海上名门小区物业管理投标书

海上名门小区物业管理投标书 目 录 第一节 概述 2 第二节 物业管理总体设想 4 第三节 拟采取的管理方式及工作计划 5 第四节 管理人员的配备及培训 10 第五节 管理规章制度的建立 11 第六节 物业管理报价书及经费收支测算 19 第七节 住宅区档案的建立和管理 27 第八节 各类经营管理服务指标的承诺 30 第九节 保安、设施设备、保洁 服务实施方案 36 第十节 便民服务及特约服务 58 第十一节 社区文化 61 第一节 概 述 一、 海上名门 项目： 海上名门 总建筑面积 方米，其中商业面积 方米，方米，住宅面积 方米，地下 方米，共建有 30 幢楼。绿化率达 二、公司概况 物业管理有限公司 主要从事住宅、大厦物业管理和服务以及装饰装潢和商品经营。公司在物业管理服务上建立了一整套科学化、标准化、规范化的管理和经营体系。公司以品牌发展为起点，不断探索经 营管理新路子，崇尚业绩、注重工作改进的考核 激励制度，使公司全体员工始终以积极的心态和专业化的服务技能，为客户提供价格比的高品质、专业化服务。 公司制定了完善的管理规章制度，并严格考核。从作息时间到工作实绩，从保洁、保安、维修工到收费员，做到任务明确，奖惩分明。 为业主提供全方位高质量的服务是我们的宗旨，使业主的生活无后顾之忧是我们努力的目标。公司除开展日常的保安、保洁、保绿、公共部位的维修业务外，还提供各种特约便民服务，开设房屋装修、维修、代叫出租车、代缴水电费、代购物品等服务。 数年来，我公司以其规范的 管理、优质的服务、精湛的智能化管理技术，赢得了上海市 房地产业内人士的赞誉和关注。 三 、公司优势 1、具有一支高素质的管理及运行队伍。 经过 不断 地 开拓创新 、 兢兢业业，塑造了一批高素质的 物业人员。人员业务素质高，动手能力强，一专多能，一职多能，队伍精干， 完全能满足 海上名门 的管理需要。 2、形成了一套完整科学管理运 作 模式 和质量管理体系。该模式涵盖物业管理的有关 设备维护保养、房管、客户服务，保安、清洁、车辆管理、消防管理、社区文化等各个环节，凝聚了 物业 人多年的心血，吸收了 南通市 同行的先进经验，管理 运作的标准化、规范化程度达到 南通市 先进水平，是我们对事业 执着 追求的结晶。 3、高级物业管理人才优势。公司中高层管理人员 均 获全国物业管理企业经理上岗证，有着丰富的项目创优经验，这些经验必将对管好 海上名门 、塑造物业管理的品牌形象起到极大的促进作用。 4、 具有 珍惜机会、全情投入的激情。我公司是一个正在发展中的公司，在激烈的市场竞争面前，我们珍惜市场给予的每一次机会。 海上名门 是 海门市的高尚住宅 区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有能力管理好该项目，完全有能力 满足业主对该项目物业管 理标准的期望。如果双方有机会合作，我们必 将全情投入，派出精锐人员，付出百分 百 努力，塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行双赢局面。 第二节 物业管理总体设想 根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对 海上名门 日前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作： 一 、实施综合治理， 还原一个清洁的海上名门。物业 接管 海上名门 以后，首先将对社区环境进行综合治理， 具体 方案是； 1、对社区的卫生综合治理，把公共场 所、场地的卫生彻底打扫干净，重点清理卫生死角，全面进行 “ 灭四害 ” 消杀、清除所有垃圾杂物、泥沙等，还社区一个干净整洁的环境。 2、 对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统畅通。 3、 对社区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施进行全面检修维护，使其恢复正常工作状态。 二、 健全、完善保安系统，把小区安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全两大方面。 1、建立健全适合海上名门实际的安全管理规定并 严格执行。 2、 对全体保安人员的聘用实行严格把关，严格审查资历、经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。 3、利用技防与人防相结合，不留安全隐 患与死角，对保安员 实施半军事化管理，加强培训，严格管理。 4、 对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。 5、 加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备防范能力。确保 海上名门 安全万无一失。 三、 逐步改进绿化环境，建造一个舒适的 优美 小区。 海上名门 的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高，花草树木品种繁多， 我们接管后将发挥我们多 年对 东苑半岛等管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行 改造，并精心管理，精心修造，把 海上名门 塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的 高档社区 。 四、以人为 本，实施人性化管理， 塑 造海上名门 形象。 为了管理好海上名门，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是 塑 造 人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心，我们将坚持我公司的“业主、住户至上，服务第一”的服务宗旨，实施“以人为本，人性化管理”，逐个走访业主、住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住户的利益着想 ，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力，完善收费，竭诚服务，用我们的双手和智慧， 塑 造海上名门 的美好形象，保证物业的保值与增值。 第三节 拟采取的管理 方式及工作计划 第一部分 拟采取的管理方式 一、管理体制 接管海上名门物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会、派出所参与的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的直接领导下，根据所签委托管理合同条款要求，严格执行物业管理条例及其实施细则，对海上名门实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流服务。 （一）外部管理体制 政府主管部门 物业管理有限公司 （二）海上名门管 理处组织管理架构 物业管理有限公司根据物业管理服务合同，设立海上名门管理处，财务实行独立核算。管理处组织架构图如下： 海上名门管理处组织架构图 （三）海上名门管理处组织架构说明 1、管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。 2、在岗位设置上，充分考虑到海上名门规模偏小，硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足海上名门的实际需求，降低管理成本。 3、要求管理处管理维 修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压 缩人员定编数量。 二、监督约束机制 主 任 管 理 员 管 理 员 保 安 车辆管理 保 安 队 维 修运行 房 管 收 费 客户 服务 内勤检查 消 防 海上名门管理处 业主管理委员会 社区文化 清洁 绿 化 （一）海上名门监督约束机制示意图 （二）海上名门监督约束机制说明 1、由政府部门、业主及业主委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监督。 2、管理处内部运作公开透明，便于大家监督。 3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇 挂钩。 三、激励机制 （一）激励机制示意图 政府主管部 门 专项检查物 业管理考评 业主委员会 工作会议、财务审查 康邸物业公司 目标责任书 海上名门管理处 员工监督栏 公布有关投诉电话 服务承诺制 回访 业主意见调查 双周检制度 定期巡查 员工定期考核 员工 业 主 激励机制 业主意见调查 （二）激励机制说明 1、公司激励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。 2、通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。 3、通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追求自我提升 的员工，给他们提供培 训再教育的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。 四、管理工作的控制方式 1、采用定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖、应付之现象，发现问题及时纠正。 2、实行“走访管理、层层检查”，主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改善工作质量。 3、实行动态信息反馈控制，定期或不定期走访住户、街道办及派出所，听取他们对管理处的意见和建议，并在工作中予以改进。 第二部分 工作计划 奖惩体系 报酬体系 沟通体系 培养提升体系 企业文化体系 依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划。 一、接管管理工作计划 海上名门进驻管理、对于接管管理工作尤为重要。一方面要接管原来开发商所移交的海上名门建设施工验收的各种图纸资料，另一方面还要办理有关业主的各种入伙、交费资料，以便今后进行完善的管理服务，更为了海上名门业主的切身利益，所以在接管时我们将认真进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案， 认真核对，办好接收手续。 序号 项 目 内 容 时 间 一 档案接管 1、 海上名门建筑施工竣工全套资料 2、 业主资料档案 3、 历年业主交费记录 签订委托管理合同后一周内 二 设备接管 1、 公共设备接管 2、 公共设备技术、维修档案 三 环境整治 海上名门内环境绿化的整治 二 、正常期管理工作计划 序号 项 目 内 容 时 间 一 机电设备的 维修养护 1、 设备的基础资料管理 2、 设备的运行管理 3、 设备的维修管理 4、 设备能源和安全管理 2008 年 5月起 二 保安管理 1、 治安管理 2、 交通、车辆管理 3、 消防 管理 2008 年 5月起 三 小区环境管 理 1、 园林绿化管理 2、 清洁卫生管理 2008 年 5月起 四 财务管理 1、 费用收取 2、财务记帐 2008 年 5月起 五 社区文化 活动开展 1、 社区宣传 2、 举办社区活动 2008 年 5月起 六 便民服务和 完善配套 为住户提供便民服务 2008 年 5月起 第四节 管理人员的配备及培训 一、管理服务人员的配备 （一）海上名门管理处人员配备方案 人员配备说明： 海上名门管理处拟 配备各类人员 52 人，其中管理人员 7 人，技工 6 人，一般层员工 39 人。在管理人员中，大专以上学历 3 人。 （二）人员素质要求 岗位 性别 要求 年龄 要求 文化程度 要 求 工作技能及工作经验要求 人员素质 主任 1人 保 安 队 队长 1人 保安员 21 人 清洁绿化 清洁工 16 人 维 修 工 6 人 炊 事 员 1 人 管 理 员 6 人 主任 男 50 岁 以下 大专以上 1、经管专业或机电专业 2、五年以上工作经验 3、具物业管理经历 4、有较强沟通及协调能力 内部选派 管理员 不限 35 岁 以下 大专 1、物管或经营专业 2、三年以上工作经验 3、熟练使用电脑 4、熟悉会计业务 内部选派与 外聘相结合 管理员 男 35 岁 以 下 大专以上 1、建筑或机电专业 2、三年以上物业管理经验 3、熟悉物业管理法律法规，具物业管理上岗证 内部选派 维修工 男 40 岁 以下 中专以上 1、有中级电工及弱电以上操作证 2、 三年以上专业工作经验 3、具土木维修经验 内部选派与外聘相结合 清洁工 不限 40 岁 以下 初中以上 1、男性 上，女性 2、五官端正，动作麻利 3、有专业经验优先 4、会使用清洁设备优先 班长内部选派，卫生员外聘 保安员 车管员 男 2026 岁 高中 1、退伍军人，党员优先 2、身体健康，仪容形 象好 3、身高 4、有物业管理经历者优先 内部选派与 外聘相结合 二、管理服务人员的培训 （一）培训工作原则 理论联系实际，学用一致，按需施教，讲求实效。 （二）培训系统的实施运作 1、培训系统图 修正 执行 反馈 评价 系统 图说明： （ 1）针对海上名门的管理特点来设置培训目标并拟订实施计划。 （ 2）有效运用各种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。 （ 3）通过对员工进行考核，以了解培训的有效性及员工的接受程度。 （ 4）根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。 2、培训的组织方式 （ 1）培训职责 管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。 主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估和反馈。 （ 2）培训形式 实行公司与管理处两级的培 训，根据培训要求，采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要形式。 （ 3）培训实施流程 员工培训分为三个阶段，即：岗前培训 岗位转正培训 在岗培训。每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训，内容详见新员工公共培训科目。三个月试用期满后，经考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的在岗培训，内容详见培训计划 岗位应用 培训考核 培训组织 多工种培训科目表。所有培训课程结束后均进行考核、评 价，并归档管理。 （三）培训内容及目标 1、新员工公共培训科目 序号 公共科目名称具体内容 一 礼仪知识： 1、常用礼仪 知识 2、物业管理公司仪表、仪态、行为规范 二 服务意识： 1、职业道德教育 2、如何处理业主与住户投诉 3、与业主住户的沟通技巧 三 企业文化： 1、公司发展史及基本情况介绍 2、公司经营理念 3、员工手册 4、内部管理规章制度 四 海上名门基本情况介绍及二次装修管理要点 五 行业法规： 建设部及南通市物业管理方面的法规条例 六 物业管理基础知识 七 安全知识及消防知识 2、保安员及车管员培训科目 序号 培训内容 培训频率 培训目标 一 1、 单兵队列动作 2、三大步法 3、体能训练 逢周一至周五 每天训练一小时 培养组织纪律性 练就扎实基本功 二 1、 擒拿格斗基本功 2、捕俘拳 3、防卫术 逢周六、周日 熟练掌握擒敌 及防卫技能 三 内务管理 每周一次检查评比 保持宿舍干净整洁 四 工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析） 每周一次 提高思想觉悟总结自身存在不足 五 保安服务工作手册 每月一次培训考核 熟练掌握保安员岗位职责、操作规程、工作标准 六 保安服务的规章制度及相关法规政策 每月一次培训考核 熟悉相关法律常识，提升理论水 平 七 消防管理工作手册 每月一次培训考核 了解消防的基础知识，救火的基本程序及各自职责 八 突发事件的应急处理，紧急集合演练 每季度一次 提高突发事件处理能力 九 消防实战演习，伤员救护知识 每半年一次 提高消防实战能力 3、清洁工（绿化工）培训科目 序号 培训内容 培训频率 培训目标 一 工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析） 每周一次 提高思想觉悟，总结自身存在不足 二 内务管理 每月一次检查 保持宿舍干净整洁 三 清洁服务工作手册 绿化服务工作手册 每月一次 培训及考核 熟练掌握清洁工（绿化工）岗位职责、操作规程、工作标准 四 清洁设备操作和保养；清洁用品的使用；园艺机械、设备的操作保养及农药的使用 每季度一次培训和考核 提高工作技能，保持工作效率 五 清洁环保方面的管理条例 园艺方面的管理条例 每季度一次培训及考核 熟悉相关法律常识，提升理论水平 六 四害消杀和防治，植物生长一般常识 每季度一次 熟练掌握消杀程序；了解 和掌握园林的基础知识 七 消防实战演习 (配合保安队 ) 每半年一次 提高消防实战能力 4、维修技工培训科目 序号 培训内容 培训频 率 培训目标 一 工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及技术交流） 每月召开一次 提高思想觉悟，总结自身不足，提高技术水平 二 内务管理 每月一次检查 保持宿舍干净整洁 三 维修服务工作手册 设备管理工作手册 消防管理工作手册 每月一次培训考核 熟悉技工的岗位职责、操作规程、工作标准，掌握消防知识和设备管理知识 四 房屋维修方面的管理条例，房屋修缮标准 每季度一次培训考核 熟悉相关法律常识，提升理论水平 五 小区内水、电、消防管道走向，设备设施特点，维修服务范围 每季度一次培训考 核 了解和熟悉小区状况，提高工作效率 六 土建、机电、给排水等相关专业的基础管理知识 每半年一次培训考核 提升技 工综合能力及素质 七 设备及机具的操作演练和保养规程 每半年一次培训和考核 检验技工实际操作能力 八 技术大比武 每年一次 综合评比，提高技能 九 消防实战演习 (配合保安队 ) 每半年一次 提高消防实战能力 第五节 管理规章制度的建立 “没有规矩，不成方圆”。健全、规范的管理规章制度是我们实施科学管理、提供优质服务的依据，也是我们塑造物业管理品牌的保证。我们将严格按照 量保证体系的要求，对海上名门实施专业化、规范化的管理。同时， 根据海上名门的实际情况，我们制订了完善的管理规章制度。 限于篇幅，我们仅将海上名门管理规章制度的目录摘录如下： 一、公众制度 1、海上名门精神文明建设公约 2、海上名门楼宇使用及维护管理规定 3、海上名门装修管理规定 4、海上名门装修管理公约 5、海上名门装修人员管理规定 6、海上名门物品搬进（出）管理规定 7、海上名门治安管理规定 8、海上名门清洁卫生管理规定 9、海上名门园林绿化管理规定 10、海上名门消防管理规定 11、海上名门交通车辆、 停车场管理规定 12、海上名门环境保护管理规定 13、海上名门供水、供电、供气管理规定 14、海上名门临时用电管理规定 二、内部岗位职责 1、管理处主任岗位职责描述 2、保安队长岗位职责描述 3、管理员岗位职责描述 4、保安员岗位职责描述 5、车管员岗位职责描述 6、清洁员岗位职责描述 7、维修工岗位职责描述 8、绿化工岗位职责描述 9、炊事员 岗位职责描述 三、内部行政管理制度 1、员工守则 2、员工培训制度 3、员工录用制度 4、劳动合同管理规定 5、请销假制度 6、岗位考勤制度 7、工作制度 8、员 工考核制度 9、奖惩制度 10、办公用品管理制度 11、员工宿舍管理规定 12、员工食堂管理规定 13、管理处回访制度 14、接待来访投诉工作制度 15、档案管理制度 16、电脑管理制度 17、安全操作制度 18、防火安全检查制度 四、工作流程 1、海上名门管理处整体运作流程 2、社区文化活动实施流程 3、业主投诉处理流程 4、物业接管验收流程 5、业主入住流程 6、二次装修管理流程 7、档案建立与管理流程 8、服务质量评价及不合格服务控制服务 9、物料控制流程 10、设备设施维修养护工作流程 11、业主 室内维修工作流程 12、治安事件处理工作流程 13、环境管理工作流程 14、消防应急处理流程 15、培训工作流程 五、员工工作岗位考核及奖惩 1、奖励办法 2、公司考核制度 第六节 物业管理报价书及经费收支测算 一、 投 标 报 价 书 项目名称 海上名门 物业所在地 海门市 物业总建筑面积 业 管 理 费 报 价 1、物业管理费标准： 小高层物业管理费： /月 多层物业管理费： /月 别墅物业管理费： /月 商业物业管理 费： /月 2、会所年物业管理费： 80 万元 /年 3、前期开办费： 开办费总额 602302 元 二、物业管理经费收支的基本原则 1、“以收定支”原则 海上名门在制订物业管理收费时考虑到业主的承受能力，收费标准均照南通市的收费指导，并在此基础上精打细算，计划使用，合理开支。 2、“透明管理”原则 编制费用开支计划，物业公司仅收取合理的管理佣金，其余收入均投入到管理中，费用开支的预决算通过业主委员会的审查确认，并按规定定期公布账目。 三、日常物业管理费 及开办费 测算 （一）测算依 据 1、南通市物业管理收费的相关法律收费指导标准及文件； 2、我公司多年物业管理的经验数据，并参照现行市场行情及行业测算惯例； （二）海上名门物业管理公共服务费测算（见附表一）。 （三）海上名门前期开办物资（见附表二）。 四、“两金”的管理与使用 海上名门公用设施专用基金、房屋本体维修基金的管理与使用按物业管理条例、南通市住宅区公用设施专用基金管理试行规定、 南通市房屋本体维修基金管理规定执行。 海上名门物业公共服务费测算表 (附表一 ) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 （年总支出） 一 人工费 (1)+ (6) 2503800 （ 1） 管理人员工资 管理人员 8 人（一正两副），工资标准按人均 5000 元 /人月测算 月工资标准人数 5000812 480000 （ 2） 安全护卫人员工资 安全护卫人员 22 人，三班两运转，每班 7 人，设队长 1 名，工资标准按人均 2200 元 /人月计 月工资标准人数 22002212 580800 （ 3） 保洁人员工资 保洁人员 16 人，设保洁主管一名，工资标准按人均 1000 元 /人月计 月工资标准人数 10001612 192000 （ 4） 水电、智能化、机电 设备技术人员工资 技术人员 6 人，工资标准按人均4000 元 /人月计 月工资标准人数 4000612 288000 （ 5） 社会保险费 工资的 45%（医疗 10%，工伤4%，养老 28%，失业 3%） （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） 45% 693360 （ 6） 福利费、培训教育费 工会费 工资的 福利 14%，培训教育 工会费 2%） （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） 269640 二 行政办公费用 （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） 377040 （ 1） 办公用低值易耗品、办公设备保养 综合测算每月支出 20000 元 年消耗 2000012 240000 （ 2） 办公用水、用电费 用水： 500 方 /月 用电： 8000度 /月（智能监控用电）水费： /方 电费： /度 （用水方数水费单价 +用电度数电度单价）（ 50000012 89040 （ 3） 宣传费、书报费 综合测算按 2000 元 /月 200012 24000 （ 4） 通讯费、邮电费 3 部电话，管理处、值班室、报警监 控接警用，月支出 2000 元 200012 24000 三 公共设施设备 日常维护费用 500 元 /平方米 ； 0%； 0%计 2500 元 /平方米 40%70年 50%1097904 四 环境管理费用 （ 1） +（ 2） 68000 （ 1） 保洁工具、损耗、清 洁用品消耗 按 4000 元 /人 年计，保洁 14人 4000元 /年 14 56000 （ 2） 除四害消杀费用 综合测算月支出 1000 元 1000 12000 五 公共秩序管理费用 （ 1） 44000 （ 1） 保安装备、损耗 保安用品消耗 按 2000元 /人年计算，保安 22人 2000元 /人年 22 44000 六 绿化维护费用 绿化面积为 部外包 每平方米年费用 20元 873843 七 税收 一 +六项的 一 +六 449295 八 公司利润 一 +七项的 25%计 一 +七 20% 1082776 九 总计 6496658 十 建筑面积为 算每平方米每月平均物业管理费 注：上述测算不包括公共能耗，如：电梯电费、二次供水电费、景观灯、 公共用水等，该项费用由我公司向业主每年预收 1500元 /户的公用水、电费， 按实分摊。 海上名门物业公共服务费收费标准 序号 项目 收费标准 备注 1 小高层物业费 /平方米 2 多层物业费 /平方米 3 别墅物业费 /平方米 4 商业物业费 /平方米 5 会所物业费 80 万元 /年 海上名门前期开办物资清单 (附表二 ) 序号 物品名称 单位 数量 单价 （元） 金额 （元） 备注 一 办公用品类 1 电脑 台 9 6000 54000 2 爱普生 1600打印机 台 1 3500 3500 财务专用 3 爱普生喷墨打印机 台 2 3000 6000 4 复印机 台 1 12000 12000 5 传真机 台 2 1000 2000 6 科密考勤机 台 1 2700 2700 7 塑封机 台 1 800 800 8 安装电 话 部 3 300 900 9 数码相机 部 1 3000 3000 10 验钞机 台 1 3000 3000 11 128 兆优盘 个 4 100 400 12 空调（挂机） 台 4 2500 10000 经理、财务、会议室、 工程维修、客服接待、值班室 13 3 匹空调（柜机） 台 2 8000 16000 14 饮水机 套 3 300 900 15 电话机 部 10 50 500 16 宽带接入 项 1 280 280 17 办公桌椅 套 12 600 7200 18 接待台 套 1 4000 4000 19 沙发 套 2 3000 6000 20 茶几 张 2 300 600 21 文件柜 个 15 1500 22500 22 住户资料柜 个 40 800 32000 23 会议桌 张 1 8000 8000 24 会议椅 把 20 200 4000 25 保险柜 台 2 4000 8000 26 书报架 套 2 300 600 27 白板 套 2 110 220 28 员工工号牌 批 1 1500 1500 29 员工服装 套 104 800 83200 30 对讲机含电池 部 36 1000 36000 31 入伙资料 批 1 20000 20000 入伙时用 32 电话程控交换系统 套 1 5000 5000 用于办公室 小计 354800 二 安全、消防管理 1 警棍 根 17 150 2550 2 隔离带 卷 5 120 600 3 反光锥 个 30 120 3600 4 太阳伞 把 4 150 600 5 岗台 个 3 500 1500 6 白板 块 2 110 220 7 可充式电筒 个 9 120 1080 8 多用插座 个 6 30 180 9 雨衣 套 14 150 2100 10 雨鞋 双 14 40 560 11 自行车 辆 9 300 2700 12 告示牌 块 5 25 125 13 3粉灭火器 瓶 20 75 1500 14 消防腰斧 把 4 45 180 15 消防大平斧 把 4 45 180 16 消防扳手 把 4 18 72 17 安全绳 卷 4 75 300 18 水袋接口 个 4 20 80 19 消防枪头 个 4 30 120 20 防毒面具 个 4 150 600 21 消防带 米 100 15 1500 22 头盔 个 4 120 480 23 消防胶鞋 双 4 30 120 24 消防锹 把 4 20 80 25 消防桶 个 4 10 40 26 铁锹杆 个 4 80 320 27 消防服 套 4 1200 4800 28 消防腰带 只 4 80 320 29 警示带 卷 4 120 480 30 铁围栏 个 10 600 6000 /个 小计 32987 三 保洁、绿化类 1 连身雨衣 套 10 100 1000 2 保洁工具 批 1 10000 10000 3 绿化工具 批 1 5000 5000 4 奥林匹斯 高压冲洗机 台 1 22500 22500 5 台 2 6000 12000 6 割灌机 台 2 4000 8000 7 绿篱机 台 2 3500 7000 8 垃圾推车 台 16 1500 24000 9 高枝剪 把 2 300 600 10 三节伸缩杆 根 2 900 1800 11 花剪 把 5 120 600 12 大剪 把 5 45 225 13 药水机 个 3 50 150 肩背式 14 伸缩杆 把 2 500 1000 15 二节伸缩杆 把 2 800 1600 16 推水地刮 把 2 120 240 17 汽油机 台 1 5000 5000 小计 100715 四 工程维护类 1 电焊机 台 1 1200 1200 用于焊接养护 2 进口手提切割机 台 1 680 680 用于日常维修 3 热熔焊接机 台 2 1000 2000 用于日常维修 4 管丝机 台 2 2000 4000 用于日常维修 5 角磨机 台 1 750 750 用于日常维修 6 冲击钻 台 2 1650 3300 用于日常开孔 7 手电钻 台 2 650 1300 用于日常开孔 8 弹簧管管道疏通机 台 1 3000 3000 用于污水管道疏通 9 数字式万用表 块 5 380 1900 用于日常维修 10 钳形表 块 2 350 700 用于日常维修 11 万用表 47 型 个 10 95 950 用于日常维修 12 摇表（ 500V） 套 2 500 1000 用于日常检测 13 排污泵 2 500 1000 用于日常抢修 14 管钳 把 4 50 200 用于日常维修 15 电话压线钳 把 1 120 120 用于通讯维护 16 铝梯 个 2 500 1000 用于日常维修及保洁 17 3 米铝梯 个 1 800 800 用于日常维修及保洁 18 5 米铝梯 个 1 2000 2000 用于日常维修及保洁 19 工具柜 个 2 800 1600 放置工具 20 工作台 台 1 2000 2000 工作台面 21 工具箱 套 10 100 1000 放置工具 22 台钳 台 1 2000 2000 工作用具 23 电锤钻头 套 1 500 500 用于日常维修 24 电钻钻头 套 1 200 200 用于日常维修 25 充电式手电 把 3 200 600 用于日常维修 26 工作标示牌 套 1 1000 1000 如：小心路滑等等 小计 34800 五 员工生活设施类 1 上下床 张 27 400 10800 不含保洁、绿化 2 床上用品 套 54 200 10800 军被、垫被、床单等 3 电风扇 台 14 100 1400 每 4 人 1 台 4 熨斗 套 2 100 200 员工用 5 电视机 台 3 3000 9000 员工用 6 3 1200 3600 员工用 7 洗衣机 台 2 3000 6000 员工用 8 电热水器 台 4 5000 20000 员工用 9 厨具 批 1 5000 5000 员工食堂用 10 柜式冰箱 台 1 3000 3000 员工食堂用 11 消毒柜 台 1 1000 1000 员工食堂用 12 微波炉 台 2 300 600 员工食堂用 13 电饭堡 台 4 400 1600 员工食堂用 14 其他零星物品 批 1 6000 6000 员工食堂用 小计 79000 合计 602302 第七节 住宅区档案的建立和管理 住宅区的档案资料是物业管理的重要资源，建立完善的档案并进行科学的管理是十分必要的。因此，我们将在接管海上名门物业管理的同时，对海上名门所有物业管理档案进行接管，包括建筑施工、竣工验收图纸、资料、和业主、住户档案资料等。在原来档案的基础上，进行科学分类，并不断进行补充完善，应用计算机实施规范化管理，从而建立完整的资料档案库。 一、档案的接管 1、成立管理处档案资料室，专门负责海上名门档案的接管与管理工作。 2、制定档案接管与管理的工作流程，档案资料管理规章 制度，档案资料管理员（兼）岗位责任制。 3、对于海上名门的工程技术、小区管理、经营财务、人事管理、规章制度及往来文件、质量管理文件档案资料及其他档案，进行分类编号、科学建档，具体内容见附表。 二、档案的管理 1、充分运用计算机技术进行管理。在现代信息社会，广泛地应用计算机，参与各行业、各方面的工作，已成为现代化管理的重要手段。在档案管理上，充分发挥计算机所具有的数据处理快、贮存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等优势，实现档案管理的科学化和现代化。 2、采用计算机贮存与原始文书档案双轨制，实现档案资料 贮存方式多元化。尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存，以利于保存、查找和利用。同时，运用录像带、录音带、胶卷、照片、图纸、图表、幻灯片等多种形式贮存信息，使抽象的档案资料具体、形象化，更易于运用与接受。 3、做到档案组卷分类科学化。编制统一的档案组卷分类说明书，规定应按部门分类，以内容分类，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的顺序进行组卷，逐一编号、登记造册、编辑目录，分柜保存。住户档案资料分类原则是每组团按柜、每栋按位、每单位按盒、每户按册建档，但要充分考虑原接管档案分类的实际。 4、加强档案 的安全、保密工作。应符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮的要求。贯彻执行国家保密法，管理处部分档案按其泄露、遗失会使住户、管理处利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密三级，其他为普通档案，不同密级的档案在保管和运用方面将区别对待。 三、档案的运用 1、员工因工作需要借阅档案，应办理借阅登记手续，并规定借阅期限。 2、档案的销毁，应填写销毁单，并经管理处主任批准后方可执行，销毁单由档案室管理员保存。 附表： 海上名门档案资料分类目录 项目 内容 住 宅 管 理 1、业主委员会工作：业主委员 会的章程、文件、通知、资料、历次活动记录等 2、住户管理：住户资料（入伙通知单、购房合同、住户登记表、业主公约、住户证件、验房签收表、钥匙发放记录等）、住户投诉、回访记录，住户意见调查、统计记录 3、社区文化：社区文化活动计划、记录（简报、照片、录像带、录音带等）、活动总结 4、清洁卫生：清洁卫生检查结果及记录，垃圾清运合同，消杀合同及记录 5、绿化管理：绿化工作记录及检查记录，消杀、病虫害检查防治记录、绿化设备清单、使用及保养记录 6、车场管理：入住户办理停车卡记录、办卡车辆档案、巡视路线、记录、丢失车辆 处理记录、交接班、值班记录，搬 /入出记录 7、消防、治安管理资料：上级消防文件精神，本区消防设施的管理情况及有关消防治安状况记录。 工 程 技 术 管 理 1、海上名门建设竣工资料：报建资料、海上名门红线图、规划图、总平面竣工图、建筑物竣工图（建筑、结构、给排水、电气、煤气等）、构筑物竣工图、公共设施竣工图、室外管网竣工图（水、电、电话、煤气、消防、有线电视、智能化系统配线、排雨排污等）、绿化工程竣工图等 2、海上名门改造变更资料：各类改造竣工图、装修及验收资料（装修申请表、责任书、装修图、施工队资料、 验收资料等）、海上名门改造计划 3、房屋及公共设施维修（维护）：房屋重大维修资料、公共设施重大维修资料、日常维修资料（申请记录、回访记录、维修派工单等）、大修改造计划、故障事故报告、公共设施巡检记录等 4、设备资料：设备管理（维修保养规范、设备台帐及更新记录、工程验收资料等）、设备技术（设备使用说明书、图纸）、设备运行、维修保养资料（通讯、水电、智能化系统、消防等） 5、科技图书及资料：各类技术手册、标准、规范、 产品样本和资料、其他技术信息和资料等 经 营 财 务 1、经营管理资料：房产面积资料、经营收 费标准等 2、 合同管理资料：物业委托管理合同、购房合同、垃圾清运合同、消杀合同、采购合同、工程维修合同及其他经营合同，合同更改、评审记录 3、财务管理：各类会计凭证、账簿、报表等 人 事 劳 资 1、人事：员工花名册、资质证明资料、员工体检表、考核表、工伤保险资料、各类统计报表等 2、劳资：员工工资、考勤、各类休假、奖金发放记录、各类统计报表等 3、培训：培训计划、员工培训记录、培训考核记录等 规章制度及 往来文件 1、 管理及运作规章制度 2、 政府、主管部门颁发的法律法规文件 3、 物业管理公司文件 4、 其他外来文 件 5、 本管理处发出的通知、公告、报告、信函等公文 质量管理文件 1、质量体系文件：质量手册、运作程序文件、作业指导书 2、质量管理资料及记录：内部质量审核资料、管理评审资料、纠正和预防措施报告、其他记录及资料 档案管理资料 1、档案销毁报告及清单 2、 档案接管、移交记录 其他 第八节 各类经营管理服务指标的承诺 一、管理经营指标承诺及拟采取的措施 （一）管理服务费收取率 国优标准 98% 省优标准 98% 承诺指标 测定依据 实收费用额 /应收费用总额 100% 98% 保 证 措 施 1、加强宣传，提高业主对物业管理的消费意识。 2、对住宅用户采取银行定期托收服务。 3、 对于欠交管理服务费的行为，我们将采取业主公约中规定的合理措施予以催缴，必要时采用法律手段作为催缴措施。 4、 经协商采取代为出租等方式盘活长期空置住宅。 二、管理服务指标承诺及拟采取的措施 （一）维修工程质量合格率及回访率 1、 维修工程质量合格率 市优标准 100% 承诺指标 100% 测定依据 质量合格的维修单数 /总维修单数 100%=100% 保 证 措 施 1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证 上岗，严格按照操作规程进行维修。 2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。 3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。 4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求管理员到现场进行指导、监督和验收。 2、 维修服务回访率 公司内控标准 100% 承诺指标 100% 测定依据 维修回访数 /总维修单数 100%=100% 保 证 措 施 1、维修实行 100%回访制，采用电话、上门、