苏州世茂运河城案例分享.ppt

一种品质一种格调 京杭第一湾 苏州新外滩 开盘时间 2009 06 27入住时间 2009 06 30容积率 1 70绿化率 42 占地面积 占地逾49万平方米建筑面积 约150万平方米 物业类别 住宅 普通住宅项目特色 国际化社区 地铁沿线建筑类别 高层 小高层 写字楼物业费 2 20元 平方米 月物业公司 世茂第一太平物业管理公司开发商 苏州世茂置业预售许可证 苏房预沧 2008 293号 294号 苏房预沧 2009 008号售楼地址 宝带西路与友新路交界处 项目简介 2009年主要标的 26 住宅8 6万方 16 17 商业5 5万方 24 25 住宅15万方 22 23 住宅18万方 项目概况 世茂运河城工程节点 项目概况 世茂运河城销售进度 销售进度 百万方大盘的气质呼啸而出 炫目之城 众人追影 总体形象 品质 气质 品质 气质 磅礴的气势 品质的高度 II 磅礴的气势 品质的高度 品质总是在只字片语间极致流露 沉稳的颜色 炫目的底纹 不失奢华的字眼 一期产品推广总结 一期东组团豪景公寓的实质推广自6月始 经历了7 9月的预热 以及10月热销的炒作 社区规划与产品特色都已充分挖掘 其产品形象的关键词是 别墅级 景观性 以及 多样特色户型 在随后的持续销售阶段 将更注重品质感的提升 以营造大户型的销售氛围 并且 将针对难点户型进行针对性的推广 品质 气质 SP公关活动尽显大盘手笔 6月25日慈善捐赠仪式暨黄晓明献唱活动 中秋 为冠军喝彩 西山大型赏月活动 10月11日一期热销新闻发布会 10月26日商业品牌入驻签约仪式 发布会 品质 气质 媒介运用回顾 户外媒体 高炮 路旗 霓虹灯字 工地看板平面媒体 苏州日报 姑苏晚报 现代快报俏丽Boss 名牌视听媒体 电台广播 电视广告 电视字幕网络媒体 搜房网 长三角地产网 365house数据库媒体 短信 邮政直递分众媒体 银行液晶 楼宇液晶 易取广告 侧重 侧重 根据与项目销售部 企划部的沟通 平面媒体的效用较低 数据库媒体效用较高 户外媒体效果长久 分众媒体更有针对性 个人观点 高姿态的介入 大手笔的亮相 犹如故事引人入胜的开场 一下抓住关注者的眼球 集中火力渲染一个广告核心 让营销效果迅速的如核裂变般在这个城市蔓延 超百万方CBLD巅峰之城 的规模与气势已深深烙刻在受众心目中而如此规模的城邦 创造的生活究竟是何种质感的 它对居住者的直接的意义是什么 2009年 世茂运河城的总体形象从气势的塑造走向生活品质的描摹世茂开始回归房子最原始的目的精致 生活 商业 时尚的元素被融入世茂运河城的形象 生活化的格调开始随风潜入 视觉 格调 情调 24 25 地块营销推广 地块已知规划数据 一期西组团 地块内有一座污水处理厂 因此规划时拟作青年公寓 户型面积60 158平方米 地块内规划有两座网球场 两座篮球场 以及两块大面积的集中主题绿化 24 25 地块营销推广 一期东组团 豪景公寓 名门大宅 以产品为主诉求 一期西组团 菁英公寓 以生活为主诉求 立基于地块先天的条件以及规划的属性 定义它为 菁英公寓 与 豪景公寓 对应 并给它一个独立的推广案名 COSMO摩登都会时尚菁英公寓 COSMO cosmopolitan的缩写 表示世界大都会 时尚杂志也以此为名 24 25 地块营销推广 Slogan 支撑卖点 时尚菁英 约35万方核心商业社交菁英 约6000平方米豪华综合会所创智菁英 国际创业园区 国际教育园区运动菁英 网球场 篮球场等运动设施 繁华一线菁英汇 24 25 地块营销推广 按阶段推广主题拟定 预热期 2月 3月 繁华一线菁英汇 与35万m2铂金商业为邻与国际教育园 创业园为伴 无法不时尚的繁华商业地段与无法不发展的教育 创业辅助为奋斗着的菁英们定制掌控未来 便要相信自己的选择 格调 情调 24 25 地块营销推广 开盘强销期 3月 4月 COSMO摩登都会魅丽公开与35万m2铂金商业为邻与国际教育园 创业园为伴时尚菁英一族 合力开启城南新都会 格调 情调 24 25 地块营销推广 持续销售期 5月 9月 空间的菁英哲学酷 睿 全能把生活可能完全激发的空间才值得我们为之奋斗 格调 情调 格调 情调 奢华的字眼 炫富般的画面不在出现 出现的只有贴近现代都市生活的场景 生活的情调娓娓道来 格调 情调 商业元素 格调 情调 商业元素 09年媒介运用总结 最准的营销策略都是逐步调整出来的 最好的媒介策略也是 2009年的媒介策略是以户外媒体为主帅 公布销售信息 推进产品形象 以新闻媒体 网络媒体的新闻报道为前锋主力 依靠其高传达力 高性价比 围绕项目PR活动 销售信息等时效强的亮点进行全方位的曝光 数据库媒介与分众媒介为侧应 针对小众进行攻坚 以高效地挖掘客户 公关活动总结 PR第一 广告第二 公关活动在2009年成为贯穿推广 创造新闻点以及挖掘客户资源的主要手段 推广将紧紧围绕活动展开 充分放大公关活动的能量 2009年 世茂运河城继续扮演公益的社会角色 积极承担大盘的社会责任 施展大盘的影响力 就项目自身而言 2009年有一系列的引爆点 年初的封顶 6月底的一期交房 综合会所的投建等等 都可成为PR活动的由头 26 地块尾盘销售 新媒介通路建设 把项目信息传递到未曾抵达的目标消费群体圈层营销 利用已有的客户资源 进行老带新的间接推广 营造话语效应在整体楼盘形象下 针对若干个滞销户型进行单独推广 营销推广核心策略执行时间 1月 2月 24 25 地块营销推广 形象的转变必然吸引一部分新的年轻化的客源 在表现上更趋个性 更迎合他们的趣味 能够俘获他们的心 菁英公寓更适合进行活动营销 以活动来阐释一种生活形态 让他们预先体验将享受到的生活 现场体验将在营销中起到重要作用 网球场 篮球场的先期建设 会所的动工 以及国际消费品牌的入驻都可以协助营造这一氛围 营销推广核心策略执行时间 2月 9月 24 25 地块营销推广 公关活动以菁英会的形式发放VIP卡 将有权优先参加菁英会的各类活动 每次参加活动都可获赠积分 可以在购房时折房款 菁英会的各类活动 旨在以体验式互动推进客户信心 以逐步增加的优惠来引导客户下定 Passion风尚菁英会 标致207 福特福克斯试驾活动Love浪漫菁英会 个性婚纱 婚礼用品的展示活动Care温馨菁英会 六一的亲子活动 上方山国家森林公园的烧烤节 24 25 地块营销推广 媒介策略 24 25 地块有自身独特的形象 并将经历一个完整的营销周期 因此大众媒体的配合必不可少 我们仍将以户外为主 辅之以报纸 杂志完成形象的塑造 配合菁英会的各类活动 我们可以用会员通讯的方式 予以全方位的报道 并利用网络媒体的版面 进行炒作 活动视频的纪录 也可以剪辑成片 在售楼处循环播放 项目现场包装 包括工地围墙 看板等是现场体验的重要道具 菁英会的精神堡垒 城市雕塑等如果能制作 更能形成独特的个性的社区氛围 世茂运河城COSMO风尚首映世界城市休闲小姐巡演世茂运河城参与客群 邀请嘉宾和媒体活动形式 世茂运河城 COSMO摩登都会 的理念讲解 昆曲表演 世界5国佳丽走秀 格调 情调 SP活动 突出时尚和生活 个人观点 苏州 一个具有2500年历史的城市 历史的底蕴让生活追求一种格调 一种品质 一种生活的中庸之道 创意的立足点 应该是变换于品质的追求和生活的态度之间 需要农夫 山泉 有点田 意境式的憧憬 也需要品质 浪漫 格调现代生活的渲染 恪守诉求的中庸之道才是关键 因为苏州崇尚低调的华丽 企划创意不是决定热销的关键因素 世茂运河城的成功是将一种迎合苏州人生活态度的中庸之道发展到极致 既有高调的奢华 又有现代人最平民化的生活元素 让这个项目的印象实实在在的出现在所有人的身边 销售的配合 促销手法的应用 销售理念从未停息的宣导 让创意