房地产开发项目管理.ppt

第六章房地产开发项目管理 第一节房地产开发项目工程勘察第二节房地产开发项目规划与设计第三节房地产开发项目招投标与合同管理第四节房地产开发项目工程建设管理组织第五节房地产开发项目的目标控制第六节房地产开发项目竣工验收 1 第一节房地产开发项目工程勘察 主要任务 目的 为设计 施工提供精确的原始资料 数据 使设计 施工工作得以顺利进行 在保证开发项目结构安全 质量优良的前提下 最大限度地节约投资 降低造价 为项目开发创造良好的经济效益 工程勘察是根据建设工程的要求 查明 分析 评价建设场地的地质 地理环境特征和岩土工程条件 编制建设工程勘察文件的活动 建设工程的勘察是开发项目进行规划 设计和施工的重要依据 一般由开发企业委托勘察设计部门进行 一 工程勘察的主要任务和目的 2 二 工程勘察的分类 Descriptionofthecontents 施工勘察 对地质构造复杂 工程要求较高以及与施工有关的工程地质问题进行勘察 作为制定施工方案的依据 选址勘察 对工程地质的稳定性和适宜性作出评价 绘制成1 5000的地形图 为选址提供资料 详细勘察 对建筑物地基进一步勘探 作出工程地质评价 绘制1 1000的地形图 为地基基础设计 地基处理加固以及不良现象防治提供地质资料 初步勘察 对场地是否适当适合建设作出评价 提出1 2000地形图 作为详细规划或建筑总平面布置以及重要建筑地基基础设计的依据 房地产项目的工程勘察 其工作阶段的划分应与规划 设计 施工的划分相适应 一般可分为选址勘察 初步勘察 详细勘察和施工勘察这几个工作阶段 3 三 工程勘察工作的主要内容 地形测量 工程勘察 地下水 地表水的勘探 气象调查 指根据规范和图式的要求 对地物 地貌及其他地理要素进行的测量 对地球表面的地物 地貌在水平面上的投影位置和高程进行测定 并按一定比例缩小 用符号和注记绘制成图的工作 通过地质钻探 挖探槽来探明建筑场地的土质 构造 底层及地基的承载能力及稳定性状况 岩土的性质 土壤的性质 地下水 地基承载力 地基稳定性等方面的情况 为开发项目的总体规划和建筑物地基基础设计及管网规划提供依据 在施工前 必须查明地下水在不同时期的水位变化 流动方向 水的化学成分 能否与混凝土发生化学反应 是否会引起钢筋锈蚀 以及地层的透水性 以确定施工方案 同时也应收集附近河流 湖海的水系 流量 水位等资料 为夏季施工时的防洪排水提供依据 因地区不同 季节变化而会有较大的差别 其内容应包括空气的湿度 温度 风向 风力 雨雪 冰冻季节长短 土壤冻结厚度等资料 为规划 设计及施工提供依据 4 四 工程勘察报告包括的内容 民用建筑地质勘查报告一般包括以下内容 1 勘察目的 要求和任务 2 建筑的功能 体型 平面尺寸 层数 结构类型 荷载 有条件时列出荷载组合 拟采用基础类型及其概略尺寸及有关特殊要求的叙述 3 应阐明场地不良地质现象 分析论证静力条件下场地和地基的稳定性 在抗震设防烈度等于或大于6度的地震区 应对场地土类型 建筑场地类别作出判定 6度或大于6度的强震区 应对断裂错动 液化 震陷等进行分析 论证和判定 对整个场地的适宜性作出明确结论 4 应阐明地层结构和岩土物理力学性质 以岩土的均匀性 强度和变形性状作出定性和定量评价 岩土参数的分析和选定应符合现行 建筑地基基础设计规范 和 岩土工程勘察规范 的规定 5 应阐明场地水文地质条件 地下水埋藏条件和变化幅度 评价其对地基基础 地下室和施工边坡稳定性的影响 提出预防措施 5 四 工程勘察报告包括的内容 民用建筑地质勘查报告一般包括以下内容 6 应对地基基础方案的论证和分析 天然地基方案应提出持力层和基础埋深的建议 进行承载力 沉降的分析和验算 必要时对倾斜方向和倾斜值作出预测 桩基方案应提出桩型 桩端持力层 桩端土承载力和桩周土摩擦力或单桩承载力和沉桩可能性的分析和建议 必要时应进行桩基沉降分析 其它合适的地基基础方案的分析和论证 7 高层与低层差异沉降的分析及对相邻建筑影响的分析 8 基坑开挖边坡稳定性的分析 必要时提出支挡方案 9 施工降水的可行性和对建筑物本身及相邻建筑的影响 必要时提出降水方案 10 对施工和使用过程中的监测检验 6 五 房地产开发企业对工程勘察工作的管理 5 亲自到现场踏勘 1 树立重视工程勘察工作的观念 2 选择好的工程勘察单位 3 签订好工程勘察合同 4 督促协助勘察单位开展工程勘察工作 房地产开发企业应委托有资格的勘察单位进行工程勘察 并做好相关管理工作 7 第二节房地产开发项目规划与设计 一 城市规划与房地产开发的关系1 城市规划的含义及任务城市规划是研究城市的未来发展 城市的合理布局和管理各项资源 安排城市各项工程建设的综合部署 是对城市的空间和实体发展进行的预先考虑 其对象偏重于城市的物质形态部分 涉及城市中产业的区域布局 建筑物的区域布局 道路及运输设施的设置 城市工程的安排等 城市规划的任务是 根据国家城市发展和建设方针 经济技术政策 国民经济和社会发展长远计划 区域规划 以及城市所在地区的自然条件 历史情况 现状特点和建设条件 布置城市体系 确定城市性质 规模和布局 统一规划 合理利用城市土地 综合部署城市经济 文化 基础设施等各项建设 保证城市有秩序地 协调地发展 使城市的发展建设获得良好的经济效益 社会效益和环境效益 城市规划通常包括总体规划和详细规划两个阶段 8 一 城市规划与房地产开发的关系 1 城市规划对房地产开发起到管制作用 2 城市规划指导和促进房地产开发 3 城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段 城市规划是城市房地产开发的 龙头 它指导和制约城市房地产开发 而城市规划所绘制的城市发展蓝图要靠房地产开发来实现 并针对开发过程中出现的新问题而做出调整和补充 两者关系密不可分 2 城市规划与房地产开发的关系 9 二 房地产开发项目规划管理 1 建设用地选址管理 1 建设项目选址管理的含义是城市规划行政主管部门根据城市规划及其有关法律 法规时建设项目地址进行确认或选择 保证各项建设按照城市规划安排 并核发建设项目选址意见书的行政管理工作 建设项目选址规划管理是执行城市规划的关键所在 它直接关系到城市的性质 规模 布局和城市规划的实施 同时也关系到建设项目实施顺利与否 这是一个十分重要的环节 2 建设项目选址管理的依据城市规划行政主管部门负责对建设项目选址进行管理 主要依据相关法律 法规和方针政策 城市规划及经济技术 中华人民共和国城乡规划法 第三十六条规定 以划拨方式提供国有土地使用权的项目 建设单位在报送有关部门批准或核准前 应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书 以出让方式提供土地使用权的建设项目不需要申请选址意见书 10 1 建设用地选址管理 保证建设项目的布点符合城市规划 对经济 社会发展和城市建设进行宏观调控 综合协调建设选址中的各种矛盾 促进建设项目的前期工作的顺利进行 建设项目选址规划管理的目的与任务 3 11 4 建设项目选址的依据 经批准的项目建议书 建设项目与城市规划布局的协调 建设项目与城市交通 通讯 能源 市政 防灾规划的衔接与协调 采取的运输方式 建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调 12 5 建设项目选址规划管理的程序及操作要求 选址申请 参加选址 选址审查 核发选址意见书 提交文件 一是已经批准的项目建议书 二是建设单位建设项目选址意见书申请报告 三是该项目有关的基本情况和建设技术条件要求 环境影响评价报告等文件 现场踏勘 共同商讨 对不同的拟建地址进行比较分析 听取各有关部门 单位的意见 城市规划行政主管部门经过调查研究 条件分析和多方案比较论证求对该建设项目选址进行审查 必要时应组织专家论证会进行慎重研究决定 对于特别复杂的建设项目 可委托城市规划设计院编制建设项目选址意见书的报告 然后城市规划行政主管部门根据报告核发选址意见书 13 6 建设项目选址意见书 办理申请材料 立项批复 土地管理部门用地意见函 现状地形图 申办 建设项目选址意见书 的申请书 应当包括 建设项目的基本情况 建设项目选址的主要依据 建设项目选址 用地范围和具体规划要求 申请单位身份资料 建设项目选址意见书申请表 14 15 2 建设用地规划管理 1 建设用地规划管理的含义及内容建设用地规划管理就是城市规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划 确定规划区内建设项目用地的选址 定点和范围 审查总平面图 核发建设用地规划许可证等各项管理工作的总称 建设用地规划管理的主要内容包括 控制土地使用性质和使用强度 确定建设用地范围 调整城市用地布局 核定土地使用及其他规划管理的要求 2 建设用地管理的目的和任务控制各项建设合理使用城市规划区内的土地 保障城市规划的实施 节约集约使用建设用地 促进城市建设和农业的协调发展 协调建设用地的相关矛盾 综合考虑建设用地的社会 经济及环境效益 不断完善 深化城市规划 16 2 建设用地规划管理 3 建设用地规划管理的依据在城市 镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目 经有关部门批准 核准 备案后 建设单位应当向城市 县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请 由城市 县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置 面积 允许建设的范围 核发建设用地规划许可证 建设单位在取得建设用地规划许可证后 方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地 经县级以上人民政府审批后 由土地主管部门划拨土地 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目 在签订国有土地使用权出让合同后 建设单位应当持建设项目的批准 核准 备案文件和国有土地使用权出让合同 向城市 县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证 17 4 建设用地规划许可证 的办理步骤 办理步骤 18 5 建设用地规划许可证 的申请材料 建设用地规划许可证 申请表 建设项目选址意见书 对于出让方式提供土地使用权的项目 则提交 土地出让成交确认书 和 土地出让合同 及相关文件 立项批复 按建设用地定桩成果及绘图要求绘制的1 500或1 2000的地形图 建设用地定桩成果 建设用地规划许可证 申请书 19 20 3 建设工程规划管理 1 建设工程规划管理的含义建设工程规划管理 是城乡规划行政主管部门根据依法制定的城乡规划及有关法律规范和技术规范 对各类建设工程进行组织 控制 引导和协调 使其纳入城乡规划的轨道 并核发建设工程规划许可证的行政管理工作 城市规划行政主管部门把 建设工程规划许可证 定义为 依法核发的有关建设工程的法律凭证 21 道路管理 建筑管理 管线管理 2 建设工程规划管理的主要内容 按照城市规划要求对各项建筑工程 包括各类房屋 构筑物 的性质 规模 位置 标高 高度 体量 体形 朝向 间距 日照 消防 卫生 安全 空间等 建筑密度 建筑退让控制 退界 退红线 退铁路线 退电力线 退河道线等 建筑色彩和风格等进行审查和控制 对象是各类城市管线工程 根据其所输送的不同介质 主要有 电力线 有线通讯线 给水管 燃气管 供热管 雨水管 污水管和其他特殊管线 如轨道交通的电网 输油管 输气管 化工物料等 市政管线工程规划管理包括对管线的平面布置 水平排序 水平间距 竖向布置 竖向间距 覆土深度 管线敷设与行道树 绿化的关系 管线敷设与市容景观的关系 并对其进行综合协调 主要是按照城市规划要求对各类道路的走向 坐标和标高 道路宽度 道路等级 交叉口设计 横断面设计 道路附属设施等进行审查和规划控制 22 3 建设工程规划管理的程序 申请 审核 核发建设工程规划许可证 竣工验收前的规划核实 报送竣工验收资料 23 4 建设工程规划许可证 办理申请材料 建设工程规划许可证申请表 土地权属资料 土地使用证或者建设用地批准书 1 500或1 1000的地形图 规划设计方案审核意见 施工图中的总平面图及平 立 剖面图 道路管线工程需提供道路管线规划图纸 文件二套 人防等相关专业部门的审查意见 24 三 建设工程设计 1 建设工程设计的内容建设工程设计 是指根据建设工程的要求 对建设工程所需的技术 经济 资源 环境等条件进行综合分析 论证 编制建设工程设计文件的活动 房地产开发项目一般为民用建筑项目 常采用两阶段设计 即初步设计和施工图设计 对于技术复杂的工业或民用建筑项目 可增加技术设计 对于小型开发项目中技术简单的 可在简化的初步设计后 进行施工图设计 25 1 建设工程设计的内容 1 初步设计设计总说明书和各专业设计说明书总平面建筑设计说明书和设计图纸结构设计说明书给水排水说明书及图纸电气设计说明书及图纸弱电设计说明书及图纸采暖设计说明书及图纸动力设计说明及方案图 计算书 主要设备和材料表工程概算书 26 1 建设工程设计的内容 2 施工图设计 建筑施工图 结构施工图 给排水施工图 电气施工图 27 三 建设工程设计 2 规划设计的组织委托 选择设计单位 28 四 房地产开发项目的规划设计与评价 1 城市居住区的规划设计 1 居住区的涵义 构成居住区的基本单位 之间被小区道路分隔人口规模1000 3000人 300 1000户 占地2 3公顷 居住组团有机组合成居住小区 由城市道路以及自然界线 如河流 划分而成的完整居住地段1000 15000人 3000 5000户 占地约12 35公顷 由城市干道或自然分界线所围合人口规模30000 50000人 10000 16000户 用地规模应在50 100公顷左右 配套建设有一整套较完善 能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施 居住组团 居住小区 居住区 29 住宅用地 公共服务设施用地 绿化用地 道路用地 M1 M2 M4 M3 1 城市居住区的规划设计 居住区用地根据不同的功能要求 一般可以分为四类 30 2 住宅及其用地的规划布置 住宅选型点式 建筑物横截面宽度和长度比较接近的住宅 31 2 住宅及其用地的规划布置 住宅选型条式 由两个或两个以上的居住单元按直线邻接的住宅 32 条式住宅 33 2 住宅及其用地的规划布置 住宅选型错层房内的厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度不同的平面上 34 2 住宅及其用地的规划布置 住宅选型跃层跃层式住宅是一套住宅占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居室 厨房 餐厅 卫生间 二层安排卧室 书房 卫生间等 35 2 住宅及其用地的规划布置 住宅选型复式在跃层式住宅的基础上发展而成的一种经济型住宅复式住宅在概念上是一层 并不具备完整的两层空间 但层高较普通住宅 通常层高2 8米 高 可在局部拘出夹层 安排卧室或书房等用楼梯联系上下 36 37 2 住宅及其用地的规划布置 住宅选型退台 由下至上逐层退让 整体效果类似于台阶 38 退台式住宅 39 2 住宅及其用地的规划布置 住宅选型花园别墅 带有花园草坪的独院式低层高级住宅 40 花园别墅 41 2 住宅及其用地的规划布置 住宅选型综合性商住楼 42 住宅类型选择的原则 要充分认识 利用基地的特点 根据基地的地形和地貌特征 并结合土地的高效利用 选择住宅类型 要了解居住者的属性 使住宅类型更适应生话方式 既能满足群体需要也能满足个体的需要 正确把握住宅区与城市 街区的关系 住宅特别是高层住宅的建设会给周边地域环境带来很大的冲击 因此要将住宅区纳入城市空间的设计范围中去考虑 以确保城市的开敞空间 要与周边环境景观保持协调发展 共同构筑城市的良好的空间形态 43 2 住宅及其用地的规划布置 住宅的布置周边式 居住建筑沿街道或街坊周围布置 并形成安静 安全 方便的内院式住宅组团 44 2 住宅及其用地的规划布置 住宅的布置行列式 居住建筑一律朝一个方向 一般是南北方向 成排布置 45 2 住宅及其用地的规划布置 住宅的布置混合式 采用周边式和行列式相结合的布置方式 46 2 住宅及其用地的规划布置 住宅的布置散点式将多层点式 墩式 住宅或高层点式 塔式 住宅 围绕住宅组团的中心设施 公共绿地 水面等 有规则地布置 自由式结合地形地貌 周围条件 自由灵活地布置 以追求空间的变化和较大的绿化 活动空间 47 3 公共建筑及其用地的规划布置 公共建筑的分类居住区内的公共建筑主要是满足居民基本的物质和精神生活方面的需要 并主要为本居住区的居民所使用 一般根据公共建筑的使用性质和居民对公共建筑使用的频繁程度来进行分类 按使用性质可以分为八类系统 教育 医疗卫生 商业 服务业 文娱体育 金融邮电 行政管理及市政公用系统 48 3 公共建筑及其用地的规划布置 公共建筑的规划布置规划布置的基本要求如下 a 为便于居民使用 各级公共建筑应有合理的服务半径 合理服务半径 是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离 一般为居住区级800 1000m 居住小区级400 500m 居住组团级150 200m b 应设在交通比较方便 人流比较集中的地段 要考虑职工上下班的走向 c 产生噪音 气味 污染物的公共建筑应和住宅保持适当的距离 使居民有安宁卫生的居住环境 如地下车库 垃圾转运站 d 在满足居住区需要的同时 兼顾区外服务 提高经济效益 49 居住区文化商业服务项目 可采用下列三种方式布置 a 沿街线状布置 对改变城市面貌 丰富城市景观有显著的效果 特别是采用沿街住宅带底层商铺的方式比较节约用地 但在使用上和经营管理方面不如成片集中布置方式有利 50 居住区文化商业服务项目 可采用下列三种方式布置 b 在独立地段成片集中布置 在居民使用和经营管理方面比较方便 但是在用地上比较沿街线状布置要多些 51 居住区文化商业服务项目 可采用下列三种方式布置 c 沿街和城中集中相结合 吸取了前两种特点 一般规模较大的项目可集中布置 较小项目以分散布置为宜 就近满足居民需求 52 4 居住区道路的规划布置 53 54 5 居住区绿地的规划布置 a 公共绿化 b 公共建筑和公共设施的专用绿地 c 宅旁及庭院绿化 d 街道绿化 居民区内居民公共使用的绿地 包括居住区公园 居住小区公园 林荫道 居住组团的小块绿化等 指居住区内学校 幼儿园 医院 门诊 锅炉房等用地的绿化 指住宅四旁及庭院的绿化 指居住区内各种道路的行道树等绿化 居住区绿化系统包括 55 5 居住区绿地的规划布置 56 5 居住区绿地的规划布置 居住区绿化规划布置的基本要求 57 武汉高绿化楼盘欣赏 58 朗诗绿色街区 地段 汉阳龙阳大道68号 龙阳大道与龙阳湖湖南路交汇处 均价 D户型12300 12500元 平方米 C户型11800 12000元 平方米 B户型10400 10600元 平方米 A户型9800 9990元 平方米 户型 预计11月中旬推出一期三栋住宅 1 2 3号楼 共有88 95 130 170平方米4种精装修户型 朗诗绿色街区规划建设住宅共9栋 其中8栋高层绿色科技住宅住宅以及一栋24层的酒店式公寓产权40年 2011年11月中旬即将开盘的是1 3栋住宅 70年产权 绿化率 容积率 72 2 38交通 585 205 208 413 204 801 579 596 597路公交到龙阳大道升官渡站 交通非常方便 而且规划的地铁三号线有龙阳湖南路站离小区仅5分钟路程 59 楼盘关键字 独创高科技住宅 冬暖夏凉 如今人们买房子 越来越注重楼盘的绿化率和社区环境 据观察 目前江城大多数楼盘的绿化率都在35 左右 只有别墅项目才拥有较高的绿化率 朗诗绿色街区却拥有72 的绿化 在武汉的普通住宅项目中 确实是很少 且该项目作为颠覆传统的科技住宅 采用欧洲成熟十大住宅科技系统 室内温度全年恒定保持在18 26 湿度常年维持在30 70 无需空调也能享受冬暖夏凉 同时 室内24小时持续置换经过除尘 加湿处理的新风 60 2 规划设计方案的各项技术经济指标分析 1 住宅建筑设计方案的技术经济指标分析 外墙周长系数是指每平方米建面所分摊的外墙周长 在住宅建筑的造价构成中 外墙造价占较大比重 如果分摊在每平方米建筑面积上的周长越小 则住宅建筑的单位造价就低 反之 外墙周长系数越大 则住宅建筑单位造价就高 一般而言 住宅的建筑平面形状简单 它的外墙周长系数就小 则单位造价就低 如果住宅建筑的平面形状又长又窄 或复杂不规则时 则外墙周长系数必然增大 造价也会增高 61 1 住宅建筑设计方案的技术经济指标分析 平面系数 K 住宅建面由居住面积 辅助面积和结构面积组成 其中居住面积是指居室净面积 辅助面积指客厅 厨房 卫生间等室内空间的面积 结构面积是指墙体和柱等结构所占面积 辅助面积占住宅总建面的比重称为辅助面积系数 一般为25 左右 结构面积占住宅面积总建面的比例称为结构面积系数 结构面积系数越小 设计方案越经济 也就是说墙体 柱这样一些结构所占面积越小 就越经济 一般地 不同的住宅建筑 结构面积系数是不同的 砖混结构约为19 外砖内模体系为16 装配式大板体系为14 框架结构体系为11 62 1 住宅建筑设计方案的技术经济指标分析 层高住宅层高的变化 对建筑造价和建筑用地都有较大的影响 令层高为H 降低层高值为 H 墙体造价占住宅建筑物造价的比重为K 那么层高降低 H时的造价降低率为 P K H H以5层砖混结构住宅为例 当H 3m K 0 4 层高降低值为 H 0 1m时 则住宅造价降低率为 P 0 4 0 1 3 0 0133造价较原来降低1 33 而且由于降低层高引起的管线工程费用减少和减轻自重使基础费用降低还未计算在内 另一方面 降低层高 可以降低建筑物的总高度 相应建筑物的间距也可以减小 土地利用率得以提高 63 1 住宅建筑设计方案的技术经济指标分析 住宅层数住宅建筑的层数对住宅造价的影响比较复杂 并随着建筑的类型 形式 结构而变化 一般而言 住宅的层数越高 总造价也越高 就单方造价而言 当层数在四层以下时 增加楼层不影响其结构形式 单位建面的造价一般会随层数的增加而降低 但当层数超过四层时 因结构形式的改变 承重墙改为框架结构或加厚 或是因为设置电梯 补充建筑设备 增加结构强度等原因 单位建面的造价会增加 但增加住宅的建筑层数可提高土地的使用强度 可以达到节约用地的目的 64 1 住宅建筑设计方案的技术经济指标分析 住宅长度将住宅单元进行组合 组合前的外山墙变为了组合后的内山墙 从而降低了住宅的单位造价 但住宅的单元组合得过长时 需设置沉降缝或伸缩缝 设计成了双墙 又会增加了造价 而且对抗震不利 因此单元组合时应该少于5个单元 一般四单元长住宅比二单元长住宅每平米居住面积造价省2 5 3 采暖省10 21 65 1 住宅建筑设计方案的技术经济指标分析 结构形式住宅建筑的结构和构件 对住宅建筑的技术经济效果 也有较大的影响 例如一般楼板造价占总造价的9 13 选择预制楼板 不光重量轻 强度大能满足功能上的要求 另外还能缩短工期 降低造价 同样对基础 墙体 屋面等部位的构件设计 要因地制宜 并进行技术经济分析 择优选择方案 66 2 居住区规划方案综合技术经济指标分析 用地容积率容积率 总建筑面积 规划用地面积是规划地块内各类建筑总建筑面积与地块面积之比 容积率主要用来控制土地的使用强度 开发企业必须在控制性详细规划或规划管理部门提出的容积率内从事房地产开发 不能擅自提高容积率 67 2 居住区规划方案综合技术经济指标分析 建筑密度是规划地块内各类建筑物基底占地面积与地块面积之比 通常用上限控制 建设密度 建筑物基底占地面积 规划用地面积建筑密度指标是规划部门用来控制建筑基地面积 保证空地率 绿化率的重要规划控制指标 68 2 居住区规划方案综合技术经济指标分析 建筑间距指前后两排居住建筑之间的水平距离 一般根据所在地区日照 通风 防止噪音与视线干扰 绿化 管线埋置 建筑规划布局 节约用水等要求综合考虑确定 其中 日照要求是确定住宅间距的主要依据 一般按照规定住宅的日照标准是 在条状建筑呈行列式布置时 原则上要求按当地冬至日这一天在住宅底层日照时间不小于1小时 的要求 以此作为来计算房屋间距的依据 69 2 居住区规划方案综合技术经济指标分析 户室比户室比是各种户型的住宅在总户数中所占的百分比 户室比反映了在一定时期 该地区社会对住宅需求的基本趋势和构成 如果户室比确定得不合理 就会出现住房的供给与住房需求不一致 因此 在居住区开发时规划设计中 科学合理地确定户室比是很重要的 70 户型设计的指导思想 1 以人为本 2 满足每个家庭成员的个性化需要 3 因地制宜 适应变化 4 户型面积要与目标客户需求相适应 根据目标客户的需求进行户型面积设计 实际上是指调整住宅产品结构 使开发出来的住宅产品更加适合市场需要 71 72 73 74 东方绿苑户型 75 东方绿苑户型 76 77 78 2 居住区规划方案综合技术经济指标分析 造价造价是开发区规划设计方案最重要的技术经济指标 开发项目的造价可分为开发项目的总造价 综合造价 和分摊到每平方米商品房上的造价 即综合单方造价 造价的高低直接影响到项目的开发成本 从而影响到开发企业的投资收益 而且造价高售价也会高 从而影响到住房需求者的购买能力 79 3 房地产开发项目规划设计方案的评价 1 开发项目规划设计方案评价的特点 居住区的规划设计方案 评价主体除开发企业本身外 还涉及到使用者 项目的管理者 城市的规划管理部门 甚至还涉及到设计者本身 以及项目施工人员 应同时符合规划管理部门需求 即社会效益与环境效益 以综合效益的好坏作为方案取舍的标准 通过评价者利用设计图纸 模型等来进行分析 设想来作出主观判断 这就难以保证这种预测性的主观判断十分准确 因此 这一些都导致我们对方案评价值的不确定 评价主体的多元化 评价目标的多样性 评价值的不确定性 80 3 房地产开发项目规划设计方案的评价 用地面积指标 主要的技术经济指标 综合评价指标 对住宅建筑设计方案的评价可以从住宅建筑的适用性 安全性 经济性和艺术性这样的四个方面考虑 2 开发项目规划设计方案评价的指标体系 81 3 房地产开发项目规划设计方案的评价 3 开发项目规划设计方案评价方法 对规划设计方案的各评价指标进行评分 其中定性指标采取专家打分 定量指标转化为相应的评分 然后将多项指标的得分累加 就得出这个方案的综合评分值 哪个方案的综合评价值高就选择哪种方案 没有掩盖 保留了专家的独特看法和前面两种方法的区别 不强行综合评价者的意见 保持评价中的客观性 按照评价问题中各类因素之间的隶属关系把它们排成从高到低的若干层次 根据对同一层次元素相对重要性比较的结果 确定其重要性的先后次序 以此作为方案的依据 综合评分法 模糊评价法 层次分析法 82 第三节房地产开发项目招投标与合同管理 招标投标的概念 房地产开发项目招标的方式 房地产开发项目招标的基本流程 施工许可证的获取 4 1 2 3 施工许可证的获取 1 5 83 一 招标投标的概念 招标投标是在市场经济条件下进行工程建设 货物买卖 财产出租 中介服务等经济活动的一种竞争形式和交易方式 是引入竞争机制订立合同 契约 的一种法律形式 招投标制度实际上就是订立合同的一个特殊程序 是市场经济众多竞争方式中的一种 象大宗商品的购销 承揽加工 财产租赁 技术攻关等都经常采用 招标是指招标人发出招标通知或公告 说明拟采购的商品的名称 规格 数量及其他条件 邀请投标人在规定时间 地点 按照一定的程序进行投标的行为 投标是指招标的对称概念 指投标人应招标人的邀请 按照标的要求和条件在规定时间内向招标人递送投标文件 包括填写标书 提出报价 并等候开标 争取中标的行为 84 一 招投标的概念 表6 1招投标缔约与一般缔约方式比较表 85 二 房地产开发项目招标的方式 1 公开招标是招标人向不特定的人群发布公告 是一种广而告之 邀请不特定的法人或其他组织投标 所以又称为无限竞争招标 公开招标方式的优点是 投标的承包商多 竞争范围大 业主有较大的选择余地 有利于降低工程造价 提高工程质量和缩短工期 其缺点是 由于投标的承包商多 招标工作最大 组织工作复杂 需投人较多的人力 物力 招标过程所需时间较长 但整体来主说优越性十分明显 主要适用于投资额度大 规模大 周期较长 技术复杂的较大型工程建设项目 86 二 房地产开发项目招标的方式 2 邀请招标只邀请特定的法人或者其他组织来投标 又称为有限竞争性招标 这种方式不发布广告 业主根据自己的经验和所掌握的各种信息资料 向有能力承担该项工程施工的承包商发出投标邀请书 收到邀请书的单位有权利选择是否参加投标 这是一种非公开化的招标方式 一般被邀请参加投标的承包商在3 10个左右 优点是 参加竞争的投标商数目可由招标单位控制 目标集中 招标的组织工作较容易 工作量比较小 其缺点是 由于参加的投标单位相对较少 竞争范围较小 有许多可能的竞争者被排除在外 缩小了招标单位的选择余地 邀请招标的方式一般适用于那些工程性质比较特殊 要求有专门经验的技术人员和一些专业技术的建设项目 或者是公开招标这种方式其结果没有产生出中标单位的建设项目 还可用于工期紧迫或有保密要求等原因而不宜进行公开招标的建设项目 87 二 房地产开发项目招标的方式 3 议标议标 又称协议招标 协商议标 是一种以议标文件或拟议的合同草案为基础的 直接通过谈判方式 分别与若干家承包商进行协商 选择自己满意的一家 签订承包合同的招标方式 也不需要进行资格预审以及开标 议标通常适用于涉及国家安全的工程或军事保密的工程 或紧急抢险救灾工程及小型工程 88 三 房地产开发项目招标的基本流程 13 商签合同 10 评标 1 组建招标机构 2 准备招标文件 编制拦标价 3 发布招标公告或邀请投标 4 进行资格预审 5 发售招标文件 6 组织现场考察 7 解答标书疑问 8 接受投标文件 始于组建招标工作小组发布招标邀请书 终于发出中标通知书 其间大致经历了招标 投标 开标 评标 定标 签订合同 若产生中标人 最后就要授标和签订合同 这几个主要阶段 11 定标 12 发中标通知书 9 开标 89 四 施工许可证的获取 申领施工许可证应具备条件 1 已办理该工程用地批准手续 获得 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 2 如果是在城市规划区的建筑工程 还要取得 建设工程规划许可证 3 已经通过招标确定了施工企业 签署施工合同 4 有满足施工需要的施工图纸及技术资料 施工图设计文件已按规定进行了审查 5 有保证工程质量和安全的具体措施 6 按规定需要委托监理的工程委托了监理 并签署委托监理合同 7 建设资金已落实 由银行出具的到位资金证明 建设工期不足一年的 到位资金原则上不得少于工程合同价的50 建设工期超过一年的 到位资金不得少于合同价款的30 8 持有人防部门出具的人防施工图备案回执 缴纳按法律规定需要缴纳的费用 90 招投标视频欣赏 Clicktoaddtitleinhere 91 五 房地产开发项目的合同管理 1 房地产开发项目合同概念及类别房地产开发合同是指在房地产开发阶段 当事人就房地产开发用地的取得和房屋建设以及房屋销售的相关事宜设立 变更 终止权利义务关系而达成的协议 根据房地产开发的阶段分 房地产开发合同主要包括前期工作类合同 建设实施类合同以及房屋销售服务类合同 本节主要针对建设实施类合同的管理 92 五 房地产开发项目的合同管理 2 房地产开发项目合同管理 93 第四节房地产开发项目工程建设管理组织 94 一 房地产开发项目工程建设管理组织方式与管理模式 自建 委托施工 工程总承包 工程部分承包 开发企业把开发项目工程设计文件所包含的全部内容都一起委托给建筑承包商去完成 包括建筑材料和房屋设备的采购工作 可以只承包基础工程 也可以承建主体结构过程 安装工程或装修工程 可以包工不包料 也可以包除主材之外的其他工料 开发企业自己组织施工队伍 自己配备或租用施工机械 自己采购材料 自己组织施工完成开发项目的工程建设 采用这种方式的主要是兼营房地产开发业务的建筑企业 1 房地产开发项目工程建设的组织方式 95 2 房地产开发项目工程建设的管理模式 自行管理房地产开发企业自行组织工程建设管理班子进驻施工现场 直接行使业主的全部职权 对开发项目的施工质量 工程进度 建设投资进行控制 有的还负责主材和房屋设备的采购工作 当前这种模式运用得很普遍 自行管理模式的权威性更易得到施工单位的承认 开发企业的意图能得到更好的体现 但是 自行管理需要开发企业拥有专业配套 结构合理 经验丰富的管理班子 对中小房地产企业而言很难做到 而且考虑到开发淡季 常备的管理班子会造成人才浪费和管理成本的提高 96 2 房地产开发项目工程建设的管理模式 委托管理开发企业将已经取得开工许可证的过程委托给有资格的工程建设咨询管理公司 我国称其为 工程监理公司 对工程建设过程实施管理 监理单位利用自身的专业知识和工程经验为工程建设提高智力服务 并向开发企业收取相应的酬金 它实际是由项目法人 即开发企业 监理单位和承建单位组成的三元管理体制 有了监理单位后 开发企业可以将项目管理 组织 控制 协调等大量工作交给监理单位来做 而自己集中精力处理外部协调 重大决策 工程款的支付控制及对监理单位的检查 考核与监督等方面事项 有利于开发企业精简机构和管理人员 有利于专业协作 97 二 房地产开发项目工程建设管理的组织结构 图6 1矩阵型组织结构图 开发项目经理由公司任命 职能管理人员 如财务 销售 由项目经理与各职能部门协商聘用 在项目工作期间接受职能部门和项目经理的双重领导 开发项目完成后 所有人员均回到各自原来的职能部门或转移到新项目中去 这种方式充分体现了开发项目管理层次减少 人员精干 管理直接和富于弹性流动的特点 98 二 房地产开发项目工程建设管理的组织结构 图6 2事业部制组织结构图 各事业部有自己特点的开发项目或地区 各事业部以经济效益为中心 实行独立核算 自主经营 采用事业部制要注意几个方面 一是事业部应与地区 开发项目同寿命 没有开发项目时 应予以撤销 二是一个地区只有一个开发项目且没有后续项目时 一般不宜设立地区事业部 避免机构重叠 99 第五节房地产开发项目的目标控制 房地产开发项目目标控制的内容包括进度控制 质量控制 投资控制和安全控制 100 第五节房地产开发项目的目标控制 一 房地产开发项目的工程进度控制1 概念 对开发项目工程建设各阶段的工作内容 工作程序 持续时间和衔接关系编制计划 将该计划付诸实施 在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行 对出现的偏差分析原因 采取补救措施或者调整 修改原计划 直至工程竣工 交付使用 最终目的 项目进度目标总目标 建设工期影响因素 人的因素 技术因素 材料 设备和构配件因素 机具因素 资金因素 水文 地质和气象因素 其他环境 社会因素等 101 第五节房地产开发项目的目标控制 2 进度控制的计划系统及表示方法 1 进度控制的计划系统 工程项目前期工作计划 工程项目总进度计划 文字部分 工程项目一览表 工程项目总进度计划 投资计划年度分配表 工程项目进度平衡表 工程项目年度计划 文字部分 表格部分 102 第五节房地产开发项目的目标控制 2 进度控制的计划系统及表示方法 2 进度计划的表示方法 横道图以 一条横道 表示进度 网络图由 箭线 节点 表示进度 双代号网络图 单代号网络图 103 横道图示例 104 第五节房地产开发项目的目标控制 3 进度控制方法及措施 1 控制方法 把计划进度和实际进度间的平衡作为控制进度和计划管理的关键环节 2 控制措施 组织措施 落实工程项目中各层次进度目标的责任人 具体任务和工作责任 建立进度控制目标体系 建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络 建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度 建立进度协调会议制度 包括协调会议举行的时间 地点 协调会议的参加人员等 建立图纸审查 工程变更和设计变更管理制度 技术措施 审查承包商提交的进度计划 编制进度控制工作细则 采用网络计划技术及其他科学适用的计划方法 并结合电子计算机的应用 对建设工程进度实施动态控制 经济措施 及时办理工程预付款及工程进度款支付手续 对应急赶工给予优厚的赶工费用 对工期提前给予奖励 对工程延误收取误期损失赔偿金 合同措施 加强合同管理 协调合同工期与进度计划之间的关系 保证合同中进度目标的实现 严格控制合同变更 对各方提出的工程变更和设计变更 应严格审查后再补入合同文件之中 加强风险管理 在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响 以及相应的处理方法 加强索赔管理 减少不必要的设计变更 105 二 房地产开发项目的质量控制 1 设计质量的控制 1 设计单位的选择开发企业应该应根据拟开发项目性质 高度 规模对照等级要求 选择资质合格 信誉好 技术力量强 设计经验丰富的专业设计院 为控制设计质量 开发企业还可以通过设计招标 组织开展设计方案竞赛等方式 从多个设计方案中选择的最优方案 106 二 房地产开发项目工程建设质量控制 1 设计质量的控制 2 严格进行设计文件审查审查设计方案目的在于保证项目设计符合设计大纲要求 符合国家有关工程建设的方针政策 符合现行设计规范 标准 符合国情 工艺合理 技术先进 能充分发挥工程项目的社会效益 经济效益 环境效益 其次是设计图纸的审核 主要包括初步设计图纸和施工图设计图纸的审查 初步设计是决定工程采取何种技术方案 审查重点是所采用的技术方案是否符合总体方案的要求 是否达到项目决策阶段的质量标准 施工图是对设备 设施 建筑物 管线等工程对象的尺寸 布置 选材 构造 相互关系 施工及安装质量要求的详细图纸和说明 是指导施工的直接依据 从而也是设计阶段质量控制的一个重点 审查重点是使用功能是否满足质量目标和水平 107 二 房地产开发项目工程建设质量控制 1 设计质量的控制 3 重视设计交底和图纸会审请施工单位 供应商 监理单位对参加图纸会审 这样可以减少图纸差错 并使施工单位熟悉设计图纸 了解设计意图及对关键部位的质量要求 有利于检查设计中没有考虑到的施工的可能性 便捷 安全性问题 有利于检查设计中没有考虑到的运行中的维修 设备更换 保养方便的问题 有利于检查设计中没有考虑到的运营的安全性和运行费用的高低等问题 108 二 房地产开发项目工程建设质量控制 2 施工质量的控制 1 预测建造期和使用期对质量影响的全部因素 做好建设项目的全部规划 2 选择资质等级 经验 信誉合格的施工及监理单位 与其签订书面合同 在合同中必须涉及质量条款并明确质量责任 3 做好对重大技术方案 设计文件 施工组织设计的审定 4 做好实施阶段的质量控制 如图纸会审与技术交底 施工设备 材料 机械供应及施工中的质量控制 5 做好质量信息反馈 通过组织与协调手段 进行全面质量管理 109 三 房地产开发项目的投资控制 1 土地费用 2 前期费用 3 政策要求的各种收费 4 配套设施费用 6 其它费用 5 建安造价 政策要求的各种收费 如质检费 监理费 基础设施配套费 人防工程费 墙改基金 消防费 规划管理费 劳保费 开发管理费 交易手续费 保险费等 配套设施费用 主要包括 供水管线及增容费 供电设施的各项费用 道路硬化 区内绿化 物业管理的准备费用及其它公共服务设施费用等 1 房地产开发投资的构成 110 3 2 1 3 2 1 1 严格工程款的支付 2 慎重处理工程变更 投资控制 监理和开发企业要严格把关 严格按照合同结算和结算手续 竣工决算的审查和审核 三 房地产开发项目的投资控制 业主提出变更应慎重 鼓励简化施工工艺 变更前要进行经济核算 2 工程施工阶段的投资控制 111 四 房地产开发项目的安全管理 安全第一 预防为主 明确安全管理责任分工 确保安全设施经费投入 严把施工单位入门关 按章操作不违规 加大宣传和检查力度 4 2 3 施工许可证的获取 1 5 112 第六节房地产开发项目竣工验收 一 竣工验收的条件 完成建设工程设计和合同约定的各项内容 有完整的技术档案和施工管理资料 有工程使用的主要建筑材料 建筑构配件和设备的进场试验报告 有勘察 设计 施工 工程监理等单位分别签署的质量合格文件 有施工单位签署的工程保修书 113 第六节房地产开发项目竣工验收 5 有施工单位签署的工程保修书 1 完成建设工程设计和合同约定的各项内容 2 有完整的技术档案和施工管理资料 3 有工程使用的主要建筑材料 建筑构配件和设备的进场试验报告 4 有勘察 设计 施工 工程监理等单位分别签署的质量合格文件 一 竣工验收的条件 114 二 竣工验收的依据 经过审批的项目建议书 年度开工计划 施工图纸和说明文件 施工过程中的设计变更文件 现行施工技术规程 施工验收规范 质量检验评定标准 以及合同中有关竣工验收的条款 工程建设规模 工程建筑面积 结构形式 建筑装饰 设备安装等应与各种批准文件 施工图纸 标准保持一致 115 三 竣工验收的工作程序 1 单项工程竣工验收在开发小区总体建设项目中 一个单项工程完工后 首先由施工承包单位根据国家有关验收标准对工程质量进行自我评定 向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告 并提出竣工验收申请 之后 开发商负责组织承包商 设计单位 客户 使用方 质量监督部门等有关部门进行验收 统一检查工程的质量情况 隐蔽工程验收资料 关键部位施工记录 按图施工情况及有无漏项等 并在验收后给予认可或提出修改意见 由工程项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷 清单 这时承包商应切实落实修复这些缺陷 并承担由自身原因造成修改的费用 116 三 竣工验收的工作程序 2 综合验收综合验收是指开发项目按规划 设计要求全部建设完成 并符合施工验收标准后 即应按规定要求组织综合验收 城市房地产开发管理暂行办法 规定 房地产开发项目竣工后 房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请 主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收 综合验收不合格的 不准交付使用 117 2 综合验收 规划要求是否落实 配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕 单项工程质量验收手续是否完备 拆迁补偿款安置方案是否落实 其他 物业管理是否落实 综合验收应当包括的内容 118 办理工程竣工验收备案应提交的文件 工程竣工验收备案表 工程竣工验收报告 竣工验收报告应当包括工程报建日期 施工许可证号 施工图设计文件审查意见 勘察 设计 施工 工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件 市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料 法律 行政法规规定应当由规划 公安消防 环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件 施工单位签署的工程质量保修书 法规 规章规定必须提供的其他文件 商品住宅还应当提交 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 在组织竣工验收时 应对工程质量的好坏进行全面鉴定 工程主要部分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命 应进行返修和加固 然后再进行质量评定 工程未经竣工验收或竣工验收未通过的 开发商不得使用 不得办理客户入住手续 119 案例分析 120 某监理单位承担了一工业项目的施工监理工作 经过招标 建设单位选择了甲 乙施工单位分别承担A B标段工程的施工 并按照 建设工程施工合同 示范文本 分别和甲