旅游地产土地取得方式

第 1 页 共 10 页 旅游地产土地取得方式旅游地产土地取得方式 一 旅游地产的土地运作方式一 旅游地产的土地运作方式 2 1 划拨 2 1 1 形式一 2 1 2 形式二 2 1 3 可以以划拨方式取得的土地类型 2 2 出让 2 2 1 出让土地使用权特点 2 2 2 土地使用权出让的形式 3 2 3 土地出让使用权年限 4 3 转让 4 3 1 旅游地产的土地转让模式 4 3 2 土地使用权转让的方式 4 买卖转让 5 抵债转让 5 交换转让 5 作价入股 5 合建转让 5 赠予转让 5 继承转让 6 二 旅游地产的土地流转策略二 旅游地产的土地流转策略 6 1 土地流转 6 2 土地流转的几种形式 6 转包 6 互换 7 入股 7 出租 7 抵押 7 股份 合作 7 宅基地换住房 8 承包地换社保 8 三 旅游地产的土地流转模式三 旅游地产的土地流转模式 8 1 建设用地的流转 8 2 农林用地的流转 9 第 2 页 共 10 页 一 旅游地产的土地运作一 旅游地产的土地运作方式方式 土地是一种特殊的资源 它所有权属于国家或集体 任何单位和个人只能取得一定年 限内的使用权 要在政策允许的情况下 运作土地的取得方式有三种 划拨 出让 转让划拨 出让 转让 1 1 划拨划拨 划拨土地使用权 划拨土地使用权 是指经县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后 取得的国有土地使用权 或者经县级以上人民 政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权 划拨土地使用权有两种基本形式 1 11 1 形式一 形式一 经县级以上人民政府依法批准 土地使用者缴纳补偿 安置等费用 后 取得的国有土地使用权 这种划拨土地使用权有两个显著特征 一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准 二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿 安置等费用 1 21 2 形式二 形式二 经县级以上人民政府依法批准后 土地使用者无偿取得的土地使用 权 这种划拨土地使用权也有两个显著特征 一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准 二是土地使用者取得土地使用权是无偿的 也就是说无须缴纳任何费 用 支付任何经济上的代价 1 31 3 可以以可以以划拨方式划拨方式取得的土地类型 取得的土地类型 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 法律 行政法规规定的其他用地 对开发商来说 可以通过划拨方式取得的 开发用地 主要是经济适用房项目建设用地 2 2 出让出让 出让土地使用权 出让土地使用权 是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内 让与土地使用者 第 3 页 共 10 页 2 12 1 出让土地使用权特点 出让土地使用权特点 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金出让金的后取得的土地使用权 取得出 让土地使用权有以下几个特征 取得的土地使用权是有偿的 土地使用权是有偿的 土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金 国家凭借土地所有权取得的土地经济效益 表现为一定年期内的地租 一般 以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式 取得的土地使用权是有期限的 土地使用权是有期限的 土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限 出让年限由出让合同约 定 但不得超过法律限定的最高年限 取得的土地使用权是一种物权 土地使用权是一种物权 土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的 土地使用权出 让后 在出让期限内受让人实际享有对土地占有 使用 收益和处分的权利 其使用权在使用年限内可以依法转让 出租 抵押或者用于其他经济活动 合法权益受国家法律保护 2 22 2 土地使用权出让的形式土地使用权出让的形式 有四种 即协议出让 招标出让 拍卖出让 挂牌出让协议出让 招标出让 拍卖出让 挂牌出让 土地 招拍挂 制度是国家土地资源出让买卖的招标 拍卖 挂牌制度的简 称 有利于土地布局优化和重大工程较大地块出让 给出让方留有选择余地 综合考虑受让人情况一般采用招标出让招标出让 地块条件好 功能便利 繁华地段 方法简便易行 出让方不易控制最 高价 此时采用拍卖出让拍卖出让 对于一般地块普遍采用挂牌出让挂牌出让 虽然不同出让方式有明确的界定 但是受到地域性的影响 很多地方在 定位的时候没有明显的界限 也就给开发商在如何获得土地使用权的方式上 留了余地 也出现过还没有挂牌某块地已经名花有主的情况 第 4 页 共 10 页 对于旅游产业来说 并不像纯粹的房地产业居民住宅和商业那么界限分 明 很多都是在原有用地基础上发展旅游 或者土地出让合同上对于土地开 发利用的描述并不细化的很明确 也就有了探讨的余地 对于有利于当地经济发展的旅游项目 当地政府是予以支持的 包括在 获得土地使用权的政策上会有一定的惠民政策 不少地块的一级二级开发都 以鼓励式的方法交给一个开发商来做的 2 32 3 土地出让使用权年限土地出让使用权年限 我国的土地使用权也就是通常所说的产权是有年限的 不同的土地用途所获 得的土地使用权年限也不同 土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如 下 居住用地 70 年 工业用地 50 年 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50 年 商业 旅游 娱乐用地商业 旅游 娱乐用地 4040 年年 综合或者其他用地 50 年 其中 对于旅游业涉及的土地使用权年限的划分还是比较详细的 传统的旅游星级宾馆 酒店项目立项 土地使用权年限为 40 年 国家或省级旅游度假区内旅游商业用地 土地使用权年限为 40 或 50 年 国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质 一般适合于度假酒店 度假公寓等旅游房产建设 土地使用权年限为 50 年 商业用地性质的旅游房产项目 一般适合于建设旅游星级宾馆 商务酒 店 经济型酒店 度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为 土地使 用权年限为 40 年 商业城市中的综合类用地性质 一般适合于商务酒店 全套房酒店 旅 游星级宾馆 服务式公寓 经济型酒店等旅游房产建设 土地使用权年 限为 50 年 服务式公寓 纯住宅类酒店式公寓 度假公寓 度假别墅等旅游房产项 目的建设 本身属于房地产开发性质 土地使用权年限为 70 年 3 3 转让转让 3 13 1 旅游地产的土地旅游地产的土地转让模式转让模式 是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 这种 第 5 页 共 10 页 转让的行为在法律上是有前提条件的 在符合前提条件之后 就变成了土地 二级市场的正常的经营行为 这种经营行为可以不用挂牌 拍卖和招标的方式来确定 因为它已经不是一 个出让的过程 而是一个转让的过程 3 23 2 土地使用权转让的方式土地使用权转让的方式 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第 19 条规定有出售 交换和赠出售 交换和赠 与与三种方式 后 城市房地产管理法 第 36 条略作发展 将转让的方式规定 为买卖 赠与或其他合法方式买卖 赠与或其他合法方式 具体如下 买卖转让买卖转让 作为土地使用权转让的最广泛的方式 买卖以价金的支付 为 土地使用权的对价 由于 买卖 是土地使用权 转让 的 主要表现形式 通常所说的土地使用权 转让 指的就是 土 地使用权 买卖 抵债转让抵债转让 抵债是买卖的一种特殊形式 只不过价金支付的条件和期 限 不同而已 在土地使用权买卖时 土地使用权的移转和价 金 的支付是对等进行的 而在以土地使用权抵债时 价金支 付 在前 所抵之债视为已付之价金 交换转让交换转让 以交换的方式转让土地使用权的 土地使用权的对价不是 价 金 而是其他财产或特定的财产权益 土地使用人将土地 使 用权移转给受让人 以此取得受让人提供的其他财产或特 定 的财产权益 作价入股作价入股 作价入股介于买卖和交换之间 既类似买卖 又类似交换 第 6 页 共 10 页 说它类似买卖 是因为将土地使用权用来作价 所作之价 如同买卖之价金 说它类似交换 是因为土地使用权被用 来入股 所得之股如同其他财产或特定的财产权益 合建转让合建转让 在开发房地产时 合建与以土地使用权作价入股都属于一 方 出地 他方出钱建房的合作形式 为合作建房的目的而设 立独立法人的 土地使用权转让的对价是股权 不设立独 立法人 而采取加名的方式 或甚至不加名 仅以合建合 同约定合作各方产权分配的 土地使用权的对价是房屋建 成以后的产权 因合建而分配产权以后原土地使用人虽然 拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使 用权 却不再拥有原来意义上的土地使用权 可视为交换 的一种特殊形式 即用地人以部分土地使用权换取房屋产 权 赠予转让赠予转让 赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行 为 以赠予方式转让土地使用权的 土地使用权的移转没 有直接的对价 它无需价金的支付或财产权利的提供作为 对应条件 但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件 如用地人在将土地赠予给学校使用时 可能会将土地的使 用限于与教育有关的目的 继承转让继承转让 在用地人是自然人时 用地人的死亡会使其继承人取得相 应 的土地使用权 在用地人是法人或其他组织时 其合并或 分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用 权 通过继承取得土地使用权时 土地使用权的移转也没 有直接的对价 但可能会有间接的对价 如在通过合并取 得土地使用权的法律关系中 新公司继承了原公司的财产 也会继承原公司的债务 新公司取得土地使用权的对价 可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来 第 7 页 共 10 页 二 旅游地产的土地流转二 旅游地产的土地流转策略策略 2004 年 国务院颁布 关于深化改革严格土地管理的决定 其中有关于 农民集体 所有建设用地使用权可以依法流转 的规定 强调 在符合规划的前提下 村庄 集镇 建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转 1 1 土地流转土地流转 土地流转土地流转是指土地使用权流转 土地使用权流转的含义 是指拥有土地承包经 营权的农户将土地经营权 使用权 转让给其他农户或经济组织 即保留承包权 即保留承包权 转让使用权转让使用权 农业用地在土地承包期限内 可以通过转包 转让 入股 合作 租赁 互换 等方式出让承包权 鼓励农民将承包的土地向专业大户 合作农场和农业园区流转 发展农业规模经营 集体建设用地可通过土地使用权的合作 入股 联营 转换等方式进行流转 鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中 其要点是 在不改变家庭承包经营基本制度的基础上 把股份制引入土地制度 建设 建立以土地为主要内容的农村股份合作制 把农民承包的土地从实物形态变 为价值形态 让一部分农民获得股权后安心从事二 三产业 另一部分农民可以扩 大土地经营规模 实现市郊农业由传统向现代转型 2 2 土地流转的几种形式土地流转的几种形式 转包转包 转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体 经济组织的其他农户从事农业生产经营 转包后原土地承包关系不变 原承包方继续履行原土地承包合同规定的 权利和义务 接包方按转包时约定的条件对转包方 原承包方 负责 承包方将土地交 他人代耕不足一年的除外 互换互换 互换是指承包方之间为各自需要或者方便耕种管理 通过自愿平等协商 对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换 同时交换相应的土地承 包经营权 是促进农村规模化 产业化 集约化经营的必由之路 互换后 原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担 也可随互 换而转移 但如果转移了则须按规定办理相关手续 第 8 页 共 10 页 入股入股 入股 亦称 股田制 或股份合作经营 是指在坚持承包户自愿的基础 上 将承包土地经营权作价入股 建立股份公司 在土地入股过程中 实行农村土地经营的双向选择 农民将土地入股给 公司后 既可继续参与土地经营 也可不参与土地经营 农民凭借土地 承包权可拥有公司股份 并可按股分红 该形式的最大优点在于产权清晰 利益直接 以价值形态形式把农户的 土地承包经营权长期确定下来 农民既是公司经营的参与者 也是利益 的所有者 是当前农村土地流转机制的新突破 出租出租 出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人 包 括个人 集体 企业或其他组织 从事农业生产经营 出租人向承租人收 取租金 出租后原土地承包关系不变 原承包方继续履行原土地承包合同规定的 权利和义务 承租人按出租时约定的条件对出租人 承包方 负责 抵押抵押 抵押是指抵押人 原承包方 在通过农村土地承包方式取得物权性质土地 承包经营权有效存在的前提下 以不转移农村土地之占有 将物权性质 土地承包经营权作为债权担保的行为 在抵押人不履行债务时 债权人 即抵押权人 依照担保法规定拍卖 变 卖物权性质土地承包经营权的价款中优先受偿或以物权性质土地承包经 营权折价受偿 股份股份 合作合作 农户以土地经营权为股份共同组建合作社 村里按照 群众自愿 土地入股 集约经营 收益分红 利益保障 的原则 引导农户 以土地承包经营权入股 合作社按照民主原则对土地统一管理 不再由农民分散经营 合作社挂靠龙头企业进行生产经营 合作社实行按土地保底和按 效益分红的方式 年度分配时 首先支付社员土地保底收益 留 足公积公益金 风险金 然后再按股进行二次分红 宅基地换住房宅基地换住房 宅基地换住房方式是指用集中兴建新型农村社区或城镇住房替换 农村宅基地的方案 按照土地集中 城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的 思路 农户将土地承包经营权通过入股 联营 出租或租赁 转 第 9 页 共 10 页 包 转让等方式实现集中 农户获得租金 薪金 股金三重收入 同时 农户可以退出其宅基地使用权进入新型农村社区集中居住 或进入城镇购买经济适用房或商品房 政府给予旧房拆迁补偿 并将增加的农村宅基地指标置换为城市建设用地 用土地出让金 等收益对农民购房进行补贴 承包地换社保承包地换社保 社会保障换承包地方式是指用社会保障代替土地保障的方案 农民年老进入小城镇定居 拥有稳定的非农收入来源 又自愿 出让其原先承包经营的土地和宅基地使用权 可以申报为城镇 居民户口 与城镇居民享有同等的社会保障和子女入学政策 并对其购买养老保险 医疗保险等