公大楼、 配电房、水厂及环保等，具体建筑规模见表 1 表 1 主要建（构）筑物指标表 单位：平方米 序号 项目 占地面积 建筑面积 结构层数 栋数 1 合计 24600 48200 2 厂房占地面积 12000 2300 框架 2 层 1栋 3 宿舍楼占地面积 2400 14400 框架 6 层 2栋 4 办公楼占地面积 1000 3000 框架 3 层 1栋 5 文体楼及食堂占地面积 3000 7000 框架 3 层 1栋 6 配电房占地面积 800 800 框架 1 层 1栋 7 水厂占地面积 1600 框架 1 层 1栋 8 环保占地面积 1800 钢结构 1层 1栋 9 仓库占地面积 2000 框架 1 层 1栋 （ 2）、结构方案 A、 结构物设计基准年限 本项目建（构）筑物结构设计基准年限为 50 年。 B、 荷载取值 风荷载 根据建筑结构荷载规范，本工程地面粗糙度类别为 7 基本风压： 0=荷载标准值： K= 坚向荷载 楼面均布荷载、屋面均布荷载按建筑结构荷载规范取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑。 C、 结构体系 本项目的结构设计选型，除了环保上部分钢结构，其余均为框架结构。 D、基础型式 考虑项目的地质资料，结合具体的建筑物结构型式。环保采用钢筋混凝土结构；其余均采用冲孔桩基础。建筑物基础考虑采用人工挖孔桩基。 （ 3）、配套工程 A、给排水工程 水源：根据生产工艺提供，厂建成后和生产和生活用水量共约 823 立方米。 生产用水拟采用 厂区南侧东江水，规划在厂区西南侧东江边用 50 立方米的水池内，作冷却水循环用，以满足生产冷却用水要求。 项目生活用水可由 B、给水 8 全厂给水管网的布置根据厂区总平面布置及各项工艺要求整体考虑，为节约投资采用生产用水、消防用水合管制。 C、排水 本项目的生产用水的 。 本项目拟采用雨污分流系统，屋面雨水由雨水管直接引入建筑外入雨水井，然后与地面雨水悼念系统收集的雨水汇集，初期雨水经沉淀处理后排入市政雨水管网。生活雨水处理达标后全部回用，不外排。 D、消防 （ 4）、供配电工程 （ 5）、通讯工程 本项目电讯系统由直拨长途电话、生产 调度电话、办公电话和传真机给成，生产调度电话为厂区中心分机。电讯系统向 电信部门申请 实施。 （ 6）、空调及通风工程 由于本项目地处南方，不需要进行取暖设计；根据需要，厂区办公楼分体空调设计。 本项目建筑物一般自然通风，但考虑到生产车间以及仓库的生产要求，拟采用机械通风。 3、组织机构人员配备 。 资规模及资金筹措 经估算 , 本项目所需建设资金 元 (详见 目投资总估算 )，由开发公司自有资金投入 2555 万元，占总估算投资的 其余 9 目申报单位概况 单位名称 : 子科 技（ 限公司 机构地址 : 登云镇大坪山 法人代表 : 东构成 : 册 号 : 企业类型 : 有限责任公司 （台港澳法人独资） 成立日期 : 2006 年 06 月 13日 注册资本 : 人民币 捌佰 万 美 元 经营范围： 生产和销售自产的新型仪表元器件和材料（柔性线路板）、新型电子元器件（片式元器件、敏感元器件及传感器、频率控制与选择元件、混合集成电路、电力电子器件、光电子器件、新型机电元件）。产品 50外销。（企业筹建，筹建期间不得生产 经营） 。 资产负债 :根据开发商提供资料所知， 子科技（ 限公司 截止 2007年 8月 30 日 ,2007年资产负债见表 1表 1 资产负债表 单位 :元 资产 负债及所有者权益 1 流动资产合计 动负债 合计 长期投资 期负债 固定资产 有者权益 无形及递延资产 5 其他资产 6 资产总计 : 债及所有者权益总计 10 主要投资项目 :限公司 现有生产能力 : 根据 自筹资金 验资报告（ 河东会 验字 2007第 子科技（ 限公司 截至 2007年 6月 4日 前 ， 投入缴存广东发展银行 事处 ，及位于 登云镇大坪山 。 合计为 项目研究结论 投资估算和资金筹措 1、投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为 中建设投资为 见项目总投资估算 表（表 7。 2、资金筹措 经估算 , 本项目所需建设资金 开发公司自有资金投入 2555万元，占总估算投资的 其余 项目综合评价结论 本项目是属于中型开发项目，项目的开发将对 新市区基础设施建设、城市功能的改善起到积极的推动作用 ，本项目的开发价值也随着项目综合功能的完善、产品的高品质与高附加值、功能多样性而得以提升。 财务评价 1、当平均收益率 8%时，项目财务净现值（ 于 0，表明该项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要求，在财务上是可以接受的。 11 2、项目财务内部收益率（ =18%(目标收益率 ) 贷款利率） ，且水平较高，表明项目 盈利能力较好，抗风险能力较强。 3、 静态投资回收期 表明项目可行。 上述经济指标是根据目前的 市场形势对预期目标利润估算的结果。 12 第二章 发展规划 、 产业政策及行业准入分析 体发展规划 市发展与规划 位于广东省东北部、东江中上游。其范围是东经 114 度 14 分至115度 36 分，北纬 23度 10 分至 24度 27 分。东接梅州市、汕尾市，南邻惠州市，西连韶关市、惠州市，北与江西省交界。全市面积 平方公里。 是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的城市市；京九铁路、广梅汕铁路、 105 国道、 205 国道、河惠、河梅、粤赣高速公路构筑了 通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。 1、 广东经济北上，向内地梯度推进的接力站、支撑点，是南接珠三角，北接闽、浙、赣的重要通道，是广东省优质生态环境基地和生态屏障。 是国务院 1988 年 1月 7日批准设立的地级市，管辖源城区、东源县、 、紫金县、连平县、和平县共五县一区。全市原有 119 个乡镇和街道办事处，截止至 2006 年末全市现设有 98 个乡镇， 4个街道办事处，1 个农场， 1251 个村委会和 154 个社区居委会，全市总面积 平方公里，总人口 2、 划 根据 国民经济和社会发展十一五规划 到 2010 年，全市生产总值达到 420 亿元，年均增长 16%；人均生产总值达 13330 元（约合 1646美元，按 ： 1美元折算），年均增长 15%；第二产业增加值达到 220亿元，年均增长 23%，其中工业增加值达到 173 亿元，年均增长 22%，三次产业增加值比重达到 12 52 36；地方财政一般预算收入达 21 亿元，年均增长 20%；县域经济发展取得新突破，县区生产总值年均增长 15%以 13 上。 3、 以邓小平理论和“三个代表” 重要思想为指导，以深入贯彻党的十六精神为动力，以加快发展为第一要务，全面落实科学发展观。 以打造“四个 争创“五个城市”、实现“五大发展”为目标 ,全力推进交通、能源、工矿骨干项目、农业龙头企业、水资源开发、旅游资源开发、城市化、社会主义新农村、教育文化、生态环保等“十大工程”建设。 过 10 年左右的努力，初步形成以中心城市（市区）为龙头，以县城和中心镇为骨干，以一般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局，力争到 2010年全市城镇化水平达到 40%。根据 总体规划，确定城市发展方向为重点向北发展，适当向南和江东扩展。建设开发时序，遵循重点建设东埔，合理开发白田，完善老城区，远期东江的原则。努力建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美，最适宜居住和创业的粤东北陆路交通枢纽和山水园林城市。 4、 构建绿色 实施绿色广东战略为契机， 严格控制各类污染源，强化中心城区更新建设，确保 态优质标准， 努力构建环境友好型和资源节约型社会，全力打造“既要金山银山，又要绿水青山”的绿色 把促进经济发展与人口、资源、环境 可持续发展。 5、 展规划 重点发展以模具、手机生产配套为主的优势工业行业，充分利用模具产业的垂直链接和横向关联，打造规模化的、具备区域影响国物模具与手 14 机生产基地；积极培育食品饮料、新型建材、生物制药等新兴产业，规划进入相应园区集聚发展，促进特色制造产业集群的形成，创造条件吸引相关产业配套和延伸产业链；重视纺织服装加工、食品加工、木材加工等劳动密集型产业的级改造，充分发挥中心城区劳动力丰富、价格相对低廉的资源优势，为解决 边县区剩余劳动力转移、推动地区城镇化进程、提高城乡居民收提供有力保障。 子科技（ 限公司 厂房、宿舍、办公楼等（一期）建设 项目位于 登云镇大坪山 地段。其中一期 总 用地面积 方米 ,一期建筑占地面积 方米，一期 建筑面积 方米 ,规划建设有厂房、宿舍、办公楼、食堂、配电房、水厂、 环保及仓库 ,项目 容积率为 该项目属于 大 型房地产开发项目 。 现代信息技术的发展依赖于电子和光电子材料的研究与开发。信息技术是通信、计算机和控制技术的统称。信息材料就是与信息的获取、传输、存储、显示及处理和运算有关的材料。因为 信息传递的媒介主要是电子，所以又称之为 “ 电子材料 ” 。 子行业前景分析 子 材料 行业 政策 料 行业 发展 现状 加入 ，经济全球化，用户采用进口材料，对国内电子 元器件 发展具有较大冲击，由于 电子 元器件 基础薄弱，技术研发和原创性知识产权成果不多，骨干企业缺少国家有效支持，无力解决行业中的重大课题。如多晶硅原料国内大生产技术没有掌握，至今没有规模化生产企业；压电晶体、磁性材料、电子陶瓷材料等的高端产品还有待研发等。但是中国电子材料行业已经步入了快速发展时期，所以说风险与机遇并存 。 15 2、 房地产 需求情况 1） 、商品房预（销）售情况 2006年预 (销 )售商品房 5048 套，同比增长 30%；预 (销 )售面积 比增长 26%，商品房预 (销 )售金额 元，同比增长 51%。其中住宅预 (销 )售套数 4566 套、面积 平方米， 商业营业、办公等用房预 (销 )售 482 套数，预 (销 )售面积 比增长 2） 、存量 房 （ 二手房 ） 交易情况 2006年国家加强了二手房交易环节的 税收管理，加大了 二手房交易的成本，降低了 炒房利润空间，存量房（二手房）交易市场趋淡。二手房交易总面积 比下降 2，成交 2044 套，同比下降 交易金额为 元，同比增长 8。其中存量住宅交易面积为 交 1825 套，同比分别增长 二手商业用房交易面积为 平方米、成交 219 套，同比下降 3） 、房地产抵押登记情况 2006 年预购商品房贷款抵押 2570 套，占总预售套数的 其中预购住宅抵押 2456 套，占住宅预售套数的 预购 商品房贷款抵押面积 平方米，占总预售面积的 预购商品房贷款抵押登记金额 预售金额的 38%。 2006年现房贷款抵押 4820套，其中住宅 4121套，抵押登记面积 押贷款金额 元；其中住宅抵押登记面积 平方米，抵押贷款金额 4） 、房屋租赁情况 据不完全统计， 2006 年房屋出租 16884套，面积约 平方米， 16 房屋出租价格上涨幅度趋缓，不同区域、类型的房屋租金水平相差较大。如商业繁华的人民路，商铺月租金接近每平方米 100 元，广晟广场、兴源路平均月租金约每平方米 50 元，其他偏僻路段商铺月租金每平方米不到20 元；市区带家具公寓式住宅月租金为 300 400 元 /套，普通不带家具的成套住宅租金：一房一厅月租金为 300 元 /套，二房一厅月租金为 400 元 /套，三房一厅月租金为 500 元 /套；而新江路、源西片区每套住宅平均月租金比上述区域低 50 100 元。写字楼月租金在每平方米 15 25 元之间。 5） 、 商品房价格情况 新建的商品住宅根据销售价格水平可以分高、中、低三个档次，根据 2006 年商住楼开发及销售情况， 高档商品住宅代表楼盘有： 长城世纪华府、碧海名居 等，这类小区布局合理、环境优美、户型结构舒适实用、交通便利、公共基础设施完善，市场交易价格在 2000 3000元 /档商品住宅代表楼盘有： 文雅苑 、三友邨等，这类小区规模适中、环境优美、公共基础设施基本完善，但与已形成的商业中心相对较远，市场交易价格在 1800 2500 元 /档商品住宅代表楼盘有：静逸居、宝华商住楼、安逸苑等，这类小区规模相对较小、地理位置相对较偏 、小区园林绿化较少 ，市场交易价格在 1100 1800 元 /墅平均交易价格为每平方米 3654 元，同 比上涨 12%。商业营业用房平均交易价格为每平方米 3871 元，同比上涨 受新建商品房价格上涨的影响，二手住宅平均交易价格为每平方米 788 元，同比上涨 10%。 3、 产业生命 周期分析 根据产业生命周期分析图可知 ,住宅 (房地产 )产业正处于生命的成长期 ,产业处于上升阶段 ,市场剩余容量较大 ,产业风险较小 。 17 4、 行业结构与竞争格局 2007年 的房地产企业主要 以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为 该 行业 的 趋势，在这种趋势背后，是优势企业 对土地、资金、市场的新一轮整合， 的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。 随着行业整合的加剧，房地产行业必然由“诸侯割据”、“群雄并起”的历史时代向“春秋五霸”、“战国七雄”的时代演变，并最终促进一批 房地产巨头的出现，这些 房 地产巨头将占据 房地产 大部份的 市场，他们的经营方式、开 发理念将对城市的社会经济生活产生巨大影响，对其他中小型公司进入市场形成实际的壁垒。 5、 主要企业分析 目前 市区 已有一批企业 正在投入生产，如华盛制衣有限公司、宝嘉服装有限公司、 嘉太医保 有限公司 、三星电子 等等 。 新市区 引入项目及企业的前提为以 无 污染 或低污染 为主，入驻企业主要以 电子元件、 服装 、模具、通信设备及部件为主。 随着大量企业的进注 新市区 ,以完善企业的配套工程 ,该区 房地产业也飞速的发展 万隆 房地产开发有限公司、 京华房地产开发有限公司 、 广晟 投资有限公司 等 ;主要有 :万 隆公园一号 、 华清苑 、 广晟凯旋城 等建设项目 。 6、 电子材料 供需分析 2006年全球电子材料市场需求约 793 亿美元，较 2005 年成长了二成 18 左右。全球电子材料的市场发展迅速。 “ 十五 ” 期间，中国电子材料行业发展稳步增长，全行业工业总产值（销售收入）约为 550 亿元，占信息产业总销售的 其中覆铜板材料、磁性材料、半导体材料约为 470 亿元，总出口额近 25 亿美元。中国电子材料业经过 “ 十五 ” 期间的发展，在各个领域取得了一定的成效，为 “ 十一五 ” 的发展奠定了良好的基础。 中国磁性材料产业规模已居世界第一位， 2005 年总产能达 45 万吨，其中永磁铁氧体为 29 万吨，软磁铁氧体为 16 万吨，销售额约 250 亿元，出口占总量的 50%以上； 2005 年中国半导体材料市场规模为 美元。其中，半导体制造材料市场为 美元，封装材料市场为 美元； 2005 年，中国覆铜板年产量约为 20055万平方米，同比增长 总销售额达 169 亿元，同比增长 26%，出口额为 57018 万美元，年出口量增长 中国覆铜箔层压板生产量已居世界第二位。 所以依目前信息技术发展的趋势，电子材料 行业发展趋势良好。 料业 发展前景 1、 总体发展前景 从社会发展上看，电子元器件 产业优势突出，并随着市场的扩大和各方面的投入，优势还将延续和扩大。深圳王利电机有限公司年生产总值 70000万元，是全球最大的继电器生产基地，目前美国泰科集团正逐步加大对公司的投资力度，生产规模将进一步扩大；龙岗已经成为全国最大的手机锂电池生产基地，比克电池有限公司等厂家还在增加投资，产业规模进一步扩大；台湾精英电脑集团等企业在印制电路板产业继续增加投资，使印制电路板产业优势得以保持和发展。 19 发 X 县 登云镇大坪山 ， 项目 位置较好 ，属 新市区城市发展方向区域 ， 该区 在建或拟建 楼盘较多 ； 本开发 项目以质高低价为开发原则，市场 价格定位适中 ，可以带来较好的市场回应；项目 开发有户型主要 为 一 房 一 厅 一 卫， 该户型住宅楼的建成不仅为该区域人员切身实际考虑，弥补了市场的空缺降低消费者购房压力 ,满足了单身人士购房的需要 ,定能受到消费者的青睐 。 总体而言， 寓楼 地理位置优越、区域规划景观较好、交通便利、设计功能布局合理，项目的市场前景广阔。 据有关部门测处算， 1996 至 2005年，我国商品房供应 要满足未来 10 年 99 亿平方米的住户需求，商品房供应年复合增长率必须达到 要实现这个供应速度，并不乐观。 其主要原因是土地供应长期偏紧。我国保护 18 亿亩农田是底线，不容突破。统计数据显示，我国耕地面积已经减至 18 亿亩。保护农田已经到了“一分一厘算账，而不是一分一亩算”。土地供应偏紧，使得未来建设有地量、建设用地占有耕地比，都将大幅下降。 专家预测，在两年之内，我国建设用地供应处在严重的短缺状态。而购房需求巨大，而土地供应有限，这对矛盾的长期存在，使得我国房地产市场空间巨大。中 国经济发展进入高速期，社会结构进入转型期，居民购买力和购买意向增强，新的施政纲领等等，都为房地产行业发展提供强劲动力。 专甚至认为，房地产业还将拥有 20 年的快速发展时期。 近年来， 人民政府出台了一系列的政策，对房地产行业进行正确 20 地引导，加强城市规划，注生城市功能的配套， 及 随着 次置房热潮的到来及 商投资企业不断增多，这都为 房地产行业发展提供充足的动力。 2007年房地产行业是相关宏观调控政策深入执行的一年，受宏观调控影响， 房地产 行业准入壁垒进一步提高， 但同时 为优势企 业带来新的发展机遇。 相关 部门 政策包括 通过 ： 税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施， 以 达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。 项目目前开发条件基本成熟，同时随 着区域经济强劲发展，会带来较大的城市与区域发展效应， 但房地产业作为一个重要支柱产业，为规范我国房地产业的市场，国家虽然先后出台了“国六条”和“十五条细则”等宏观调控政策，及 2007 年全国房地产市场价格均有所上涨。尽管市场的发展前景良好，但政策的调整、开发投资与规模的扩大及房价的上涨也将会带来一定的市场风险。 本报告对市场走势的判断是基于对区域产业规划以及产业发展前景的理解，开发商在开发过程中需要切实追踪市场变化，妥善安排分期开发的策略，以最大可能的规避市场风险。 业准入分析 限公司 项目是由 子科技（ 限公司 独 21 立开发 , 子科技（ 限公司 成立 于 2007 年 05 月 17 日 , 机构地址位于 登云镇大坪山 ， 注 册 号 :441600000002388,注 册 资本为人民币 伍 佰 万元 ,子科技（ 限公司 规模大，注册资本 较 雄厚，有丰富的开发经验，符合本次房地产开发条件。 通过对市场购房客户的调查 , 新市区 同类商品房 在单价方面 ,普遍客户能承受的商品房交易单价在 1700 2500 元 /间， 商铺交易单价在3500 5500 元 /停车位交易单价在 35000 60000 元 /个之间、写字楼交易单价在 3500 5000元 / 在户型、面积方面 : 根据 2006 年市场销售情况和本次市场调查相比较， 新市区 客户对购房面积的需求以单套住房建筑面积在 80 140 平方米为主 ，而对住房户型的需求则以 四 房 二 厅 二 卫和 三 房二厅二卫为主 ,但对购置一房一厅一卫类型户型主要为单身人士 ,且需求比例有所上涨 。 90%消费者睛莱于具有特色的小区景观 ;人车分流 、 功能分区明显 、 体现以人为本的区域规划为 首 选。 在公共设施配套方面 ,被调查人认为 :临近市场、超市、学校及医院的住宅是人们的首选 。 本项目交通非常便利、 单位 户型 较小 、 价格 较适中 、 公共设施配套较完善、 规划以人为本、定能受到广大客户的青睞。适合市场需求。 22 第三章 资源开发及综合利用分析 “资源”在辞海中的解释是“资财的来源。一般指自然的财源”。资源可以分为“自然资源”及“社会资源”，其中自然资源是自然界中人类能够开发利用的物质和条件。如光、热、水、土地、大气、窨、矿产、海洋、森林等；而社会资源是人类通过 自身劳动，在开发利用自然资源的过程中形成 的 物质与精神财富。如人力资本、资金、技术、信息、知识及文化等。 资源是 人类社会生存和发展的