万科金域缇香南地块产品建议.ppt

无锡金域缇香南地块商业报告 二 博思堂地产综合服务股份有限公司2009年10月19日 1商业产品建议 2商业价格测算 3运营模式分析 第一轮商业产品建议回顾 在宏源路 内部道路 叙康路与长江北路的节点位置 可布置面积稍大的节点商铺 新规划中体现为大旗舰店形式 沿路排布沿街商铺 重点为长江北路 叙康路 新规划中有所体现 已采纳建议 第一轮商业产品建议回顾 沿长江布置双层商业街 形成内街 可考虑适度断开 提高内街的昭示性 新规划中体现为旗舰店与沿街商铺的呼应 已采纳建议 商铺2层 作出露台 以增加商业附加值 新规划中体现为2层的连廊 虽与1 2层联售的形式相左 但建筑形态统一 第二轮商业产品整体评估 将项目商业定位于区域居住组团的商业中心 以组团式商业为主 沿街商业与旗舰店配合 辅以商住结合单元及公寓等多种类产品形态 总体商业面积约4 5万 基本情况 第二轮商业产品整体评估 基本利用了商业价值最高及次高的沿街面 突出三个节点 商业总平面呈现非连续组团结构 易形成独立的主题 视觉效果活泼 错落有致 商业形态多样 包含沿街商铺 集中商业 旗舰店 公寓产品 商住结合单元等 充分考虑了住宅产品的品质及舒适度 整体布局均好性较强 优点 第二轮商业产品整体评估 商业价值较高的区域利用尚不充分 在处理商业与住宅关系时 未考虑到商业产品与住宅产品层高不同的问题 可能会影响住宅的私密性 缺点 商业产品布局及细节建议 沿街商铺建筑1 2层结构问题 1 2层独立商铺可均衡商业价值 示意 甲座一层平面图 沿街商铺原规划为1 2层通过外部楼梯连通 2层设立连廊 相对独立 建议 1 2层由内部楼梯连接 1 2层联售 保留2层的连廊 目的 均衡其商业价值 同时也更符合一般商业街的建筑规律及经营需求 商业产品布局及细节建议 旗舰店层数 街商与住宅关系问题 保证商业价值及住宅品质 示意 商住结合单元 沿街商铺以2层为主 旗舰店以3层为主 影响上坐住宅的品质及私密性 同时不利于商业去化及经营 建议 将旗舰店改以2层为主 若客户经营需要可部分含3层 目的 保证商业产品的价值及去化 同时也保证了住宅产品的品质和私密性 商业产品布局及细节建议 会所面积及功能问题 提前考虑会所的功能业态及销售与否 建议 会所1功能以对外商业经营为主 保障销售或招商 建议 在不影响住宅品质前提下 取消会所3 将功能转置于会所2 建议 会所2同时为南北两区提供服务 可适当增加面积 示意 会所2平面图 示意 会所3平面图 示意 会所1平面图 目的 提前考虑会所去留问题 功能设置 整合会所资源 既保证服务小区居民 亦便于招商及销售 商业产品布局及细节建议 商住单元产品问题 更多的使用市场较为熟悉的产品 示意 商住结合单元 此类产品形式新颖 市场上较为少见 但较难满足使用需求 销售中存在一定的风险 同时建筑形态的限制 使得此处难以形成 街 的商业概念 建议 将其改为沿街纯1层商铺 并适当增加层高 目的 以较为高附加值的产品来加速去化 1层 2层 2 8m 示意 商住结合单元平面布局 商业产品布局及细节建议 入口调整问题 入口不牺牲商业价值面好的区域 且能带动人流 目前主要口 调整后主入口 南区规划主入口区域商业价值较高 若开口则牺牲较大 建议 将南区现有主入口位置位移至南北间道路处 图中所示 目的 一是保证商业价值最高区域商铺的连续性 二是利用主入口的带动作用可为此处商铺吸引更多人流 示意 南区平面图 商业产品布局及细节建议 商业价值面利用问题 充分利用商业价值较高的面 形成较为连续商铺 建议 将此处住宅后移 设沿街商铺 旗舰店面积过小 遮挡有效商业面 且未能形成内街 建议 将此处沿街商业拉平 取消旗舰店 示意 丙区商业 示意 甲座商业 示意 南区原主入口 建议 南区主入口改到小区内侧的道路后 将此处填补为沿街商铺 目的 保证商业价值面的充分利用 合理的与一期与周边商业形成互动 商业产品布局及细节建议 商业面积转移问题 发挥不同产品的最大价值 前文建议将原3层或超过3层的旗舰店改为2层 将商住单元改为沿街纯1层商铺 这些动作将产生大量的面积富余 这些面积转移可为酒店式公寓 一般住宅或3层以上商业 建议 将多余的面积转为酒店式公寓产品 不受住宅规范影响 且对商业业态无限制 目的 在不影响住宅品质的前提下 最大限度的保证价值及去化 其他建议 充分利用长江北路沿线的商业价值 形成 街 的概念 考虑长江北路为快速道路 安排好其停靠位置及停车位 旗舰店要以便于销售为前提 以300 500 为单元 考虑可分割组合 沿街商铺的单元面积在80 左右 1 2层联售 商业产品布局及细节建议 2商业价格测算 1商业产品建议 3运营模式分析 周边商业物业价格 以2层的沿街配套商业为主 体量近9万 租金范围在50 100元 月 沿长江北路 锡甘路 叙康里的商铺空置率较低 处于小区内部的商铺则存在较多的空置 目前长江北路东侧的商铺租金高于西侧 商业价格测算 租金反推法 项目周边传统社区商业较为完善 因此选取邻近区域在经营商业项目之租金进行租金反推 周边较成熟的传统社区配套型商业之租金为50 100元 月 结合项目自身情况 新建住宅组团区域的商业中心 沿长江北路商业面较长 暂定以100元 月为测算租金 1 2层 12年的回收期 以8 为投资回报率 1 2层联售之价格约为15000元 通过对可比案例的价格比较及修正 本项目销售均价约为 1 2层联售18100元 商业价格测算 市场比较法 最后价格建议 毛坯 通过市场比较法 租金反推法所得的参考价格结合房地产市场的环境 本项目的实际销售难度 比较法的参考价格 0 6 租金反推法的参考价格 0 4 1 2层联售之价格约为16860元 17000元 假设2层之价值为1层价值的70 则 项目商业之1层售价约为20000元 商业价格测算 周边酒店式公寓产品仅有雷迪森酒店 精装修 70年产权 先期招入雷迪森酒店后带回报销售 二手房叫价约14000元 新区办公产品 如第一上海广场 星洲科技城尚未开盘 已售的金源国际 创源大厦价格约在7500 9000元 之间 周边住宅主力市场价格位于6500 8500元 之间 公寓 住宅 办公产品价格分析 因此 公寓产品 引入酒店管理公司 带回报销售则售价可适当提高 便于快速去化 不同物业价值比较判断 鉴于以上判断 我司建议首先应尽可能满足1层 1 2层商业的布局 保证最高之商业价值 其次将多余面积转化为酒店式公寓 进一步扩大