公司内部验收

公司内部验收公司内部验收 1 1 作业目的作业目的 一个开发项目从前期策划准备到竣工交付 浸透着决策层 管理层和操作层的全体员工的 心血 是否达到预期的目标要求 应该对公司有个交代 对项目经理领导的管理班子所作出的业 绩应该有个客观的评价 同时和物业管理公司也应该有个责任划分的界线 2 2 决策岗位决策岗位 董事长董事长 主办岗位主办岗位 项目经理项目经理 3 3 紧前工作及条件紧前工作及条件 竣工验收备案手续完成 取得入户许可证 4 4 作业描述作业描述 4 14 1 项目部组织验收组代表公司验收开发项目 验收组由专业技术人员等参加 4 24 2 工作内容与预验和竣工验收基本一致 参见作业指导书 竣工验收 检查覆 盖范围由抽查改为逐层逐间逐点 工程资料检查增加 D 册和 E 册 4 34 3 工作目标和立场有所改变 主要根据售房合同中开发商种种承诺是否已全部体现在工程实 体中 并从使用角度对工程质量作出评价 发现有不完善的地方提出整改意见 4 44 4 物业管理公司负责记录和汇总整改项目 由项目经理交施工单位限期整改 有 物业公司负责复查 4 54 5 项目技术负责人代表公司在项目经理提交并经总工程师签认的内部验收报告上 签署验收意见 4 64 6 为使建成建筑尽快纳入正规的物业管理 如果预计整改项目不多和不复杂 公 司内部验收可以和物业移交接管同步进行 详见作业指导书 物业移交和接管 4 74 7 施工单位向项目经理点交全部钥匙 如有遗缺的应要求施工单位更换锁芯 如 物业移交接管同步进行的话 钥匙则直接点交给物业管理公司 5 附件 附件 毛坯房 室内 一房一验毛坯房 室内 一房一验 验收控制标准验收控制标准 分项名称验收参照标准检查方法 工具备注 表面平整度 5 GB50210 2001 2 米靠尺 墙面油漆 色泽均匀 无明显色差和接槎 无 水渍 渗印 肉眼观察 阴阳角 3 GB50210 2001 直角检测尺 空鼓无任何空鼓槌子 内墙 裂缝无明显裂缝肉眼观察 油漆 粉刷面 色泽均匀 无明显色差和接槎 无 水渍 渗印 肉眼观察 阴阳角顺直同内墙一并检查 空鼓无空鼓槌子 踢脚线 裂缝无裂缝肉眼观察 表面平整度 5 GB50209 2002 楔形塞尺 2 米靠尺 起壳 起砂 单处起壳面积 20 2 且单个房 间 3 处 无明显起砂现象 槌子 肉眼观察 裂缝无明显裂缝肉眼观察 毛地坪纹路 纹路顺直 清晰 分隔条顺直 同 一房间内纹路整齐 肉眼观察 地坪 表面卫生卫生清理整洁 地面无明显残渣肉眼观察 表面平整度无明显起伏开灯后肉眼观察 油漆 色泽均匀 无明显色差和接槎 无 水渍 渗印 肉眼观察 空鼓无空鼓槌子 顶棚 裂缝无裂缝肉眼观察 净开间尺寸 2 5 米钢卷尺 每个房 间抽取 3 4 个点位户内净 尺寸楼层净高 净高 差 2 5 米钢卷尺 每个房 间抽取 4 5 个点位 开启 方向 与图纸设计中灶具排烟方向正确肉眼观察 厨房 排油烟 孔洞口 尺寸 1 5 米钢卷尺 标高离地面高度 偏差 1 5 米钢卷尺 排气 帽 正确安装 无破损 排气通畅肉眼观察 表面 平整 度 5 GB50209 2002 楔形塞尺 2 米靠尺 粉刷 面层 拉毛纹路清晰 整齐 无水渍 渗 印 肉眼观察 阴阳 角 3 GB50210 2001 直角检测尺 空鼓 单处空鼓面积 20 2 且单面墙 3 处 槌子 裂缝无明显裂缝肉眼观察 墙面 粉刷 面与 油漆 分界 线 设置凹线 线条水平顺直 线条上 部偏差 1 无污染 肉眼观察 5 米钢卷 尺 洞口 尺寸 150 150 5 米钢卷尺 排气孔 标高离地面高度 2450 偏差 1 5 米钢卷尺 表面 平整 度 5 GB50209 2002 楔形塞尺 2 米靠尺 起壳 起砂 单处起壳面积 20 2 且单个房 间 3 处 无明显起砂现象 槌子 肉眼观察 裂缝无明显裂缝肉眼观察 毛地 坪纹 路 纹路顺直 清晰 分隔条顺直 同 一房间内纹路整齐 肉眼观察 表面 卫生 卫生清理整洁 地面无明显残渣肉眼观察 地坪 渗漏无渗漏蓄水 48 小时检查 卫生间排气孔开启正确肉眼观察 方向 洞口 尺寸 1 5 米钢卷尺 标高离地面高度 2450 偏差 1 5 米钢卷尺 表面 平整 度 5 GB50210 2001 2 米靠尺 粉刷 面层 拉毛纹路清晰 整齐 无水渍 渗 印 肉眼观察 阴阳 角 3 GB50210 2001 直角检测尺 空鼓 单处空鼓面积 20 2 且单面墙 3 处 槌子 裂缝无明显裂缝肉眼观察 墙面 粉刷 面与 油漆 分界 线 设置凹线 线条水平顺直 线条上 部偏差 1 肉眼观察 5 米钢卷 尺 表面 平整 度 5 GB50209 2002 楔形塞尺 2 米靠尺 起壳 起砂 单处起壳面积 20 2 且单个房 间 3 处 无明显起砂现象 槌子 肉眼观察 裂缝无明显裂缝肉眼观察 毛地 坪纹 路 纹路顺直 清晰 分隔条顺直 同 一房间内纹路整齐 肉眼观察 表面 卫生 卫生清理整洁 地面无明显残渣肉眼观察 排水 坡度 坡向正确 地面无明显积水浇水检查 地漏数量 位置正确 排水通畅灌水检查 地坪 高差与室内地坪高差符合设计要求且卷尺测量 2cm GB50209 2002 排水坡度坡向正确 地面无明显积水浇水检查 地漏数量 位置正确 排水通畅灌水检查 表面 平整 度 无明显起伏肉眼观察 空鼓无空鼓槌子 裂缝无裂缝肉眼观察 外墙面砖 表面 观感 色泽均匀 无明显色差 线条顺直 勾缝深浅一致 表面无明显污渍 无破损 肉眼观察 涂料 色泽均匀 无明显色差 无水渍 渗印 肉眼观察 阳台 顶棚 阴阳 角 顺直肉眼观察 门框 门扇表面平整 无破损肉眼观察 油漆色泽均匀 无明显色差 无划痕肉眼观察 门锁使用灵活 无锈蚀肉眼观察 合页开启灵活 无锈蚀肉眼观察 插销使用灵活 无锈蚀肉眼观察 密封性无明显漏光 关闭后从电梯前室 观察 进户门 成品保护 用包装材料完整保护 包扎完整无 遗漏 破损现象 肉眼观察 门窗框 栏杆 表面平整 无破损 油漆色泽均匀 无明显色差 无划痕 栏杆拼缝 1 肉眼观察 5 米钢卷 尺 玻璃 无明显划痕 裂缝 中空玻璃夹层 内无水珠 气泡 肉眼观察 锁扣使用灵活 无锈蚀肉眼观察 合页开启灵活 无锈蚀肉眼观察 风撑数量设置正确 开启灵活 无锈蚀肉眼观察 防水胶无遗漏 胶条连续 线条顺直肉眼观察 铝合金 外窗台排水有明显排水坡度 坡向室外肉眼观察 150 0 偏差 2 5 GB50210 2001 门窗槽口 宽度 高 度 15 00 偏差 3 5 GB50210 2001 用钢尺检查 200 0 偏差 5 GB50210 2001 门窗槽口 对角线长 度差 20 00 偏差 6 GB50210 2001 用钢尺检查 门窗框的正 侧 面垂直度 偏差 3 GB50210 2001 用 1m 垂直检测尺检 查 门窗框的的水平 度 偏差 3 GB50210 2001 用 1m 水平尺和塞尺 检查 门窗横框标高偏差 5 GB50210 2001 用钢尺检查 门窗竖向偏离中 心 偏差 4 GB50210 2001 用钢尺检查 双层门窗内外框 间距 偏差 5 GB50210 2001 用钢尺检查 门窗框 扇配合 间隙 留缝 2 GB50210 2001 用塞尺检查 无下框时门扇与 地面间留缝 留缝宽度 4 8 GB50210 2001 用塞尺检查 用水设施预留口 位置准确 高度 符合要求 预留位置与建筑设计用水设施位 置一致 高度符合设计要求 核对图纸 卷尺测量 肉眼观察 用水点间距符合 要求 左热右冷 热水点用红色标示 冷水点蓝色或绿色标示 间距 200 偏差 1 GB50242 2002 5 米钢卷尺测量 用水点有无渗漏打开单户进水 堵头 水嘴 部位观 察 肉眼观察 管路标识走向标识清楚 准确肉眼观察 厨房给 水 给水水管固定固定牢固 观感无明显扭曲 杂乱 现象 肉眼观察 厨房排排水设施预留口预留位置与建筑设计用水设施位核对图纸 肉眼观察 位置准确置一致 排水管道排水管在同层 有 p 弯 固定牢固肉眼观察 出水情况打开该住户用水水嘴 用皮管向排 水管灌水 排水通畅 肉眼观察水 成品保护管道固定牢固 无明显污染肉眼观察 用水设施预留口 位置准确 高度 符合要求 预留位置与建筑设计用水设施位 置一致 高度符合设计要求 核对图纸 卷尺测量 肉眼观察 用水点有无渗漏打开单户进水 堵头 水嘴 部位观 察有无渗漏现象 肉眼观察 顶棚给水管道固 定 支架固定牢固 观感无明显扭曲 杂乱现象 肉眼观察 检修口检修口处干净 无渗漏 拧紧到位肉眼观察 管路标识走向标识清楚 准确肉眼观察 卫生间 给水 成品保护管道表面无污染 管道与墙面交界 处处理干净 有装饰过渡 肉眼观察 排水设施预留口 位置准确 与墙 间距符合要求 预留位置与建筑设计用水设施位 置一致 座便器距墙 35cm 淋浴房 排水距墙 15cm 浴缸距墙 80cm 偏 差 1 5cm 核对图纸 卷尺测量 肉眼观察 地 漏地漏排水通畅 盖可方便启出 地 漏位置与设计图纸一致 核对图纸 灌水试验 肉眼观察 排水管道预留甩 口长度 不小于 5cm 排水通畅 无异物卷尺测量 肉眼观察 48 小时蓄水试验管道灌水无渗漏迹象肉眼观察 排水管道固定支架牢固 分布均匀 与横管垂直肉眼观察 卫生间 排水 成品保护管道清理干净 无明显污染 管道 与墙面交界处处理干净 有装饰过 渡 肉眼观察 出线螺丝紧固 一个回路出线最多 两根线 抽查 接地 接零清楚抽查 进出箱体管线标识清楚肉眼观察 电路户内配电箱 出线用途标识清楚肉眼观察 面板端正 稳固 开启灵活测试 肉眼观察 通电试验 漏电开关测试正常测试 观察 面板端正 稳固 位置符合设计要 求 面板与墙壁之间无明显缝隙 核对图纸 肉眼观察 预留位置 高度符合设计要求检测 肉眼观察 控制单一 启闭符合要求测试 肉眼观察 通电情况 满足 左零右相 中接地 要求 接线符合要求 测试 抽查 预留接口用途标识清楚肉眼观察 开关 插座 灯具内干净 无明显污染肉眼观察 箱体安装面板端正 无变形 门锁开启灵活肉眼观察预留弱 电箱体内进出线绑扎牢固 标识清楚肉眼观察 有线电 视预留 接口 位置 标识面板端正 稳固 标识清楚肉眼观察 电话预 留接口 位置 标识面板端正 稳固 标识清楚肉眼观察 外机位置 符合相应规格外机放置要求 高度 不影响门窗开启 不影响邻里关系 卷尺测量 肉眼观察 电源 电源插座位置与空调机位符合要 求 肉眼观察 空调 空调孔洞 2200mm 高度 2450mm 空调冷凝 水管道穿越与室外排水立管不影 响 肉眼观察立柜空 调的孔 洞高度 150 mm 高 度 200 mm 项目后评价项目后评价 1 1 作业目的作业目的 项目后评价 按照传统定义就是在项目可行性研究的基础上 分别从宏观 中观 微观的 角度 对项目进行全面的技术经济的分析 论证和评价 从而确定项目的实际投资经济效果 是为了对已完成的项目的目的 执行过程 效益 作用和影响所进行的系统的 客观的分析 通过项目活动实践的检查总结 确定项目预期的目标是否达到 项目是否合理有效 项目的主 要效益指标是否实现 通过分析评价找出成功失败的原因 总结经验教训 通过及时有效的信 息反馈 为未来新项目的决策和提高完善投资决策管理水平提出建议 同时也为后评价项目实 施运营中出现的问题提供改进意见 从而达到提高投资效益的目的 2 2 作业要求作业要求 运用科学的分析方法对项目目的 执行过程 经济效果和影响所进行的全面系统的总结 使项目的决策者 管理者和建设者深化对建设规律的认识 从而提高决策 管理和建设水平 其次 后评价是增强投资活动工作者责任心的重要手段 由于后评价的透明性和公开性特点 通过对投资活动成绩和失误的主客观原因分析 可以比较公正客观地确定投资决策者 管理者 和建设者工作中实际存在的问题 从而进一步提高责任心和工作水平 后评价主要是为投资决 策服务的 虽然后评价对完善已建项目 改进再建项目和指导待建项目有重要的意义 但更重 要的是为提高投资决策水平 即通过后评价建议的反馈 完善和调整相关方针 政策和管理程 序 提高决策者的能力和水平 进而达到提高投资效益的目的 3 3 主管岗位主管岗位 董事长 主办岗位主办岗位 开发部经理 项目部经理 4 4 紧前工作及条件紧前工作及条件 工程结算 5 5 作业描述作业描述 5 1 作业方法 5 1 1 前后对比法 前后对比法是将项目实施前即项目可行性研究和评估时 所预测的效益和作用 与项目竣工投产运行后的实际结果相比较 以找出变化和原因 这种对比是进行后 评价的基础 特别是在对项目财务评价和工程技术的效益分析时是不可缺少的 5 1 2 有无对比法 有无对比法是将项目实际发生的情况与若无项目可能发生的情况进行比较 由 于对项目区的影响不仅是项目本身的作用 因而对比的重点是要分清对项目作用的 影响和项目以外 或非项目 作用的影响 这种对比方法在前期评价中常用于技术改 造项目 在后评价中所不同的是 采用的基础数据是项目投产后的实际数据 5 1 3 目标树 逻辑框架法 目标树 逻辑框架法是目前在许多国家采用的一种行之有效的方法 这种方法从 确定待解决的核心问题