华天新城海岸海岸物业管理方案VIP

管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 华天新城海岸 海岸物业管理方案 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 华天新城海岸物业管理方案 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 华天新城海岸 海岸物业管理方案 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目 录 第一部分 提高物业管理水平的整体设想与策划 . 6 第一章 项目说明 . 6 第二章 管 理目标 构建“ 旅游 文化 社区” . 6 、倡导“全员参与”的管理文化 . 7 二、推广“平等互动”的服务文化 . 7 三、营建“和睦亲善” 的社区文化 . 7 四、塑造“亲和人文”的环境文化 . 8 第三章 华通和平海岸 管理模式 . 8 第四章 拟采取的管理服务措施 . 8 、导入 量管理体系 . 8 二、实施“质量、成本双否决”运作机制 . 9 三、建立“加油站式”的员工培训机制 . 9 四、实现与大型住宅区的资源共享 . 9 五、建立“物业管理信息岛” . 9 六、倡导开放式的管理服务 . 9 七、提供个性化的装修套餐服务 . 10 八、构建服务平台 客 户服务中心 . 10 九、构建网络化的物流链 虚拟仓库 . 11 十、管理体系的全面整合和提升 . 11 十一、致力于共用设施、设备的循环改进 . 11 第五章 管理目标及经营指标承诺 . 12 一、管理目标承诺 . 12 二、经营指标承诺 . 12 第二部分 物业公司 管理模式、工作计划和物资装备 . 12 第一章 管理模式 . 12 一、管理模式 . 12 二、物业公司 组织架构 . 13 三、 物业公司 华天新城 海岸 有效的服务价值链 . 13 四、 物业公司 华天新城 海岸 外部沟通导向图 . 14 第二章 工作计划 . 14 一、前期介入 工作计划 . 14 二、项目 接管工作计划 . 15 三、正常居住期工作计划 . 16 第三章 物业公司 物资装备计划 . 16 一、物质装备计划 . 16 二、行政办公用品计划 . 17 三、维修工具计划 . 17 四、护卫、消防装备计划 . 18 第三部分 促进销售的建议和配合销售的措施、承诺 . 18 第一章 华天新城 海岸 销售预测及定位 . 18 一、销售分析及预测 . 18 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 华天新城海岸 海岸物业管理方案 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、 华天新城 海岸 销售对象定位 . 19 三、物业管理服务定位 . 19 第二章 销售的建议 . 20 、会所提前投入运营 . 20 二、招聘中年销售人员 . 20 三、建立团队激励 体系 . 20 四、重视客户关系管理 . 21 五、实现客户承诺的统一 . 21 六、成立销售协调小组 . 21 七、提供毛坯样板房 . 21 八、组织专家授课的促销活动 . 21 九、引入电脑购房查询系统 . 22 十、签订物业管理合同 . 22 笫三章 配合销售的措施 . 22 一、提供物业管理咨询 . 22 二、提供物业管理培训 . 22 三、提供护卫及保洁服务 . 22 四、提供有形展示 . 23 五、协助举办展销活动 . 23 六、开展业主意见征询 . 23 七、提供优质客户服务 . 23 第四章 费用的解决办法 . 23 第四部分 管理人员的配备、培训、管理 . 24 第一章 管理服务人员的配备 . 24 一、物业 人员配备 . 24 二、管理人员配备方案及岗位要求 . 24 三、作业服务人员配备方案及要求 . 25 第二章 管理服务人员的培训 . 26 、培训工作的指导思想 . 26 二、培训系统的实施运作 . 26 三、培训内容及目标 . 28 四、管理人员培训计划 . 30 笫三章 管理人员的管理 . 32 、量才录用，培养提升 . 32 二、默契合作，充分授权 . 32 三、定期考核，绩效为本 . 32 四、奖惩严明，优胜劣汰 . 32 第五部分 财务管理及经费收支测箅 . 33 第一章 财务管理 . 33 、财务管理模式 . 33 二、财务管理措施 . 33 三、管理服务费及代收代缴费的收取 . 34 四、维修基金的管理和使用 . 34 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 华天新城海岸 海岸物业管理方案 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第二章 日常物业管理经费收支测算 . 34 、物业管理资金的筹措与使用 . 35 二、测算依据及说明 . 35 三、物业管理服务费标准的测算 . 35 四、物业管理服务费的盈亏分析 . 37 五、增收节支的措施 . 38 笫三章 社区便民服务及特约服务 . 38 一、我们的 服务思路 . 38 二、服务项目 . 39 第六部分 日常管理 . 41 第一章 前期介入 . 42 一、协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的卖点 . 42 二、开展业主服务需求凋查 . 42 三、进行物业交付前的实操性工作 . 42 四、按规范实施接管验收 . 43 五、承担前期介入所需费用 . 43 第二章 业主入住 . 43 一、办理入住高效迅捷 . 43 二、入住期的便民服务措施 . 44 第三章 二次装修管理 . 44 一、加强宣传，正确引导 . 44 二、严格审批，加强巡查 . 44 三、依法管理，以理服人 . 45 四、谨慎验收，不留隐 患 . 45 第四章 业主投诉处理 . 45 一、投诉受理 . 45 二、投诉处理 . 45 三、投诉回访 . 46 笫五章 安全管理 . 46 、治安形式分析 . 46 二、安全管理的措施及对策 . 46 第六章 车辆及交通管理 . 47 一、对机动车辆的管理 . 47 二、对自行车的 管理 . 47 笫七章 消防管理 . 47 一、消防管理目标 . 47 二、加强消防教育宣传和培训演练工作 . 48 三、加强二次装修的消防管理 . 48 四、建立 消防快速反应分队 . 48 第八章 环境保护与管理 . 49 、环境保护 . 49 二、环境管理 . 49 第九章 裙楼商铺的管理 . 51 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 华天新城海岸 海岸物业管理方案 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 、加强裙楼商铺的装修管理 . 51 二、加强裙楼商铺用房的管理，维持正常的经营秩序 . 51 笫七部分 物业维修养护计划和实施 . 51 第一章 物业维修养护管理 . 51 、技术力量配备 . 51 二、基金使用 . 52 三、制度保证 . 52 四、建立和完善公用设施设备、共用部位的维修档案 . 52 第二章 公用设施设备的维修养护 . 53 一、维修养护范围 . 53 二、公用设施设备日常管理及维护计划表 . 53 第三章 共用部位的维修养护 . 57 、维修养护范围 . 57 二、共用部位维修养护计划表 . 58 笫八部分 会所的经营管理 . 59 第一章 会所的经营管理模式 . 59 第二章 会所经营项目的设置 . 59 第三章 会所的消费模式 . 60 第九部分 社区文化建设 . 60 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 华天新城海岸 海岸物业管理方案 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 华天新城 海岸 物业 管理 方案 第一部分 提高物业管理水平的整体设想与策划 第一章 项目 说明 【建设中的 华天新城海岸位于 区 路 号，比邻月亮湾海滨浴场、国家自然保护区、老大学城等。该项目是华天 地产公司 2006 年重点开发和建设的住宅楼盘。一期建筑面积 约20 万平方米。由 23 座 小高层 楼 组成 （含会所） ， 一二期 住宅单位 总数 约 1674 套。物业管理由本公司组建专业队伍进行管理，此举体现了本公司强烈发展 的决心和促进 下属物业管理企业走 向市 场的作用。】 为使日后的管 理服务工作更加 贴近 华通和平海岸 的 实际情况 ，我们 在 施工期间与工 程部共同进入 现场 ， 随施工进度随时 了解 项目 的基本情况如 下： 该项目 为小高层建筑，容积率较高，主推户型为面积适中的中 小 户型，业主数量相对较多， 由此引发装修、停车、治安、消防、环境等 管理项目所产生的问题多而复杂。物业管理企业 用何种管理方式，方可应付自如 ？ 该项目为分期开 发，从接管 期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工 （配套工程收尾及后 期施工）长期并存，且 交付期业主入住集中， 入住率不会太高 、入 住较慢，形成物业费收取 压力较大。 华天新城 海岸 作为 2006 年华天 地产公司 开 发建设的重点工程，首次采用内部 物业管理企业 进行项 目管理 ，说明了华天 开发公司对 物业管理企业的高度重视，未来物业管理工作必 须以实现业主 满意、开 发商 满意 、社会 满意为终极目 的。 据 我们 的研究分析，未 来的业主以 退休阶层的二次置业者及来外地连养老 退休 阶层为主。完全 借助以往的运作模式来为这些 中老 年 家庭服务，可能 满足 不了 他们 的服务需求， 让我们共同关注一下入住人群 的特点： 未来的业主多为中老年并 具有一定学历的工薪阶层，素质相对较高，对物业 管理 的期望值也较高，其特殊的人员结构 必将为小区带来 衍 生更现代的居住理念，因此要求物业 管理 企业实现管理方式和 管理 手段的 现代化 。 业主基本属 于 中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务 产品 也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。 第二 章 管理目标 构建“ 旅游 文化社区” 根据销售结果显示 :小区 建设 管理 发展方向， 应是向倡导“文化氛围较浓”的 趋势发展，这些业主 重情 、讲理、守法 、注重修身养性 。 所以 开展物业管理工作，就必须高度 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 华天新城海岸 海岸物业管理方案 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。 我们提出构建“ 旅游 文化社区”的 人居理想模式，强调由物化管理上升到文化 管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的 “文化社区”的 管理 目标 。文化 管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式 促进 物业管理人与社区 成员 以及社区 成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回 归，并激发社区 成员 共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式 培养 社区 成员集体主义观念，进 而深入到他们在使用物业尤 其是在使用共用性较强的物业中，进 行 约束 和引导，以降低管 理难度，提升 管理 效果。我们的设想是： 、 倡导 “全员参与”的 社区 管理文化 在公司 内部我们强调员工在合理分工 基础 上的充分合作，例 如 在保洁方面 提倡“人过地净，全员保洁”，安全 管理 方面 提倡“全员防范，全 员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意 多一分”的管理理念，实现 “ 管理 开 放，开放 管理 ”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和 社区文化建 设。 此外，我们还将 借鉴行业内的 成功经验，实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告 综合 管理服务费的收 支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真 正做到尊重业主权益。 二 、推广“平等互动”的服务文化 服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重 要的 规 范”。 服务连着业主和物业管理人，我们对两者 关系 的定位是：建立在权利与义务对等 基础 之上的合法 契约关系 。 建立这种认识能使员工 真正 尊重自身的工作，产生服务 热情 ，自觉尝试去寻找 满足 业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时 提出 改进意见 ， 服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准 在平等互动的 基础 上得以提升。 三、营建“和睦亲善”的社区文化 社区文化是物业管理人与社区 成员 共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目 的是在居住区内建立一种 “和睦亲善”的文化氛 围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富 的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。 我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣 教、健康 家居”等八大主题来组织、策划社区活 动， 努力把华通和平海岸 创建为“ 精神家园 ”。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 华天新城海岸 海岸物业管理方案 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四、塑造“亲和人文”的环境文化 现代 信息时代的到来，业主更加关 注社区内的人文环境。物业 管理 人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心 、亲近自然的居住需要 。 在环境文化 氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形 象识别 系统，提升档次：提供高品质的园艺 维护，保持绿化的良 好长势以承续设计理念：以多种形式组织业主 开展 环境保护及美化家园活动，并不断完善 居住区内的园林 小品及自然景观，营 造厚重的人文 气息 ，建立人与环境和谐共融的“ 文化社区 ”。 第三章 华天新城 海岸 管理模式 我们 华天物业 的管理模式是： 紧密围绕“质量 、成本双否决”的运作核心 提供“质优价廉”的服 务产品 倡导“以客户为中心”的流程管理思 想 建立以流程为基石的客户需 求价值 链 致力于与业主建立平等的现代 契约 关 系 推广“平等互动”的服 务文化 在确定管理模式的 基础 上，针对华天新城海岸 的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业 管理 的基本 思路。 我们的管理思路是： 强调 成本 控制意识和成 本管理程序 强调流程 团队的有效运作和服务流程的持续改 进 强调