关于承租江苏xx实业集团物业项目运行报告

1 镇江市运河路项目运行方案镇江市运河路项目运行方案 南京海国资产管理有限公司南京海国资产管理有限公司 2010年年 4 月月 18 日日 2 目目 录录 笫一章 南京海国资产管理公司基本情况 4 笫一节 公司简介 6 笫二节 公司资质复印件 8 第二章 对镇江通信器材厂运河路厂区的承租运营定位 8 第一节 运河路厂区的地块与周边业态分析 9 第二节 镇江地区及厂周边市场调研 附表 11 第三章 镇江通信器材厂运河路厂区初步设计与规划 12 笫一节 厂区内地块投资规划示意图 13 笫二节 厂区内地块投资规划说明 17 笫三节 厂区内既有建筑翻新与规划投资图 21 第四节 厂区内既有建筑翻新与规划投资说明 22 笫五节 厂区内新增临时建筑示意图 23 笫六节 厂区内新增临时建筑示初步划说明 25 笫七节 区内投资规划模式及流程图 27 第四章 收益分析 28 笫一节 现有建筑面积物业管理划分与收益 29 笫二节 承租期的投资改造成本部分 32 第三节 承租期的新建投资部分 33 笫四节 承租期的运营成本部分 34 3 笫五节 承租期的收益率及分析 附表 35 笫六节 承租期的营销管理及宣传 38 笫七节 其它及附件 42 第五章 南京海国资产管公司对承租运河路厂区的要求 46 第六章 南京海国公司承租报告 47 4 笫一章 南京海国资产管理公司基本情况 笫一节 公司简介 南京海国资产管理有限公司于南京海国资产管理有限公司于 20082008 年年 1 1 白白 3030 曰注册曰注册 主要经营资主要经营资 产管理咨询服务产管理咨询服务 物业管理物业管理 提供劳务服务提供劳务服务 钢材钢材 建材建材 装饰材料装饰材料 机械机械 设备设备 机电产品机电产品 五金交电五金交电 环保设备环保设备 电子产品电子产品 电器产品电器产品 办公用品销办公用品销 售售 一一 公司目前公司目前业绩业绩与与现现状状 公司经 xxxxxx 同意于 2008 年 6 月 23 日批准成立了江苏省节能 审计事务有限公司 是具有独立法人资格性质的的能源审计评估企业 公司注册资本 500 万元人民币 由南京海国资产管理有限公司全额拨 入 5 南京海国资产管理有限公司目前又增加了对企业不良资产收购 管理和处置废旧不良资产等相关业务 并向经营不良资产和发展其他能 源审计评估方面过渡 公司在全国 6 个中心城市设有 7 家办事处和 4 家经营部 负责所辖区域的资产管理 经营 处置等工作 公司拥有 除江苏省节能审计事务有限公司外 还拥有南京方普投资管理有限公 司 南京同风会计事务有限公司 70 的股权 等其他服务平台 公司自成立以来 始终以确保投资稳健为原则 最大限度增加公司 业绩与投资资产 防范和化解金融风险 促进年收益率为 12 的公司目 标为增长点 努力降低运营成 在不良资产管理与处置方面发挥了积极 作用 通过接收和商业化运作 不断扩增公司运营资本 通过企业不 良资产处置 圆满完成了历年公司下达的各项指标 较好地实现了回 收最大化和成本最小化 截至 2010 年 3 月末 公司累计合作收购了南京 xxxx 有限公司地面 设备资产原价值 1 46 亿元 实际市值 4600 万元 海国资产公司出资 2100 万元 可预期利润为 xxxx 万元 受省 xxxx 能源管理委员会委托 审计评估了 11 家公共机构收益 xxx 万余元 截至 2010 年 4 月末 累计 管理处置了 xxxxx 万元资产 回收现金 910 5 万元 其中 xxxxx 大楼己 收回酒店承包租金 xxxxxx 万元 回收率为同业最高 6 公司按照股东大会要求 正在积极探索发展和商业化转型的道路 大力倡导业务创新 商业化收购 委托业务和追加投资等商业化新业 务进展良好 成效显著 陆续进入了新的资产服务领域 我公司对江江 苏苏 xxx 实业集团物业管理有限公司实业集团物业管理有限公司旗下的旗下的江苏江苏 xx 置业管理有限公司房置业管理有限公司房 产经营分公司产经营分公司所属的镇江通信器材厂运河路厂区镇江通信器材厂运河路厂区的承租运营相当重视 经股东会研究正式提出运作该项目 由南京海国资产管理有限公司资 产规划部 工程部联合进行与江苏江苏 xx 置业管理有限公司房产经营分公司置业管理有限公司房产经营分公司 所属的镇江通信器材厂运河路厂区镇江通信器材厂运河路厂区的承租相关事宜 目前 公司从各方面开展对企业存量不良资产经营 同时提供有 特色的资产管理服务 在保证国有资产不流失的前提下形成可持续的 盈利模式 特别是针对镇江通信器材厂运河路项目 公司提出 向承租要 利润 向经营要扩展 向投资要增值保值的目标 不断提升公司的核心竞争 能力 做出资产管理服务品牌努力将公司整体转型为以不良资产经营 和特色资产管理服务为主业 具有较强资产管理投资功能和综合经营 能力的公司 二二 公司人公司人员简员简介与介与专业专业分工分工 姓名 年龄性别工资标准职 务其 它 45女3000法 人政策及投资顾问 45男5000总经理资产管理专业 56男3000副总经理财务总监 43女2100总帐会计注册会计师 7 33女2000出 纳会计师 30女2000主 任办公室 41 周岁男3000 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 29 周岁男2000机电工程师xxxxxxxxxxxxxxxx 28 周岁男2000物业管理xxxxxxxxxxxxxxxx 26 周岁男2000绘图员商业管理学校 30 周岁男3000水电工程师广东省水电专业证书 45 周岁女5000行政部经理行政公共关系专业 33 周岁 45 周岁 45 周岁 男 男 男 3500 3500 5000 工程部部长 计划部部长 市场部经理 工程管理与设计 财务与工程预算 市场营销专业 笫二节 公司资质复印件 公司名称南京海国资产管理有限公司 注册号 住所南京市龙蟠中路 311 号 法定代表人xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 注册资本xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 实收资本 公司类型有限公司 自然人控股 经营范围资产管理咨询服务 物业管理 8 经营期限2008 06 23 至 2028 06 22 办公场地性质xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 办公场地面积xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 固定资产3000 万元人民币 评估 分公司江苏海国节能审计事务有限公司 独立经营 税收及其往来合法正常 无不良记录及债务 南京海国资产管理有限公司股东状况南京海国资产管理有限公司股东状况 姓名年龄性别出资比例职务认缴注册资本 女法人200 万元人民币 男总经理150 万元人民币 男副总经理150 万元人民币 验资报告验资报告 南京中顺联合会计事务所南京中顺联合会计事务所 第二章 对镇江通信器材厂运河路厂区的承租运营定位 第一节 运河路厂区的地块与周边业态分析 根据镇江市人民政府 镇政发 2009 52 号文 2010 年完成有计划有步骤的对市区 旧城改造 老小区改造 古运河中段的河道整治和风光带建设 结合镇 江通信器材厂所座落的位置 具体现状为 9 1 厂区门右侧汽车修理厂需拆近三分之一 见红线图 1 2 厂区门左侧为原镇江通信器材厂厂房也需拆迁三分之二 见红 线图 1 3 厂区门右后为居民小区楼 5 幢紧邻围墙仅 3 米的距离 4 厂区左后为居民小区及普通用房 厂区围墙外无间隔距离 5 厂区左侧为厂区库房无围墙 紧邻的公路为解放路高架桥 见相关说明图 3 6 厂区内可临时租用地部分为器材厂空地与邮电印刷厂空地 10 镇镇江市政府江市政府对对运河路运河路规规划与要求划与要求图图 二二 我公司我公司对镇对镇江通信器材厂区江通信器材厂区业态业态定位分析定位分析 商业地产作为物业管理的一部分 特别是国有企业闲置房产物业 11 一个未来需充分考虑商业运营的物业管理模式镇 江作为江苏重要城 市之一 目前国有闲置房产开发与物业管理仍处于起步阶段 调研表 明 镇江目前还没有严格意义上的闲置房产开发与物业管理 因为所 有商铺项目都没有充分考虑其最重要的属性 商业的经营性 具体来 看 镇江闲置房产开发与物业管理的不成熟主要表现在以下几点 镇江闲置房产开发与物业管理规模不大 零星散乱不具备城市运 营性 而更多物业依附于家委会或街道管理 缺乏统一性 很多个体 与国有企业闲置房屋分不同时间段零星出租这 主要归结于国有体制 的灵活性缺乏 这带来的危害是租户好进不宜出 规划管理不清晰 各 自装修成本失控 导致退场陪偿不清 租户与租户间权益与利益产生岐 见 因此 一个未来的商业化城市必须实行系统的商业运营的物业管理 模式 2000年镇江跻身苏南经济板块 2001年进入全国国内生产总值超 500亿元 人均超2000美元城市行列 尽管镇江商业零售消费总额每年 都在增长 2009年镇江全年商业房地产项目可销售面积30万多平方米 而这闲置房产开发与物业管理面积只有3万多平方米与镇江目前的商业 发展与经济实力是不匹配的 镇江商业地产的开发与物业管理不同步未充分考虑城市商业的空 间分布 12 目前 镇江的主要消费结构中 餐饮消费仍是其重要组成部分 居住用品的消耗成为最主要消费之一 服装及其他日用消费品消费上 的要求档次开始提升 休闲娱乐要求也日益明显 但是 商业的结构 分布未能在商业地产的形态上有所体现 而物业管理下的商业业态集 中区域仍未出现 这不仅未能满足日益增长的居民需要 也未能很好 配合镇江作为著名旅游城市的城市形象 无形中削弱了镇江的城市辐 射力 镇江商铺的购买者与经营者到底在想些什么 他们对商铺的投资 要求有什么特征 就这些问题南京海国资产管理公司组织了相关人员 去镇江实地做了一番调查 并对商铺经营者进行了调研 选择不同业种 不同年龄段经营者 对调查结果进行了整理和统计 1 目前镇江九成商铺经营模式为租赁包括物流仓储 根据调研数据得知 接近90 的商铺经营为租赁 购买商铺的只占 全部被访者的10 左右 这说明镇江的商铺以投资自主经营者只占到很 小的比例 投资者购买居多 经营者购买较少 这一方面是因为经营 者资金实力较弱 另一方面与经营者投资意识还不够强有很大关系 他们普遍对于购买商铺并利用租金收益还贷的经营方式考虑不足 13 2 经营者认为随着人均收入的提高对服装店 百货零售 室内娱 乐市场潜力较大 3 各种体育休闲场所也愈来愈多 特别是羽毛球馆天天爆满 而专业的仓储物流等缺乏 导致镇江整体商业规模和档次发展速而专业的仓储物流等缺乏 导致镇江整体商业规模和档次发展速 度缓慢 不过 相对而言 这样的商业缺口也刚好为具备强大实力的度缓慢 不过 相对而言 这样的商业缺口也刚好为具备强大实力的 开发企业提供了发展空间 从而有利改善镇江目前的商业业态状况 开发企业提供了发展空间 从而有利改善镇江目前的商业业态状况 物物业业管管理理公公司司的的 产产品品 只只有有一一个个 那那就就是是服服务务 物物业业管管理理公公司司的的 服服务务是是有有偿偿的的 是是带带有有经经营营性性的的 是是属属于于企企业业性性的的经经济济行行为为 物物业业公公 司司是是专专门门从从事事地地上上永永久久性性建建筑筑物物 附附属属设设备备 各各项项设设施施及及相相关关场场地地和和 周周围围环环境境的的专专业业化化管管理理 因此 我们的物业管理机制应该定位于企业与商业资产经营管理 但从目前的状况来看 由于我们南京海国资产管理公司从事企业不良 资产多年 对这种商业资产经营机制得到良好的运作 所以只要我们负 责国有企业的不动产厂房与地块进行业统一招商管理 自然使得市场 在自觉中运行 保证企业及商业资产经营管理商场的专业化做旺 从根本上来说 我公司所从事的商业物业就是经营型物业 它除 了具备 纯 物业管理外 还包括商业推广 策划和企业商业经营管 理 并且这一点应该是企业与商业物业管理的中心 14 从某种意义上来说 物业的延续是靠经营出来的 搞企业与商业 物业 尤其像我们在搞长期经营管理的企业与商业物业时 经营企业 物业管理就成了极重要和关键的企业职能 好的商业经营 可以成倍 提高物业的价值 反之 可能造成物业贬值 而且可能带来后患无穷 从根本上来说 商业物业经营管理搞好了 可以满足企业多方面 的发展需求 反复提升本公司品牌 增加我们的融资能力 扩大企业 现金流 实现经常性回报 有利于公司与国有物业的健康发展 结合结合镇江通信器材厂区的地理位置与独特结构镇江通信器材厂区的地理位置与独特结构 我们认为该地段我们认为该地段 适合做一个体育休闲与仓储物流为一体的综合性场所 适合做一个体育休闲与仓储物流为一体的综合性场所 15 第二节 镇江地区及厂周边市场调研 附表 市市场调查场调查分析比分析比较较一一览览表表 单位名称面积用途年租金 每平米天租 金 结 构每平米造价 镇江资金大厦 100 平 米 办公350000 97 镇江金桥装饰城30 平米商铺760007 镇江跑马山家具港30 平米商铺590005 46 南京某钢构公司 钢架结构700 800 南京某建筑施工企业 砖 混800 1000 镇江电信器材厂招租 仓储 0 3 镇江电信器材厂招租 商铺 5 镇江电信器材厂新增 商铺 砖 混1600 二层 镇江电信器材厂新增 仓储 钢架结构720 镇江电信器材厂新增 健身馆 1 16 第三章 镇江通信器材厂运河路厂区初步设计与规划 12 厂区厂区现现有建筑面有建筑面积积与状况与状况 17 附厂区内房地产平面图 3 18 笫一节 厂区内地块投资规划示意图 13 19 20 厂区内地厂区内地块规块规划投划投资资效果效果图图 笫二节 厂区内地块投资规划说明 14 21 根据镇江市镇政府关于运河路拆迁及相关要求 结合本厂区地段门面 拆迁位置我们初步做了以下规划 也及改造的部分 一一 根据拆迁红线公路向南扩宽10m 及原有南北厂区总长度的 600m 不精确 缩至590m 绿化宽度3 100m 二二 厂区内道路主要环绕羽毛球馆与商务中心 及6 3000m简易道路组 成 三三 厂区以西及高架东侧部分 拆除围墙退后3 5m增加绿化停车位10个 停车空间 门面房10间 其南北长度为60m 5米宽度 300m2 四四 新增厂区主要商务中心设计规划为简易钢架结构 分主商务区与次 商务区 建设面积为3000m2 五五 新增羽毛球馆的建设面积为3200m2 六六 既有建筑面积为7658 14m2 实际利用为7100m2 七七 物管自用部分300m2含水电管理 办公 绿化及门卫 八八 新增规划部分均为临时建筑 22 笫三节 厂区内既有建筑翻新与规划投资图 15 23 厂区既有建筑翻新效果图厂区既有建筑翻新效果图 第四节 厂区内既有建筑翻新与规划投资说明 17 1 原制杆车间厂房建筑面积为1674 88m2实际应用高度9 88m我公司 经过以下翻新工作后用作新华海电器公司仓库 年收益合计元 另提 供70m2办公用房 2 原线缆车间厂房建筑面积为916 80m2实际应用高度3 9m 我公司经 过以下翻新工作后用作福新食品公司仓库 年管理费用合计元 另提 供120m2办公用房 3 原4 5幢仓库面积为1002 69m2 该屋结构为砖木人字顶须做室内吊 24 顶 该仓库改造后用作健身房 年管理费用合计元 另提供90m2办公 用房 4 原一层简易平房车房乃为我物业管理公司车库 建筑面积为 250 57M2 5 其它简易平房3813 2M2 实际可利用面积为3670 22M2 公司用作对 外招租 年管理费用收入预计为元 6 其它区内计划拆除面积为1876 73M2 甲方在交付前自行拆除 7 区内外广告收益为元 8 区内既有房屋翻新费用为元 9 区内既有房屋翻新方案为 屋面清理补残 部分门窗更换 外墙刷统一 涂料 室内地面找平 笫五节 厂区内新增临时建筑示意图 18 25 笫六节 厂区内新增临时建筑示初步划说明 20 一一 羽毛球馆羽毛球馆 26 1 区内主要新增项目之一羽毛球馆 长度100m高度22m宽度32m实际 应用面积为3200m2 2 羽毛球馆建筑结构为钢架结构 设定球区为10道 3 馆内临时设施为教练室 小卖部 4 馆内1球道服务为每小时8元 18小时 144 30天 4320元 每 月 新增投资总额为 元 5 合计18道 4320 77760 12 93 3万元 1 3广告 92 万元 6 羽毛球馆投资后年收益预测为 元 7 羽毛球馆投资回收期为2 6年 二二 商务中心商务中心 1 区内新增商务中心营销模式为仓储与直销一体方案 房屋结构分砖 混与钢结构两种 考虑到承租回收期因素最后确定仍为钢结构模板房 设 计建筑面积为3000m2 详见附件 2 区内新增商务中心主要用于江苏国泰消防设备公司在镇江的仓库 年管理收益合计万元 另提供170m2办公用房 3 新增投资总额为 128万元 4 新增商务中心投资回收期为1 2年 厂区内新建临时建筑效果图厂区内新建临时建筑效果图 27 笫七节 区内投资规划模式及流程图 22 28 投资规划模式 5 投资流程图 6 江江苏苏 xx 实业实业集集团团 物物业业有限有限 公司公司 江江苏苏 xx 置置业业管理管理 有限公司有限公司 房房产产分公分公 司司 海海 国国 资资 产产 公公 司司 评评 估估 规规 划划 投投 资资 报报 告告 实实 施施 效益管理效益管理 新技新技术术 股股东东利益利益 新技新技术术 预计业绩预计业绩 新技新技术术 承租承租风险风险 新技新技术术 29 南京海国南京海国资产资产投投资资流程流程图图 项项目目评评估估 方案方案项项目建目建议议 项项目可行性目可行性审查审查 投投资经营资经营 效益管理效益管理 30 第四章 收益分析 镇镇江通信器材厂江通信器材厂项项目位于市区中心附近目位于市区中心附近 是是镇镇江老城区及行政 文江老城区及行政 文 化 体育 化 体育 经济经济中心 地理位置中心 地理位置优优越 物越 物业业升升值值潜力巨大 由此良好的承潜力巨大 由此良好的承 租运租运营营背景 背景 镇镇江江电电信器材厂物信器材厂物业业管理水准将更管理水准将更显显重要 重要 为贯彻为贯彻市政府打造市政府打造绿绿色市区构想 引色市区构想 引进进大都市物大都市物业业管理理念 通管理理念 通过过 合理改造及合理改造及优优良的服良的服务务 将将电电信器材厂打造成体肓休信器材厂打造成体肓休闲闲 仓储仓储等与之相配等与之相配 套的套的综综合一体空合一体空间间 充分 充分发发掘企掘企业业厂房厂房闲闲置利用率置利用率 使之达到合作双使之达到合作双赢赢 保保值值增增值值的目地的目地 出租所有权单位出租所有权单位 江苏江苏 xxxx 实业集团物业管理有限公司实业集团物业管理有限公司 出租管理与签约单位出租管理与签约单位 江苏江苏 xxxx 置业管理有限公司房产经营分公司置业管理有限公司房产经营分公司 出租管理物为 镇江通信器材厂运河路厂区范围内的所有面积 占地 约 40 亩 其中现有老旧建筑厂房 7658 147658 14 平方 根据镇江通信器材厂运河路厂区范围内的房屋面积 承租收益部分 仅占收益的 40 40 而要想获得更大收益 除对既有建筑进行改建扩建以外 还 需新建部分临时房屋才能达到预期收益 31 既有房屋 40 新增房屋 56 车辆管理 3 水电管理 1 总体收益比例图示总体收益比例图示 笫一节 现有建筑面积承租物业管理划分与收益 一一 承租的年限与租金承租的年限与租金 承租的期限为十年 承租金额为每年 100 万元人民币 承租金 缴纳方式为半年付 承租保证金为 30 万元人民币 承租期内第一年 免缴 6 个月房租 免缴事由为技改与装潢工程期 承租方在承租经营项目上需符合镇江市政府相关产业政策与要 求 在承租期限内如遇出租方因产业政策调整或其它未知的原因收 回 则出租方按承租方改造总投入十年期为限 即每年按 10 的折扣 收回投入成本 32 所中止的年限十投入成本的比例补偿给承租方 即 10000 万投 入租期 10 年 实际租期为 5 年即中止 则出租方按余下的年限补偿 承租方 500 万元 现现有建筑有建筑项项目收益分析一目收益分析一览览表表 名 称面积用途年收益预测 预计收益起始时间备 注 原制杆车 间改仓库 1674 88 仓库合同签订后 2 个月后 按每平米 0 3 元招租 线缆车间 改仓库 916 8 仓库合同签订后 2 个月后 按每平米 0 3 元招租 原 4 5 幢 改健身房 1002 69健身房合同签订后 2 个月后 按每平米 1 元招租 其余平房 招租 3813 2仓库等合同签订后 3 个月后 按每平米 0 5 元招租 户外广告 招租 合同签订后 6 个月后 议价 门面房上方 新增羽毛 球馆 3200 合同签订后 6 个月后 按每平米 1 元招租 新增商务 中心 3000 仓储合同签订后 6 个月后 按每平米 1 元招租 新建门面 房一区 800商铺合同签订后 6 个月后 按每平米 5 元招租 新建门面 房二区 360商铺合同签订后 6 个月后 按每平米 5 元招租 合 计 33 笫二节 承租期的投资改造成本部分 承租期承租期现现有房屋改造成本有房屋改造成本统计统计表表 原制杆车间 线缆车间 4 5 幢车库原一层平房其余平房 合计 地面 外墙面粉刷 内墙面粉刷 塑铝门窗 屋顶修缮 室内吊顶 水路改造 电路改造 室内分隔 室内设施添置 合 计 600004000013500 34 第三节 承租期的新建投资部分 新建房屋投新建房屋投资资成本表成本表 新增建筑名称结构面积每平米造价 总投资额备 注 羽毛球馆钢架结构3200 平方700顶层彩钢夹层 商务中心钢架 砖混3000 平方1000 新建门面房一区砖混 2 层800 平方1600 新建门面房二区砖混 2 层360 平方1600 围墙改造支出 区内绿化及道路支 出 监控系统 合 计 1 该预算面积为初步预计 最终应以实际可动工面积为准 说说 明明 2 该预算每平米造价是向有关单位询价结合实际综合考虑 35 笫四节 承租期的运营成本部分 整个整个项项目目营业营业成本成本统计统计表表 人员工资福利费 办公费 水电费 维保费房租费折旧费 临建费其他 合计 16600 8000360010000041760 10000 一一 人员工资组成 1 保安 24 小时值班 共 6 人 每人每月 1500 元 6 12 10800 元 2 保洁员 2 人 每人每月 1000 元 计 1000 元 2 12 24000 元 3 水电工 1 人 每人每月 1500 元 12 18000 元 4 办公室 2 人 2000 元 12 2 48000 元 合计 元 二二 福利费 14 60 16600 元 工资总额的 14 的 60 使用 说 明 三三 临建费为新建门面房每年所交违建费用 注 包括人工成本与经营性成本 36 笫五节 承租期的收益率及分析 附表 投投资资回回报报分析一分析一览览表表 投资总额 2010 年 收益 2010 年营 运成本 2011 年后 年收益 2011 年后年收 益营运成本及 税收 回报额回报率 回收期 所有房屋 113 当年 新增建筑00 2011 年后 合 计 48 2 8 2010 全年 37 关于投关于投资资收益分析的收益分析的说说明明 一 双方合同 5 月份签订 二 投资总额 880 万元 需要在合同签订后的 6 个月内完成 即 投 资完成期为 2010 年 12 月底前 三 当年的运营成本为 2 个月后 即 8 12 月份为 12 万元 房租当年 未计 四 当年的项目投资收益 1 新增部分收益为 0 2 原有房屋改造收益为 8 12 月份 约为 按季收取 3 当年投资净收益 55 万元 扣除营业税 3 万元 扣除当年运营 成本 12 万元后 净收益为 40 万元 五 自 2011 年元月 1 日开始 每年的投资收益为 585 万元 1 扣除营运成本 128 万元 含房租 100 万元 2 扣除税收 32 5 万元 企业所得税另行处理忽略不计 3 净收益为 585 128 32 5 424 5 万元 六 投资回收期及回报率的计算 1 按非折现法计算 2 每年的回报率为 48 23 38 3 投资回收期为 2 8 年 即预期到 2013 年 3 月底全部收回投资 4 4 合同签订日期后有变化 则相应缩成延长回收期月份合同签订日期后有变化 则相应缩成延长回收期月份 笫六节 承租期的营销管理及宣传 针对国有企业制度下的产权结构 对旧有闲置厂房的承租有以下 几个好处 国有企业闲置房大多由于历史原因 以及企业本身的独特性大部分都 座落在城市的主要地段上 镇江由于这几年的快速发展 过去的旧有建 筑己拆除得无已 国有的部分建筑就成了市中心最优先改造的项目 承租方水电管理要求承租方水电管理要求 承租方在承租期间内水电维修即相关费用自理 出租方为承租人结 清承租前的所有水电气即相关费用 并开通承租区域内的指定水电气 物业管理从物业维护保养管理的角度进行供电 给排水 卫生 道路等设备设施能正常使用 落实物业的保修事宜 保修责任 保修 期限 保修范围 确保保修项目 期限 标准 责任 方式的落实 重大保修项目细则与图纸校验到位 l 接管小组按 图纸资料移交清 单 技术资料进行对照检查 技术资料有缺漏的 应以书面形式上报 请求给予协助解决 接管小组按 设备移交清单 对厂区原有各类设备按数量 规 39 格 性能 容量等进行对照检查 发现接管设备 设施 与移交清单 不符或有缺漏的 应以书面形式上报 请求给予协助解决 我公司接 管小组对水 电 土建部分进行全面检查 并将检查记录在册 对发 现的问题应及时督促有关单位迅速解决 因施工 安装 设备等因素 产生的质量问题 公司应查明原因 及时上报物业维修人员 请求尽 快解决 抄水 电 气表的底数 记录备案 接管验收中若发现问 题 应明确记录在案 约定期限督促物业工程部对存在的问题加固补 强 整修 直至完全合格 接管验收符合要求后 物业管理企业应签 署验收合格凭证 签发接管文件 当物业管理企业签发了接管文件 办理了必要的手续以后 整个物业验收与接管工作即完成 入租准备工作治安方面 厂区四周种绿篱或安装防护栏 增设报 警系统 统一安装防盗网 防盗窗或铝金窗 车辆管理 增设区间 道路标志 封闭厂区由多个出入口到一进一出 增设自行车棚 加固 架空层车库 l垃圾清运 增设垃圾池 屋 或垃圾清运站等 楼道灯 改用节能灯 如 温感 声控或角摸式等 分步购置办公 护卫 保洁 水电工等设备及工属具和员工工作服等 制定入住流程 印刷入住 表格 协调与甲方及供电局 自来水公司 石油液化气公司和邮局等单 位搞好联系工作 保证住户入住后的水 电 气等的供应 出租方有义务协调承租区域内的安全与相关疏通工作 直至承租方 完全进入承租范围 40 承租人在合同期满后可续签承租合同 承租价格双方另议 承租 人退出或完成承租合约期后 其自行建造及改造的房屋所有权归甲方 所有 乙方承租人带走相关办公用品 承租方自行对道路绿化管理要求承租方自行对道路绿化管理要求 承租方在承租期间内 对原厂区的绿化自行改造 在不影土地使用面 积与破坏原有苗木的基础上进行 道路项目为混凝土工程三级 并由物业 工程部负责相关维护 具体绿化管理工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗 工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水 时间近午为宜 夏 秋季每天二次 时间近早晚为宜 春秋季一遍 根据长势局部加施 灌 木和粗生乔木春秋季多遍 冬季乔木一遍 春夏秋季多遍 冬季清园 严重者重点防治 每月一遍 严重者半月一遍 8H 天 春夏季一遍 严 重者随缺随补标准均匀 保持绿色长势良好 均匀 无重 无漏 乔木 剪下丛生枝 内生枝 整形 灌木造型 地被草保持30 50MM 长势 优良不污染环境 纯度90 以上 保洁率99 以上 绿化率95 以上 四四 承租方物业装修与管理要求承租方物业装修与管理要求 承租方有权对自己所租物业进行装修 但装修必须在规定范围内 41 进行 其有关规定包括 国家建设部发布的 建筑装饰装修管理规定 和物业管理企业制定的 住户装修管理规定 如实填写装修施工内容 并注明委托施工单位及进场人数 业主 施工队及物业管理企业三方 应在申请书上签字盖章 物业档案的建立 物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记 录 是以后实施物业管理时对工程维修 配套 改造必不可少的依据 也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一 现代建筑工程随着科 学技术的发展和使用需求的提高 楼宇设备设施以及埋入地下和建筑 体内部的管线越来越多 越来越复杂 越来越高科技化和专业化 因 此一旦发生故障 物业档案就成了维修必不可少的东西 物业档案资 料的建立主要抓收集 整理 归案 利用四个环节 收集的关键是尽 可能完整 时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修 资料 从空间上讲是指物业构成的方方面面 从地下到楼顶 从主体 到配套 从建筑物到环境 整理的重点是去伪存真 留下有用的 归 档就是按照资料本身的内在规律 联系进行科学地分类与保存 利用 即是在日后的管理过程中使用并加以充实 五五 承租方房屋管理要求承租方房屋管理要求 房屋管理工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回 访 熟悉 收费 财务 频度 天 一天内办完 二遍 天 入伙期间6H 天 42 消灭违章于未然 每周三次 100 标准 准确 符合规定 无危及安全 外观无改变 用途无改变 无乱堆乱放 乱挖乱接 无违章装修 房屋 完好率100 投诉率 1 以下 无违章装修 及时听取业主意见 满 足业主合理要求 业主满意率99 以上 对房层面积 公共实施 管线 承租人姓名 单位 电话以及家庭情况等随问随答 正确率90 以上 收缴率90 以上 日清月结 帐表相符 每六个月帐目向业主公开一次 工作程序 8 00 8 30向总值班了解和处理承租户保修 投诉 8 30 17 00跟踪监督 巡视 走访 整理档案 房屋及公用设施维修 养护运作一览表工作内容包括 装修审查 监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护 道路停车场 天面 楼梯及 墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯 频度 8H内随来随办 随进 度进行 每天一遍 污水井 雨水井一遍 月 化粪池一遍 半年 污水 管二遍 季 急修不过夜 小修补24H内 中修二天 大修二天内有回音 检查二遍 天 及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍 每周查换梯 灯一遍 随坏随修 每周检查一遍 即坏即修 每月检查一遍 即坏即 修 每月检查一遍 责任范围内即坏即修 责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍 即坏即修 标准 符合规定 无危及安全 外观 无改 变用途 熟悉房屋公用设施 种类 位置 分布 安全要求 开关位置 公用设施完好率90 以上 无堵 少污积 无缺损 井盖完好率100 凭 票收费不索要小费 好处 回访率100 业主满意率90 以上 平整率 无积水 缺损 完好率90 以上 无积水 无漏隔热层完好 整洁无缺 43 扶手完好 梯灯正常 无张贴痕迹 畅通无积水 无塌陷无鼠洞 无脱 无鼓 无渗水 无违章 整齐统一 运作正常 无乱搭乱接 无泄漏 灯泡正常 灯罩完好率90 以上 程序 8 00 8 30向总值班了解和处 理业主保修 投诉 8 30 17 00跟踪监督 养护维修 巡视 走访 整理档案 工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练 消防设施 家居 安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车 摩托保管 突发 事件 学习法规 教育 训练 频度 24H 每周一遍 24H 每20分钟一遍 24H 5分钟内到达现场 每周一次 每次1H 标准 人车进出有序 车辆 发牌 登记 交费90 以上 无收购 乞讨 商贩等可疑人物进出 保洁管理工作项目 包括地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠 蟑螂 频度 二遍 天 14H 天 扫二遍 周洗一遍 月 二遍 天 一 遍 天 二遍 月 向业主发药一次 年 标准 地面无杂物 垃圾 道路 无泥沙 无杂草 积水 单车棚 楼梯口无杂物和蜘蛛网 清洁率95 以上 所有公共区域无杂物 垃圾 保洁率95 以上 无杂物和蜘蛛网 无张贴 乱堆 扶手无尘 清洁率95 以上 日产日清 整洁无味无污 积 垃圾清运率100 无蝇 少蚊 少虫 鼠密度1 以下 夜夹法 蟑 螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下 程序 5 00 7 00地面清扫 7 00 8 00清运垃圾 8