物业管理法规ppt课件.ppt

第二章物业管理法律关系 物业管理法规 1 第2章物业管理法律关系 第一节物业管理法律关系概念与特征 2 第2章物业管理法律关系 第一节物业管理法律关系概念与特征 一 法律关系概念 一 法律关系是法律规范在对社会关系进行调整的过程中所形成的权利和义务关系 二 物业管理法律关系概念 是指物业管理法律规范在调整人们的物业管理活动过程中所形成的权利和义务关系 是一种具体的法律关系 3 二 物业管理法律关系特征 一 基本特征 1 必须以物业管理法律规范的存在为前提2 以主体享有的权利和承担的义务为主要内容3 以国家强制力为保障 二 还具有以下独有的特征 1 主体范围相当广泛 物业 物业管理 公司 业主等 2 关系的多重性与复杂性 主要关系和次要关系 民事关系和行政关系 3 国家干预性强 第2章物业管理法律关系 第一节物业管理法律关系概念与特征 4 范例2 1 加州水郡住宅小区现由开发商聘请的中海物业管理有限公司进行管理 由于管理不到位 服务质量远远达不到前期物业服务合同所规定的标准 业主入住后对该物业管理公司很不满意 双方矛盾很大 小区业主委员会决定解聘该公司 但中海物业管理有限公司称 其与开发商有委托管理合同 且业主购楼时与开发商的契约中已订明 同意开发商委托的物业公司管理 因此 业主现在无权解聘管理公司 业主称服务质量不好 无法举证 且物业管理服务质量没有统一标准 所以物业管理公司不存在违约 如果业主坚持坚持解聘 就要承担相应的违约责任 为此 小区业主与物业服务公司争执不下 诉诸于法院 5 一 物业管理法律关系的主体 是指依据物业管理法律规定 能以自己的名义独立地参与物业管理法律关系 并享有相应的权利 承担相应义务的自然人 法人或其他组织 主要包括 一 自然人 是指基于自然出生而依法在民事上享有权利和承担义务的个人 必须就有民事权利能力和民事行为能力 业主 土地的使用权人和房屋的所有权人 非业主使用人 是指物业的承租人和其他实际使用物业的人 二 法人 法人是指具有民事权利能力和民事行为能力 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织 包括 物业服务企业 房地产开发商 物业管理协会 专业性服务公司 三 非法人团体 业主自治 物业公司的分支机构 四 国家及国家机关 公安 消防 环保 第2章物业管理法律关系 第二节物业管理法律关系的构成要素 6 二 物业管理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义务 1 权利 是指物业管理法律关系主体依法享有的 在法律所允许的限度内 为实现或维护某种利益 自由地为一定行为或不为一定行为和要求他人为一定行为或不为一定行为的资格 2 义务 是指物业管理法律关系主体 依照法律规定或合同约定 必须为一定行为或不为一定行为的责任 3 注意 权利和义务的关系 相对立 相互矛盾 但又相互联系和制约的 第2章物业管理法律关系 第二节物业管理法律关系的构成要素 7 三 物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义务所共同指向的对象 是具体法律关系中主体间权利和义务发生联系的桥梁和中介 是物业管理法律关系必备的要素之一 其存在 变更 转移与灭失都会对物业而管理法律关系产生重要的影响 法学理论和我国物业管理实践看来 我国物业管理法律关系的客体包括物业和物业管理服务行为 第2章物业管理法律关系 第二节物业管理法律关系的构成要素 8 四 物业管理法律的产生 变更和终止 一 物业管理法律关系产生 变更和终止的含义1 物业管理法律关系的产生 是指基于一定法律事实的出现 在物业管理法律关系主体之间依法形成了特定的物业管理权利和义务关系 2 物业管理法律关系的变更 是指基于某种法律事实的出现 使得业已存在的物业管理法律关系的构成要素 3 物业管理法律关系的终止 是指基于特定法律事实的出现 使原已存在的物业管理法律关系主体之间的权利 义务关系归于消灭 第2章物业管理法律关系 第二节物业管理法律关系的构成要素 9 二 物业管理法律关系产生 变更和终止的条件物业管理法律关系是物业管理法律规范在调整物业管理活动过程中所形成的特定主体之间的权利义务关系 是一种特定的法律关系 物业管理法律规范是指由国家制定或者认可的 并由国家强制力保证实施的物业管理行为规则 是确认 调整主体行为的前提条件 物业管理法律事实是指物业管理法规规定或认可的 能够引起物业管理法律关系产生 变更或终止的客观现象或条件 物业管理法律事实可以划分 1 法律事件 1 不可抗力事件和社会意外事件 2 身为自然人的业主死亡 3 作为法人的物业服务公司被依法解散或破产 该事实能引起相关物业管理法律关系的终止 4 法定或约定时间经过的事实 2 法律行为 是指与主体的意志有关的 能引起物业管理法律关系产生 变更或终止的作为或不作为 第2章物业管理法律关系 第二节物业管理法律关系的构成要素 10 范例2 2 王女士家住某市A区滨海花园A2 112号 2008年2月其母亲生病 需住院长期治疗 王女士认为照顾母亲方便 遂暂时搬到该市C区居住 并将A区的房屋借给同事刘某居住 王女士与刘某约定 刘某无偿借住王女士房屋 但借住期间的水 电 燃气 电话灯费用由刘某自行承担 2008年11月 王女士母亲病故 王女士重新搬回A区滨海花园A2 112号 12月初 该小区的物业公司向王女士下发了催缴2008年2 11月物业服务费的通知单 王女士告知物业公司 2008年2 11月 该房屋由刘某居住 双方已约定由刘某交纳物业服务费 物业服务公司无权向其收费 而应该直接向刘某收缴 物业公司在刘某居住期间没有向刘某收取物业服务费 该责任由物业公司自行承担 物业公司则称 王女士借房给刘某一事并未告知物业公司 但从2008年2 11月期间 物业公司多次在A2 112号门上张贴物业服务费催缴通知单 已尽到通知义务 经多次催缴 王女士仍拒交物业服务费 物业公司便于2008年12月份断绝了对王女士的暖气供应 王女士因此与物业公司发生纠纷 11 一 物业管理民事法律关系特点 第一 主体间的法律地位是平等的 不存在不平等主体之间的命令与服从 管理与被管理的关系 第二 是否设立及以何种方式设立何种物业管理民事法律关系 一般是建立在当事人在平等自愿 自由协商的基础上 是当事人自由意志的体现 第三 物业管理民事法律关系中主体之间的权利和义务是对等的 一方享有的权利对应着另一方所负有的义务 另一方所负有的权利对应着一方所享有的义务 第2章物业管理法律关系 第三节几种常见的物业管理法律关系 12 一 物业管理民事法律关系 一 物业服务公司与业主自治组织之间的法律关系 业主自治组织 业主委员会 通过招投标方式与中标的物业服务公司签订的物业服务合同 便在两者间成立了物业管理民事法律关系 二 业主 非业主使用人 之间的法律关系 基于建筑物区分所有权 在一个居住小区内 相邻的业主 或非业主使用人 之间形成了相邻关系 三 物业服务公司与专业公司之间的关系 专业公司是指在物业管理活动中提供保洁 绿化 保安等专业性服务的公司 主体间的承包合同关系 第2章物业管理法律关系 第三节几种常见的物业管理法律关系 13 二 物业管理行政法律关系 一 物业管理行政主管部门与业主自治组织 物业服务公司间的法律关系 对业主 指导 协调 不干涉具体工作 对物业公司 资质 监督管理 接受投诉 行政裁决 二 其他政府行政管理部门与物业服务公司之间的关系 公安 交警 城管 工商等 监督指导关系 三 政府专业管理部门与物业服务公司间的关系 供水 供电等 给予支持 统筹安排 业务指导和监督 四 物业管理协会与物业服务公司间的关系 自律管理 促进行业健康发展 第2章物业管理法律关系 第三节几种常见的物业管理法律关系 14 范例2 3 安居物业公司已经在虹苑新寓小区服务了整整13个年头 物业服务合同于2007年12月31日到期 由于物业公司疏于管理 小区内自行车 电动车被盗的事件时有发生 夏天蚊虫特别多 小区门口治安混乱等等 身为小区业主委员会主任的老刘和老张于是想合同到期后不再续聘安居物业公司 为小区业主找个更称职的管家 经过慎重考虑之后 业委会决定以发放调查表的形式征求广大业主的意见 结果超过半数业主不满意安居物业公司的服务水准 要求更换物业公司 于是 业主委员会向安居物业发函 声明合同到期后将不再续签服务合同 安居物业则认为业主委员会的做法不合法 并将有关的情况反映到居委会 居委会认为不能对此事不闻不问 于是决定就安居物业公司的去留问题再进行一次问卷调查 并在 业主意见咨询表 上写道 多数业主向居委会反映 安居物业公司应继续为本小区管理服务 我们居委会就是否由安居物业公司继续为本小区管理服务征询业主意见 居委会的调查结果表明 达到95 的业主希望续聘安居物业公司 继续为小区业主服务 两种调查得到不同的结果 居委会的做法让业主委员会的工作陷入了困境 安居物业公司也据此不愿撤出小区 请思考 业主委员会能根据调查结果解聘安居物业公司吗 居委会的做法合理吗 15 第三章物业管理招投标法律制度 授课人 于宏舜授课时间 2016年3月9日 16 第3章物业管理招投标法律制度 第一节前期物业管理招投标 一 前期物业管理概述 业主 业主大会选聘物业服务企业前 由建设单位所选聘的物业服务企业对物业实施的管理 一 前期介入与早期介入的区别 早期介入是指物业服务企业在物业的开发设计阶段介入 从事物业形成前的阶段性管理 其在以下方面不同 1 法律适用不同 无早期介入规范 2 聘用方式不同 协商 招投标 3 工作内容不同 设计 施工 销售 提供物业服务 4 费用的承担的主体不同 建设单位 业主 非业主使用人或建设单位 二 前期物业管理的起止时间 开始时间合同约定 结束时间视情况 17 三 前期物业管理的内容 1 投标 中标后与建设单位签订前期物业服务合同 做好前期物业管理的准备工作 2 制定规章制度 并协助建设单位拟定各种文件 3 接受建设单位的委托 参与物业的销售 4 进行物业的接管验收 并组织业主办理入伙手续 5 对业主的装饰装修活动进行管理 6 提供前期物业服务合同约定的服务 四 前期物业服务费承担的主体 1 未售的 前期物业服务费全部由建设单位承担 2 部分已售的 谁享用 谁负担 第3章物业管理招投标法律制度 第一节前期物业管理招投标 18 二 前期物业管理招标 一 前期物业管理招标概述 前期物业招标是指建设单位为即将完成或已建造完成的物业寻找合适的物业服务企业进行前期物业管理时 通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件 向社会或若干特定的物业服务企业发出邀请 从众多响应投标人中选择最佳者 并与之签订前期物业服务合同的过程 1 前期物业管理招标人 自行设立招标机构 招标代理机构 2 前期物业管理招标范围 1 大型基础设施 公用事业等关系社会公共利益 公共安全的项目 如火车站 地铁和机场等物业 2 全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目 3 使用国际组织或者外国政府贷款 援助资金的项目 4 具有强烈的政府政策导向规定的项目 如经济适用房等 第3章物业管理招投标法律制度 第一节前期物业管理招投标 19 二 前期物业管理招标 3 前期物业管理招标遵循的基本原则 公开原则公平原则1 采用统一的招标方式 2 对所有投标人的要求应该一致 做到 一视同仁 3 组织投标人进行现场考察及标签会议等活动应在同一时间公开进行 公正原则诚实信用原则 第3章物业管理招投标法律制度 第一节前期物业管理招投标 20 4 前期物业管理招标方式 1 公开招标 公开招标也被称为无限竞争性招标 是指建设单位通过新闻媒体公开发布招标公告 邀请所有不特定愿意参加投标的物业服务公司参加投标的招标方式 2 邀请招标 邀请招标也被称为有限竞争性招标 限制性招标 是指建设单位通过招标邀请书的形式邀请一定数量的物业服务公司参与投标的招标方式 其特点是发布招标邀请书而非招标公告邀请物业服务公司参与投标 3 议标 议标 也即协议招标 谈判招标 是由建设单位直接选定一家或几家其认为有能力承担该项目的物业服务公司 就物业服务工作进行协商 达成协议的招标方式 第3章物业管理招投标法律制度 第一节前期物业管理招投标 21 二 前期物业管理招标实施 编制招标文件 向行政部门备案 资质预审 发布招标文件 组织物业现场勘查1 编制招标文件 招标文件一般包含以下内容 1 招标人及招标项目简介 2 物业管理服务内容及要求 3 对投标人及投标书的要求 4 评标标准和评标办法 5 招标活动方案 包括招标组织机构 开标时间及地点等 6 物业服务合同的签订说明 7 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容 第3章物业管理招投标法律制度 第一节前期物业管理招投标 22 二 前期物业管理招标实施 2 向行政部门备案 1 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件 2 招标公告或招标邀请书 3 招标文件 4 法律 法规规定的其他材料 3 资质预审4 发布招标文件5 组织物业现场查看 第3章物业管理招投标法律制度 第一节前期物业管理招投标 23 三 前期物业管理投标 一 投标人要求 1 投标人的资质要求 1 经工商管理部门登记注册 依法取得 企业法人营业执照 2 符合招标文件中规定的资质等级要求 3 符合招标文件中规定的其他要求 2 投标人的行为要求 1 投标人之间不得相互串通投标 排挤其他投标者的公平竞争 损害招标人或其他投标人的合法权益 2 投标人不得与招标人串通投标 损害国家 社会利益及其他投标人的合法权益 3 投标人不得以他人名义投标或者向招标人 或评标委员会成员 行贿等不正当手段谋取中标 第3章物业管理招投标法律制度 第一节前期物业管理招投标 24 三 前期物业管理投标 二 投标书 1 投标书的内容 1 投标函 2 投标报价 3 物业管理方案 4 招标文件要求提供的其他材料 2 投标书的封送3 投标书的修改与撤回 第3章物业管理招投标法律制度 第一节前期物业管理招投标 25 三 前期物业管理开标 评标与定标 一 开标 1 开标人 建设单位组织的招标委员会主持 邀请投标人参加 公证部门代表参加 2 开标时间与地点 3 开标程序 二 评标1 评标人及标准2 评标委员会的组成3 评标委员会成员的禁止性行为 1 不得与投标人或与投标结果有利害关系的人进行私下接触 更不得收受投标人 代理机构 其他利害关系人的财务或其他好处 2 不得透露对投标书的评审和比较 中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况 4 评标方法 招标文件规定的投标方法 第3章物业管理招投标法律制度 第一节前期物业管理招投标 26 三 前期物业管理开标 评标与定标 三 定标1 确定中标人的期限2 备案3 与中标人签约4 将结果通知未中保者 第3章物业管理招投标法律制度 第一节前期物业管理招投标 27 范例3 1 太恒物业服务公司在三顺房地产公司就珠海市某一住宅小区的前期物业管理服务而组织的招标中最终被确定为中标人 并收到了三顺房地产公司发来的中标通知书 可没过几天 又收到了三顺房地产公司的口头通知 称原先向其发出的中标通知书无效 目前已与另外一家名为居安物业服务公司签订了前期物业服务合同 太恒物业服务公司认为其已经按照招标文件的要求支付了5万元的投标保证金 并且此次招投标的程序完全符合法律规定 三顺公司不能无故撤回中标通知书 太恒物业服务公司后经过了解情况 发现其中标的价格是2 0元每平方米每月 而三顺房地产公司于居安物业