经贸酒店项目定位

经贸酒店项目定位 1 需求定位 西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市 具有丰富的旅游资源 独特的人文景 观和秀美的自然风貌 使西安的旅游资源在全国名列前茅 据统计 西安每年来自境内外 的游客总数达到近 1600 1700 万余人次 其中 2010 年西安共接待境外旅游者 90 万人次 接待国内旅游者 1685 万人次 旅游总收入 113 亿元 其中外汇收入 2 9 亿美元 巨大的旅 游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同时 也为西安的酒店业 饮食业 娱乐业等行业 带来了巨大的机遇 小寨是西安的繁华地段之一 以购物商业街 商场为主 多以大学生 年轻人居多 离大 雁塔很近 周围多商业圈 二 产品定位 1 本项目酒店类型定位 根据经贸酒店市场情况 结合国内外酒店发展最新趋势 本项目适宜定位为时尚休闲豪 华型酒店类型 档次适宜定位为四星级标准酒店 2 项目酒店客房规模定位 在目前西安市场主流 100 150 间套的参考取值范围内 结合本项目建筑体量和整体定位 我们规划酒店客房数量在 100100 间套左右 并通过对客房规模的适当控制 使酒店住房率能 达到 70 左右的合理水平 3 酒店餐饮规模 由西安目前的餐饮消费市场来看 消费需求非常旺盛 现有高档餐饮场所 特别是包 房经常是供不应求 而且未来的需求趋势是有增无减 根据西安各大酒店经营情况调查分 析 餐饮收入平均超过客房收入 成为酒店营收的绝对重心 在西安星级酒店客房旅游淡 季客源不够充足 房价水平偏低的情况下 餐饮消费将在酒店整体消费结构中扮演更加重 要的角色 4 酒店康体娱乐规模 市场调查分析显示 娱乐板块也是西安星级酒店业获利的一个重要板块 虽然目前西 安配套或者社会上的康体娱乐总体设施 档次水平较低 但是作为商务 政务应酬必不可 少的社交场所 康体娱乐业的发展前景是比较乐观的 而目前行业水平的低起点为本项目 打造康体娱乐特色 并为带动酒店客房 餐饮整体消费带来了有利的条件 三 市场定位三 市场定位 就西安市目前的酒店市场来分析 1 西安酒店的规模数量 对西安目前现有的酒店 饭店的调查显示 目前西安有 4 家五星级酒店 6 家四星 级酒店 15 家三星级酒店 20 家准三星级酒店和近 100 家二星级及以下酒店 调查还显示 西安目前五星级酒店客房总数为 1700 余套 四星级酒店客房总数为 2600 余套 三星级酒 店客房总数为 3500 余套 准三星级酒店客房总数为 3800 余套 二星级酒店客房总数为 11000 余套 以上所有酒店 宾馆合计客房总数为 22600 余套 2 西安酒店的星级分布 据西安房地产信息网统计数据显示 目前西安五星级 四星级 三星级 准三星级 和二星级及以下酒店分配比例分别为 3 4 10 14 和 69 其中二星级及以下的酒店 所占比例占到绝大多数 而准三星级以上的酒店数合计只有 31 表明目前西安酒店业还 是以中低档次酒店为主 3 西安酒店的分布与经营状况 从各级酒店的分布和经营状况看 目前主要存在以下几种情况 酒店的布局在 各个城区之间不平衡 这表现在城内 城南和城东三城区的酒店数占到西安市所有酒店数 的 75 而城西 城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的 25 可见酒店在各个城 区之间的分布十分不平衡 酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明显 淡季和 旺季使得同一个酒店或表现为冷若寒冬 或表现为如沐春风 酒店所处的位置对酒店 的入住率影响巨大 位置好的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的入住率 而位置稍差的 酒店其入住率一直上不去 准三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒 店 但在准三星级以上的酒店之中仍然存在位置好坏所带来的差异 统计数据表明 西安酒店业整体经营状况处于正常的利润水平 非典时期除外 调 查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始下降 经营利润也逐渐下降 甚至低于 西安酒店业的平均利润水平 而市场竞争态势却越来越激烈 整个酒店市场让他们开始产 生忧虑 但另一方面 一些酒店却一直保持较高的入住率 有些酒店如高新区新纪元宾馆 其入住率常年保持在 90 左右 并保持较高的利润 这表明尽管西安酒店业的竞争越来越 激烈 但仍有不少酒店在这种激烈的竞争态势中从容获利 这无一不在说明酒店业是个具 有很高管理技能的行业 它经营的好坏不但与酒店提供的硬件服务有关 而且它提供的软 件服务更为重要 在酒店的管理上谁更为客户着想 谁提供的软服务更细 更周到 更符 合客户心意 谁就可能获得更大的市场 相反 那些固步自封 不思创新的酒店 自然免 不了被市场所淘汰的命运 调查数据显示 非典等不可抗力因素除外 酒店平均客房入住率达到 70 其中客 房入住率为 75 和 65 的酒店数分别占 31 6 和 26 3 两者合计占到 58 客房入住率最 高达到 90 的酒店占 15 6 入住率最低为 45 的酒店占 10 5 表明 西安酒店整体入住 率平均水平基本维持在 70 左右 不同酒店之间则由于地理位置和经营方式的差异而使得 其入住率出现参差不齐的情况 四 客户定位 根据西安高星级酒店客源市场调查分析情况 结合本项目具体情况 对本项目客源市 场定位分析如下 1 客源国籍定位 根据市场调查分析结果 本项目未来客源国籍定位为以国内客人为主 结合少量中高端的 境外客源 2 客源市场定位 根据市场调查分析结果 结合本项目具体情况 本项目未来客源市场定位为 中高端休 闲旅游客人为主 同时结合商务会议 政务接待和政务会议 其他休闲娱乐散 客 结合以上客源市场定位分析 预测本项目未来客源构成如下 酒店客源市场构成预测 商务客源 55 网络订房客源 2 会议团体客源 10 政府客源 5 休闲娱乐散客 18 其他客源 10 商务客源网络订房客源会议团体客源政府客源休闲娱乐散客其他客源 五 价格定位 根据客房类型分类 确定产品价格 1 1 商务客房商务客房 标准客房主要接待客人为 对房价相对比较敏感的会议及娱乐休闲度假客人 租金价 格相对较低 因而房间投资档次也可适当降低 以提高房间投资的性价比 具体可以考虑 按照准四星级 档次接近四星级 档次进行装修及配置 房间浴室采用时尚的玻璃隔墙 可以不设置传统的浴缸 只配置淋浴间 房间配置及格调可减少商务性 增加房间的动感 和时尚性 2 豪华客房以上房间豪华客房以上房间 主要接待客人为 对房价不太敏感的高端商务客人和政务客人 租金水平较高 所以 房间投资档次也要有所提升 同时也可以作为酒店展示档次形象的重要窗口 所以必须严 格按照四星级档次标准 提高装修档次及设施配置 豪华房以上房间浴室必须分设独立的浴缸和淋浴间