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物业基础知识 黄云 早期物业管理起源于19世纪60年代英国物业主 奥克维亚 希尔 女 物业管理发展史 现代物业管理20世纪初期在美国形成并发展并组织成立了 世界上第一个专门的物业管理行会世界上第一个业主组织 建筑物业主组织 建筑物业主与管理人协会 物业管理发展史 中国大陆第一家1981年3月10日 深圳市物业管理公司成立 对深圳经济特区涉外商品房实施统一的物业管理1993年6月深圳市物业管理协会正式成立 物业管理进入一个历史新阶段1994年3月建设部颁布33号令 城市新建住宅小区管理办法 推出 社会化 专业化管理模式 物业管理发展史 我国物业管理发展 分3个阶段第一个阶段 探索和尝试阶段80年代初到1994年3月建设部33号令发布第二个阶段 1994年3月到1999年5月物业快速发展 法规逐渐健全阶段第三个阶段 1995年5月全国物业管理工作会议到今后一段时期巩固和提高物业管理 培育市场 建立竞争机制 政府宏观调控为主导 业主企业双向选择 公平竞争为核心 以社会 经济 环境效益的统一为目的 以规范化 高标准服务为内容 以创品牌 上规模为方向的物业管理体系 物业管理发展史 物业 指 财产 资产 拥有物 房地产 等 从物业管理角度 物业 指 建成并交付使用的各类房屋及与之相配套的设施设备和相关场地 物业管理的理论定义 是指业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套设施设备和有关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动 物业管理定义 物业管理内涵定义是指物业管理企业通过管理物业而服务于业主 客户 的一切活动 物业管理定义 物业管理主体 是业主 业主大会 业主委员会 物业管理企业 房地产开发建设单位 房地产行政主管部门 辖区街道办事处 居委会等有关单位和部门 物业管理的两个支撑点 1 业主自治自律2 物业企业统一专业化管理业主自治自律和物业管理企业统一专业化管理相结合是通过业主大会自主选聘物业企业来实现 两者是平等的民事法律关系 物业管理主体 1 从事物业管理的企业应当具有独立的法人资格2 物业企业必须按照物业合同约定 依法实施物业管理和服务3 物业管理的对象是物业 服务的对象是人 因此物业管理是一种有偿的劳动4 物业管理是一种社会化 专业化和市场化的管理活动 实质是一种综合的经营性管理服务 融管理 服务 经营于一体 在服务中完善经营于管理 在管理与经营中为人服务 三者相互联系 相互促进 物业管理概论四层含义 1 居住物业 包括住宅小区 公寓 别墅 度假村等2 商业物业 综合楼 写字楼 商业中心 酒店 商业场所等3 工业物业 工业厂房 仓库等4 其他用途物业 车站 机场 医院 学校等 物业分类 物业服务工作性质 服务费用来源 业主所交物业服务费物业服务企业提供延伸服务所得报酬 物业管理性质 物业管理常规性服务内容包括 1 房屋建筑主体的管理2 房屋设施设备的管理3 物业管理区域环境卫生管理4 绿化养护管理 物业管理基本服务 5 秩序维护管理6 消防管理7 车辆道路管理8 客户接待服务根据业主需求 为业主提供的其他延伸服务 物业管理基本服务 一 针对性的延伸服务1 日常生活类2 商业服务类3 文化 教育 卫生 体育类4 金融服务类5 经纪代理中介服务6 社会福利类二 委托性的特约服务 物业管理中延伸服务 一 物业管理的策划阶段1 物业管理的早期介入2 制定物业管理方案3 选聘或组建物业管理企业二 物业管理的前期准备阶段1 物业管理企业内部机构设置和拟定人员编制2 物业管理人员的选聘和培训3 规章制度的制定4 物业租售的介入 物业管理基本环节 三 物业管理的启动阶段1 物业的接管验收2 业主入住 1 业主收楼 2 装修管理 3 配合业主搬迁 4 业主报事整改处理3 业主房屋及档案建立4 首次业主大会召开及业主委员会正式成立四 物业管理日常运作阶段1 日常综合服务与管理2 系统的协调 物业管理基本环节 一 物业服务企业的概念物业服务企业依法设立 具有相应资质条件 依据物业服务合同从事物业管理相关活动 具有独立的企业法人资格 属于服务行业的经济实体 物业服务企业特征 1 经营性2 专业性3 统一性4 平等性 物业服务企业的概念 二 物业服务企业的类型 一 按组建的渠道划分1 房地产开发企业派生2 房管局转制3 企事业单位自组4 社会单位 个人组建5 街道办事处组建 物业服务企业的概念 二 按股东的出资形式划分1 有限责任公司2 股份有限公司3 股份合作公司 三 按投资主体的经济成分划分1 国有物业企业2 集体所有物业企业3 私营物业企业4 外资物业服务企业5 混合物业企业 物业服务企业的概念 四 按经营服务的方式划分1 委托管理型2 自主经营型 五 按物业服务企业的运作方式划分1 组织管理型2 综合管理型 物业服务企业的概念 分三个等级1 三级物业企业 注册资本金50万以上 区级房地产主管部门负责资质证书颁发及管理新设立的物业企业等级最低 并设立1年暂定期 可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务2 二级物业企业 注册资本金300万以上 省 自治区人民政府建设主管部门负责资质证书颁发及管理 可以承接30平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务3 一级物业企业 注册资本金500万以上 国务院建设主管部门负责资质证书颁发和管理 可以承接全国各种物业管理项目 物业服务企业资质管理 前期物业管理在业主 业主委员会选聘物业管理企业之前 由开发建设单位选聘或委托的物业管理企业实施的物业管理活动称为前期物业管理 前期物业管理定义 前期物业管理 前期物业管理时间 签订前期物业服务合同之日至业主委员会选聘或续聘物业服务企业 签订物业服务合同止 前期物业工作内容 1 参与开发公司的前期规划设计 根据使用功能的合理性提出意见和建议2 对前期工程施工进行跟进和了解 对不符合施工要求的工程问题提出整改意见和建议3 对开发公司进行物业法规知识培训和宣传4 交房前按法规要求进行房屋承接查验5 按法规规定交接施工图纸及资料 6 配合地产公司进行相关证照办理7 配合地产公司销售工作8 接待业主疑问解答9 按法规要求配合地产公司进行分户验收10 交房前物管人员筹备工作 前期物业工作内容 前期物业工作内容 11 按物业服务合同要求提供其他服务12 配合地产公司交房工作 13 协调解决业主工程质量问题14 开展业主活动15 为业主提供基础服务及生活配套所需的延伸服务 一 早期介入的作用1 优化设计 防止后遗症2 保证物业的安全启用和正常运行3 有利于后期管理工作的顺利进行二 早期介入的主要阶段1 立项研究阶段2 规划设计阶段3 施工建设及验收阶段 前期物业早期介入 三 早期介入的主要内容 一 参与房地产项目的可行性研究 二 参与规划设计评审 三 参与施工建设及工程验收 1 指导施工单位把好质量关2 掌握新物业的全部情况3 按国家规定的技术标准 对工程设计与设计单位 施工单位 开发公司一起进行技术交底和图纸会审 4 工程施工参照现行有关法规规定 技术标准及合同不得检查 及时提出问题 并督促整改 前期物业早期介入 业主入住是物业销售或租赁工作完成后 物业企业根据自己对物业的了解和熟悉的情况 拟定入住程序 配合业主及使用人对物业状况进行验收 建立物业与业主 使用人正确的关系 进一步为业主服好务打好基础 物业入住管理 一 入住的前提条件 一 建设单位已同物业管理企业签订了 前期物业服务合同 二 物业管理企业的承接查验已经完成 三 物业已达到入住的各项条件 1 物业区域已实现通路通水通气通电通网络等基本使用功能 可以满足业主日常生活所需 2 消防设施已通过消防部门验收合格 3 物业配套设施已基本齐备 建成并投入使用 4 物业管理企业有固定的办公场地并开始办公 物业入住管理 二 入住准备工作 一 物业企业自身应先期进驻 熟悉物业 了解情况 二 准备 制定相应的入住手续 三 做好相应的组织协调工作 体现效率 规范和周到热情 物业入住管理 物业管理公司在管理中最重要的义务是 告之义务和提醒注意义务 物业管理义务 物业管理中的义务 什么是告之义务简单的讲就是告诉义务对于业主拥有的权利和义务 我们事前告诉他没有 如装修不能破坏哪些地方 室内智能化报警探头是否可私自移位等等这些问题 如果我们事前履行了告知义务 一定要学会留下书面的记录资料 我们就可免去很多责任 什么是提醒注意义务简单的说就是告诉别人 小心 危险 对于我们来说 应该做的就是在施工时 放上 正在施工 的提示牌 下雨天 放上 小心路滑 的提示牌 时不时地张贴 请勿高空抛物 告示 夏季来临 通知各位业主 注意关门关窗 不要在阳台边缘放花盆 检查检查自家的空调架是否牢固 等等 这些细致周到的提醒 会大大降低我们的管理风险 管理中最重要的义务 业主与物业使用人的区别业主 是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人 广义上的业主指产权证上注明的产权人及其配偶或法定继承人 与产权人有合同契约的 存在租赁关系的称为物业使用人 物业管理及房地产术语 建筑物区分所有权 建筑物区分所有权是指数个业主 即区分所有权人 共同拥有一个建筑物时 业主对建筑物专有部分享有所有权 对专有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的权利 建筑物所有权管理方式 建筑物所有权管理方式有二种 专有部分所有权是基础权利 业主转让建筑物专有部分所有权的 其共有部分的共有权和共同管理权一并转让 业主可自行管理建筑物及其附属设施 也可委托物业服务企业或其他管理人管理 自行管理即指业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理 委托管理就是业主委托物业服务企业对建筑区划内物业进行全方位一体化的专业管理 建筑物所有权管理方式 建筑物区分所有权 1 业主既是物业管理的权利主体 又是物业管理的责任主体 物业企业的管理权基于物业服务合同授予 其行为受业主监督 所以业主不能认为物业管理是物业企业强加的 物业企业也不能以 管理者 自居 2 业主按其拥有的专有部分所有权对应比例履行义务 这正是目前通常以业主所拥有的住宅和经营性用房的建筑面积确定其承担物业服务费数额的依据 3 业主自治与业主自管 建筑物区分所有权 建筑物区分所有权 业主行使专有部分所有权和共有部分共有权 不得危及建筑物的安全 不得侵害公共利益和其他业主的合法权益 业主不得以放弃共有权利为由拒不履行共同义务 建筑物区分所有权 应用 1 建筑物区分所有权不具有传统意义上的排他性 单个业主行使所有权有条件限制 其对专有部分或共有部分不当行使所有权时 均应承担责任 2 限制业主滥用物权 约束业主不当行使建筑物区分所有权是物业管理的应有之义 3 对共有部分享有共有权和共同管理权利的同时 必须承担相应的共同义务 放弃共同权利不能成为放弃共同义务的理由 这正是个别业主拒交物业服务服务理由不成立以及相关地方法规不专业不规范的理论依据 建筑物区分所有权 专有物业和共有物业 专有物业 专有部分 业主专有使用的物业 是指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域 包括为上述部分专用的计量设施和管衔接驳端以内的相关设备设施 共有物业 共有部分 共有部分 指物业管理区域以内 专有物业以外的 属于两个以上或全体业主共同所有的场所 空间 设备 设施 如电梯 绿化带 过道 设备设施 屋顶 外墙 设备管理房等 专有物业和共有物业 物业共有部分的特点 对专有部分具有从属性 买了专有部分 自然就有共用部分 共有部分本身不可分割 不能单独处置 使用特点 不按份额使用 可先后使用 共同使用 按份额承担义务 费用分担 收益分配等 重庆市物业条例 第六章物业的使用与维护第五十九条业主 使用人使用物业 应当自觉遵守法律 法规 管理规约的规定和业主大会 业主委员会的决定 不得损害公共利益和他人合法权益 物业的使用及维护 物业管理区域内禁止下列行为 一 占用地上或者地下空间违法修建建筑物 构筑物 二 破坏或者擅自改变房屋外观 三 损坏或者擅自变动房屋承重结构 主体结构 物业的使用及维护 物业管理区域内禁止行为 四 损坏或者擅自占用 改建物业共用部分 五 损坏或者擅自占用 移装共用设施设备 六 将卫生间 厨房改在下层住户的卧室 起居室 厅 书房的上方 物业的使用及维护 七 存放 铺设超负荷物品 八 发出超过规定标准的噪音 九 存放不符合安全标准的易燃 易爆 剧毒 放射性等危险物品 物业的使用及维护 物业管理区域内禁止行为 十 违反法律法规以及管理规约 改变房屋用途 将住宅改变为经营性用房 十一 乱丢垃圾 高空抛物 十二 损毁树木 园林 十三 法律法规和管理规约禁止的其他行为 物业的使用及维护 第六十一条业主 使用人对物业进行装饰 装修前 应当将装饰 装修的时间 范围 方式等口头或书面告知物业服务企业 物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰 装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰 装修人员 物业的使用及维护 物业服务企业对违反装饰 装修规定的行为 可以报告相关行政管理部门 由相关行政管理部门依法处理 物业的使用及维护 第六十二条利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的 应当在征得相关业主 业主委员会 物业服务企业的同意后 按照规定办理有关手续 利用物业共用部位 共用设施设备经营获取的收益归业主共有 业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途 物业的使用及维护 物业管理分析 1 物业管理的对象 共有物业和居住者的行为 2 制定管理规约的必要性及管理规约的作用 3 物业企业的管理行为属性 授权管理 4 物业区域公共事务的决策规则 法定比例业主及权属面积通过 物业管理分析 5 为什么要收物业服务费 解决共有物业的管理应用 保证其正常使用功能和使用环境 6 专项维修资金的必要性和缴交义务 7 业主对共有物业的权利义务 业主为什么会认为物业服务是简单劳动 不需要付出太多金钱 物业服务基本内容 物业管理企业按照物业服务合同的约定 提供的相关服务 物业服务收费的含义 物业服务收费包括 管理 房屋设备运行 清洁 保安 日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费 物业服务收费的含义 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用 实行物业服务费用包干制的 物业服务费用的构成包括物业服务成本 法定税费和物业管理企业的利润 物业服务费收费方式 物业服务成本构成一般包括以下部分 管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利费等 物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护费用 物业管理区域清洁卫生费用 物业管理区域绿化养护费用 物业管理区域秩序维护费用 办公费用 物业服务费的内容 物业管理企业固定资产折旧 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 经业主同意的其它费用 物业共用部位 共用设施设备的大修 中修和更新 改造费用 应当通过专项维修资金予以列支 不得计入物业服务成本 物业服务费的内容 物业交付业主前 物业服务费由建设单位承担 物业交付业主后 由业主承担 重庆市物业管理条例42条 2009年 出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费 由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担 物业服务费其他约定 业主逾期办理接房手续会承担什么样的责任 房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付 其将在一定期限届满后 合同约定 视为已向业主交付 房屋的风险也将转由业主承担 因房屋所发生的物业管理费 公摊水 电费 电梯维护等相关费用并不因业主不收楼而免除 物业服务费的约定 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售 或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业 物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳 发改价格 2003 1864号 物业服务费其他约定 物业服务收费定价原则 发改价格 2003 1864号 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价 物业费定价原则 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务 服务收费由双方约定 物业费定价原则 物业管理区域内 供水 供电 供气 供热 通信 有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用 最终用户应当按时 足额缴纳 其中 属物业专有部分的费用 由业主缴纳 属物业服务企业使用的费用 由物业服务企业缴纳 重庆市物业条例第五十七条 物业费定价原则 专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用 不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停