关于关于房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保

关于房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障关于房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障 作者 李昌麒 关于房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障 中国法学 本文通过对我国房地产市场的现状及问题的考察 阐述了国家应从六个方面确立房地产市场的 宏观调控目标及其相应的法律对策 包括对耕地占用面积的控制 把房地产开发控制在城市规 划许可范围之内 确立合理的地价和房价基准 引进高空建筑权 控制房地产开发贷款的总量 房地产开发必须符合生态环境的要求以及严格房地产开发企业的资质控制等内容 最近几年来 我国房地业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛发展 但从 目前的形势来看 它还远未成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业 这表明在今后相当 长的一个时期内 国家还须对房地产业采取发展的方针 因此 对房地产业实行宏观调控 将 是国家的一个长期任务 我以为至关重要的是国家要从全局和长远利益出发 确立房地产市场 宏观调控目标以及实现这些目标的法律措施 为此 很必要对我国房地产市场的现状作一大体 考察 然后针对已经出现的或者可能出现的问题 提出相应的对策 控制目标之一 对耕地占有面积的控制 我们必须承认这样一个事实 我国正在面临着一场土地危机 而这种危机还可能因为房地产开 发的失控而加剧 现在我手头没有掌握全国性的由于经济技术开发区的建立 房地产业的兴起 以及城市扩张而占用耕地的数字 但相信那是非常惊人的 这就向国家提出了一个问题 即如 何处理好房地产开发与占用耕地的矛盾 客观地说 既要加快房地产业的发展 又要不占用耕 地 是办不到的 现在问题是要怎样采取措施把因房地产开发而占用的耕地控制在最小的限度 之内 这个限度的确定必须考虑现有耕地面积 可供开垦为耕地的土地面积 人口增长预测以 及其他建设可能占用耕地等多种因素 为了把耕地的占用减少到最低限度 我以为以下措施是 必须采取的 第一 把耕地占用的数额纳入国民经济和社会发展的长远规划 五年计划和年度计划 我国现 有的长远规划和五年计划 仅仅是十分原则的强调了要 切实保护耕地 但并没有像其他事 项那样规定具体的指标 这不能不说是一个忽视或者说缺陷 尽管各级政府都制定了土地使用 权出让计划但它毕竟是政府规定的 这也往往会因为政府的意志而随时修改计划 因此 在五 年计划的国土开发计划中其他指标可以不列 但是耕地占用面积是必须列的 考虑到各省 自 治区 直辖市需要占用耕地的依据不同 因此 我主张以后的五年计划 应当按地区分列占用 耕地的数字 然后各地区在根据国家确定的耕地占用计划 层层分解 凡是列入计划的占耕地 指标 不得突破 各级人民代表大会的计划执行的报告中 必须包括耕地占用情况 以便把耕 地的占用纳入权力机关的监督之下 第二 把耕地占用计划纳入指令性计划的管理范围 本来 指令性计划与市场经济的要求是不 相容的 随着市场经济的发展 指令性计划指标将会逐步减少乃至取消 但是耕地占用是一件 非同小可的事情 还必须把它纳入指令性计划的管理范围 即使在其他市场经济的国家 也不 是对耕地占用放任不管 因此 在将来我国制定计划法的时候 还必须在特定领域肯定指令性 计划在特定领域的地位并赋予执行的效力 第三 强化依法批地的法律意识 严格追究非法批地主持者的法律责任 我国 土地管理法 对批地的权限作了明确的规定 该法实施以来 鉴于部分地方政府无视法律的规定 越权批准 占用土地的现象十分突出 为此 国务院批转了国家土地管理局关于部分地方政府越权批地情 况的报告 但是至今这一现象仍未能有效制止 横向多头批地 如开发区的管委会 综合开发 办公室 开发指挥部 房地产公司以及乡镇政府都在批地 和纵向越权批地 如化整为零多次 批地 下放审批权等 仍然时有发生 造成土地供应总量失控 年 全国下达的用地 供应计划为 万亩 而实际用地已达 万亩 造成这种状况 除了某些领导干部土地 法制意识淡薄之外 还有两个重要原因 一是对越权批地行为的直接人缺乏应有的处罚 我主 张今后应当把土地占用情况作为对政府官员进行考核的一项重要内容 凡是非法或者越权批地 造成严重后果的 除了可能招致罢免之外 情况严重的还应受到刑事处罚 二是对于非法或越 权批准占用的土地 不宜采取事后按程序追认的办法 这种对 违法事实 的 合法追认 往往会为那些违法行为者大开方便之门 就通常而言 法律不应当承认既存的违法事实 控制目标之二 把房地产开发控制在城市规划许可范围之内 编制城市规划是 城市规划法 赋予城市人民政府的一项重要职能 按照该法的规定 城市规 划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划 服从规划管理 这表明房地产开发必须符合 城市规划的要求 在这里 与房地产开发紧密相关的 至少有以下三个问题必须解决 第一 城市规划本身的科学性 城市规划的科学性是由一系列因素决定的 其中与房地产开发 有关的是城市总体规划中的城市的性质 城市建设用地布局 城市详细规则中的具体用地范围 建筑密度和高度 绿化用地等控制指标以及城市新区开发和旧区改造等因素 对于这些因素 的量化规定必须建立在民主决策和科学决策的基础上 切忌少数行政长官意志主宰决策过程 城市规划法 是 年 月开始施行的 依据这个法律的规定 应当说各级人民政府都 先后制定了本辖区内城市规划 在这些规划中有的比较科学 有的比较粗糙 有的纯属为了应 付 但是 无论以上哪种情况 恐怕都未在规划中完全考虑到房地产迅速发展这一因素 以致 造成现在不少房屋建筑在表面上并不违背规划布局的要求 但在实际上并不符合一个科学规划 应有的要求 因此 为了适应房地产开发的需要 我主张各级人民政府都应按照社会主义市场 经济对发展房地产市场的要求和本辖区的实际情况 对过去的城市规划进行一次民主和科学的 审视 以便进一步完善城市规划 今后的城市规划 我认为重点应当放在对旧城的改造上 尽 管我国各个城市的旧城改造取得了显著的成就 但是 我国旧城改造的潜力还非常之大 旧城 改造的最大优点莫过于它能够在不扩大土地占用面积的基础上解决人们日益增长的房屋需要 为此 国家可以设置若干优惠政策 鼓励更多的房地产商从事旧城改造 我们不能走许多资本 主义国家至今引以为教训的用扩占新地特别是耕地办法去发展城市的路子 因为那样只能使城 市无限膨胀 这不符合中国的国情 我国今后寻求的不应当是过份膨胀现有大城市 而应当发 展乡镇小城市 第二 房地产的开发必须符合城市规划的要求 我国法律之所以赋予城市人民政府制定城市规 划的职权 其目的就是要通过规划确定城市的规模和发展方向 实现城市的经济和社会发展目 标 因此 城市规划就应当具备执行的效力 就房地产开发而言 是指城市规划区内的土地利 用 房屋建设工程的选址和布局都必须符合城市规划的要求 但是 在现实生活中 我们却看 到两种情况 一种是由于种种原因 比如某个领导同志的拍板或者不正之风之类的影响 有的 房地产开发地段明明不符合城市规划的要求 但仍然能够得以建设 另一种是以城市规划不合 理为由 为某个不符合规划的开发项目寻找存在的理由 如果确实如此 当然也不失为一种办 法 现在需要反对的是规划本身是正确的 开发项目自己不符合规划的要求 而用修改正确的 去维护不正确的那样一种作法 第三 严格追究违反城市规划行为的单位或者直接人员的责任 对此 城市规划法 已经作 了一些规定 现在的问题是如何执行 在实际中最棘手的是那些违反城市规划但已经建成或大 部分建成的建筑物 构筑物或者其他设施 对此 大都在执行有度的思想指导下 作一翻轻描 淡写的处理了事 这里所指的 度 当然不是法律界线而是指的一种 灵活性 我认为这种 执行思想不可取 我国现在许多法律规定之所以未能得到很好的贯彻 不能说与我们有些行政 和司法执行机关执行有度的思想无关 当然 我们很理解执行有度思想产生的背景 从某种意 义上也是在从实际出发 但是 从长远执法来讲 不应当牵就这种实际 因为这种牵就往往会 为违法行为找到一个 防空洞 我们现在需要树立的应当是严格执法的思想 控制目标之三 确定合理的地价和房价基准 地价和房价是房地产市场的核心问题 也是国家对房地产市场进行宏观调控的重要的经济杠杆 我国过去普遍情况一是地价低 尤其是涉外地价更低 从而造成了巨额土地权益的丧失 二 是房价过高 有的高得惊人 超过了一般的购房户的承受能力 这两种情况的存在 都不利于 房地产市场的健康发展 当务之急是要把作为经济杠杆的房地产价格纳入法制化的管理范围 第一 运用法律法规的形式规定确立地价和房价的基础标准 通常认为地价是根据土地 的不同位置 使用性质 容积率 级差收益 开发成本和供求状况等基本因素构成的 商品住 宅的价格国务院已在 商品住宅价格管理暂行办法 中作了规定 其关键是要合理确定构成价 格的各种因素和各类费用 并按照涉外商品房 商品房 微利房 福利房的性质实行不同价格 标准 现在的问题是要把确立房地产价格的各种因素用法律 法规的形式加以固定 以便成为 确立地价和房价的基本依据 第二 严格房地产价格评估机构的责任意识 房地产价格合理与否 直接关系到国家 开发商 和消费者的利益 必须严肃对待 这里至关重要的是房地产价格评估机构必须由政府确定 对 评估人员的资格及其责任应有严格的规定 房地产价格畸高畸低是当前房地产市场价格中的一 个主要问题 造成的原因可能是多种多样的 但是 有关人员玩忽职守 滥用职权 徇私舞弊 不能不说是一个原因 对某些具体评估项目来讲还可能是一个重要原因 对此 必须严肃处理 第三 由政府定期公布宏观指导价格 世界不少国家和地区的政府 根据对土地利用的重要性 的认识及其产业政策 都加强了对地价的控制 日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调 查和评估的 公示地价 作为一般土地买卖的依据 对此 我们可以效法 我认为 在我国 公布的 公示房地产价 不应当只是一种宏观调控价 或者说是 中间价 同时 还应当 有最低价和最高限价的规定 这样做至少有以下三个优点 一是体现国家对房地产市场的必要 干预 二是为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息 平衡他们提心吊胆的购买心理 三是防止暴跌和暴利行为 第四 引进 高空建筑权 的概念 高空建筑权是在高层建筑如雨后春笋般发展的背景下最初 只在美国的纽约 后又遍及美国许多城市的一种交易现象 它的基本含义是指对土地以上的空 间的建筑权 也就是说谁要在土地的空间修建构筑物 谁就应当向土地使用权人支付费用 我 国现在的高空建筑权的雏形事实上已经出现 比如有的单位在别的单位的低层建筑上加盖房屋 然后对所建成的房屋按约定拥有使用权 随着城市人口的膨胀 土地供求矛盾加剧 必然会 有人寻求高空建筑权 因此应当把高空建筑权引入我国法学研究领域 并在相关的法律里作出 规定 根据我国的情况 我们可以将 高空建筑权 称为 土地空间使用权 其范围为土地使用面 积的直线上升 其权属分别为土地使用权人和国家所有 即假定相当于二十层楼 不同的城市 可以有不同的规定 以下的土地空间使用权属土地使用权人所有 二十层楼以上的则为国家所 有 其主要理由是二十层楼以下是土地使用权人对建筑高度的最一般和最标准的要求 因此在 这个高度范围内的空间使用权理应归土地使用权人所有 二十层楼以上的空间使用权为什么属 于国家是基于以下两个方面的考虑 一是考虑到土地作为一种很难再生的资源 它的价值不仅 仅及于地面 而且还应当及于它的延伸部分 空间 就房地产商来说 他所瞄准的不仅仅在于土地 更重要的在于要利用土地及其空间建筑 房屋或其他构筑物 因为房屋或构筑物的价值远远大于地产的价值 如果国家放弃空间使用权 的价值 无异于放弃了一部分应有的国有受益 如果这种放弃又为外商所得 树立土地高空使 用权就显得更为必要了 二是考虑到如果不设置空间使用权 就可能导致这样的结果 即有的 土地使用权人就可能低价从国家手中取得土地使用权 然后再高价转让土地使用权 而这种高 价的结果不仅可能引发土地使用权的炒卖 同时还可能引发建筑物高度的无限制发展 如果二 十层以上的空间使用权归国家 就可能在很大程度上控制以上情况的发生 确立土地空间使用 权的真正意义在于土地使用权的价格应当包含其空间使用权的价格 而空间使用权的价格除了 考虑地价计算的有关因素外 主要应是建筑物的高度 建筑物越高 空间使用权的价格越高 因此 国家应当规定空间使用权收益二十层楼以下的归土地使用权人所有 二十层楼以上的空 间使用权收益属国家或集体所有 但是考虑到加层修建 可能给不属于国家的空间使用权人造 成不良影响 因此双方还可以约定相应的补偿方式 当然 土地空间使用权的设立 不应具有 溯及力 控制目标之四 控制房地产开发贷款总量 如果说我国的房地产开发曾经有过不适当的膨胀的话 那么 其中一个重要的原因就是不适当 或者混乱的贷款推动 在人们心目中 当然也在事实上 开发房地产是 一本万利 的事情 因此 吸引了大量资金流入房地产市场 这样乱拆借 乱集资 乱发放房地产贷款等现象也就 应运而生 甚至银行部门也纷纷涉足房地产 于是 大量资金压在房地产上 该收回的不能收 回 有的银行还出现了透支现象 这样的结果 不仅引发了房地产市场的混乱 同时 还引发 了金融秩序的混乱 围绕着房地产开发而引起的不正之风 行贿受贿等现象也愈演愈烈 为了 扭转这种局面 当前特别需要作以下几件事 第一 国家必须把各专业银行发放房地产贷款的规模 发行债券额度等列入信贷计划 证券计 划和投资计划 以便从总量上进行控制 银行发放贷款不得超过计划所确定的指标 同时 所 有房地产开发贷款 都必须以相当于贷款额的实物作为抵押或者由有担保能力的第三人提供担 保 凡是未能提供抵押或担保的 银行一律不予贷款 为了克服我国现实生活中的虚假抵押现 象的发生 抵押物的真实性应当提交公证 公证机关应对明显的公证失误或者假公证承担责任 第二 加强对投资方向的引导 我国现在房地开发的结构很不合理 一幢幢拔地而起的房屋 许多不是房地产开发本应保证的为重点建设配套的开发项目和居民职工住宅 而是脱离国民一 般消费水平的高级公寓 高档宾馆 高级写字楼 花园别墅 渡假村 乃至赛马场 高尔夫球 场等 因此 今后 专业银行对与重点建设配套的房地产开发项目 职工住宅项目 旧城改造 项目应当优先贷款 对高档消费建筑 占用大量土地的建筑项目 原则上应不予贷款 对占用 耕地的高档消费建筑根本不批 第三 对已经到期尚未返还本息的房地产开发贷款 要进行一次严肃认真的清理 现在不少的 房地产开发贷款不能收回 原因可能是多方面的 在清理中需要区别对待 但是对于那些因为 行贿受贿 滥用职权 玩忽职守而造成贷款本息不能收回的 无论涉及什么人一定要坚决查处 中国的有些事情之所以禁而不止 其中一个重要原因就是对那些违法乱纪而发了横财的人没 有给予应有制裁 这不仅是对某一个违法者没有处罚 更为严重的是违法者本人还可能有恃无 恐和变本加厉的继续进行违法勾当 同时 还可能带动一大批 侥幸者 接踵而来 其后果是 不堪设想的 控制目标之五 符合生态环境的要求 城市的房地产开发 与生态环境的保护和改善 本来应当是而且可能是互相统一的 但是现在 城市土地的利用 往往由于乱迁乱建 工厂住宅犬牙交错 高层建筑林立 绿地面积减少 占 用公园 填占水面 人口巨增以及市政设施不配套等多种原因 而加剧了城市生态环境的恶化 现在许多城市一眼望去只见高楼 烟雾和杂乱 不见绿茵 清新和秩序 甚至使人感到窒息 这种状况 如不加以改变 必然殃及子孙后代 因此 凡是与城市生态环境有关的因素 诸 如建筑物的高度 密度 绿地定额 三废 的排放处理 水质标准 噪声限制 现有绿地面 积的保护等 只有全国性的比较原则的立法是不能完全解决问题的 还必须制定地方性法规 加以具体规定 其实在上述一些方面 并不是无法可依 现在的主要问题是执法不严 环境执 法与其他执法相比 往往更具难度 其中一个重要原因是人们缺乏环境权利意识 自己权利遭 到侵犯之后 不知道或不愿意主张权利 即使申诉或者诉讼到执法机关的与破坏环境有关的房 地产开发 也不能够依法得以处理 今后我们应当从全民族的长远利益出发 大力树立我国公 民和法人的环境权利意识 提高执法机关环境执法自觉性 以便形成一个任何严重影响环境的 工程项目不能建设即使已经建设的也要强令撤除的法律机制 控制目标之六 严格房地产开发企业的资质控制 前几年在房地产开发热的大潮下 产生了名目繁多的房地产开发公司 有全民和集体的 也有 私营的 有内资的 也有涉外的 有公司性质的 也有合伙性质的 有开发性的 也有中介性 的 有政府机关办的 也有专业银行办的 还有军队办的等等 这些公司的存在 对于推动我 国房地产业的发展起了重要的作用 但是 也应当看到不少的这类公司 没有经过严格审查 资金不到位 根本没有开发和经营能力 而是靠炒地皮和楼花过日子 甚至牟取了暴利 这些 所谓的公司 是房地产市场混乱的主要因素 针对这种情况 许多地方根据 房地产开发企业 资质管理规定 进行了一次清理 取缔了一批不具备开发资格的企业 房地产企业盲目发展的 势头有所遏制 但是 我认为以下几个问题还需继续解决 第一 房地产开发企业的数量仍然过大 一个地区或者某一个城市 究竟应当拥有多少房地产 企业是很难用一个统一的数字加以规定的 但是 有一点是可以确定的 即房地产开发公司的 数量 应当与本地区国民经济的发展 房产业的近期和远期潜力以及消费者的承受能力大体相 适应 房地产企业的超量存在 必然引发许多不正当竞争行为的产生 为此 政府一方面