文泓朗盛地产-2015年杭州房地产市场4月报.doc

2015年月1日-2015年月3日杭州房地产市场月度报告朗盛地产机构市场研究部2015年月【数据截止到月3日18:00】本月杭城。1 城市综合信息1. 本月成交综合信息四月杭城楼市成交涨幅较大，预定成交量均大幅回升，主城区、余杭区和萧山区均出现大幅度爬升。库存量持续高企。整体而言，本月主城区商品房预定共1260套，成交4499套，成交面积在474430；余杭区预定2套，成交4335套，成交面积在432379；萧山区商品房预定966套，成交1725套，成交面积在188043。合计本月十区商品房共预定2228套，成交10559套，总面积1094825。在主城区区域成交中，拱墅区以预定392套、成交1436套坐享成交第一，成交量占主城区成交市场32%；江干区以成交1132套占比25%紧随其后；上城区预定66套、成交57套，仍位于末位。具体预定量和成交量详情参考下表。区域成交预定情况（以成交量排名，下同）区域预定量成交量成交面积（平米）主城区拱墅区3921436153175江干区3161132109881滨江区11054152650西湖区22643847279下沙城区434636397之江区014518075上城区66579127合计12604499474430余杭区24335432379萧山区9661725188043总合计22281055910948252014年5月-2015年4月杭城主城区预定成交量走势图4月杭州主城区商品房市场中，共成交4499套，在近1年成交中排名第五，同比2014年4月成交量上涨63%左右，环比2015年3月上涨56%。4月主城区商品房预定1260套，近一年中排名第一，同比去年3月上涨56%，环比3月上涨4%。2. 本月库存量分析截至4月30日18时，主城区可售房源稍有回升，目前在75145套，相比去年同期4月56703套涨18442套，上涨幅度在33%，月均上涨1537套。环比上月上涨1039套，涨幅在1.4%。在区域库存中，江干区依旧占据高位，突破2万大关到达21893套；拱墅区次之，达到14684套，滨江区在10043套。本月前期开盘量较少，后半旬开盘量剧增，库存量再次攀升。3. 主城区成交分析本月主城区成交情况涨幅明显。在具体成交区域中，住宅市场共预定1200套，成交3791套412197；商铺市场预定6套，成交151套17511；写字楼市场共预定54套，成交557套44721。各市场领域均有不同程度回涨。住宅市场环比上月上涨63%；商业市场上涨17%；写字楼环比涨幅29%。单个楼盘排名中拱墅区占据前四名，绿城运河宸园以成交166套夺得成交第一。排名楼盘名称区域成交套数（套）成交面积（平米）成交均价（元/）1绿城运河宸园拱墅区16616488.07285742凯德湖墅拱墅区1069463.88262013欣盛东方福邸拱墅区897717.83237754绿地中央广场拱墅区8612985.71239935滨江金色黎明江干区859328.89191106宋都东郡国际下沙区836835.1112317保利玫瑰湾下沙区786891.3889578万科公园大道江干区777792.78219439绿地旭辉城滨江区766521.332476810万科大家钱塘府江干区737647.66331894. 余杭区成交分析本月余杭区成交量环比上月上涨79%，其中预定2套，成交4335套432379。单个楼盘中，万宝城以成交329套排在首位。排名楼盘名称区域成交套数（套）成交面积（平米）成交均价（元/）1万宝城余杭区3295258.91164852华元欢乐城余杭区28928629.7481043滨江万家名城余杭区14013670.84126634金帝海珀余杭区13116119.966725东海闲湖城余杭区12311614.782516广厦天都城余杭区10812642.5168117恒基旭辉府余杭区1029098.2773188万泰城章余杭区999932.0981799万科未来城余杭区968579.181282110康城一品余杭区9113200.14116765. 萧山区成交分析萧山区本月成交量上涨50%。其中商品房预定966套，成交1725套，成交面积188043。单个楼盘排名中，绿都御景蓝湾以成交160套卫冕第一。排名楼盘名称区域成交套数（套）成交面积（平米）成交均价（元/）1绿都御景蓝湾萧山区16014732.4476842万科金辰之光萧山区13411631.2173703高运莱茵传奇萧山区1049117.8147604新世界浪琴灣萧山区838589.8866595金满府萧山区768326.185386中国铁建青秀城萧山区716317.29145037众安朝阳8号萧山区716718.43114808德信泊林春天萧山区676127.798199顺发江南丽锦萧山区668203.241616010滨江金色江南萧山区625827.817883二土地市场信息成交：本月共成交6宗土地，主城区2宗，余杭区1宗，萧山区3宗。地块编号地块坐落出让面积 （）用地性质起价（万元）成交价（万元）竞得房企成交日期杭政储出20158号东至杭州港联置业有限公司，南至方家埭路，西至婴儿港，北至申花路6330商业91689168银江科技集团有限公司2015-4-9杭政储出20159号东至婴儿港，南至方家塘村，西至农副产品综合市场，北至申花路6707商业88608860银江科技集团有限公司2015-4-9余政储出20156号余杭区东至现状土地，南至规划方桥路，西至规划常二路，北至现状土地15316住宅1638117920南方水泥2015-4-9萧政储出20151号北干街道柳桥村，东至柳桥安置小区，南至规划道路，西至通惠路，北至北干山4000商业871871浙江耀圣建设有限公司2015-4-9萧政储出20154号北干街道，东至规划畈里张河道绿化带，南至规划B12路，西至规划纵七路，北至规划横四路41936住宅8303383200旭辉2015-4-27萧政储出20155号北干街道，东至规划畈里张河道绿化带，南至规划绿化，西至规划道路，北至规划B12路13434住宅2512025210旭辉2015-4-27四月土地成交总结：本月土地成交共6宗，共成交面积87723，成交金额145229万元。其中2宗位于主城区，成交面积13037，成交金额18028万元，2宗均为商业；1宗位于余杭区，成交面积15316，成交金额17920万元，为住宅项目；3宗位于萧山区，成交面积59370，成交金额109281万元，1宗用于商业2宗用于住宅。3 市场动态观察1. 政策法规n 央行下调存准率1个百分点 或将释放逾12000亿资金 19日，央行宣布，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百 分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微 企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。按上述比例计算，截至3月末，我国金融结构人民币存款余额124.89万亿元，统一下调准备金将释放流动性约12400亿元。 n 今年已有九省市出台公积金新政 地区分化将逐步加大 据统计，2015年以来已有北京、上海、浙江、辽宁等多省份对此前的公积金政策作出相应调整，提高公积金贷款额度或者降低公积金贷款比例。截至目前，全国至少已有9个省级公积金中心公布新的公积金政策，深圳、广州等一线城市也已经调整原有的公积金贷款购房政策。其中，有5地上调了公积金贷款额度。购买首套自住或改善型住房职工家庭将更多受益。 全国监测的一二线30多个城市二手房销售量同比增长了130%，其中最火热的是深圳，出现了较为明显的量价齐升，价格同比上涨了2%-3%，其次是上海，成交量上涨了100%，价格上涨在1%-2%左右。在新房方面，成交量上涨没有二手房快，以北京为例，目前同比增长20%左右。中原地 产首席分析师张大伟告诉记者，目前一线城市的二手房交易迎来小阳春，量增价格微涨的格局已经出现并正在向新房市场传导。这轮楼市新政的利好是非常明显的，房地产市场回暖，但另一方面也分化加剧。一二线城市已经开始出现小阳春，三四线城市楼市受到新政的影响较小。在三四线城市库存高企的背景下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。n 不动产登记拉开帷幕 楼市调控手段面临转向根据条例，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享，其中国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。事实上，全国省级不动产统一登记前期工作已全面拉开帷幕。同时，不动产立法工作也在推动。截至目前不完全统计，全国至少已有17个省(区、市)明确由国土资 源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。从不动产登记工作近期市场关注的热点来看，主要有两个：一个是去年12月底中国政府网刚刚正式公布不动产登记暂行条例，虽然条例比预期晚了几个月时间，重点提及“各级不动产 登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”；另外一个就是依法“以人查房”尽管没有明确写进不动产登记条例，但第二十八条里面已经提及“查询不动产登记资料的单位、个人应当 向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料”，这也就意味着，尽管 “以人查房”不会像之前媒体报道的那样可以随意查询，但不动产登记仍然具备“以人查房”的功能，对于整个楼市来讲仍然有重要的意义。2. 市场前沿n “衔接期”楼市回稳有利调结构 房价狂飙不会再现房地产业曾是我国经济增长的重要引擎，但如今风光渐退。前两个月的数据显示，今年经济下行有投资增幅放慢的因素，其中，房地产投资增长回落是主要原因之一。据统计，前两个月房地产投资同比增长10.4%，比去年同期回落8.9个百分点。中国经济目前正处于一个新旧交替的“衔接期”。“我们一些传统的支撑力量正在消退，与此同时，一些新兴力量则在成长，有的新业态新产业呈爆发式成长。但目前 还没有衔接到位。”李克强总理说，现在我们正处在“衔接期”。大家对未来应该有良好的预期，相信中国经济会迈向“双中高”。专家指出，在衔接转换的过程中，在经济结构调整阵痛和外部需求不振相互叠加时，传统的房地产业需要继续发挥投资和提振内需的力量。浙大房地产研究中心主任贾生华认为，在我国经济发展中房地产绝不能退场，但也不能给予太极端的扶持。n 楼市新政与疯狂牛市狭路相逢 买房or炒股？近日四部委公布楼市新政，二套房贷款最低首付比例降至四成。而A股市场也迎来了暌违多年的大牛市，近期更是走势凌厉，持续强势上涨，不断创出近年新高，截至上周五收盘，上证指数冲破4000点大关，达到4034。有业内人士表示，对于2015年的房市发展前景，有利因素来自四方面，分别为货币政策宽松、稳定住房消费、低利率提高可支付能力和新增供应量减弱。不过也有不利因素：库存继续加大，全国商品房待售面积已达63922万平方米；贷款低速增长，为0 .6%；市场销售下滑。股价上涨一方面是估值提升，一方是业绩增长，上一轮就是说黄金十年，所以有很多的资金入市，这一轮经济还处于转型调整过程当中，更多还是要依靠估值的提升。对于低估值的蓝筹板块的提升效益是最明显的。还有大家的改革预期，比如说国企改革、资产注入，这个同时提升了估值和业绩。再加上目前我国处在转型升级的特定阶段，新兴产业的估值也被大幅度的打高了，所以总体来讲各个板块的估值都在提升，造就了这个牛市。n 二手市场升温:看房、签约客户增多 业主试图涨价 近日楼市新政不断，令本就处于回暖通道的二手房市场更加热闹起来。对此，专家表示大幅度涨价的可能性不大。因为从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，业主方提价只会面临有价无市的被动，房价出现大幅上涨的可能性不大。 同时有业内人士表示，市场上“满2”的二手房源，大多都是在2010年3月底至2013年3月底完成上一轮交税或者办理房产证的。在这段期间正好是二手房价格快速增长的阶段，在这段时间购房的房主背负的购房成本也较高。目前如果是为了换房，贸然提价只会徒增风险。与以往相比，此轮调整买卖双方相对更为理性，购房者也不必恐慌性入市。市场是否接受部分房源报价上涨，仍有待观察。4 高端物业指南1.高端住宅楼盘n 华联钱塘公馆华联钱塘公馆预计5月开盘，项目一层一户大平层，面积360-1300，三梯入户，共71席。预计起价在2000万/套，折算单价在60000-80000元/。咨询热线 融信杭州公馆融信杭州公馆预计5月首开，主力户型在58-186，平层、跃层均有，目前已开高层和花园洋房样板房。预计高层售价在45000-50000元/。 咨询热线：400-776-8888 转 11726n 中企御品湾中企御品湾预计5月首开1、6号楼精装房源，户型面积在89、196、205，精装标准在6000元/，预计均价在35000元/。咨询热线：400-776-8888 转 14781n 万科玉泉万科玉泉预计5月或者6月首开，物业包含平层、高层、排屋、类独栋房源，户型面积在90-155，预计均价在30000-35000元/。咨询热线：400-776-8888 转16684n 世包国际中心世包国际中心预计5月首开65-300国际公馆精装私寓，起价23888元/，均价27000-28000元/。咨询热线：400-776-8888 转 117862. 旅游地产楼盘n 清源五韵峰清源五韵峰在售棠苑，独栋、双联、排屋都有，排屋户型在230-240，总价在300-400万元/套，毛坯交付。咨询热线：400-776-8888 转 18788n 野风山 野风山现有排屋和合院在售，排屋面积257-300，均价在15000元/；合院面积在200-490，均价在13000元/，房源今年中旬交付。咨询热线：400-776-8888 转 236733. 养老地产楼盘n 杉恒依山郡杉恒依山郡在售精装公寓现房，小户型面积57、59，均价在7000-7500元/，配地暖和中央空调。咨询热线：400-606-6969转14092五下月市场分析预测4月杭城楼市成交情况再现高峰。在预定成交量上，主城区、余杭和萧山区均出现大幅上涨，成交涨幅分别在56%、79%和50%；主城区成交均价在21349元/，环比上涨2.4%；在开盘供应上，本月前期开盘供应相对较少，后中旬开始供应量剧增；在土地成交和出让中，本月土地出让8宗，成交6宗。其中主城区2宗，余杭区1宗，萧山区3宗，共成交面积87723，成交金额145229万元，其中3宗用于商业3宗用于住宅。继今年2月初开始下调准备金率，本月中旬央行再次宣布下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点。初步测算，此次降准大约能释放资金12000亿元左右。此次再降准，对于当前楼市的作用更多是积极性的。一方面，对于购房